Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh!

Diskutiere Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh! im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Wäre eine Holz oder neue Eternitfassade nicht noch kostenintensiver als die Wärmedämmung mit Putz? Nicht unbedingt, weil hier ein sehr großer...

  1. #21 Fabian Weber, 28.05.2020
    Fabian Weber

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    Nicht unbedingt, weil hier ein sehr großer Anteil an Eigenleistung möglich ist.

    ich schätze auch, dass die 50.000€ zu knapp sind.

    Damit kannst Du einziehen, die Heizung neu machen und dann noch Kleinkram, aber dann war’s das.

    Nimm einen Bausachverständigen und einen Elektriker zur Besichtigung mit, dann kannst Du schon einige Themen fixieren.

    Wenn die wichtigsten Maßnahmen feststehen, dann kann man immernoch priorisieren.
     
  2. #22 Rantintin, 28.05.2020
    Zuletzt bearbeitet: 28.05.2020
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    Mit der größten Investition ist schon korrekt. Deswegen tue ich mir hier auch recht schwer, wenns nach meiner Frau ginge, hätten wir schon zugesagt :D
    Derzeit liegt der ausgerufene Kaufpreis nach Steuern, Makler, bei 400T EUR. Ist also auch kein wirklicher Schnapp das Haus. Inbesondere wenn ich 100T EUR als Renovierung reinrechne, dann kann ich hier bissl aufm Land, wobei das derzeitige Haus auch aufm Land liegt, fast schon neu bauen, zwar keine 200qm auf knapp 700qm, aber min 140 mit kleinem Garten und die würdens eig. auch tun. Meine Frau scheut sich aber eher davor neu zu bauen, ebenso ists recht schwierig nen Bauplatz zu bekommen.
    Auch wieder ein Hüftschuss aber nach der Diskussion mit euch, natürlich auch abhängig von dem was der Experte sagt, würde ich vermutlich um einiges weniger bieten wollen, als angedacht. ca. 10% von der Kaufsumme weniger,um zumindest potentiell 100T Invest tätigen können. Absolutes Limit sind 450T da müssen wir aber mit allem durch sein. Ob wir dann überhaupt noch ne Chance auf die Hütte haben werden ist aber mehr als fraglich. Der Markt ist hier recht überhitzt. Aber gut, wenns dann net sein soll, solls halt net sein.

    Mit den Eigentümern konnte ich leider nicht reden, die sind bereits ausgezogen, haben einen Standard Nachnamen, also auch schwer zu recherchieren. Oder fragt man da den Makler einfach um die Kontaktinfos?
    Nachbarn hatten wir einen direkten gesprochen, die war recht positiv, Haus gepflegt usw. aber vielleicht hab ich die Möglichkeit beim zweiten Termin da auch nochmal wen anderes zu fragen.
     
  3. #23 Rantintin, 03.06.2020
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    War jetzt heute mal mit jemandem im Objekt der sich etwas auskennt.

    Was auf alle Fälle zu machen ist:

    - 4 Fenster Obergeschoss sollten raus
    - paar Dachziegel haben wohl kleinere Abplatzer und sollten ausgetauscht werden, sonst muss die innendämmung am Dach mal kontrolliert und stellenweise augebessert werden. Dampfsperre war wohl offen, weil ein Antennenkabel irgendwann mal durchgelegt wurde, an der Stelle war auch keine Dämmung. Sonst war der Spitzboden gedämmt. im OG an der Dachseite war jedoch keine Dämmung. Direkter Blick auf die "Frankfurter Pfannen von Braas". Sonst sah das Dach recht gut aus
    - Spenglerarbeiten (neuer Rinne am Dach) sollte gemacht werden
    - Neuer Brenner

    Kosmetik:
    - Böden und Tapezieren im OG - Holzleisten an Decke weg (das würd ich wohl in Eigenleistung machen)

    - Elektrik sah soweit ok aus, FI Schalter war drin, alles dreiadrig, könnte man ne Weile drin lassen.
    - Wasser und Abfluss sah auch erstmal noch ok aus, könnte man wohl noch ne Weile drin lassen.

    Von einer Fassadendämmung wurde mir erstmal abgeraten, außer es wäre am Ende dann noch genug Budget übrig.

    Kann man einschätzen was das oben kosten würde?

