Haus vor vollendeter Fertigstellung verkaufen?

Diskutiere Haus vor vollendeter Fertigstellung verkaufen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag zusammen, meine Frau und ich befinden uns im Moment in einer sehr unglücklichen Lage. Folgende Vorgeschichte: Mein...

  1. #1 duct4402, 22. Mai 2012
    duct4402

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    Guten Tag zusammen,


    meine Frau und ich befinden uns im Moment in einer sehr unglücklichen Lage.


    Folgende Vorgeschichte:

    Mein Großvater besitzt ein Einfamilienhaus aus den 50er Jahren und hat in diesem Jahr, durch bewilligte Mittel der KFW, mit der energetischen Sanierung des Gebäudes begonnen.

    Hierzu liegt folgende Kalkulation zu Grunde:

    KFW Kredit: 50.000 €, bestellte Grundschuld: 50.000 € (zur Absicherung des Kredites), Laufzeit: 10 Jahre

    Erneuert wurden bisher:

    1. sämtliche Fenster inklusive Rolläden mit elektrischem Antrieb
    2. Isolierung der Kellerräume
    3. Isolierung der Terrasse (notwendige Vorarbeit)

    Nun müssten eigentlich noch die Dacharbeiten und die eigentliche Fassadendämmung erledigt werden.

    Hauptproblem:

    Der Bauherr (Großvater) ist sehr krank geworden und die verbleibende Zeit ist auch sehr überschaubar!

    Nun können die Erben (wir), nicht den KFW Kredit übernehmen und zeitgleich einen weiteren Erbberechtigten auszahlen.

    Deswegen gibt es folgende Möglichkeit:

    1.
    Baustopp = Haus im jetzigen Zustand (mit neuen Fenstern, Kellerdämmung und Terrassenisolierung) verkaufen, Überschuss an die KFW zurückleiten und aus dem Verkaufserlös die Nachlassverbindlichkeiten begleichen.

    2.
    Weitermachen = Sanierungsmaßnahme abschliessen, Haus verkaufen und dann alles abzahlen

    Welche Möglichkeit würdet Ihr wählen?

    PS: Ich weiss nicht ob es sich lohnt die Arbeiten abzuschliessen, da ich nicht weiss, ob man die Kosten bei Verkauf wieder herausbekommt.


    Um Ratschläge bin ich dankbar.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 22. Mai 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich sags mal so:
    Die Investition rausholen (im Sinne von -Wert vor Sanierungsbeginn + Sanierungskosten = Verkaufspreis) werdet Ihr so oder so nicht.

    Der Rest ist eine Sache der Grundüberlegung:
    Was ist für einen Käufer besser:
    a) den jetzigen Zwischenzustand zu nutzen, um Änderungen und Sanierungen nach Käufervorstellung leichter vornehmen zu können, ohne frische Sanierungen wieder abzureissen
    b) er hat eine fertig sanierte Aussenhülle und muss sich "nur noch" um innen kümmern.

    Grundsätzlich ist so ein Zwischenzustand wie Ihr ihn jetzt habt, für Käufer (auch wenn Euch das jetzt vielleicht weh tut) nichts anderes als eine Bauruine, die evtl weniger wert ist als der unangefasste Altzustand.
    Anders kann es sein (s.o.), wenn der Käufer etwas vorhat, was durch Eure Sanierung be-oder verhindert wird.

    Vielleicht mahct es Sinn, dass Haus im jetzigen Zustand anzubieten mit der klaren Ansage, welche Arbeiten Ihr noch ausführen lasst. (Ganz genau definieren).
    Wenn der Käufer dann z.B. noch eine Gaube ins Dach oder einen Anbau dran haben will, muss man die Schnittstellen vertraglich festhalten. Dann bekommt der Käufer ein gut saniertes Haus, ohne durch die Sanierung behindert zu werden.

    Will er dann was ganz anderes, muss man sehen, was er zum Preis sagt.
     
  4. #3 Zuendler, 22. Mai 2012
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    Du schreibst:
    Der Bauherr (Großvater) ist sehr krank geworden und die verbleibende Zeit ist auch sehr überschaubar!
    Nun können die Erben (wir), nicht den KFW Kredit übernehmen und zeitgleich einen weiteren Erbberechtigten auszahlen.

