Haukauf - Verkäufer wohnt weiterhin im Haus. Ist sowas unbedenklich ?

Diskutiere Haukauf - Verkäufer wohnt weiterhin im Haus. Ist sowas unbedenklich ? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Folgender Sachverhalt: Wir wollen ein Haus kaufen und sind uns mit dem Verkäufer einig. Der VK zieht erst in einem Jahr aus, da der VK ein...

  1. #1 silversurferxxx, 18. Februar 2011
    silversurferxxx

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    Folgender Sachverhalt:

    Wir wollen ein Haus kaufen und sind uns mit dem Verkäufer einig. Der VK zieht erst in einem Jahr aus, da der VK ein Haus baut und dies halt ein Jahr dauert.

    Da ich nun Vorfälligkeitszinsen für mind 6 Monate zahlen müsste, machte der Notar den Vorschlag das Haus jetzt zu kaufen. Der VK bleibt noch 1 Jahr in dem Haus wohnen und bezahlt im Gegenzug die Bereitsstellungszinsen.

    Was haltet ihr davon ?

    Was passiert wenn der VK am Ende doch nicht auszieht ?

    Oder er pleite ist, weil sein Bau zu teuer wurde und sich keine neue Bleibe suchen kann ?

    Oder ist das alles unbedenklich da es mit dem Notar konkret festgehalten wird ?

    Danke im Voraus
     
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  3. Wieland

    Wieland Gast

    Ob das alles unbedenklich ist wird hier niemand beantworten können,
    Verträge sind im algemeinen dazu da, daß man sie einhält.

    Es gibt auch die Möglichkeit der Vertragserfüllungsbürgschaft von seiten
    der Bank des Verkäufers, bei einem sriösen Geschäft ist dies nicht unüblich.

    Grüße
     
  4. Wieland

    Wieland Gast

    Habs vergessen, die Angelegenheit sollten Sie mit Ihrem Rechtsanwalt / Notar klären.


    Grüsse
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Verstehe nicht ganz, was das soll.

    1.) Sollst Du jetzt kaufen und auch schon jetzt zahlen?

    2.) Oder jetzt kaufen und erst zahlen, wenn das Haus frei wird?

    Vorfälligkeitszinsen gibt es nicht, sondern Vorfälligkeitsentschädigung. Die fällt aber nur an, wenn man ein bereits ausgezahltes Darlehen vorzeitig zurückzahlen will. Stimmt also in Deinm Fall nicht.

    Wenn 1),
    dann nimmst Du das Darlehen in Anspruch und muss ab diesem Zeitpunkt die nromalen Zins-/Tilgungsleistungen erbringen. Verkäufer müsste dann niucht nur die Bereitstellungszinsen zaheln, sondern das Haus von Dir mieten.

    Wenn 2),
    dann könnte die Übernahme der Bereitstellungszinsen vom Verkäufer eine Lösung sein.

    Den Punkt "Verkäufer muss sicher zu einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen" muss der Notar im Vertrag regeln.
     
  6. #5 ReihenhausMax, 19. Februar 2011
    ReihenhausMax

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    Das einfachste ist sicherlich, wenn man die Bereitstellungszinsen (nicht mit
    Vorfälligkeitsentschädigung verwechseln) über die Zeit mal ausrechnet und
    das halt mit in den Kaufpreis einrechnet. Cash gibts dann bei Übergabe oder
    für Dich eine Entschädigung, wenn der Kaufvertrag platzt (und das entsprechend
    vereinbart wird). Ob man ansonsten in diesem Rahmen das Mietrecht aushebeln
    kann, um sicher in das erworbene Haus zu kommen und wie sich das
    ganze auch steuerlich darstellt, mußt Du wohl die Profis (Deinen Notar
    und Steuerberater) fragen.
     
  7. #6 silversurferxxx, 19. Februar 2011
    silversurferxxx

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    Zu den Zinsen: Es handelt sich natürlich um Bereitstellungszinsen :) sry hab mich da verschrieben als ich Vorfälligkeitszinsen schrieb.

    Also der Plan des Verkäufers ist es, das ich das Haus jetzt kaufe und bezahle. Der Verkäufer wohnt noch ca. 1 Jahr in dem Haus ( Bis sein Haus fertiggestellt ist). Die in dieser Zeit anfallenden Bereitstellungszinsen trägt der Verkäufer.

    Eigentlich habe ich Vertrauen zu dem Verkäufer. Es handelt sich dabei um einen Bekannten von mir den ich schon 15 Jahre kenne.

    Sind solche Verträge üblich ?
     