    Fenster hab ich ca. 1T EUR / stck angesetzt = 4.000
    Dach ausbessern + Dämmung ausbessern Spitzboden und Dämmung OG = 7.500
    Spengler = 3.500
    Kessel = entweder Gas oder doch Pellet oder halt gebrauchtwer Ölkessel, da es aber gerade gute Förderung gäbe, tendiere ich dazu das neu zu machen um 25.000
    Böden und Tapezieren, je nach Material, ich kalkulier mal für Material und Kram, vielleicht kann man damit auch noch die Heizkörpernischen zumachen und neue "schicke" Heizkörper dranschrauben ca. 10.000
    Kellerdeckendämmung 3.500

    Dann wär ich kanpp über den angepeilten 50.000 EUR und wir hätten noch Notfalls 20T in der Hinterhand.

    Man müsste dann peu a peu die anderen Sachen mit der Zeit angehen.
    Küche und co erstmal drin lassen. Die Böden unten sehen noch gut aus. Parkett, sollte man jedoch abschleifen. Im Gang alte Fliesen, gut die könnte man wohl auch erstmal noch drin lassen.

    Wie schätzt ihr die Arbeiten ein? Klingt das einigermaßen realistisch? Was sollte man eher früher als spät angehen? Ich häng mich da ja etwas an der Dämmung auf, aber vielleicht bin ich da auch bissl zu "Öko" eingestellt. Soll ich schauen, dass ich auf alle Fälle irgendwie die KFW mit reinbekomme um versuchen irgend eine Prämie für KFW100 oder nächst Höher zu bekommen, sofern ich doch Dämme? Oder rechnet sich das im Normalfall nicht wirklich?
     
  4. #24 simon84, 04.06.2020
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    Fenster nur Material ? Einbau selbst? Sonst eher 2000-2500 insbesondere bei Kleinaufträgen unter 8-10 Fenster
    Dach ausbessern würde ich aufteilen: a) Dacheindeckung b) Innendämmung
    Vom Wert her schwer einzuschätzen ohne exakte Fotos, Plan usw.

    Heizung, Rohre und Heizkörper bist du mit 35000 gut dabei, aber das geht sicher auch günstiger, wie zuvor bereits etwas geschriebe.

    Heizungsnischen schliessen also vermutlich Ytong + Putz + Streichen das würde ich auch separat kalkulieren weil anderes Gewerk

    Kellerdeckendämmung wirkt auch eher niedrig je nach dem wie gross der Keller ist und welches System gewählt wird.
    Ist das nur Material oder inkl. Arbeit?

    Und zu letzt, wie hast du die Schätzungen gebildet ? Ich würde mir für die größten Posten (Heizung, Fenster) definitiv erstmal Angebote (Telefonisch?) einholen.
    Und zu der Dachdämmung würde ich exakt planen.

    Sonst passt das schon ganz grob alles, aber wie zuvor gesagt, bei jeder Altbausanierung hat man im Vergleich zu der initialen Schätzung dann die Hälfte vergessen.

    Wenn du dir wirklich 50.000 als harten Cut einstellst, dann ist das eben so und du musst es auch so durchziehen. Das heisst im Zweifelsfall, dass du eben was nicht machen kannst.

    Zuletzt noch, ich weiss nicht wie man Rohre (insbesondere Abwasser) "anschauen" kann und dann zu dem Schluss kommen kann, dass sie noch "Gut" sind.

    Beim Kalt/Warmwasser müsste man eigentlich schon ein Rohrstück oder einen Bogen rausschrauben und sich anschauen, oder durch eine Wandscheibe ins Rohr gucken mit dem Endoskop. Ansonsten kann man nur nach der durchschnittlichen Lebensdauer des Materials gehen.

    Bei Abwasser das gleiche, insbesondere alte KG Rohre unter Bodenplatte oder auf dem Grundstück. HT Rohre halten ja meist wirklich sehr lange, aber grade auf dem Weg zum Kanal geht gern mal was zu Bruch.

    Insbesondere auf die Versicherungspolice achten und auch beim Versicherungswechsel oder Versicherungsnehmerwechsel darauf achten, dass es keine Klausel gibt, die Rohrschäden nach xx Jahren ausschliesst. Sonst wirds schnell teuer.
     
  5. #25 Rantintin, 04.06.2020
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    Hey Hoo,

    Ich glaub die Maklerin meinte die Rohre wurden bei der Badsanierung gemacht, deshalb war das in Ordnung befunden worden. Ich lass mir das aber nochmal bei Gelegenheit bestätigen.
    Fenstermensch sagt Fenster mit Einbau ca. 750 EUR. Da dann aber "nur" Standard große doppelverglaste Kunstofffenster. Planung deshalb mit min 1.5 - 2 / Fenster, dann bin ich denke auf der sicheren Seite.
    Sonst habe ich mir jetzt nochmal einen dritten Termin mit einem Dachdecker organisiert, da mir das Ganze zu unsicher ist. Kommende Woche also nochmal hin. Ich denke dann bin ich zumindest bei den "großen" Gewerken etwas sicherer unterwegs. Die Firma macht auch Dach- und Fassadendämmung, da kann man dann auch mal eine Hausnummer bekommen, das ist eigentlich schon was, was ich gern machen lassen würde. Mal gespannt auf die Einschätzung. Heizung warte ich auf Rückruf.

