Haus vor vollendeter Fertigstellung verkaufen?

d.h. DU würdest das Haus, wenn irgendwie möglich, gerne selbst übernehmen?

Dann solltest Du diese Strategie auch verfolgen. Dazu benötigst Du später eine Wertermittlung. Die von Dir genannten 300T€ erscheinen mit für ein Haus 195x doch etwas teuer. Entweder es handelt sich um eine komfortable Villa, oder in allerbester Lage. Ansonsten würde es mich nicht wundern, wenn der Wert eher in der Region 200T€ oder evtl. gar darunter liegt. Hier brauchst Du Klarheit, wobei Dir evtl. auch schon Deine Hausbank behilflich sein könnte. Die kennen üblicherweise den regionalen Immobilienmarkt recht gut (zumindest wenn sie vor Ort sind).

Ganz ohne Eigenkapital und einem adäquaten Einkommen wird das aber verdammt schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Ein Vorteil wäre, dass die Bank ja nur einen Teil des Werts finanzieren muss, da Dir ein Teil ja dann schon gehört.

Zur KfW hat mein Vornamensvetter schon alles Wesentliche geschrieben.

Gruß
Ralf

 

Hallo,

Eine Enterbung ist problemlos möglich. Der im Testatment eingesetze Erbe erbt erstmal. Der normalerweise gesetzliche Erbe hat dann allerdings seinen Pflichtteilanspruch gegenüber dem Erben.
Diesen Pflichtteilsanspruch auch zu streichen, ist tatsächlich ziemlich schwierig (nur in Extremfällen wie "Trachtete dem Erblasser nach dem Leben", verbrachte mehrere Jahre im Gefängnis usw. näheres siehe Wikipedia "Pflichtteil").

Der Pflichtteil ist aber ein rein finanzieller Ausgleich, also gilt auch das folgende

nicht. Der Vater hat keinerlei Anspruch auf das Erbe. Er hat kein Mitbestimmungsrecht, kein Zugriffsrecht auf Dinge des Nachlasses usw. Es geht nur um Geld.

Das er natürlich indirekt einen Verkauf erzwingen kann, wenn eine Ausbezahlung des Pflichtteils aufgrund fehlender Geldmittel momentan nicht möglich ist, steht außer Frage.
Aber direkt hat er da erstmal keinen Einfluß.

Alles IMO und IANAL aber ich hab mich mal damit beschäftig.

Gruß,
Martin

 

Enterbung ist für mich = Streichung des Pflichtteilsanspruchs.
Wenn es "nur" drum geht, dass nicht der das ganze Paket erben soll, der gesetzlich "dran" wäre, ist das erheblich einfacher zu machen.

 

Nein, das ist aber ein entscheidender Unterschied. Als Miterbe hast Du einen Besitzanteil am Erbe. Du besitzt zB. einen Teil des Hauses und hast somit Mitspracherecht (so ist es glaube ich nicht so einfach, eine Immobilie gegen den Willen eines Miterbens zu verkaufen).

Wenn Du enterbt bist, aber einen Pflichtteilanspruch hast, dann steht Dir nur das Geld zu. Was der vom Erblasser bestimmte Erbe mit dem Erbe macht - ob verkaufen oder anzünden - geht Dich dann nichts an - solange Du Dein Geld bekommst.

Gruß,
Martin

 

Es gibt übrigens noch einen entscheidenden Unterschied.

Erbe bist Du automatisch, sobald der Erblasser verstirbt. Du bist automatisch (Mit-)eigentümer des Nachlasses.
Wer meint, daß das Testament ungültig sei, der muß von sich aus aktiv dagegen vorgehen. Aber erst einmal bist Du Erbe.

Der Pflichtteilsanspruch ist ein Anspruch gegenüber dem Erben. Den Pflichtteil bekommst Du nicht automatisch, den mußt Du Dir im Zweifelsfall vom Erben einklagen. Daß er Dir gerichtlich zugesprochen wird, dürfte sehr wahrscheinlich sein, wenn alles seine Ordnung hat. Aber es dauert halt seine Zeit.

