Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh!

Diskutiere Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh! im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, nun haben wir nach langem suchen endlich ein Haus entdeckt, welches uns gefallen würde. Lage, Grundstück, Aufteilung etc würde uns alles...

  1. #1 Rantintin, 27.05.2020
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2020
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    Hallo,

    nun haben wir nach langem suchen endlich ein Haus entdeckt, welches uns gefallen würde.
    Lage, Grundstück, Aufteilung etc würde uns alles gut gefallen. Preislich ist es im Rahmen. Luft für eine "Sanierung" wäre noch ca. 50T EUR vorhanden.
    Das Objekt der Begierde ist aus dem Jahre 78 mit genauso alter Ölheizung, E-Werte natürlich entsprechend recht schlecht >300 ebbes kwh. In der Straße liegt auch kein Gasanschluß o.ä.
    Haus hat ca. 200 qm wfl.

    Das Haus ist nicht gedämmt, hat aber "Eternitplatten" irgendwann aus den 90ern an der Nordwand kleben.
    Ansonsten sind die Bäder relativ aktuell und wären erstmal ganz gut mit anzusehen, Küche passt auch einigermaßen. Laut Maklerin kann nicht 100% ausgeschlossen werden, dass beim Haus Asbest o.ä. verwendet wurde. Ich kann das selbst gar nicht einschätzen.
    Im Dachgeschoss, wo die Schlafzimmer der Familie sein würden, Kniestock ca. 1 Meter, sind die Decken mit Holzverkleidung innen. Ebenso an der Außenwand zum Dach hin wie son kleiner Abstellraum um künstlich den Kniestock zu erzeugen. Im Wohnzimmer ist ebenfalls ne Holzdecke.

    Was müsste nun gemacht werden (auf alle Fälle):
    - Heizung (vermutlich würden sich Pellets anbieten)?
    - Fenster Oben müssen ausgetauscht werden ca. 2 Standard 1 etwas breiteres Fenster zwei kleine Dachfenster.
    - Holzverkleidung in den Räumen oben und unten sollen weg, oben auch diese komische künstliche Kammer wegen Kniestock soll weg oder zugemacht werden.
    - Böden müssen insbesondere oben komplett neu gemacht werden (knapp 100qm Grundfläche)
    - Tapeten runter und neue drauf oder verputzen o.ä.

    Was gemacht werden könnte:
    - unten sind tolle Glasbausteine im Gang, die könnten weg
    - Zarge neu streichen und neue Blätter einsetzen (könnte ich selbst irgendwie hinbekommen)
    - Küche zu Esszimmer Durchbruch und ggf. neue Küche
    - Wintergarten muss abgeschliffen und gestrichen werden (könnte ich vermutlich auch selbst hinbekommen)
    - ggf. neue Haustür
    - ggf. Dämmung o.ä.?
    - ggf. Zusätzliches Fenster oder größere Fenster für KiZi oben

    Fraglich:
    - Strom? Muss man sowas hier schon machen?
    - Wasserleitungen / Abflüsse? müssen diese ggf. auch gemacht werden?
    - Asbestsanierung?

    Fragen die sich mir stellen:

    - Wie bekomme ich vor dem Hauskauf raus, ob Asbest verarbeitet wurde was mir irgendwann auf die Füße fällt?
    - Wurde Asbest ggf. im Dach verbaut? Oder ist es wenn dann ggf. in den Eternitplatten drin?
    - Wenn ich das so zusammenschreibe, fühlt es sich so an, als würden wir mit unseren 50T EUR die Muss - Sachen nicht hinbekommen, wie schätzt ihr das ein?

    selbst werde ich nicht sonderlich viel machen können, nur alte Böden und Tapete raus, ggf. Holzverkleidung an der Decke usw. weg, das würde ich wohl noch hinbekommen, Böden verlegen usw. initial Tapezieren würden wir ggf. erstmal vom Profi machen lassen.

    Gruß,

    Mörsl
     
  2. #2 matschie, 27.05.2020
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    Da ich gerade selber in der Sanierungsplanung stecke, lass dir gesagt sein, dass du mit dem 50t€ nicht weit komme wirst, gerade wenn du nicht viel selbst machst.

    Gerade Heizung, Fenster, Küche sind ja schon für sich große Posten.

