Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh!

Du solltest auf jeden Fall prüfen ob es ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis war.
Falls Verbrauchsausweis richtet sich dieser nach den Angaben zum Verbrauch der Vorbesitzer. Wenn wenig geheizt wurde, ist der Wert "besser". Das heisst umgekehrt, es könnte noch schlechter sein ! Im Prinzip ist dieser Ausweis aber das Papier nicht Wert auf dem er gedruckt ist, das einzige was du damit machen kannst ist Gebäude untereinander grob vergleichen, so ähnlich wie Kühlschrank A+ und B..... Bei einem Haus ist das aber eigentlich die gleiche Information die du aufgrund des Baujahres schon hast, Geb. BJ 1978 gibt wesentlich Heizenergie nach aussen ab, als Geb BJ 2008. Somit weisst du bei einem Haus an dem nicht viel saniert/gedämmt wurde eigentlich vom Baujahr her schon ungefähr worauf du dich einlässt. Bei 200 qm würde ich mal mind. 4000-6000 Liter Öl pro Jahr einplanen, das entspricht vermutlich auch dem Tankvolumen. Tank ist meistens auf einmalige Betankung pro Jahr ausgelegt.

Alte Ölheizungen sind meist großzügig dimensioniert, also 25 kW , 35 kW etc.
Es ist schon immer sehr leicht und effiziert Wärme durch Verbrennung zu erzeugen, also eine Öleinsparung durch eine neuere, gleichartige Heizung (Öl), erwarte dir nicht zu viel davon.

Mit der richtigen Abstimmung, Steuerung und Verteilung, so dass die Wärme immer dann und in der Menge ankommt in der sie benötigt wird um das Zimmer auf die entsprechende Temperatur zu bringen kannst du mehr einsparen. Das geht bei jeder Heizung egal welchen Baujahres. Die Einstell Möglichkeiten dazu sind aber je nach Heizungssteuerung unterschiedlich.

Ob eine gesetzliche Nachrüstpflicht zuschlägt könnte man klären, z.B. mal gucken ob der Heizkessel einen A-Temp hat. So hättest du zumindest nicht die Pistole auf der Brust und kannst auch in 5 Jahren umrüsten.

Die Dämmung der OGD wird vermutlich auf jeden Fall zuschlagen.

Eternitplatten an der Fassade können durchaus asbesthaltig sein, wobei von diesen in der Regel keine Gefährdung ausgeht und es gibt auch keine gesetzliche Modernierungspflicht. Wenn du es als Verhandlungsargument nehmen willst, dann kläre mit Verkäufer/Makler eine kleine Probenentnahme und schick es in ein Labor ein.

Sanitär und Elektrik würde ich immer einplanen, ein Blick auf den Zähler, Hausanschlusskasten und die Unterverteilungen (Sicherungskasten) bringt schon mal etwas. Am besten wäre mal 1-2 Steckdosen rausschrauben und nachkucken wie die verkabelt sind.

Mit 50.000 kommst du aber generell nicht weit, eher 100.000 bereitlegen, auf 50.000 planen

 

Ja genau, Dämmung oberste Geschossdecke.
Wenn das OG/DG schon ausgebaut ist, dann müsste man die Aufbauten überprüfen etc. Evtl ist der Mindestwärmeschutz schon erfüllt, dann bist du zumindest nicht gesetzlich verpflichtet sofort (in den ersten 2 Jahren nach Kauf) etwas zu machen.

 

EnEV 2014: Oberste Geschossdecken oder Dächer dämmen - Nachrüstpflichten im Baubestand


unwarscheinlich dass Asbest in Dämmung ist aber gesund sind diese Mineralwolle fasern nie

 

E-Check für die Elektrik.

Was für ein Ausweis ist das? Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ?
Kannst du meines Erachtens so ziemlich in die Tonne treten bzw. vergessen.


Warum die Ölheizung (jetzt sofort) tauschen ?
Wenn sie funktioniert und keine Austauschpflicht (Kommt auf die Steuerung drauf an) besteht, dann erstmal nicht tauschen. Warum nicht einfach eine modernere Ölheizung einbauen ? Sogar gebraucht wäre evtl eine Option die Dinger gehen normal nie kaputt, bzw. leicht warten/reparieren zu lassen und kostet auch nicht die Welt.

Sparen tust du nicht am Wärmeerzeuger, ob ein Ölbrenner 50 Jahre oder 5 Jahre alt ist, das macht vielleicht einen Unterschied von 10-15%.

Wenn du wirklich umrüsten willst, dann musst du das Haus dämmen, und dann kannst du auf andere Wärmeerzeuger umsteigen mit Flächenheizung (Wand, Boden etc). Dann geht auch eine Wärmepumpe zum Beispiel.

Gas kann man auch legen lassen und dann mit Gas heizen, wobei das auch nicht viel effizienter oder billiger ist als Öl.

Pellets sicher eine Option aber du müsstest ca. den doppelten Platz wie die aktuellen Tanks haben oder das Haus entsprechend teildämmen, damit dir der Lagervorrat ein Jahr reicht.
Abgesehen davon ist so eine Pelletsheizung rein durch die Technik mit vielen Nachteilen verbunden, habe selber eine.

