Haukauf - Verkäufer wohnt weiterhin im Haus. Ist sowas unbedenklich ?

Ob das alles unbedenklich ist wird hier niemand beantworten können,
Verträge sind im algemeinen dazu da, daß man sie einhält.

Es gibt auch die Möglichkeit der Vertragserfüllungsbürgschaft von seiten
der Bank des Verkäufers, bei einem sriösen Geschäft ist dies nicht unüblich.

Grüße

 

Habs vergessen, die Angelegenheit sollten Sie mit Ihrem Rechtsanwalt / Notar klären.


Grüsse

 

Verstehe nicht ganz, was das soll.

1.) Sollst Du jetzt kaufen und auch schon jetzt zahlen?

2.) Oder jetzt kaufen und erst zahlen, wenn das Haus frei wird?

Vorfälligkeitszinsen gibt es nicht, sondern Vorfälligkeitsentschädigung. Die fällt aber nur an, wenn man ein bereits ausgezahltes Darlehen vorzeitig zurückzahlen will. Stimmt also in Deinm Fall nicht.

Wenn 1),
dann nimmst Du das Darlehen in Anspruch und muss ab diesem Zeitpunkt die nromalen Zins-/Tilgungsleistungen erbringen. Verkäufer müsste dann niucht nur die Bereitstellungszinsen zaheln, sondern das Haus von Dir mieten.

Wenn 2),
dann könnte die Übernahme der Bereitstellungszinsen vom Verkäufer eine Lösung sein.

Den Punkt "Verkäufer muss sicher zu einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen" muss der Notar im Vertrag regeln.

 

Das einfachste ist sicherlich, wenn man die Bereitstellungszinsen (nicht mit
Vorfälligkeitsentschädigung verwechseln) über die Zeit mal ausrechnet und
das halt mit in den Kaufpreis einrechnet. Cash gibts dann bei Übergabe oder
für Dich eine Entschädigung, wenn der Kaufvertrag platzt (und das entsprechend
vereinbart wird). Ob man ansonsten in diesem Rahmen das Mietrecht aushebeln
kann, um sicher in das erworbene Haus zu kommen und wie sich das
ganze auch steuerlich darstellt, mußt Du wohl die Profis (Deinen Notar
und Steuerberater) fragen.

 

Also wir haben einen ähnlichen Sachverhalt, sind aber gerade am Ende dieses
Jahres Wartezeit und sind die Verkäufer.
Für uns war damals klar, dass wir nicht im Haus des neuen Eigentümers wohnen
möchten. Es ergeben sich dadurch unkalkulierbare und fast unvermeidbare Haftungs-
fragen. Was ist, wenn während dieses Jahres noch was kaputt geht? Ggf. durch
unsachgemässe Handhabe oder auch nur fahrlässig? Wer trägt das?

Der saubere Weg ist sicherlich das Zug-um-Zug Geschäft. Auszug Übergabe Bezahlung. Den Vertrag könnt ihr ja schon fertig machen und notariell beurkunden lassen.

Dass ihr vorher bereits eure Kredite aufgenommen habt ist irgendwie blöd...

Es ergeben sich ja auch andere Dinge, die vom Eigentümer zu tragen sind.
Grundsteuer, Steuerliche Berücksichtigung der Immo, das FA wird euch als Eigentümer ggf. eine fiktive Mieteinnahme unterstellen usw. usf.

Offiziell: Verkaufen, Agreement über die zugesicherten EIgenschaften und den
zustand des Hauses treffen, Übergabetermin *fixieren* !!! Gern verpätet sich
was beim Bau und wenns den verkäufer x-tausend pro Monat kostet ist es
in seinem eigenen Interesse nicht so trödeln.
Dann vermietet ihr zur ortsüblichen Miete an den Verkäufer. Ob dem das gefällt
ist ne andere Frage, aber vergesst nicht eure Risiken.

coroner

 

Hallo silversurferxxx,
wenn Ihr jetzt kauft, wo fallen denn da Bereitstellungszinsen?

 

Da gibt´s keine Bereitsstellungszinsen. Ab dem Zeitpunkt an dem Du den Kredit abrufst, zahlst Du die vereinbarten Raten (Zins und Tilgung)

Dann hat er also nicht nur die Zinsen sondern Deine kompletten Raten zu bezahlen, denn Du zahlst ja sonst die Raten für einen Kredit bzw. für das Haus, das Du nicht nutzen kannst.