    Wenn sparsam gewählt wird kann das klappen, aber neue Haustür, Dämmung, größere Umbaumaßnahmen etc fallen dann raus.
     
  3. #3 Rantintin, 27.05.2020
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    Danke erstmal für die Antwort.

    Mache ich mir bzgl Asbest ggf auch zu viele Gedanken? Hab mich da angefangen einzulesen und irgendwie bereitet mir das etwas Sorge
     
  4. #4 simon84, 27.05.2020
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    Du solltest auf jeden Fall prüfen ob es ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis war.
    Falls Verbrauchsausweis richtet sich dieser nach den Angaben zum Verbrauch der Vorbesitzer. Wenn wenig geheizt wurde, ist der Wert "besser". Das heisst umgekehrt, es könnte noch schlechter sein ! Im Prinzip ist dieser Ausweis aber das Papier nicht Wert auf dem er gedruckt ist, das einzige was du damit machen kannst ist Gebäude untereinander grob vergleichen, so ähnlich wie Kühlschrank A+ und B..... Bei einem Haus ist das aber eigentlich die gleiche Information die du aufgrund des Baujahres schon hast, Geb. BJ 1978 gibt wesentlich Heizenergie nach aussen ab, als Geb BJ 2008. Somit weisst du bei einem Haus an dem nicht viel saniert/gedämmt wurde eigentlich vom Baujahr her schon ungefähr worauf du dich einlässt. Bei 200 qm würde ich mal mind. 4000-6000 Liter Öl pro Jahr einplanen, das entspricht vermutlich auch dem Tankvolumen. Tank ist meistens auf einmalige Betankung pro Jahr ausgelegt.

    Alte Ölheizungen sind meist großzügig dimensioniert, also 25 kW , 35 kW etc.
    Es ist schon immer sehr leicht und effiziert Wärme durch Verbrennung zu erzeugen, also eine Öleinsparung durch eine neuere, gleichartige Heizung (Öl), erwarte dir nicht zu viel davon.

    Mit der richtigen Abstimmung, Steuerung und Verteilung, so dass die Wärme immer dann und in der Menge ankommt in der sie benötigt wird um das Zimmer auf die entsprechende Temperatur zu bringen kannst du mehr einsparen. Das geht bei jeder Heizung egal welchen Baujahres. Die Einstell Möglichkeiten dazu sind aber je nach Heizungssteuerung unterschiedlich.

    Ob eine gesetzliche Nachrüstpflicht zuschlägt könnte man klären, z.B. mal gucken ob der Heizkessel einen A-Temp hat. So hättest du zumindest nicht die Pistole auf der Brust und kannst auch in 5 Jahren umrüsten.

    Die Dämmung der OGD wird vermutlich auf jeden Fall zuschlagen.

    Eternitplatten an der Fassade können durchaus asbesthaltig sein, wobei von diesen in der Regel keine Gefährdung ausgeht und es gibt auch keine gesetzliche Modernierungspflicht. Wenn du es als Verhandlungsargument nehmen willst, dann kläre mit Verkäufer/Makler eine kleine Probenentnahme und schick es in ein Labor ein.

    Sanitär und Elektrik würde ich immer einplanen, ein Blick auf den Zähler, Hausanschlusskasten und die Unterverteilungen (Sicherungskasten) bringt schon mal etwas. Am besten wäre mal 1-2 Steckdosen rausschrauben und nachkucken wie die verkabelt sind.

    Mit 50.000 kommst du aber generell nicht weit, eher 100.000 bereitlegen, auf 50.000 planen :)
     
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  5. #5 Rantintin, 27.05.2020
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    Hey danke für die ausführliche Antwort. Dämmung OGD bedeutet dann Dach oder? Weil das OG ja komplett unterm Dach ist. Sprich da sollte man die Dämmung erneuern? Das sind doch aber auch dann um die 20T EUR oder?
     
  6. #6 simon84, 27.05.2020
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    Ja genau, Dämmung oberste Geschossdecke.
    Wenn das OG/DG schon ausgebaut ist, dann müsste man die Aufbauten überprüfen etc. Evtl ist der Mindestwärmeschutz schon erfüllt, dann bist du zumindest nicht gesetzlich verpflichtet sofort (in den ersten 2 Jahren nach Kauf) etwas zu machen.
     
