Haus (Holzständerbauweise) zu tief/unter Geländeoberkante gebaut -> Abdichtung/Entwässerung?

Diskutiere Haus (Holzständerbauweise) zu tief/unter Geländeoberkante gebaut -> Abdichtung/Entwässerung? im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo zusammen, wir bauen derzeit ein Haus in Holzständerbauweise. Leider wurde unser Haus "zu tief", d.h. unter Geländeoberkannte geplant und...

  1. #1 BauenG5, 02.04.2023
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    Hallo zusammen,

    wir bauen derzeit ein Haus in Holzständerbauweise.

    Leider wurde unser Haus "zu tief", d.h. unter Geländeoberkannte geplant und gebaut.
    Der Architekt hält sich aus der Thematik raus (er selbst kennt das Grundstück nur aus Plänen).
    Die ausführende Fertighausfirma sieht in der Situation kein Problem und verweist auf das Merkblatt des BDF zur "Sockelkonstruktion nach DIN 68800-2" und gibt uns vor einen Kiesstreifen zu errichten.

    Unser Problem ist nun, dass eben genau diese Konstruktion gar nicht möglich ist, da wir nicht wenigstens 15cm über der GOK liegen, was die Vorraussetzung für einen klassischen Kiesstreifen wäre. Geringere Abstände sind im Merkblatt gar nicht vorgesehen.

    Unser Haus sitzt im vorderen Bereich (Gehsteig, Straßenseite) knapp unter der GOK, zudem schließt der Gehsteig direkt an das Gebäude an. Seitlich steigt das Gelände/Garten bis auf ca. 40cm über der unternen Hauskante an. Die Rückseite ist dann ebenfalls ca. 40cm unter der GOK. Die vierte Seite schließt an das Nachbarhaus an.

    Der uns begleitetende Bausachverständige gibt zu bedenken, dass das Haus so langfristig Schaden nehmen kann/wird, überlässt die Lösungsvorschläge aber dem Hausanbieter. Da dieser jedoch vermutlich nie einen Vorschlag machen wird, sind wir auf der Suche nach praktikablen und bezahlbaren Lösungen um unser Haus langfristig zu schützen. Eventuell hat jemand hier im Forum bereits ähnliche Erfahrungen gemacht und kann auch berichten wie die Auseinandersetzung bzgl. eines solchen Mangels bei ihm ablief.
     

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  2. #2 vollmond, 02.04.2023
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    Wenn ich das letzte Bild sehe bezweifel ich ob dein Gebäude langfristig schaden nimmt......
    Die Dachlatte ist schnell weggegammelt, und dann drückt sich das Pflaster durch die Rigipsplatte ins Wohnzimmer.....
    Wer mit Sachverstand hat die Baustelle vorher besichtigt?????
     
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  3. #3 Fabian Weber, 02.04.2023
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    Die Fertighausfirma soll gegen drückendes Wasser das Bauwerk bis 15cm GOK abdichten.

    Ich würde hier schonmal mindestens 30.000€ einbehalten von der Rechnung.
     
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  4. BaUT

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    Hat der nur die Genehmigungsplanung für den GU erstellt und eingereicht? Insbesondere bei Holzhäusern wünsche ich mir eigentlich vom Planer immer auch gleich ein paar Sockeldetails (Haustür, Terrassentür, bodentiefe Fenster, normaler Gebäudesockel). Da wurde offenbar am falschen Ende gespart! Warum fällt das eigentlich erst jetzt auf?
     
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  5. #5 vollmond, 04.04.2023
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    Das hilft nix.... Das Haus ist mit ner Schaltafel die mit dem Dachlattenstück abgesprießt ist gegen den offentlichen Gehweg "gesichert"........Eine Sockelabdichtung hilft da nicht.....
    Spätestens wenn:
    - der Gehweg gemacht, und die Rüttelplatte das Haus berührt
    - man im Winter mit der Schneeschippe ausrutscht
    - Jemand unvorsichtig sein Rad gegen die Hauswand stellt
    ist eh Feierabend....
     
  6. #6 Fabian Weber, 04.04.2023
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    Dann muss dort halt ein Blechlein hin.
     
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  7. #7 BauenG5, 04.04.2023
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    Vielen Dank für eure / Ihre ersten Rückmeldungen.
    Aus den Antworten lese ich, dass die Situation vielleicht noch etwas erklärungsbedürftig ist.

    @BaUT Ja, der GU hat an dieser Stelle nur die Genehmigungsplanung gemacht. Die Planung von allem außerhalb des Haus ist nur schematisch.
    Grundstücksentwässerung / Spritzschutz / Kiesstreifen o.ä. ist in der Planung nicht vorgesehen.

    Wie @vollmond beschrieben hat, dient die Schalttafel nur als Provisorium. Diese wurde von uns selbst dort platziert. Andernfalls wäre inzwischen vermutlich der Gehweg Richtung Haus gerutscht und/oder noch mehr Wasser vom Gehweg in den Spalt zwischen Haus und Gehweg gelaufen, welcher nach unten leider nicht versickerungsoffen ist, da dort das Streifenfundament verläuft. Hier muss eine dauerhafte Lösung her, aber genau die ist eben offen. Beim Rest vom Grundstück ist die Situation etwas weniger kritisch, aber dennoch problematisch, da wir teils 40cm unter der Geländeoberkante liegen.