  8. coroner

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    Also wir haben einen ähnlichen Sachverhalt, sind aber gerade am Ende dieses
    Jahres Wartezeit und sind die Verkäufer.
    Für uns war damals klar, dass wir nicht im Haus des neuen Eigentümers wohnen
    möchten. Es ergeben sich dadurch unkalkulierbare und fast unvermeidbare Haftungs-
    fragen. Was ist, wenn während dieses Jahres noch was kaputt geht? Ggf. durch
    unsachgemässe Handhabe oder auch nur fahrlässig? Wer trägt das?

    Der saubere Weg ist sicherlich das Zug-um-Zug Geschäft. Auszug Übergabe Bezahlung. Den Vertrag könnt ihr ja schon fertig machen und notariell beurkunden lassen.

    Dass ihr vorher bereits eure Kredite aufgenommen habt ist irgendwie blöd... :shades

    Es ergeben sich ja auch andere Dinge, die vom Eigentümer zu tragen sind.
    Grundsteuer, Steuerliche Berücksichtigung der Immo, das FA wird euch als Eigentümer ggf. eine fiktive Mieteinnahme unterstellen usw. usf.

    Offiziell: Verkaufen, Agreement über die zugesicherten EIgenschaften und den
    zustand des Hauses treffen, Übergabetermin *fixieren* !!! Gern verpätet sich
    was beim Bau und wenns den verkäufer x-tausend pro Monat kostet ist es
    in seinem eigenen Interesse nicht so trödeln.
    Dann vermietet ihr zur ortsüblichen Miete an den Verkäufer. Ob dem das gefällt
    ist ne andere Frage, aber vergesst nicht eure Risiken.

    coroner
     
  9. #8 silversurferxxx, 19. Februar 2011
    silversurferxxx

    silversurferxxx

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    Wir haben noch keine Kredite aufgenommen. Es ist alles noch in der Planungsphase.

    Der VK war vorgestern beim Notar und dieser Notar hat ihm den Vorschlag unterbreitet das man wie von mir beschrieben den Ablauf so machen kann.
     
  10. KlausK

    KlausK Gast

    Hallo silversurferxxx,
    wenn Ihr jetzt kauft, wo fallen denn da Bereitstellungszinsen?
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Da gibt´s keine Bereitsstellungszinsen. Ab dem Zeitpunkt an dem Du den Kredit abrufst, zahlst Du die vereinbarten Raten (Zins und Tilgung)

    Dann hat er also nicht nur die Zinsen sondern Deine kompletten Raten zu bezahlen, denn Du zahlst ja sonst die Raten für einen Kredit bzw. für das Haus, das Du nicht nutzen kannst.

    Gruß
    Ralf
     
  12. #11 ReihenhausMax, 19. Februar 2011
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    Hallo Silversurfer,

    Bereitstellungszinsen hast Du, wenn Du einen Kredit, der Dir zur Verfügung steht
    nicht abrufst. Wenn Du Dir die jetzigen Zinsen sichern willst und fest steht, daß
    Du erst in einem Jahr zahlen mußt, wäre auch ein Forward-Darlehen möglich.

    Wenn Du jetzt zahlst, mußt Du ganz normal die Zinsen zahlen (und tilgen) und
    würdest eine normale Miete bekommen. Steuerlich mußt Du die Miete versteuern
    und kannst die Zinsen dagegenrechnen. Die Miete darf nicht beliebig niedrig
    sein, sonst gibts Ärger. Ob man die eine oder andere Arbeit am Haus
    absetzen kann, wenn klar ist, daß man in einem Jahr selber einzieht, weiß der Steuerberater.

    Am einfachsten ist es zumindest für Dich, wenn Du in einem Jahr zahlst. Für den
    Verkäufer wäre es natürlich praktisch, wenn er das Geld gleich für das neue
    Haus verwenden kann ...
     
  13. musiker

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    Wenn Du das Haus jetzt schon kaufen willst, um Dir die zur Zeit guten Zinsen zu sichern und vielleicht auch sicherzustellen, dass es Dir niemand anders wegschnappt, dann ist m. E. ein ganz normaler Mietvertrag, in dem Du das Haus an den Verkäufer vermietest, die beste Lösung. Soweit ich weiß (am besten noch mal nachfragen, z. B. bei Haus und Grund), kann man den gleich befristet abschließen, wenn klar ist, dass man selbst einziehen will - ich weiß nur nicht, ob so eine kurze Befristung möglich ist.
    Die Miete sollte mindestens so hoch sein, dass Du Deine monatlichen Raten (also Zins + Tilgung) damit decken kannst. Die Nebenkosten werden, wie üblich, natürlich an den Verkäufer (= Mieter) verrechnet - alternativ könnt Ihr die bestehenden Verträge, die er ja sowieso zahlt, auch gleich weiterlaufen lassen. Lediglich die Grundsteuer wäre dann separat abzurechnen.
     