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  7. #7 Rantintin, 27.05.2020
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    Oha, da gibts auch ein Gesetz? Wusste ich noch gar nicht.
    Könnte die OGD auch Asbestbelastet sein? Wärmeschutzmäßig, oder ist das sowas eher unwahrscheinlich? Geht man da im Normalfall an ne Innendämmung oder wird das von außen gemacht?
     
  8. #8 simon84, 27.05.2020
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  9. #9 Fabian Weber, 27.05.2020
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    Bei dem knappen Budget würde ich mal zu IKEA für die Küche fahren.

    Vor Asbest hätte ich wenig Sorgen.

    Pelletheizung war so ein Hüftschuss oder wie kommst Du darauf?

    Lass doch einen E-Check machen, kostet vielleicht 300€, das könntest Du der Maklerin ja noch aufdrücken.
     
  10. #10 Rantintin, 27.05.2020
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    Hmm Küche wäre erstma keine Prio. Die die drin ist passt noch fürn paar Jährchen.
    Pellett war wirklich n Hüftschuss. Was kommt noch in Frage um die alte ölheizung abzulösen? Gas ist ja noch keins da...
     
  11. #11 Rantintin, 27.05.2020
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    Ahso. E-Check? Was das? E- Ausweis liegt ja vor aber nur die Seite mit den 300 kwh. Keine mod Empfehlung o.ä.
     
  12. #12 simon84, 27.05.2020
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    E-Check für die Elektrik.

    Was für ein Ausweis ist das? Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ?
    Kannst du meines Erachtens so ziemlich in die Tonne treten bzw. vergessen.


    Warum die Ölheizung (jetzt sofort) tauschen ?
    Wenn sie funktioniert und keine Austauschpflicht (Kommt auf die Steuerung drauf an) besteht, dann erstmal nicht tauschen. Warum nicht einfach eine modernere Ölheizung einbauen ? Sogar gebraucht wäre evtl eine Option die Dinger gehen normal nie kaputt, bzw. leicht warten/reparieren zu lassen und kostet auch nicht die Welt.

    Sparen tust du nicht am Wärmeerzeuger, ob ein Ölbrenner 50 Jahre oder 5 Jahre alt ist, das macht vielleicht einen Unterschied von 10-15%.

    Wenn du wirklich umrüsten willst, dann musst du das Haus dämmen, und dann kannst du auf andere Wärmeerzeuger umsteigen mit Flächenheizung (Wand, Boden etc). Dann geht auch eine Wärmepumpe zum Beispiel.

    Gas kann man auch legen lassen und dann mit Gas heizen, wobei das auch nicht viel effizienter oder billiger ist als Öl.

    Pellets sicher eine Option aber du müsstest ca. den doppelten Platz wie die aktuellen Tanks haben oder das Haus entsprechend teildämmen, damit dir der Lagervorrat ein Jahr reicht.
    Abgesehen davon ist so eine Pelletsheizung rein durch die Technik mit vielen Nachteilen verbunden, habe selber eine.
     
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  13. SvenvH

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    Wieso kannst du denn selber nicht viel machen? Beim Tapezieren oder Boden legen kann man keinen großen Schaden anrichten. Zumindest solche Dinge sollte man selber machen wenn das Budget knapp ist.
     
  14. #14 simon84, 27.05.2020
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    Ikea ist bei Küchen im mittleren Preis Segment . Da gibts wesentlich günstigeres
     
  15. #15 Rantintin, 27.05.2020
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    Das mit der Pellettheizung war mir so nicht bewusst. Ggf. würde eine Dämmung tatsächlich Sinn machen, dann könnte man auch diese ziemlich hässlichen Eternitplatten wegmachen. Und die Fassade sieht jetzt auch net so bombig aus.
    Habe mal beim Makler wegen Heizung Austauschpflicht etc nachgefragt und warte was so kommt.

    ok, Böden und Tapezieren könnte ich vermutlich auch noch auf die Reihe bekommen, wobei ich beim Tapezieren net sicher bin wies danach wohl aussehen mag :D

    Auf dem E-Auweis steht Endenergiebedarf 300 kwh; Primärenegiebedarf 340 kwh. Also scheinbar ein Bedarfsausweis oder?
    Die Ölheizung läuft ja schon seit 78, war auch überrascht wie robust die Dinger sind. Tank hat übrigens 6T Liter. Gasanschluss würde vermutlich kommendes Jahr gelegt, heute mit dem Stadtwerkemenschen geredet, der meinte er hat ne Anfrage aus der Straße. Anschluß ins Haus würde wohl keine 2T EUR kosten.