    Danke für die ganzen Rückmeldungen, ich bin denke ich etwas geerdeter als zuvor und habe die Tage seit dem Eröffnungspost glaube sehr viel gelernt.
     
  6. reschu

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    Alle Rohre im Haus wurden wegen einer Badsanierung erneuert? Das wäre echt ungewöhnlich. Gemeint sind wohl nur die Rohre im jeweiligen Bad, was dir dann aber für die Beurteilung der Rohre im Haus insgesamt absolut gar nichts nutzt.

    Und nochmal - die Maklerin ist nicht deine Freundin. Was Du nicht schwarz auf weiß hast, oder selber verifizieren konntest, ist rein gar nichts wert. An "die Maklerin meinte" wird sich im Ernstfall später niemand mehr außer dir erinnern.
     
  7. #27 simon84, 04.06.2020
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    Auch beim Fenstertausch fallen gerne zusatz arbeiten an , kein Beinbruch aber sollte gut geplant sein
     
  8. apex8

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    Wir haben jetztes Jahr ein Haus von 1970 gekauft, daher kurz meine Erfahrungswerte.

    Wurde die Badsanierung richtig gemacht, d.h. auch alte Fliesen runtergeklopft? Bei uns wurden die Fliesen drangelassen und in den 2000er neue Fliesen drüber geklebt. In dem alten Fliesenkleber wurde dann Asbest gefunden, ebenso bei Bodenfliesen in anderen Räumen. Wir haben das alles rausmachen lassen, hat ein paar Tausend extra gekostet und noch andere Kosten nach sich gezogen, z.B. musste ein Estrich neugemacht werden, da der beim Entfernen des Klebers kaputt gegangen ist.

    Heizkörpernischen zumauern hat uns ca. 2500€ gekostet für 9 Nischen. Tausch von 10 Heizkörpern war bei ca. 6000€. Dabei wurden aber auch ein paar HK an andere Stellen gesetzt, also nicht nur ein 1:1 Tausch. Im Nachhinein hätten wir die Verlegung einer FBH prüfen sollen, das hätte das Haus besser auf eine Wärmepumpe vorbereitet. In jedem Fall empfiehlt es sich die Heizlast berechnen zu lassen und die Auslegen einer neuen Heizung und der Heizkörper danach vorzunehmen.

    Die Fenster haben bei uns ca. 11000€ für 8 Fenster und eine Terrassentür mit Seitenteilen gekostet. Haustür haben wir auch machen lassen, da waren noch schöne Glasbausteine drin. Die hat ca. 5000€ gekostet.

    Neue Böden auf 120qm haben so um die 9000€ gekostet.

    Sind vielleicht noch Holzdecken drin, die raus sollen? Da vorher prüfen, welche Untergrund drunter ist. Wir hatten im Wohnzimmer eine total unebene Rohbaudecke drunter ist, da mussten wir eine Trockenbaudecke machen lassen. In anderen Räumen war Putz drunter, wo wir dann einfach spachteln und streichen konnten.

    Tapezieren und Malern haben wir selbst gemacht. Vom Material überschaubar, vom Zeitaufwand aber nicht zu unterschätzen ;)

    Es läppert sich, so viel kann ich sagen. Generell sollte man noch Budget in der Hinterhand haben, es kommt *immer* etwas Unerwartetes um die Ecke.

    Bei der KfW gibt es auch Förderung für einzelne Maßnahmen wie z.B. Heizungsoptimierung und neue Fenster. Dazu braucht es aber einen Energieberater.
     
  9. #29 simon84, 04.06.2020
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    Generell sind die KfW Maßnahmen meist dann interessant wenn man gerade so auf eine der KfW Stufen mit dem ganzen Haus rutscht. Die Förderungen der Einzelmaßnahmen sind mit wenigen Ausnahmen nicht (finanziell) interessant, da die Mehrkosten teilweise dann höher sind als die Förderung. Aber muss man immer im Einzelfall betrachten.
     