  14. #13 silversurferxxx, 19. Februar 2011
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    Richtig. Es sind keinen Bereitstellungszinsen. Ich hatte da wohl nen Gedankensprung, da mein Finanzberater mir riet ( wenn ich das Haus erst in einem Jahr bezahle) , mir die jetzigen Zinsen zu sichern und die Bereitstellungszinsen in Kauf zu nehmen.

    Wie dem auch sei, der VK hat den Vorschlag gemacht das ich das Haus jetzt kaufe und bezahle. Der VK kommt für die Zinsen auf. Über die Tilgung in diesem Zeitraum ist bisher kein Wort gefallen.

    Mir geht es in erster Linie darum das ich beruhigt schlafen kann und ich mir keine Gedanken machen muss das das Haus auch noch in dem Zustand ist , in dem wir uns über den Kaufpreis einig geworden sind.
     
  15. musiker

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    Na, für den Verkäufer ist das, je nachdem, wie hoch Dein Eigenkapital ist, ein sehr gutes Geschäft. Er spart schließlich die Miete in der Zeit, die er sonst bezahlen müsste, und kann den ganzen Verkaufserlös(also auch Dein Eigenkapital) für die Finanzierung seines Bauvorhabens einsetzen.

    Ich würde mich darauf an Deiner Stelle nicht einlassen. Entweder zahlt er eine angemessene marktübliche Miete, oder er geht im Kaufpreis runter (für ein Jahr wären m. E. ca. 5 % angemessen).
     
  16. #15 silversurferxxx, 20. Februar 2011
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    mmh. Klar der VK hat den großen Vorteil das er über den kompletten Verkaufserlös verfügen um seinen Bau zu bezahlen.

    Mein Vorteil wäre das ich die Bereitstellungszinsen spare.
    Dies wäre in etwa ein Wert von 2000€ . Da weiß ich nicht ob ich das wirklich machen soll.

    Ein zweiter Vorteil für mich wäre aber noch, das ich mir sicher sein kann , das Haus auch zu "haben". Also das der VK sich es nicht doch noch anders überlegt, oder den Kaufpreis ändert.
     
  17. Gina

    Gina

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    Also, ich wäre bei diesem Geschäft äußerst vorsichtig.

    Meines Erachtens sparst Du keine Bereitstellungszinsen. Bei normalem Ablauf würdest Du einen Kredit aufnehmen und hiervon den Hauskauf bezahlen. Da fallen dann keine Bereitstellungszinsen an, da Kreditaufnahme und Bezahlung von Haus zeitlich nah beieinander sind (anders als bei Hausbau).

    Der Verkäufer hat hier doch die größeren Vorteile. Er muss jetzt nicht umziehen, baut sein neues Haus, hat für sein altes Haus schon einen Käufer und sogar jetzt schon die Kohle, die er als EK für Hausbau einsetzen kann.
    Wenn der Kaufpreis, der jetzt vereinbart wird, angemessen ist, ist es müßig zu spekulieren, ob der Verkäufer in einem Jahr sich möglichgerweise einen anderen Käufer sucht bzw. einen höheren Kaufpreis verlangt.
    Im Gegenteil, er wird eher froh sein, das Haus zu einem vernünftigen Preis bereits verkauft zu haben. Wenn er erst Ende der Bauzeit einen Käufer suchen muss, trägt er m. E. ein höheres Risiko.

    Wenn Du das Haus unbedingt jetzt kaufen willst, würde ich gleichzeitig einen Mietvertrag über eine feste Laufzeit von 1 Jahr abschliesen undRegelungen treffen, was passiert wenn der Verkäufer in einem Jahr noch nicht ausziehen kann/will (z. B. höhere Monats-Miete für Überschreitung). Habe aber keine Ahnung was da alles zulässig ist.

    Jedenfalls Geschäft so abschließen, als wenn es kein guter Bekannter wäre.
     