    Wieviel haut denn so eine Dämmung rein? Fassade + Obergeschoss? Dachspitz müsste man ja net, oder macht man das dann halt mit? Wenn ich überschlage mit den Zahlen im Netz käme ich auf ca. ich mein sowas um die 30T, kommt das hin? Gibts da Förderungskram in irgend ner Form?
     
  16. #16 simon84, 27.05.2020
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    Ob der Makler da der beste Ansprechpartner ist ? Der will doch in erster Linie verkaufen.
    Besser wäre es das genaue Modell der Heizung zu kennen oder den zuständigen Kaminkehrer zu fragen.
    Ich hatte doch schon geschrieben, schau mal ob die Heizung einen Aussentemperatursensor hat.
    Hast du das Haus überhaupt schon mal besichtigt ?Keller und Dach genauestens anschauen (lassen).

    das hat damit ueberhaupt nix zu tun. beim verbrauchsausweis steht da "erfasst" beim bedarfsausweis "berechnet" . siehe beispiele hier z.B.

    ▷ Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – welcher der richtige ist

    Es gibt so Planerkram ey, der heisst Architekt.

    Auf der Basis und Wortwahl kann man doch nicht wirklich eine Diskussion zu den Kosten führen.

    Ja, es gibt diverse Förderungen, ob die sich tatsächlich rentieren sei mal dahingestellt. Manchmal in bestimmten Konstellationen in Verbindung mit der Finanzierung.
    Sonst eher nicht.

    Welche Dämmung Sinn macht könnte man z.B. beurteilen wenn man einen Grundriss hat und die genaue geplante Nutzung bekannt ist.

    Eine Fassadendämmung kriegst du bei einem rechteckigen Gebäude inkl. Giebel vermutlich mit 30K hin.
    Das Dach ist da aber noch lange nicht dabei. Evtl. und das hatte ich zuvor geschrieben ist ja eine vorhandene Dämmung zumindest für die Mindestwerte laut EnEV / 4108 ausreichend. Falls nein kannst du aber auch von innen Dämmen, das ganze Dach neu zu machen ist nicht immer nötig.

    Das muss ein Fachmann am besten vor Ort beurteilen, nimm dir vor dem Kauf einen SV mit.
     
  17. #17 Fabian Weber, 27.05.2020
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    Wenn die Fassade Eternitplatten hat, dann könnte man die auch demontieren und eine neue gedämmte Fassade anbringen.

    Hier gibt es dann unzählige Möglichkeiten, wie z.B. Wärmedämmung mit Putz, hinterlüftet mit Holzfassade, wieder Eternitplatten usw. usf.

    Selbt hier kann man erstaunlich viel selber machen.

    Dämmung spart nicht nur Heizkosten, sondern bewirkt auch angenehmere Behaglichkeit im Gebäude, weil die Außenwände nicht mehr so kalt abstrahlen.

    Nachdem gedämmt wurde geht vielleicht auch eine Wärmepumpe.
     
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  18. #18 simon84, 27.05.2020
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    Oder diese Steico Stegträger, Holz faser Dämmung und dann Rhombusleisten
    Geht auch in Eigenregie .... Material kostet halt mehr als Styropor das ist klar
     
  19. #19 Rantintin, 27.05.2020
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    Nochmal danke für die Meldungen.

    Klar haben wir das Haus besichtigt. Bin aber auf dem Metier noch recht unerfahren, deshalb weiß ich nicht auf was ich wirklich schauen muss. Mit dem Temp Sensor werde ich machen, sobald ich einen Termin zur zweiten Besichtigung habe, dann möcht ich auch jemanden mitnehmen der sich auskennt.
    Naja der Makler will verkaufen, hat ja aber auch ne Aufklärungspflicht

    Zitat von Rantintin:
    Wieviel haut denn so eine Dämmung rein? Fassade + Obergeschoss? Dachspitz müsste man ja net, oder macht man das dann halt mit? Wenn ich überschlage mit den Zahlen im Netz käme ich auf ca. ich mein sowas um die 30T, kommt das hin? Gibts da Förderungskram in irgend ner Form?
    Es gibt so Planerkram ey, der heisst Architekt.
    Auf der Basis und Wortwahl kann man doch nicht wirklich eine Diskussion zu den Kosten führen.