Gruß
Ralf

 

Hallo Silversurfer,

Bereitstellungszinsen hast Du, wenn Du einen Kredit, der Dir zur Verfügung steht
nicht abrufst. Wenn Du Dir die jetzigen Zinsen sichern willst und fest steht, daß
Du erst in einem Jahr zahlen mußt, wäre auch ein Forward-Darlehen möglich.

Wenn Du jetzt zahlst, mußt Du ganz normal die Zinsen zahlen (und tilgen) und
würdest eine normale Miete bekommen. Steuerlich mußt Du die Miete versteuern
und kannst die Zinsen dagegenrechnen. Die Miete darf nicht beliebig niedrig
sein, sonst gibts Ärger. Ob man die eine oder andere Arbeit am Haus
absetzen kann, wenn klar ist, daß man in einem Jahr selber einzieht, weiß der Steuerberater.

Am einfachsten ist es zumindest für Dich, wenn Du in einem Jahr zahlst. Für den
Verkäufer wäre es natürlich praktisch, wenn er das Geld gleich für das neue
Haus verwenden kann ...

 

Wenn Du das Haus jetzt schon kaufen willst, um Dir die zur Zeit guten Zinsen zu sichern und vielleicht auch sicherzustellen, dass es Dir niemand anders wegschnappt, dann ist m. E. ein ganz normaler Mietvertrag, in dem Du das Haus an den Verkäufer vermietest, die beste Lösung. Soweit ich weiß (am besten noch mal nachfragen, z. B. bei Haus und Grund), kann man den gleich befristet abschließen, wenn klar ist, dass man selbst einziehen will - ich weiß nur nicht, ob so eine kurze Befristung möglich ist.
Die Miete sollte mindestens so hoch sein, dass Du Deine monatlichen Raten (also Zins + Tilgung) damit decken kannst. Die Nebenkosten werden, wie üblich, natürlich an den Verkäufer (= Mieter) verrechnet - alternativ könnt Ihr die bestehenden Verträge, die er ja sowieso zahlt, auch gleich weiterlaufen lassen. Lediglich die Grundsteuer wäre dann separat abzurechnen.

 

Na, für den Verkäufer ist das, je nachdem, wie hoch Dein Eigenkapital ist, ein sehr gutes Geschäft. Er spart schließlich die Miete in der Zeit, die er sonst bezahlen müsste, und kann den ganzen Verkaufserlös(also auch Dein Eigenkapital) für die Finanzierung seines Bauvorhabens einsetzen.

Ich würde mich darauf an Deiner Stelle nicht einlassen. Entweder zahlt er eine angemessene marktübliche Miete, oder er geht im Kaufpreis runter (für ein Jahr wären m. E. ca. 5 % angemessen).

 

Also, ich wäre bei diesem Geschäft äußerst vorsichtig.

Meines Erachtens sparst Du keine Bereitstellungszinsen. Bei normalem Ablauf würdest Du einen Kredit aufnehmen und hiervon den Hauskauf bezahlen. Da fallen dann keine Bereitstellungszinsen an, da Kreditaufnahme und Bezahlung von Haus zeitlich nah beieinander sind (anders als bei Hausbau).

Der Verkäufer hat hier doch die größeren Vorteile. Er muss jetzt nicht umziehen, baut sein neues Haus, hat für sein altes Haus schon einen Käufer und sogar jetzt schon die Kohle, die er als EK für Hausbau einsetzen kann.
Wenn der Kaufpreis, der jetzt vereinbart wird, angemessen ist, ist es müßig zu spekulieren, ob der Verkäufer in einem Jahr sich möglichgerweise einen anderen Käufer sucht bzw. einen höheren Kaufpreis verlangt.
Im Gegenteil, er wird eher froh sein, das Haus zu einem vernünftigen Preis bereits verkauft zu haben. Wenn er erst Ende der Bauzeit einen Käufer suchen muss, trägt er m. E. ein höheres Risiko.

Wenn Du das Haus unbedingt jetzt kaufen willst, würde ich gleichzeitig einen Mietvertrag über eine feste Laufzeit von 1 Jahr abschliesen undRegelungen treffen, was passiert wenn der Verkäufer in einem Jahr noch nicht ausziehen kann/will (z. B. höhere Monats-Miete für Überschreitung). Habe aber keine Ahnung was da alles zulässig ist.

