Haus von 1901 ohne Heizung - lohnt Sanierung?

Diskutiere Haus von 1901 ohne Heizung - lohnt Sanierung? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo und guten Tag! Ich hab heute ein paar wichtige Fragen an euch bzw. bräuchte einige wichtige Ratschläge Ich hoffe sehr, dass mir hier...

  1. Tinja

    Tinja

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    Hallo und guten Tag!

    Ich hab heute ein paar wichtige Fragen an euch bzw. bräuchte einige wichtige Ratschläge Ich hoffe sehr, dass mir hier vielleicht jemand helfen kann.

    Ich bin neu hier, also gleich vorweg mal Entschuldigung, falls ich irgendwie im falschen Unterforum o.ä. gelandet bin.

    So, nun zu meinem "Problem". Vorweg ein paar Angaben zur Ist-Situation:

    Meinen Eltern gehört ein (ziemlich großes) Grundstück, auf dem zwei Häuser stehen: ihr eigenes (Baujahr 1985) und das meiner verstorbenen Großmutter, was 2005 nach deren Tod an meine Eltern ging. Und um dieses Haus geht es jetzt auch, da dieses Haus nun wiederum an mich von meinen Eltern übertragen werden soll. Bisher wohnen Mieter (Messis) für einen Appel und ein Ei darin, die das Haus noch mehr runterwirtschaften als es sowieso noch wert ist.

    Das Haus wurde 1901 erbaut, ist also wirklich mal ALTbau ;) und besitzt keine Heizung. Es ist weder besonders gut isoliert noch weist es übliche Merkmale eines modernen Hauses auf, auch der Putz bröckelt schon von außen. Der Keller besteht auch noch aus Putzwänden und und und...

    Ich würde das Haus sehr gerne übernehmen, weil es eben schon so alt ist (ältestes Gebäude des Dorfes; historischer Wert) und dazu in sehr guter Lage mit einem großen Grundstück direkt am Wald, durch das ein Bach läuft liegt. Hinzu kommt, dass der größte Teil des Grundstücks zu diesem Haus gehört und nicht zu dem Haus meiner Eltern. Wenn sie das alte Haus verkaufen würden, müssten sie das gesamte Grundstück, auf dem sie wohnen abgeben. Wollen sie verständlicherweise nicht. Möchten auch gern ein Kind in der Nähe, das sich mal ums Grundstück kümmert und pflegt, wenn sie nicht mehr können. Zur Zeit wirft das alte Haus so dermaßen viele Kosten ab (deutlich mehr als Mieteinnahmen), dass sie es kaum mehr halten können und jetzt jemanden suchen, der es saniert und übernimmt. Da kommt natürlich als erstes die Tochter in Frage.

    Die Größe des Hauses kann ich nur schätzen, da ich nicht die genauen Angaben im Kopf habe. Grundfläche ohne Keller, verteilt auf zwei Etagen, müsste so 140m² sein.

    Lange Rede, kurzer Sinn (sorry für die Vorgeschichte, ist etwas länger geworden):

    1. Frage: Lohnt sich eine Komplettsanierung in diesem Falle überhaupt?

    Ich weiß, dazu müsstet ihr mehr Angaben haben oder ratet mir, ein Gutachten erstellen zu lassen (wird auf jeden Fall noch gemacht), aber mir geht es darum vorweg schonmal abzuwägen, ob eine "Rundum-Sanierung", wo wirklich ALLES bis auf die Außenmauer erneuert werden müsste (inkl. Heizungseinbau, Außengestaltung, Neuinstallation der technischen Gegegbenheiten, Innenausbau) sich lohnt oder ob ihr so schon sagen könnt, dass die Kosten der Sanierung einen Abriss und Neubau auf dem Grundstück beiweitem übersteigen werden?

    2. Frage: Wieviel würde ein ausführliches Gutachten kosten, um all diese Dinge zu klären (pi mal Daumen)?

    3. Frage: Wieviel würde der Staat bei einer kompletten Neuinstallation der Heizung fördern?

    4. Frage: Was kann ich überhaupt tun, um vom Staat/der Stadt an Fördermittel zu tun?

    Die Sache ist, dass wir (mein Mann und ich) etwas EK angespart haben (50.000 €) und einfach (noch) nicht wissen, ob wir es in die Sanierung stecken sollen oder gleich einen Neubau beginnen.
    Bisher leben wir in einer Mietwohnung in einer anderen Stadt.

    Danke für eure eventuelle Hilfe. Ich hab schon bei Google gesucht, aber wie immer blieben ein paar Fragezeichen auf meinem Kopf (bin ja nicht vom Fach) und so habe ich beschlossen, hier zu fragen, wo man von Menschen aus Fleisch und Blut eine Antwort bekommt.