  10. #30 Rantintin, 04.06.2020
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    Das mit den Fliesen ist ein guter Punkt. Check ich beim dritten dann mit. Wie viel sind denn ein paar tausend die da drauf gegangen sind wegen der Fliesen + Estrich etc.?

    Ja, Holzdecken, die im Wohnzimmer könnte man fast lassen, sieht nicht ganz so wild aus auf den ersten Blick, die in den drei Schlafzimmern müssen alle raus, bzw gefallen uns gar nicht. Ich werde aber vermutlich alle rausmachen wollen auch im Wohnzimmer. Was veranschlagt man denn für eine Trockenbauwand/ decke? sollte es da auch wüst aussehen darunter.

    Geht ihr auch auf Dämmung und neue Heizung und dann über die KFW oder ist das noch im Plan? Hattet ihr einen E-Berater?
    Musstet ihr am Dach / Fassade etwas machen? Strom? Abfluss?

    Ich bin mir sicher dass ich mein Geld da irgendwie unterbekomme, Glasbauwand ist da auch verbaut neben der Eingangstüre, die wird man vermutlich dann auch in absehbarer Zeit austauschen. Puffer plane ich auf alle Fälle mit ein, da ich auch damit rechne, dass man sicher irgendwas übersieht oder dann halt was kommt wenn man eingezogen ist oder das Haus gekauft hat.
    Derzeit ist der Makler auf nem Preis den ich allgemein zu teuer halte, jedoch weiß ich auch nicht, ob das so stimmt was er sagt. Von daher werd ich nach dem Termin kommende Woche, sofern da nichts groß überraschendes kommt mein Gebot unter dem aktuellen "Höchstgebot" platzieren und schauen was dabei rumkommt.
     
  11. apex8

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    Die Asbestsanierug hat ca.5000€ für 70m2 Fliesen gekostet. Da waren aber auch doppelte Lagen dabei, die Grundfläche war also niedriger. Bei uns war WC, Flur und Küche betroffen. Im großen Bad haben wir es noch nicht weggemacht, das ist noch in Schuss und von dem Asbest unter den Fliesen geht aktuell keine Gefahr aus. Nur wenn man es bearbeitet. Was der Estrich gekostet hat, kann ich leider gerade gar nicht sagen. Das ist aber relativ Standard, da findet sich bestimmt was im weiten Internet.

    Bei der Decke bin ich mir nicht mehr ganz so sicher. Das waren auch bestimmt 2000-3000€ für die ca. 50m2. Man kann sie natürlich auch streichen. Das haben wir bei der Decke im Treppenhaus gemacht. Dort und im OG ist halt keine Betondecke bei uns, sondern noch verputzte Schilfmatten. Das haben wir versucht so gut wie möglich in Ruhe zu lassen, dass uns das nicht alles entgegenkommt.

    Wir haben die Außenwände von innen gedämmt (Multipor). Das hat uns der Ingenieur (Energieberater) durchgerechnet, dass es vom Feuchteeintrag/Taupunkt soweit passt. Außendämmung kam aufgrund der Klinerkfassade nicht in frage. Die Dämmung ließ sich nicht von KfW fördern, da geht glaube ich nur Außendämmung und wir haben sowieso den geforderten Standard nicht erreicht. Fenster und Heizungsoptimierung ging aber schon, da wir entsprechend gute Fenster genommen haben. Ist aber auch nicht die Welt, was man da bekommt. Das Land Schleswig-Holstein hat uns aber 2000€ geschenkt, da gibt es eine Investionsförderung für Dämmung, Heizung und solche Sachen.

    Die Ölheizung hatten schon die Vorbesitzer rausgemacht, da ist eine Gastherme drin, die aber schon etwas in die Jahre gekommen und total überdimensioniert ist. Die bleibt jetzt erstmal drin, bis sie ganz den Geist aufgibt. Kurz nach dem Kauf ist uns der Warmwasserspeicher um die Ohren geflogen, das haben dann aber der Vorbesitzer und Versicherung übernommen...

    Das Dach ist noch keine 20 Jahre alt, da ist erstmal nichts zu tun. War mit ein Grund warum wir uns für das Haus entschieden haben, bei Häusern aus dem Baujahr sind die ja oft fällig und das ist dann ein ordentlicher Kostenblock.

    Ist das Haus unterkellert? Trocken? Bei unserem war Schimmel drin, was aber auch daran lag, dass das Haus ne Weile nicht bewohnt war und außerdem Fenster im Keller offen war. Im Sommer keine gute Idee. Dennoch sind die Wände nicht 100% trocken, d.h. irgendwann werden wir in den sauren Apfel beissen müssen und die Abdichtung von außen neu machen müssen.