    Erben kann man nur, wenn jemand verstirbt.
    Gibt es ein Testament oder soll der weitere "Erbberechtigte" einen Pflichtteil ausbezahlt bekommen?
    In welcher Rangfolge steht der weitere "Erbberechtigte"?

    Ich persönlich würde wie folgt verfahren:
    Beratung durch einen Anwalt für Erbrecht einholen.
    Dürft Ihr überhaupt die Verträge mit den ausführenden Firmen ändern oder ist der Großvater dazu noch in der Lage?

    Nach Eintritt des Erbfalles muß ohnehin ein Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden um sich nach allen Seiten abzusichern, respektive die Berechnungsgrundlage für Pflichtteilsergänzungsansprüche zu erhalten.
    Vielleicht könnt Ihr Euch das ja doch leisten?!

    Das Thema ist zu komplex und zu facettenreich um über ein Forum eine verlässliche Aussage zu erhalten.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Mal anders gefragt, besteht überhaupt Interesse daran das Haus zu übernehmen?
    Wenn ja, ist aufgrund der eigenen Einkommensverhältnisse eine Übernahme überhaupt möglich?

    Ich denke, diese grundlegenden Fragen sollten erst einmal geklärt werden, bevor man an die Details geht.

    Dann sollte geprüft werden, welches KfW Programm in Anspruch genommen wurde, und wie es sich verhält, wenn nur ein Teil der Maßnahmen durchgeführt wurde. (Muss das Darlehen evtl. komplett zurückgeführt werden?)

    Eine energetische Sanierung wird sich beim Verkaufspreis schon bemerkbar machen, aber vielleicht nicht in vollem Umfang. Das zu bestimmen ist Sache eines Wertgutachters.

    Dann solltest Du vielleicht mal erklären, was Du unter "Erben" und einem weiteren "Erbberechtigten" verstehst. Gibt es hier irgendwelche testamentarischen Verfügungen? Warum unterscheidest Du zwischen Erben und Erbberechtigen?

    Gruß
    Ralf
     
  6. #5 duct4402, 22. Mai 2012
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    Also dann fange ich mal an, die Sach etwas deutlicher auszuformulieren:

    1. Das KFW Mittel welches zur Verfügung steht ist "Programm 152" (energetisch sanieren in Einzelmaßnahme)
    2. Das grundsätzliche Interesse das Haus zu halten besteht, ist aber nicht durchführbar! (Frau im Studium und ich Teilzeitstelle)

    Nun zum Erbfall:

    Ich bin der sogenannten Alleinerbe des Hauses. Mein Vater, also der Sohn meines Großvaters, wurde aus der Erbfolge gestrichen und gilt somit NICHT als Miterbe, sondern er hat einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auf den Nachlass.

    Natürlich sind vom Nachlass auch die Verbindlichkeiten des Erblassers (Großvater) abzuziehen.

    Demnach müsste die Rechnung meiner Meinung nach so aussehen:

    Großvater verstirbt, der Wert des Hauses wird festgelegt, die Verbindlichkeiten werden abgezogen, der Rest durch zwei geteilt

    In Zahlen:

    ca. 300.000 € Objektwert - 50.000 € KFW Darlehen = 250.000 € /2 = 125.000 € pro Seite

    So müsste es doch korrekt sein, oder?
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Nein, so ist das nicht korrekt. Wenn ein Pflichtteilergänzungsanspruch besteht, dann wurde ja vorher ein Teil des Gebäudes als Schenkung übertragen. d.h. im Grundbuch steht nicht nur der Großvater sondern noch eine weitere (beschenkte) Person (vermutlich Du?).

    Jetzt stellt sich gleich die Frage, wann war diese Schenkung?

    Ich würde mir an Deiner Stelle auf jeden Fall mal eine Beratungsstunde bei einem Fachanwalt oder Notar gönnen. Solche Schenkungen im Vorfeld können Probleme auslösen, auch steuerlicher Natur.

    Gruß
    Ralf
     
  8. #7 ReihenhausMax, 22. Mai 2012
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    Läßt sich das Haus ggf. zeitnah vermieten, um so den KfW-Kredit und einen
    Bankkredit für den Ergänzungsanspruch zu finanzieren und das Haus zu halten,
    wenn daran Interesse besteht und es beruflich Sinn macht?
     