Jedenfalls Geschäft so abschließen, als wenn es kein guter Bekannter wäre.

 

Freunde von uns haben im letzten Haus auch ein Haus gesucht und ein schönes gefunden. Der Verkäufer wollte auch erst in einem Jahr ausziehen weil er neu gebaut hat. Der Wert des Hauses wurde sowohl von vor Bank als auch von einem Gutachter auf ca. 280T € geschätzt, bezahlt haben sie 220T da sich kein anderer Käufer auf dieses "Wartejahr" einlassen wollte. Sie haben 20T € angezahlt und der Rest wird bei Übergabe fällig! Das war vom Notar auch so vorgeschlagen und steht alles im Vertrag. Wenn der Käufer bis zum festgelegten Termin nicht auszieht, kann sofort zwangsgeräumt werden.

Ich persönlich würde nie nie nie niemals Geld für etwas bezahlen, was ich erst in einem Jahr bekomme!!! Überleg mal, was bis dahin noch alles passieren kann! Wenn ihr den Vertrag beim Notar gemacht habt, ist euch das Haus doch sicher. Ich würde auf keinen Fall den kompletten Preis bezahlen. Wenn, dann nur wie unsere Bekannten eine geringe Anzahlung. Max. 20%. Mehr würde ich nicht anzahlen. Der Verkäufer kann froh sein, dass er überhaupt jemanden findet, der ein Jahr warten will.

Ach so, zu den "Bekannten": Solche Geschäfte würde ich erst recht nie mit Bekannten abschließen! Da heißt es nachher immer "ach komm, stell dich nicht so an, wir kennen uns doch". Da kann so viel unvorhergesehenes passieren und du wirst immer den Kürzeren ziehen!

 

Kriegst Du überhaupt "vorab" das Geld von der Bank?
Wie soll besichert werden?
Wann sollen welche Summen fließen?

Noch einmal, wenn Du heute den Kaufpreis bezahlst, und dafür der Kredit ausgereicht wird, dann fallen keine Bereitstellungszinsen an, sondern für Dich die regulären (vereinbarten) Raten (Zinsen inkl. Tilgung, je nach Vereinbarung). Selbst wenn das Darlehen tilgungsfrei gestellt würde, spricht man nicht von Bereitstellungszinsen.
Du hattest ja geschrieben,

Bereitstellungszinsen kommen nur in Betracht, wenn Du heute den Kauf tätigst, den Kredit vereinbarst, und der Kaufpreis aber erst mit Übergabe des Gebäudes fließt. Dann verrechnet die Bank nach x Monaten (je nach Vereinbarung) nach Bereitstellung der Darlehen die Bereitstellungszinsen, und zwar bis zur Inanspruchnahme der Darlehen. Ab dann die regulären Raten.

In beiden Fällen sollte vertraglich festgelegt sein, wer welche Rechte und Pflichten während dieser Zeit hat. Weiterhin sollte festgelegt sein, was nach den 12 Monaten passiert. Im besten Fall zieht der Verkäufer dann in sein Eigenheim, und Du in das Haus. Was ist jedoch, wenn sich Verzögerungen ergeben? Wer kommt dann in welcher Höhe für den Dir entstandenen (Finanz)Schaden auf?

Gruß
Ralf

 

Hallo,

ich habe genau die Nummer gerade als Verkäufer gemacht: ca. 95 % wurden sofort bezahlt, damit ich eben mein neues Haus bauen kann. In der Zeit bis zur Übergabe habe ich dem Käufer quasi Zins und Tilgung bezahlt (er hatte ja Kündigungsfristen für seine Wohnung, war also auch für ihn gut), es handelte sich dabei explizit nicht um eine Mietverhältnis mit allen seinen Folgen.

Wäre ich nicht ausgezogen, wäre der Vertrag rückabgewickelt worden und er hätte die 5 % behalten, was nicht wenig war.
Das alles sauber in den Notarvertrag und fertig.

Es ist ja bei den meisten Haustransaktionen so, dass derjenige noch ausziehen muss, und ob das nun 2 oder 6 Monate sind, die Bude zertrümmern o.ä. kann der Verkäufer immer, das ist kein Kriterium. Schau Dir die Leute vorher an, mach einen vernünftigen Vertrag und gut.

Mir haben übrigens alle (potentiellen) Käufer des Hauses dieses Verfahren angeboten.

Gruß
Paul