    Herzliche Grüße,
    Tinja :)

    p.s. da ich vom Admin noch nicht freigeschaltet wurde, weiß ich gar nicht genau, ob ich jetzt schon antworten kann?!
     
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  3. bernix

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    ...wie du schon vermutet hast: Fachmann vor Ort hinzuziehen....:biggthumpup:
    -
    Lohnen ist relativ....zum einen scheints ja wirklich ein sehr schönes Grundstück zu sein....
    Eine Sanierung kann genauso teuer werden wie ein Neubau, in Ausnahmen sogar teurer...
    Ob ein Abriss in Frage kommt (erlaubt?, Denkmalschutz?) wäre zu prüfen.
    -
    Erste Maßnahme wäre wohl den Mietern zu kündigen, u.a auch um das Projekt zeitnah angehen zu können (soll u.a. heissen: Jetzige Kostenschätzungen oder Angebote können in zwei Jahren wertlos sein...)
    gruss
     
  4. hessebub

    hessebub

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    Auch wenn die Frage an die Experten gerichtet war,

    will ich als "hessischer Tauchsieder" mal was hierzu loswerden.

    Also vorweg - letztlich ist die Substanz maximal Rohbauwert, d.h. Fenster, Hausinstallation etc. ist mit ziemlicher Sicherheit nix wert und muss teuer entsorgt werden. Wenn ein Rohbau ca. 30% der Gesamtkosten eines Neubaus ausmacht, kann man mal auf dieser Basis "weiterspinnen".

    Da du aber noch eine Menge Geld investieren musst, um das Haus quasi rückzubauen (Fenster raus und entsorgen, Putz abschlagen und entsorgen etc.) und Du danach mit Sicherheit eine Rohbauwand hast, die um Längen schlechter ist, als eine aus 2009 (Dämmwerte etc,) und all die vorgenannten Aufwendungen von den 30% abzuziehen sind, wage ich die Aussage: Es wird sehr wahrscheinlich erheblich teurer als ein Neubau.
     
  5. Tinja

    Tinja

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    Das natürlich auf jeden Fall! :) Mir ging es mehr darum, ob die Experten hier direkt sagen "lass mal, das wird defintiv deutlich teurer als ein Neubau" oder ob hier eine Chance gesehen wird, das Haus noch zu retten.

    Ernsthaft? Ich bin jetzt fast schon davon ausgegangen, dass die Kosten der Sanierung wohl exorbitant hoch sein müssen. Ich wäre durchaus bereit, so viel Geld in dieses Haus zu stecken wie ich auch für einen Neubau ausgeben würde - natürlich unter der Voraussetzung, dass mir dann ein Statiker oder ein anderer Mensch versichert, dass uns nicht in 5 Jahren die Erde unterm Boden wegrutscht oder dass das Haus auch trotz Sanierung nur noch 10 Jahre "halten" wird. Aber letzteres kann natürlich nur der Fachmann vor Ort feststellen, ist schon klar.

    Stimmt, das mit dem Denkmalschutz ist mir auch schon in den Sinn gekommen.

    Wusste ich gar nicht. Vielen Dank schon mal für die Info und auch sonst für die Antworten! :28:
     
  6. Tinja

    Tinja

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    Oh, jetzt hab ich die Antwort von hessebub gar nicht mitbekommen.

    Ja, mit diesen Sorgen plage ich mich nun auch seit ein paar Tagen. Die Risikofaktoren überdenke ich zur Zeit auch. Meine Eltern wollen nach Ostern ein abschließendes Gespräch mit mir führen, wo ich mal genauer zu der Übertragung des Hauses an mich Stellung nehmen soll.

    Kann ich denn das Haus keinesfalls so gut sanieren, dass es einem Neubau gleichkommt, also von der Isolierung und den Wänden? Auch das war mir nicht so klar... dachte eher, es wäre eine Frage des Geldes.

    Danke schon mal für deine Einschätzung.
     
  7. hessebub

    hessebub

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    Hallo, ich hatte ja Eingangs schon erwähnt,

    dass ich eben kein Experte bin.

    Allerdings habe ich mich mit dem Thema Altbausanierung etwas auseinandergesetzt.
    Sicherlich wirst Du auch den Altbau top sanieren können, so dass er letztlich dämmtechnisch genauso gut ist, wie ein Neubau - Ob das aber wirtschaftlich ist, ist wieder die andere Frage. Und diese kann Dir nur ein Fachmann vor Ort beantworten.