    Aufgefallen ist das Ganzen zumindest unserem das Vorhaben begleitende Sachverständigen sehr schnell und auch wir haben nach dem Guß der Bodenplatte gemerkt, dass da etwas nicht stimmt. Wir haben das ganze auch an die Fertighausfirma adressiert. Das Problem ist, dass die Fertighausfirma immer wieder auf das Merkblatt des BDF zur "Sockelkonstruktion nach DIN 68800-2" verweist und sagt es reicht einen Kiesstreifen zu errichten...einen der tatsächlichen Situation angemessenen Vorschlag gibt es nicht.

    Die zwischenzeitlich hinzugezogenen Gartenlandschaftsgestalter haben verschiedene Ideen. Sie verweisen aber letztlich darauf, dass die Umsetzung des Streifens um das Haus zur Wahrung der Gewährleistung vom Hausbauer gemäß dessen Vorgaben zu erfolgen hat - die, wie wir wissen an dieser Stelle aber keinen Sinn ergeben.

    So drehen wir uns aktuell im Kreis und hoffen hier im Forum auf Rat oder den richtigen Denkanstoß.
     
  8. #8 Fabian Weber, 04.04.2023
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    Anwalt einschalten.
     
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    Wo ist denn die Grundstücksgrenze? Da ist doch kein Platz für egal welche Lösung.

     
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    Wenn auf der Gehwegseite tatsächlich noch genug Platz zur Grenze ist und/oder die Stadt das mitmacht, kann man das vielleicht mit einer Sockelrinne heilen.
     
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    und wohin soll die Rinne dann entwässern?
     
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    Dahin wo auch die Fallrohre entwässern.
    Wegen der Rückstauebene muss womöglich gepumpt werden. Man übernimmt dann zwangsläufig auch einen Teil der Oberflächenentwässerung des Gehwegs und ich möchte nicht wissen, wie oft man da den Straßenmüll rauspulen muss, aber ist eine mögliche Lösung mit einem großen VIELLEICHT.
    Ohne eine detaillierte ausführungsreife Planung, würde ich das abschließend nicht entscheiden wollen.
     
  14. BaUT

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    Wenn der GU mit dem BDF-Merkblatt argumentiert, dann soll er durch Vorlage einer entsprechenden Werkplanung für alle Sockelanschlüsse an allen 4 Hausseiten vorlegen wie das gehen soll!!! Insbesondere an der Straßenseite und an der Seite zum Nachbarn würde mich die Lösung sehr interessieren!!! Diese Schnittstellenplanung zwischen Haus und Gelände schuldet der Planer/Bauleiter des GU denn Abdichtung und Sockelschutz ist Teil des Gebäudes und nicht Aufgabe der Außenanlagen!!!
     
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  15. #15 BauenG5, 08.04.2023
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    Aktuell kommt ein wenig Bewegung in die Sache.

    Die Rückmeldung der Gartenlandschaftsgestalter ist:
    Es ist grundsätzlich möglich einen Kiesstreifen neben und hinter dem Haus anzulegen. Die GOK wird dafür entsprechend abgesenkt. Die Mehrkosten wären aufgrund der Erdarbeiten aber nicht unerheblich. Hinzu kommt, das die Nachbarfundamente, welche dadurch teilweise freigelegt würden, zusätzlich geschützt werden müssten. Ohne weitere Planung vom GU sind die Gartenlandschaftsgestalter aber zu keiner anderen Lösung bereit, da Sie sonst Probleme mit der Gewährleistung sehen (was ich nachvollziehen kann - der GU würde Feuchteschäden dann vermutlich auf den Gartenlandschaftsgestalter schieben).
    Hier brauchen wir also entweder eine andere andere Planung vom GU oder müssen versuchen uns die Mehrkosten zurückzuholen (wäre die Bodenplatte auf einer anderen Höhe, wären diese Kosten ja so nicht entstanden).

    Für die Hausfront zeichnet sich eine Lösung mittels zusätzlichem Schutzanstrich im Sockelbereich (bis ca 0.5m) und einem Randstein + Noppenfolie ab (Zustimmung der Gemeinde vorausgesetzt). Aus meiner Sicht würden wir dann aber immer noch eine Drainage benötigen, um Staunässe auszuschließen, da der Boden unmittelbar an der Bodenplatte ja durch das Fundament versiegelt ist - könnte sonst aber aus meiner Leihen-Sicht grundsätzlich funktionieren.

    Wir werden nun weiter auf eine entsprechende Werkplanung drängen (wie bereits seit Aufstellung des Hauses) und warten auf unseren Beratungstermin beim Anwalt um die rechtliche Seite besser zu beleuchten und hoffentlich bald weiterzukommen. Denn mit jedem Tag, an welchem das Haus so steht verbessert sich der Zustand ja nicht...
     
  16. #16 BauenG5, 08.04.2023
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    Genauso würden wir das machen...sei es nun mittels Rinne oder Drainage. Für uns ist aber auch die Planung entscheidend und diese hätten wir gerne vom GU, der stellt sich aber aktuell noch blind und taub.
     
  17. Oehmi

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    Passt dass denn noch mit der Grungstücksgrenze zum Gehweg?
     
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