    Jaja, sicher nicht die beste Wortwahl, also sorry, wenn man sich dadurch auf den Schlips getreten gefühlt hat.
    Mir geht es im Grunde auch nur darum, etwaige Hausnummern zu haben, was so auf einen zukommen kann, was dann wirklich unterm Strich rauskommt ist ja dann wieder eine andere Sache. Leider ist mir auch nicht bewusst, welche Infos man braucht, um einen Anhaltspunkt für ne Kostenabschätzung für ne Dämmung o.ä. zu geben...

    Wäre eine Holz oder neue Eternitfassade nicht noch kostenintensiver als die Wärmedämmung mit Putz?
     
  20. #20 simon84, 28.05.2020
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    Das ist doch absolut normal und keine Schande, nicht jeder ist Experte auf dem Bau oder bei Bestandsgebäuden/Sanierung.

    Genau die richtige Entscheidung

    Was für eine Aufklärungspflicht hat er deiner Meinung nach genau ? Wenn im notariellen Kaufvertrag sinngemäß "gekauft wie gesehen" steht, dann ist bei einem Haus aus 1978 die Barriere schon sehr hoch gesetzt ! Erwarte dir da nicht zu viel davon, Immobilienmakler will nur so schnell und so teuer wie möglich verkaufen, das ist alles und auch sein/ihr Job. Dich auf Mängel hinzuweisen ist nicht seine Pflicht, mit sehr wenigen Ausnahmen. Aussagen wie "Asbest kann ich nicht ausschliessen". sagt doch schon alles.

    Das hat mich überhaupt nicht gestört. Ich möchte nur mal daran erinnern, dass es sich um die vermutlich größte Investition im ganzen Leben handelt.

    Bei einem Gebrauchtwagen für 20.000 EUR wird jedes Detail zerpflückt und Gebrauchtwagen Checks und sonstiges gemacht da sind schnell mal 100 oder 200 EUR weg.
    Alles ganz normal und kein Problem. Aber wenn man ein Haus für 500.000 EUR (Beispiel) kauft, dann muss man doch zumindest sich über die wichtigen Themen informieren oder eben auf bezahlte Expertise zurückgreifen. Ein Vor-Ort Termin mit einem Architekt, vielleicht sogar jemand mit Zusatzqualifikation Energieberater, Sachverständigen etc kostet vielleicht 200-500 EUR und ist TOP investiert.

    Ansonsten, mehr Infos liefern und auf Rückfragen antworten, dann kann man auch aus der Ferne mehr dazu sagen. Mach dir eine Checkliste und arbeite sie ab.


    Hausnummer, bei 200 qm : 1000 EUR/qm = 200.000 für Sanierung
    Wenn weniger saniert wird, dann weniger. 50.000 ist sehr knapp. 100.000 halte ich hier eher für realistisch, wenn man nur die allerwichtigsten Themen angeht.

    Klar, Styropor an die Wand pappen ist das allerbilligste von Material und Arbeit her. Mit anderen Fassadenarten kann man evtl. mehr Eigenleistung einbringen, Verputzen einer Aussenfassade ist nicht unbedingt für Laien geeignet. Träger und Holzfaserplatten anbringen schon eher.

    Noch was: Bei 6000 Liter Tank kannst du von einem Ölverbrauch von 4000-6000 Liter pro Jahr ausgehen. Das passt evtl nicht ganz zu den Werten im Energieausweis also schau dir den GENAU an, Infos dazu gab es bereits weiter oben.

    Ausserdem noch ein Tip. Sprich mit den Nachbarn, du kannst dort auch oft wertvolle Infos erhalten.
    Mit dem Makler/Maklerin würde ich nur so wenig wie möglich machen, am besten direkt mit dem Eigentümer/Erbengemeinschaft oder was auch immer sprechen.
     
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