  9. #8 duct4402, 22. Mai 2012
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    Eine Schenkung hat nicht stattgefunden. Der Großvater ist der alleinige Eigentümer des Hauses.

    Es ist "lediglich" so, dass er seinen Sohn eterbt hat. Ohne diesen Schritt, wäre der Sohn ja in der Erbfolge als nächster vorgesehen gewesen. So wurde er auf seinen Pflichtteil (50 %) zurückgesetzt.

    Nun mal eines ganze andere Frage....

    Berechnet sich der Pflichtteil aus dem Verkehrswert oder dem fiktiven Verkaufspreis?
     
  10. #9 duct4402, 22. Mai 2012
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    Zur Vermietung:

    Hier sehe ich große Schweirigkeiten. Denn ich befürchte das wir einen Kredit in dieser Höhe, trotz Miete nicht ausreichend momentan bedienen können.

    Ebenso denke ich wird es, wenn man eine halbwegs angemessene Miete ansetzt, nicht einfach sein so ein Haus zu vermieten.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 22. Mai 2012
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    Der Verkehrswert IST der fiktive Verkaufspreis! Die Alternative ist der reale Verkaufserlös!
     
  12. duct4402

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    Dann wäre die Summe ja niedriger als das was ich bisher dachte!

    Die Häuser hier gehen im Schnitt zwischen 230.000 € und 450.000 € weg. Je nach Zustand und Reperaturstau!

    Der Verkehrswert liegt jedoch deutlich darunter!

    Jedenfalls wenn ich dem BORIS (Bodenrichtwertsystem) glauben schenken kann.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 22. Mai 2012
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    Das kann eigentlich nicht sein!
    Der Verkehrswert ist so zu berechnen, dass er dem unter normalen Umständen (keine Notlage, kein besonderes Interesse des Käufers usw) dem erzielbaren Marktpreis entspricht.
    Wie jede Schätzung hat auch diese natürlich eine gewisse Toleranz, aber die sollte vier- bis niedrig 5-stellig sein.

    Und - hier gehen weg - = kennst Du die Kaufvertagssummen oder nur das, was der Nachbarschaftstratsch so flüstert?
     
  14. R.B.

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    Und was hat das dann mit Pflichtteilergänzungsanspruch zu tun? :(

    Ich denke Du wirbelst da Einiges durcheinander, deswegen noch einmal mein Rat, Dir eine Beratung bei einem Fachanwalt zu gönnen.

    Wenn der Vater alleiniger Erbe wäre (keine Geschwister), dann stünde ihm das komplette Erbe zu. Der Pflichtteil würde sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils belaufen.

    Erben bedeutet nicht nur Rechte sondern auch Pflichten, d.h. wenn Du das Erbe antrittst, dann erbst Du auch die Pflichten (Verbindlichkeiten des Großvaters).

    Aber wie gesagt, ein klärendes Gespräch mit einem Fachmann bringt schnell Klarheit.

    Zum Verkehrswert bzw. fiktivem Kaufpreis, da kann ich Deiner Argumentation nicht folgen. Aber auch hier wird eine Wertermittlung für Klarheit sorgen. Vergleichszahlen aus der Region können zwar als Orientierung dienen, doch sie können eine Wertermittlung nicht ersetzen.

    Bei einem Verkauf wäre es auch gut möglich, dass nicht einmal der Verkehrswert als Erlös erzielt wird, auch das sollte man bedenken.

    Gruß
    Ralf
     
  15. duct4402

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    @R.B.

    Wie sähe die Rechnung denn dann nach deiner Methode aus. Also ausgehen von einem Wert von 300.000 € und Verbindlichkeiten gegenüber der KFW von 50.000 €
     
  16. #15 Eumeltier, 22. Mai 2012
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    Wie ist denn das Verhältnis zum Vater?

    IMO (aber IANAL) muß der Pflichtteil beansprucht werden. Wenn der Vater dies nicht tut...