    IMHO bin ich mir aber ziemlich sicher, das Sanieren teuerer kommt als ein Neubau. Selbst bei Berücksichtigung der Abbruchkosten. Wenn es aber ein schönes Haus ist und Du an diesem hängst ...
     
  8. bernix

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    ...in diesem Fall oder grundsätzlich?
     
  9. R.B.

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    Ich wage mal eine Prognose.

    Nach der obigen Beschreibung und so Infos wie, Bj. 1901, keine Heizung, Mieter usw. usw. befürchte ich, daß ein Abriss und Neubau wohl die einzig wirtschaftliche Lösung ist.

    Sicherlich kann man so ziemlich jedes Objekt sanieren, ist alles nur eine Frage des Aufwands (und der Kosten). Im obigen Fall frage ich mich jedoch, worin der Vorteil einer Sanierung bestehen sollte. Das Argument "ältestes Haus im Ort" bestärkt mich nur noch in meiner Meinung PRO Abriss. Bj. 1901 taugt in meinen Augen noch lange nicht für Denkmalschutz, in einer ländlichen Gegend schon zweimal nicht.

    Ich würde das Haus abreissen, neu planen und bauen.

    Sollte, aus welchen Gründen auch immer, das Thema Denkmalschutz greifen, dann würde ich alles daran setzen damit ich die Hütte doch abreissen darf. Sonst gibt´s Auflagen die viel Geld kosten, Dir aber keinen Vorteil bringen. Es ist und bleibt nämlich eine "alte Hütte".

    Wie gesagt, das ist meine persönliche Meinung aufgrund der Infos die Du in Deinen Beiträgen geliefert hast.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Tinja

    Tinja

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    Hallo R.B.,

    vielen Dank für deine Einschätzung. Ich finde jede Prognose hilfreich und bin mir durchaus im Klaren, dass dies nicht die Meinung eines Experten vor Ort ersetzen kann, zumal ich auch nicht alle Fakten und Umstände hier aufzählen kann, das würde zu lange dauern.

    Ich muss mir bloß Gedanken machen, was ich alles mit meinen Eltern besprechen muss, also Argumente sammeln und auch Fragen notieren. Deswegen in erster Linie dieser Thread.

    Zum Haus: das Haus an sich ist nicht besonders schön. Die Außenfassade hätte ich sowieso neu streichen lassen (in anderen Farben) und besonders bauschön (also Stuck, Schnörkel, tolle Formen, Erker etc.) ist es auch nicht; es ist ein 08/15 Haus. Ich persönlich hänge jetzt nicht so daran, meine Eltern schon eher - was aber kein Grund wäre; so eng sehen die das dann auch wieder nicht, wenn es weg wäre.

    Trotzdem würde ich es nicht unbedingt aufgeben, wenn es nicht sein muss - aber wenn die Kosten natürlich so horrende hoch sein können, lohnt sich vielleicht ein Abriss eher.

    Wie sieht es eigentlich gesetzlich dann aus? Muss ich irgendwas beachten beim Neubau eines Hauses? Müsste der an die gleiche Stelle gebaut werden? Sind die Abriss- und Entsorgungskosten sehr hoch?
     
  11. Anfauglir

    Anfauglir

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    Vor dem Abriss sollte schon geklärt werden, ob du an dieser Stelle überhaupt neu bauen darfst. Mein Haus z.B. steht im Aussenbereich, hat Bestandsschutz. Ich dürfte es nicht durch einen Neubau ersetzten.

    Bei einer Sanierung kommt es sehr auf das Konzept an. Also vor allem eine umfangreiche Dokumentation aller Schäden vor Baubeginn (bei den Holzbauteilen würde ich bei dem Baujahr auf 10-90% tippen), und der gewünschte Endzustand muss klar sein.

    Ich bin ein grosser Bewunderer alter Bauwerke, aber nicht jedes Haus ist erhaltenswert, nicht jeder Mensch ist "altbaugeeignet".
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Das ist richtig, würde ich auch nicht machen. Meine Befürchtung war halt, daß die "Ruine" (bitte nicht falsch verstehen, ist nicht böse gemeint) viel Geld verschlingen kann. Aus der Ferne kann man ja den Zustand nicht sehen. Der Zeit- und Kostenaufwand für eine fachgerechte Sanierung sollte aber niemals unterschätzt werden.

    Der Einwand von Anfauglir ist berechtigt. Ich bin von einem Haus im Ortskern ausgegangen, aber man sollte schon klären, ob und wie dort wieder gebaut werden darf.