  18. Jessi75

    Jessi75

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    Freunde von uns haben im letzten Haus auch ein Haus gesucht und ein schönes gefunden. Der Verkäufer wollte auch erst in einem Jahr ausziehen weil er neu gebaut hat. Der Wert des Hauses wurde sowohl von vor Bank als auch von einem Gutachter auf ca. 280T € geschätzt, bezahlt haben sie 220T da sich kein anderer Käufer auf dieses "Wartejahr" einlassen wollte. Sie haben 20T € angezahlt und der Rest wird bei Übergabe fällig! Das war vom Notar auch so vorgeschlagen und steht alles im Vertrag. Wenn der Käufer bis zum festgelegten Termin nicht auszieht, kann sofort zwangsgeräumt werden.

    Ich persönlich würde nie nie nie niemals Geld für etwas bezahlen, was ich erst in einem Jahr bekomme!!! Überleg mal, was bis dahin noch alles passieren kann! Wenn ihr den Vertrag beim Notar gemacht habt, ist euch das Haus doch sicher. Ich würde auf keinen Fall den kompletten Preis bezahlen. Wenn, dann nur wie unsere Bekannten eine geringe Anzahlung. Max. 20%. Mehr würde ich nicht anzahlen. Der Verkäufer kann froh sein, dass er überhaupt jemanden findet, der ein Jahr warten will.

    Ach so, zu den "Bekannten": Solche Geschäfte würde ich erst recht nie mit Bekannten abschließen! Da heißt es nachher immer "ach komm, stell dich nicht so an, wir kennen uns doch". Da kann so viel unvorhergesehenes passieren und du wirst immer den Kürzeren ziehen!
     
  19. #18 silversurferxxx, 20. Februar 2011
    silversurferxxx

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    Doch Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ich mir jetzt die Zinsen sichern möchte. Da mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, macht es durchaus Sinn sich die jetzigen Zinsen zu sichern. Klar könnte ich auch noch ein Jahr warten bis das Haus bezahlt wird, aber wer weiß wie hoch dann die Zinsen sind...
     
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  21. R.B.

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    Kriegst Du überhaupt "vorab" das Geld von der Bank?
    Wie soll besichert werden?
    Wann sollen welche Summen fließen?

    Noch einmal, wenn Du heute den Kaufpreis bezahlst, und dafür der Kredit ausgereicht wird, dann fallen keine Bereitstellungszinsen an, sondern für Dich die regulären (vereinbarten) Raten (Zinsen inkl. Tilgung, je nach Vereinbarung). Selbst wenn das Darlehen tilgungsfrei gestellt würde, spricht man nicht von Bereitstellungszinsen.
    Du hattest ja geschrieben,

    Bereitstellungszinsen kommen nur in Betracht, wenn Du heute den Kauf tätigst, den Kredit vereinbarst, und der Kaufpreis aber erst mit Übergabe des Gebäudes fließt. Dann verrechnet die Bank nach x Monaten (je nach Vereinbarung) nach Bereitstellung der Darlehen die Bereitstellungszinsen, und zwar bis zur Inanspruchnahme der Darlehen. Ab dann die regulären Raten.

    In beiden Fällen sollte vertraglich festgelegt sein, wer welche Rechte und Pflichten während dieser Zeit hat. Weiterhin sollte festgelegt sein, was nach den 12 Monaten passiert. Im besten Fall zieht der Verkäufer dann in sein Eigenheim, und Du in das Haus. Was ist jedoch, wenn sich Verzögerungen ergeben? Wer kommt dann in welcher Höhe für den Dir entstandenen (Finanz)Schaden auf?

    Gruß
    Ralf
     
  22. Paul99

    Paul99

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    Hallo,

    ich habe genau die Nummer gerade als Verkäufer gemacht: ca. 95 % wurden sofort bezahlt, damit ich eben mein neues Haus bauen kann. In der Zeit bis zur Übergabe habe ich dem Käufer quasi Zins und Tilgung bezahlt (er hatte ja Kündigungsfristen für seine Wohnung, war also auch für ihn gut), es handelte sich dabei explizit nicht um eine Mietverhältnis mit allen seinen Folgen.

    Wäre ich nicht ausgezogen, wäre der Vertrag rückabgewickelt worden und er hätte die 5 % behalten, was nicht wenig war.
    Das alles sauber in den Notarvertrag und fertig.

    Es ist ja bei den meisten Haustransaktionen so, dass derjenige noch ausziehen muss, und ob das nun 2 oder 6 Monate sind, die Bude zertrümmern o.ä. kann der Verkäufer immer, das ist kein Kriterium. Schau Dir die Leute vorher an, mach einen vernünftigen Vertrag und gut.

    Mir haben übrigens alle (potentiellen) Käufer des Hauses dieses Verfahren angeboten.

    Gruß
    Paul
     
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