    Gruß,
    Martin
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Lass Dir das bitte von einem Fachmann rechnen. Auf den ersten Blick würde ich Deiner "Rechnung" zustimmen, aber ohne alle Details zu kennen, wäre mit diese Aussage zu heiß. Normalerweise würdest Du gar nichts erben. Durch das Testament sieht das jedoch ganz anders aus, und jetzt kommt es darauf an, was in dem Testament steht. Das ist eine Sache für einen Profi und nichts für ein Forum.

    Ach ja, die Rückfrage nach dem Verhältnis zum Vater ist auch interessant. Dein Vater kann seinen Teil versilbern, oder selbst vererben (dann würdest Du profitieren, sowie evtl. weitere (Halb-)Geschwister), oder er verkauft Dir seinen Teil jetzt schon und Ihr vereinbart eine Art Ratenzahlung.

    Ach ja, und lasse Dir bitte die steuerliche Seite erklären. Für Enkel wurde der Freibetrag zwar erhöht, ich glaube auf 200T€, aber bevor man hier einen teuren Fehler macht.....

    Gruß
    Ralf
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 22. Mai 2012
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    Lass bitte auch prüfen, wie rechtssicher die Enterbung erfolgt ist. Die Hürden dafür sind menes Wissen sehr hoch, sowohl was die Gründe als auch was die Formalien angeht.
    Junge, ich enterbe Dich, weil Du die "falsche" Frau geheiratet hast (ich kenne so einen Fall) ist heute nicht mehr gültig.

    Nicht dass Du da Schritte unternimmst, zu denen Du gar nicht berechtigt bist, weil Dein Vater (unabhängig von Eurem Verhältnis) erbberechtigt ist.
    Stell Dir vor, Dein Vater wird innerhalb der nächste 10 Jahre (so lang ist glaub ich die Frist) ein Pflegefall und irgendein Amt, das zahlen soll, stolpert über die unrechtmäßige Enterbung.
    Die könnten dann Geld fordern, selbst wenn Dein Vater das nie getan hat oder tun würde.
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Ich glaube nicht, dass der Vater hier wirklich "enterbt" wurde, sonst könnte evtl. sogar sein Anspruch auf den Pflichtteil verwirkt sein. Vermutlich ist das genau so ein Missverständnis wie oben das mit dem Pflichtteilsergänzungsanspruch.

    Unterstellen wir mal, dass das Testament rechtssicher ist, dann kann der Großvater sein Vermögen vererben wie er möchte. Er muss nur sicherstellen, dass seinem Kind (bzw. Kindern) der Pflichtteil zusteht. Hier hat er sein Vermögen anscheinend zwischen Sohn und Enkel aufgeteilt, was jederzeit machbar ist.

    Deswegen muss jemand her der für Klarheit sorgt. Wäre das Testament fehlerhaft, dann könnte das dazu führen, dass die gesetzlichen Regelungen greifen, und dann stünde dem Sohn alles zu (sofern keine weiteren Erben zu berücksichtigen sind).

    Gruß
    Ralf
     
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  21. duct4402

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    Das Testament wurde von einem Fachanwalt für Erbrecht unter notarieller Beglaubing erstellt.

    Das Verhältnis zum Vater ist gelinde gesagt...naja...dürftig.

    Er hat bereits jetzt deutlich gemacht, dass er nach dem Tode seinen Anspruch geltend machen wird.

    Damit kann ich den Traum vom "Häuschen im grünen" vergessen....
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 22. Mai 2012
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    Das ist noch nicht raus. Vielleicht musst Du auch nur "etwas" länger träumen und vor dem Traum ein wenig albträumen (Prozess).

    Wenn ein Fachanwalt das Testament verfasst hat, sollte es eigentlich stehen - und wenn nicht, könnte der Anwalt für ein Scheitern haften!

    Nur über einen Verkauf solltest Du dann wirklich erstmal nicht nachdenken. Sind denn die Verträge mit den noch ausstehenden Gewerken schon geschlossen = zu erfüllen oder noch nicht?
    Bedenke, dass Ihr bei der KfW Fristen habt, innerhalb derer Ihr die Verwendung nachweisen müsst.

    Am besten auch offen mit dem Bankmenschen und der KfW über die besondere Problematik reden, dann hört Ihr, welche etl. Möglichkeiten es gibt.
     
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