Der Erbe kann in der Zwischenzeit das Haus verkaufen, das Geld nehmen, alles Bargeld was noch da war dazu und alles schön verspielen/verwetten/versaufen. Der Erbe hat die alleinige Verfügungsgewalt über das Erbe.
Dann hast Du nach dem Gerichtsverfahren zwar einen Titel gegen den Erben, aber was nutzt es Dir noch?

Gruß,
Martin

 

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Gegenfrage: Was ist das für ein Gutachter?
Du benötigst hier einen vereidigten Gutachter. Die Kosten dafür sind aus dem Nachlass zu begleichen. Als Berechnungsgrundlage dient der durch Gutachten kalkulierte Verkehrswert. Und hier hätte ich an Deiner Stelle keine Sorge. Diese Gutachten fallen im Regelfall überraschend niedrig aus.
Der tatsächliche Erlös ist irrelevant. Könnte ja auch höher ausfallen Was dann?
Der Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteiles in Geld.
Bewohnt der Großvater das Objekt noch?
Falls nicht, Möglichkeit der Übertragung durch Schenkung prüfen. Stichwort: Abschmelzung / 10 Jahre
Die Abschmelzung bleibt unberücksichtigt, wenn der Schenker sich einen Niesbrauch an der Immobilie vorbehält und diese im vollen Umfang weiter bewohnt.

Geh zum Erbrechtler! Das kostet wirklich nicht die Welt, bringt Dir jedoch deutlich mehr Planungssicherheit.

 

Wir müssen jetzt aufpassen, dass wir nicht zu sehr spekulieren. Niemand kennt das Testament und was darin steht, und nachdem auch der TE die einzelnen Fachbegriffe gerne mal zweckentfremdet, landen wir ganz schnell auf der falschen Spur.

Was den Wert des Gebäudes betrifft, so hilft hier nur ein Sachverständiger (hatte ich oben schon geschrieben). Es wäre gut möglich, dass die Zahl die im Raum steht, mit der Realität nicht viel zu tun hat. Es wäre nicht das erste Mal, dass der Wert eines Gebäudes heftigst überschätzt wird.

Dann Fachanwalt/Notar und klären was wirklich im Testament steht bzw. wie sich das auf den TE auswirkt, welche Möglichkeiten er hat, usw. Wer weiß schon was der Opa wie geregelt hat.

Gruß
Ralf

 

Nochmal zum Verkehrswert.
Dieser wird getrennt nach Bodenwert und Wert der Bauwerke ermittelt. Der Bodenwert ist relativ einfach ermittelbar.
Der Wert der Bauwerke setzt sich aus dem Wert dessen, was da steht abzüglich der anstehenden Renovierungen (gemindert um die Abschreibung) zusammen. Das kann sogar ins Negative laufen.
Oder die Diagnose lautet - Abbruch. Dann ist der Verkehrswert der Bodenwert abzgl Abbruchkosten.

Mach Dich also nicht wahnsinnig mit Zahlen, die in der Nachbarschaft kursieren - die taugen nix.

 

Für mehr oder weniger reine Mietswohnungsgebiete gibts Mietspiegel. Das wirds da wohl kaum geben.
Also kannst Du nur rauskriegen, was in der Gegend für andere Häuser verlangt wird und das umrechnen.

Bedenke aber auch folgendes mit in die Rechnung einzubeziehen:
Reparaturkosten (der Mieter ruft Dich wg. jeder kaputten Gühbirne an
Mietausfallkosten (Leerstände)
Mietausfallkosten (Nichtzahlung)
Renovierungskosten (Abnutzung ist in der Miete enthalten) z.B. neue Teppichböden oder oder.

Unterhalt Dich mal mit Deinem Vermieter über all das, was so in DEINER Miete mit drin ist, ohne das Du es merkst.

 

Einfach mal schauen, was in der Gegend so angeboten wird. Da bekommt man schnell ein Gespür für das was machbar ist.

Dann solltest Du Dich auch fragen, ob Du mit fremden Personen im Haus klar kommst. Es macht schon einen Unterschied ob man mit Eltern/Großeltern unter einem Dach wohnt, oder eben mit "fremden" Mietern. Das kann gut gehen, kann aber genau so schnell in Ärger und Stress enden. Gründe für einen Streit finden sich fast immer.

Aber es ist richtig, dass Du alle Optionen durchspielst.

Gruß
Ralf