Haus geerbt - Renovierung/ Sanierung/ Aus-/Umbau planen

Diskutiere Haus geerbt - Renovierung/ Sanierung/ Aus-/Umbau planen im Hilfestellung für Neulinge Forum im Bereich Sonstiges; Hallo liebe Gemeinde, ich habe vor kurzem eine DHH mit ca. 110m² WF + 50m² NF geerbt (KG+EG+OG). Das Haus stammt aus den 90ern und war die ganze...

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  1. #1 CurryJoe, 29.12.2022
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    Hallo liebe Gemeinde,

    ich habe vor kurzem eine DHH mit ca. 110m² WF + 50m² NF geerbt (KG+EG+OG). Das Haus stammt aus den 90ern und war die ganze Zeit als 'Renditeobjekt' vermietet (und dementsprechend nicht hochmodern ausgestattet und quasi im gleichen Stand wie in der Erbauung). Aktuell steht das Haus leer.

    Ich würde das Haus ggf. perspektivisch gerne mit meiner Familie bewohnen, dafür müssten wir aber ein paar Sachen im Grundriss ändern (Trockenbauwände versetzen), modernisieren (Dach ist ungedämmt) und ggf. auch ausbauen (NF im Keller zur Hälft als "Arbeitszimmer" ausbauen).

    Warum schreibe ich euch:
    • Hilfe dabei einen Ansatz zur Strukturierung zu bekommen
    • Identifizierung von "Stolpersteine"
    • Hinweise zu guter Lektüre/ Artikeln/ Experten
    • Grober "Plausibilitätscheck"
    • Verständnis bekommen, wo sich Eigenleistung lohnt und wo nicht

    Zusammengefasst wünschen wir uns folgendes:

    Modernisierung:
    • Neue Bodenbeläge
    • Wände & Decken neu verspachteln/ gestalten
    • Steckdosen/ LAN Kabel neu verlegen/ ergänzen
    • Neue Küche
    • Badezimmer neu (2 Sück)
    • Neue Türen
    Energetische "Sanierung":
    • Fußbodenheizung
    • Dachdämmung
    • Fassadendämmung
    • Neue Fenster
    • Photovoltaik/ Solarthermie
    • (Wärmepumpe?), aktuell Gas-Brennwertheizung ist "erst" vor 8 Jahren modernisiert worden, ggf. also noch 2-3 Jahre warten?
    Aus-/ und Umbau:
    • Keller 'ausbauen' - Hälfte soll als Arbeitszimmer/ Hobbyraum dienen
    • Wanddurchbruch im EG (offene Küche, Wand nicht tragend)
    • Ausbau Bad im EG so dass eine Dusche Platz findet
    • Gastherme unters Dach (Aktuell im "Hauptbad" im 1.OG, um Platz für eine Dusche im Bad zu machen)
    • Spitzboden ausbauen als "Schlafkoje" für die beiden Kinderzimmer
    ​
    Dies sind im groben unsere (Wunsch-)Vorstellungen.

    Rahmenbedingungen:
    • Objekt befindet sich im Speckgürtel von Köln
    • Kein Zeitdruck (bewohnen aktuell eine ETW)
    • Handwerkliches Geschick zu gewissem Maße vorhanden und technisches Verständnis (bin im Bereich SHK beschäftigt)
    • Bereitschaft zur Eigenleistung
    • Zeitlich einigermaßen eingeschränkt
    • Budget ~150k€ (auch durch Fördermaßnahmen zur energetischen Sanierung motiviert)
    • Termin mit einem Architekt findet im Januar statt, um eine erste Aussage zur Realisierung zu bekommen
    • Vor dem Hintergrund der vielen Gewerke, fänden wir eine Bauleitung durch Architekt (oder Bau.Ing.) sinnvoll, da das Objekt ca. 50km von unserem aktuellen Wohnort liegt.
    ​
    Da es doch einige Gewerke sind, fällt es mir aktuell sehr schwer die ganzen Vorhaben einzuordnen/ zu priorisieren und ich hoffe auf euer Feedback!

    Beste Grüße
     
  2. #2 nordanney, 29.12.2022
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    Mein einziger Hinweis: Bei dem Budget musst Du massiv Deine Wünsche zusammenstreichen.
     
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  3. #3 CurryJoe, 29.12.2022
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    Okay, danke für das Feedback - was wäre ein realistischer Rahmen bzw. was ist Hauptbudgettreiber?
     
  4. #4 Tilfred, 29.12.2022
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    Najal, die Maßnahmen, welche Du mal eben so runtergeschrieben hast, sind umfänglich. Damit möchte ich sagen: es bleiben nur noch die äußere Hülle und die Decken stehen.

    Du fragtest nach einer Hilfe für die Priorisierung: 1. Werde Dir klar, was Du möchtest und schreib das auf (hast Du gemacht). 2. Geh zum Fachplaner (hast Du ja vor) 3. streiche einen Großteil Deiner Wünsche zusammen.

    Ich pers. würde mir die Frage stellen, ob ich eine neubauähnliche Sanierung durchführe, wenn das sein soll, so würde ich noch Schritt "1b" einfügen: gehe zur Hausbank und erfrage Dein maximales Budget.