    Gruß
    Ralf
     
  13. Tinja

    Tinja

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    Danke für eure Antworten. Das mit dem Bestandsschutz hatte ich natürlich auch nicht bedacht :Roll - gut, dass es dieses Forum gibt. Ich kenn mich nun wirklich gar nicht in der Branche aus und beschäftige mich gerade zum ersten Mal tiefer mit den Themen.

    Gut, dass mein Schwiegervater öffentlich-bestellter Vermesser ist - der kann mir da gewiss auch noch ein wenig weiterhelfen, aber bevor die Sachlage nicht geklärt ist, möchte ich an seine Familie mit dem Vorhaben aus persönlichen Gründen noch nicht herantreten. Ich weiß ja selbst noch nicht, was auf mich zukommt - meinem Mann habe ich bisher (auf Wunsch meiner Eltern) auch nur vage von diesem eventuellen Vorhaben erzählt. Erst möchte ich mich genauer informieren, um Argumente für oder gegen zu sammeln und um auf bestimmte Fragen vorbereitet zu sein.

    Tja, jetzt steh ich also hier mit einem riesigen, wunderschönen Grundstück - aber einem dermaßen alten Haus, in das ich immense Kosten zur Sanierung stecken müsste oder Neubau, falls ich denn überhaupt abreißen darf.

    Meine Eltern selbst können und wollen das alte Haus nicht mehr tragen, aber irgendwas muss mit dem Haus gemacht werden, weil komplett verkaufen wäre blöd, da das Grundstück mit dranhängt.

    Das wäre dann meine nächste Frage:
    Kann man das zum alten Haus gehörende Grundstück ohne weiteres an meine Eltern und deren Haus übertragen?

    Nochmal zur Info: das große Grundstück gehört zu dem alten Haus; zu dem Haus meiner Eltern gehört lediglich ein kleiner Teil, auf dem das Haus steht. Auch Einfahrt (den kleinen Hügel runter) und Garagenplatz gehören zum alten Haus. Im schlimmsten Fall könnten die Neukäufer also meinen Eltern verbieten, auf ihre Wiese oder in den Garten zu gehen oder gar die Autoeinfahrt zu benutzen.

    Zum alten Haus nochmal:

    Das Nachbarhaus zur linken auch Altbau, sieht aber komplett anders aus. Das Nachbarhaus zur rechten ist das von meinen Eltern - modernes Haus. Wenn ich mir die Straße so anschaue, sind bei uns alte und neue Häuser sowieso bunt gemischt. Das alte Haus liegt mitten im Ort, direkt an der Hauptstraße. Die ist aber nicht so übermäßig befahren, weil es ein 800-Einwohner-Dorf ist. Das Grundstück liegt nach hinten zum Wald hin.

    Das Haus hat am Haus angeschlossen auch noch einen Garagenanbau (die dann auch mit wegmüsste oder saniert werden müsste) wo sich oben drüber ein ehemaliger Taubenschlag befinden (kann man auch ausbauen).

    Ich weiß jetzt nicht, ob das irgendwelche Faktoren, die mit einspielen.

    @ R.B. Es ist nicht schlimm, wenn du das Haus als Ruine bezeichnest. Jeder so, wie er meint. Grundsätzlich ist es ja die Wahrheit; das Haus ist wohl wirklich nicht viel mehr.

    Ich bin für jede Meinung dankbar - egal ob positiv oder negativ, kritik oder Zuspruch... hauptsache, es hilft weiter! :-)
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Was die Ruine betrifft, so spreche ich aus eigener Erfahrung. Manchmal sieht man den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr, und ein Außenstehender kann einem da den Kopf zurechtrücken.

    Vor vielen Jahren war ich auch kurz davor ein altes Haus zu kaufen, vor allen Dingen wegen des großen Grundstücks. Also vergleichbar mit Deiner Situation. Ich war damals so blind, daß ich selbst die Auflagen für den Denkmalschutz erfüllt hätte.
    Die Besichtigung mit meinem Architekten hat keine 15 Minuten gedauert. Er hat dann nur gemeint "Ralf wach´ auf"........was soll ich sagen, ich bin aufgewacht...... und habe den Kaufvertrag nicht unterzeichnet. Heute bin ich froh darum.

    Ach ja, die Ruine steht heute noch zum Verkauf. Das Nebengebäude ist bereits in sich zusammengefallen. Mehr muß ich wohl nicht sagen.

    Die Sanierung und die Auflagen hätten mich ein kleines Vermögen gekostet.