 

Wieso kannst du denn selber nicht viel machen? Beim Tapezieren oder Boden legen kann man keinen großen Schaden anrichten. Zumindest solche Dinge sollte man selber machen wenn das Budget knapp ist.

 

Ikea ist bei Küchen im mittleren Preis Segment . Da gibts wesentlich günstigeres

 

Ob der Makler da der beste Ansprechpartner ist ? Der will doch in erster Linie verkaufen.
Besser wäre es das genaue Modell der Heizung zu kennen oder den zuständigen Kaminkehrer zu fragen.
Ich hatte doch schon geschrieben, schau mal ob die Heizung einen Aussentemperatursensor hat.
Hast du das Haus überhaupt schon mal besichtigt ?Keller und Dach genauestens anschauen (lassen).

das hat damit ueberhaupt nix zu tun. beim verbrauchsausweis steht da "erfasst" beim bedarfsausweis "berechnet" . siehe beispiele hier z.B.

▷ Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – welcher der richtige ist

Es gibt so Planerkram ey, der heisst Architekt.

Auf der Basis und Wortwahl kann man doch nicht wirklich eine Diskussion zu den Kosten führen.

Ja, es gibt diverse Förderungen, ob die sich tatsächlich rentieren sei mal dahingestellt. Manchmal in bestimmten Konstellationen in Verbindung mit der Finanzierung.
Sonst eher nicht.

Welche Dämmung Sinn macht könnte man z.B. beurteilen wenn man einen Grundriss hat und die genaue geplante Nutzung bekannt ist.

Eine Fassadendämmung kriegst du bei einem rechteckigen Gebäude inkl. Giebel vermutlich mit 30K hin.
Das Dach ist da aber noch lange nicht dabei. Evtl. und das hatte ich zuvor geschrieben ist ja eine vorhandene Dämmung zumindest für die Mindestwerte laut EnEV / 4108 ausreichend. Falls nein kannst du aber auch von innen Dämmen, das ganze Dach neu zu machen ist nicht immer nötig.

Das muss ein Fachmann am besten vor Ort beurteilen, nimm dir vor dem Kauf einen SV mit.

 

Oder diese Steico Stegträger, Holz faser Dämmung und dann Rhombusleisten
Geht auch in Eigenregie .... Material kostet halt mehr als Styropor das ist klar

 

Das ist doch absolut normal und keine Schande, nicht jeder ist Experte auf dem Bau oder bei Bestandsgebäuden/Sanierung.

Genau die richtige Entscheidung

Was für eine Aufklärungspflicht hat er deiner Meinung nach genau ? Wenn im notariellen Kaufvertrag sinngemäß "gekauft wie gesehen" steht, dann ist bei einem Haus aus 1978 die Barriere schon sehr hoch gesetzt ! Erwarte dir da nicht zu viel davon, Immobilienmakler will nur so schnell und so teuer wie möglich verkaufen, das ist alles und auch sein/ihr Job. Dich auf Mängel hinzuweisen ist nicht seine Pflicht, mit sehr wenigen Ausnahmen. Aussagen wie "Asbest kann ich nicht ausschliessen". sagt doch schon alles.

Das hat mich überhaupt nicht gestört. Ich möchte nur mal daran erinnern, dass es sich um die vermutlich größte Investition im ganzen Leben handelt.

Bei einem Gebrauchtwagen für 20.000 EUR wird jedes Detail zerpflückt und Gebrauchtwagen Checks und sonstiges gemacht da sind schnell mal 100 oder 200 EUR weg.
Alles ganz normal und kein Problem. Aber wenn man ein Haus für 500.000 EUR (Beispiel) kauft, dann muss man doch zumindest sich über die wichtigen Themen informieren oder eben auf bezahlte Expertise zurückgreifen. Ein Vor-Ort Termin mit einem Architekt, vielleicht sogar jemand mit Zusatzqualifikation Energieberater, Sachverständigen etc kostet vielleicht 200-500 EUR und ist TOP investiert.

Ansonsten, mehr Infos liefern und auf Rückfragen antworten, dann kann man auch aus der Ferne mehr dazu sagen. Mach dir eine Checkliste und arbeite sie ab.

Hausnummer, bei 200 qm : 1000 EUR/qm = 200.000 für Sanierung
Wenn weniger saniert wird, dann weniger. 50.000 ist sehr knapp. 100.000 halte ich hier eher für realistisch, wenn man nur die allerwichtigsten Themen angeht.

Klar, Styropor an die Wand pappen ist das allerbilligste von Material und Arbeit her. Mit anderen Fassadenarten kann man evtl. mehr Eigenleistung einbringen, Verputzen einer Aussenfassade ist nicht unbedingt für Laien geeignet. Träger und Holzfaserplatten anbringen schon eher.

Noch was: Bei 6000 Liter Tank kannst du von einem Ölverbrauch von 4000-6000 Liter pro Jahr ausgehen. Das passt evtl nicht ganz zu den Werten im Energieausweis also schau dir den GENAU an, Infos dazu gab es bereits weiter oben.

Ausserdem noch ein Tip. Sprich mit den Nachbarn, du kannst dort auch oft wertvolle Infos erhalten.
Mit dem Makler/Maklerin würde ich nur so wenig wie möglich machen, am besten direkt mit dem Eigentümer/Erbengemeinschaft oder was auch immer sprechen.