    Welche energetischen Sanierungsmaßnahmen inwieweit priorisiert werden sollen, klärt Dein Planer bzw. Energieberater. Aber mein grobes Bauchgefühl sagt mir, dass Du schon bei dieser (Umfassende Dämmung, FBH, Fenster und Wärmepumpe) Dein Budget sprengst. Eine Fußboden geschweige eine Küche sind da noch in weiter Ferne. Über Umbau zum Wohnkeller träume ich hier mal nicht weiter.

    Wenn das Budget bleibt, so würde ich wie folgt vorgehen. Erstmal die unbedingten Basics aufschreiben (Bäder neu/Küche/Wände versetzen/Fußböden/Wände). Vom "Rest" der Überbleibt, kannst Du dann energetisch sanieren.

    Klassische Eigenleistungen: Fußböden (wenn ungeübt eher nur schwimmend), Streichen, Abreißen. Überlege sehr kritisch wieviele Stunden das dauert und dass Du nebenbei noch Deinen Job hast!

    Aber ich spinne das jetzt zu weit: Mach jetzt erstmal die Schritte 1 und 2 dann reden wir weiter. Ach ja: setze Dich mit dem Thema "Baunebenkosten" auseinander!
     
  5. #5 Fabian Weber, 29.12.2022
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    Warum sollte man denn bei einem Haus aus den 90ern schon die Fassade neu machen und die Fenster tauschen? Das ist doch vollkommen irre.
     
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  6. #6 Deliverer, 29.12.2022
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    Ich würde auch schauen, dass Keller und Dach gedämmt sind. Fenster und Fassade erst, wenn kaputt.
    FBH sollte jetzt gemacht werden, macht man später nicht. Außerdem wirds zusammen mit WP stark gefördert.
    U.a. wegen WP definitiv keine Solarthermie sondern alles (auch Garagen, Carports...) voll mit PV. Wenn das Dach eh gemacht wird, gleich möglichst alle Störflächen weglassen, Trapezblech statt Ziegel und dann komplett vollflächig die PV drauf.
     
  7. #7 CurryJoe, 29.12.2022
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    Danke für das Feedback. Budget war ein erster Schuss von uns, weil wir das überhaupt nicht abschätzen können... Hatte mehrfach eine "Faustregel" gelesen, die zw. 400-600€/m² für eine Kernsanierung vorsieht. (Wären dann 90k und haben wir mal mit Küche etc. aufgerundet).
    Könnten das Budget auch aufstocken, solange das wirtschaftlich sinnvoll ist. Bei Beträgen über 250k€ bin ich mir nicht sicher, ob ich nicht mit einem Verkauf + Neukauf/ Neubau besser stehe... (Maklerbewertung des Hauses liegt bei ca. 400k€).

    Ehrlicherweise rührt es eher daher, dass ich gerne alles abgehakt hätte, bevor ich einziehe. Wenn die Fenster noch nicht nötig sind, dann gerne auch ohne Fenster... Kann mir halt vorstellen, dass es ein paar Gewerke gibt, die durchaus schwieriger zu realisieren sind, wenn man bereits eingezogen ist.

    Guter Hinweis, danke.
     
  8. #8 simon84, 29.12.2022
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    was bedeutet das ? Die Forderungen funktionieren bis auf ganz wenige Ausnahmen finanziell betrachtet so :

    du gibst wesentlich mehr aus um etwas besseres als gesetzlicher mindest Standard zu haben und bekommst einen Teil der Differenz als Förderung

    an Ende Hast du in Summe trotzdem mehr bezahlt und etwas besseres erhalten.

    das mit den 150 tausend war als Scherz gemeint oder ?

    Da werden wohl eher 510 draus bei einer kernsanierung.

    Unter 250 brauchst du bei der Liste jedenfalls nicht anfangen
     
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  9. #9 CurryJoe, 29.12.2022
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    Hallo,

    die 150k kamen zustande durch Abschätzung oben genannter Faustregel + kfw Kredit für energieeffizientes sanieren (max. 150k€).

    Für 510k€ würde ich ehrlicherweise nicht kernsanieren, sondern mir eine andere Immobilie kaufen (mit ggf. Aufpreis). 250k€-300k€ könnte ich mir noch vorstellen, wenn dann alles so ist, wie wir es uns vorstellen. Sonst steht das für mein Empfinden im krassen Missverhältnis - oder übersehe ich da was?

    Beste Grüße
     
  10. #10 simon84, 29.12.2022
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    160 qm mit Keller ist für 510 aber auch sportlich. Eher in Richtung 600-800 zur Zeit.
    das war auch eher eine plakative Aussage meinerseits

    eine konkrete Kostenschätzung kannst du so nicht machen, interessant wird es erst wenn Angebote vorliegen die tatsächlich auch beauftragt werden können.

    die gesamte Planung fehlt doch noch, mit der müsste man erstmal anfangen, leider ist das auch Aufwand und kostet auch Geld

    PS wegen den 50km. Dann eine Bauleitung und Überwachung beauftragen die wirklich auch oft vor Ort ist. Oder selber 2-3 mal pro Woche mindestens rausfahren . Sonst ist Ärger vorprogrammiert
     
  11. #11 nordanney, 29.12.2022
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    Die Faustregel ist aber bestimmt schon 20 Jahre alt. Für eine Kernsanierung rechne ich mit 1.500€/qm als unterste Grenze, 2.000€ sind schon realistischer. Der Neubau liegt bei ab 3.000€/qm. Du willst annähernd alles - bis auf den Rohbau - neu machen. Das kostet halt.
     
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