    Gruß
    Ralf
     
  15. Anfauglir

    Anfauglir

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    Nun, mein Haus liegt auch direkt an der Hauptstrasse, auch im Ort (am Rand), trotzdem ist´s Aussenbereich. Das hat mich zwar auch etwas gewundert, ist aber für mich kein direkter Nachteil.

    Nochmal zum Konzept:

    Ihr könntet genau feststellen (lassen) was da ist (kostet Geld, braucht Zeit), dann lässt sich evtl. eine Kostenschätzung für eine Sanierung erstellen und mit den Kosten eines Neubaus vergleichen. Klar muss dazu sein, welchen Standart ihr erreichen wollt (energetisch, optisch, Wohnkomfort...).

    Es kommt dabei sehr auf Kompetenz und Erfahrung desjenigen an, der die Bestandsaufnahme macht. Auch bei guter Vorplanung bleibt natürlich ein Restrisiko.
     
  16. Anfauglir

    Anfauglir

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    Hab gerade den Text von Ralf gelesen. Ich hatte keinen, der mich zurechtrückte, also hab ich die Bruchbude mit grossem Grundstück gekauft.

    Mit dem Denkmalschutz komm ich klar, saniert wird (ohne Kredit) Stück für Stück (Heizung z.B. evtl. in 15 Jahren, bis dahin Kachel- und Badeofen), ein Leben auf der Baustelle.
    Ich habe es bis jetzt nicht eine Sekunde bereut, denke aber, dass manch Anderer hier schon verzweifelt währe...

    Wer saniert sollte auch wissen worauf er sich einlässt, sonst kommt irgendwann ein böses Erwachen.
     
  17. alex2008

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    Was stört alles am Grundriss, an der Verteilung der Fensterflächen, Raumhöhen?
    Platzangebot in m² überhaupt ausreichend?

    Fördergelder bei Gemeinde erfragen. Für Sanierungen von Altbauten gibts oftmals Fördergelder. Weitere Fördergelder u.a. bei der KfW

    Für möglichen Abriss:

    Wie siehts mit dem Platz rund ums Haus aus? Evtl. Teilsperrung der Straße notwendig?
    Es ist z. Bsp. ein riesen Unterschied ob der Bagger rundum ans Haus ran kann oder nicht. So ein Abriss kann also auch ins Geld gehen.

    Dass man eine alte Hütte auch verhältnismäßig preiswert sanieren kann hat der Josef ja schon mal ausführlichst berichtet.
     
  18. #17 DerSuchende, 31. März 2009
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    Anfauglir, das mit deinem Haus ist ja auch unglücklich gelaufen! Tut mir leid. Ich hoffe, für dich lohnt sich der Aufwand im Vergleich zum Nutzen. Ist das dein Haus auf deinem Bild? Ich find's toll. So hübsch sieht unser Haus nicht aus.

    Ich muss auch abklären, ob es sich für uns lohnt. Ich bin ja wie gesagt durchaus bereit, eine Summe X in die Sanierung zu stecken. Aber wenn die Hütte sowieso in ein paar Jahren zusammenfallen wird... genau das muss man vorher besprechen.

    Aufteilungstechnisch ist unser altes Haus schon interessant, also von der Zimmerverteilung. Für eine kleine Familie ist alle Mal genug Platz.

    Könnt ihr mir sagen, wen ich als erstes beauftragen muss, sich das Haus anzusehen? Und welche Kosten kommen da in etwa auf uns zu, sprich für ein Gutachten etc.?
     
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  21. shneapfla

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    ja, kann man
    nein, können sie nicht, dafür läßt man sich beim Verkauf ein Wegerecht eintragen (was natürlich den Wert ein bißchen schmälert)
     
  22. R.B.

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    Das ist richtig. Das Leben auf einer Dauerbaustelle kostet auch Nerven, von der Belastung für die Familie mal ganz abgesehen.

    Ergibt die Begutachtung, daß das Objekt sanierbar ist, dann muss man sich auch fragen, was kann man evtl. selbst machen, was muss extern vergeben werden. Hat man genügend Fachhandwerker im Familien-/Bekanntenkreis, dann sieht die Kostenkalkulation eben etwas anders aus als bei Vergabe aller Gewerke an Fremdfirmen.

    Das kann man jedoch nicht voraussetzen, daher meine obige Einschätzung zur Unwirtschaftlichkeit.

    Letztendlich gilt auch hier, "was bekomme ich für das eingesetzte Kapital".

    Ach ja, das Thema Förderung. Da sollte man mit spitzer Feder kalkulieren, denn erfahrungsgemäß gibt es nichts geschenkt. Also nicht von ein paar Euro Zuschuß oder einer Zinsverbilligung blenden lassen.

    Gruß
    Ralf
     
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