    Elektrik musste auch zum Teil erneuert werden. Das war auch nicht geplanter Kostenblock. Im Sicherungskasten waren nur 3-adrige Anschlüsse zu sehen, die gingen allerdings oft nur bis zu den Verteilerdosen und danach dann doch 2-adrig zu Steckdosen/Schaltern. Hatte dann auch den Elektriker überrascht. Das waren dann noch mal rund 5000€. Jetzt ist alles hinter einem FI. Außerdem hat das Haus sowieso sehr wenige Steckdosen gehabt, da würde ich an deiner Stelle auch mal gucken, ob ihr da noch welche braucht.

    Neben dem Zeug haben wir auch noch andere Sachen machen lassen z.B. neues Duschbad, einen Wanddurchbruch, Kamin weg... Maurer und SHK hat's gefreut ;)

    Viel Erfolg bei Verhandeln!
     
  12. #32 Rantintin, 04.06.2020
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    Hmm klingt ja auch net so dolle. Kommt halt auf den Kaufpreis an, vielleicht habt ihr da ja n Schnapp gemacht; wie sind die Immopreise dort "oben"?
    Bin in BaWü da ist es nicht sonderlich prickelnd auf dem Markt. Letzte Woche auch mit meinem Banker gesprochen, um herauszufinden, wie momentan der Markt so ist. Er meinte das die Leute trotz Corona kaufen wie verrückt.
    Ja, das Haus ist voll unterkellert. Der Keller wirkt gut, ist trocken, teilweise beheizt.
    Auf solche Überraschungen stelle ich mich aber auch ein. Hoffe der Dachdecker sagt was positives kommende Woche.
    Mal gespannt~ Danke dir für die ganzen Infos!
     
  13. #33 simon84, 04.06.2020
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    Warum sollte das auch einen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben ?
    Bei uns in der Gegend hatte es einzig die Auswirkung das im 15 km Umkreis überhaupt mal was inseriert ist von denen die leider betroffen sind und verkaufen müssen. Vorher gab es einfach Garnix.

    Leute mit genug Geld die Häuser kaufen wollen gibt es leider genug. Das (insbesondere das Grundstück) ist doch Realwert für viele viele Jahrzehnte.
    Eine Krise die ein paar Monate oder Jahre dauert betrifft sehr viele aber hat in den letzten 100 Jahren nur selten zu massiven Einschlägen beim Immobilienmarkt geführt und auch wenn dann nur für einige Monate oder Jahre.
     
  14. #34 Rantintin, 05.06.2020
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    Leider scheint der Makler jetzt den Preis hochtreiben zu wollen und schickt mir täglich neue wenn auch in kleinen Schritten "Höchstpreise". ka ob das nur ein unter Druck setzen ist, oder ob sie da tatsächlich Angebote eingeflattert bekommt. Anfangs war eigentlich die Aussage, dass es kein Bieterverfahren geben wird. Ätzend!
     
  15. #35 simon84, 05.06.2020
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    völlig normal und sollte dich nicht beunruhigen. Du hast deinen Preis den dir das Haus wert ist und der für dich darstellbar ist . Falls nicht eben weitersuchen.
     
  16. #36 Rantintin, 05.06.2020
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    Mir war der höchstpreis letzlich zu viel, scheint wohl verkauft zu sein. Schad drum, aber war mir dann für das was es bietet zu teuer.
    Trotz allem~ Herzlichen Dank wg der ganzen Ratschläge :bierchen:
     
  17. #37 simon84, 06.06.2020
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    Auf Häuser suche / Jagd muss man selber gehen.
    Am besten klingeln oder sogar Anzeige schalten. Es gibt viele Leute die verkaufen würden aber nichts mit Maklern zu tun haben wollen
     
  18. #38 Rantintin, 06.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 06.06.2020
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    Das kann man auch niemandem übel nehmen :)

    Die Anzeigesache habe ich schon über ein Jahr immer mal wieder geschalten. Läppert sich (~20 EUR / Woche) rum kam dabei bisher leider gar nichts, entweder Preise jenseits der 600T EUR oder völlig überzogene Preisvorstellungen der Eigentümer / Erben.
    Die Scheidungshäuser gehen alle über Makler, die Häuser von älteren Herrschafften die ausziehen mussten oder gestorben sind sind dann in der Zeitung geschalten, oder melden sich dann bei einem, aber wie gesagt, die Preise sind dann jenseits von gut und böse.
     
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