Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Diskutiere Hausfinanzierung ohne Eigenkapital im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebes Forum, Ich und meine Frau (Beamtin) planen ein Haus zu bauen. :bau_1: Kurz zu den Rahmenbedingungen: geplante Höhe d. Kredits...

  1. Novasun

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    Hallo liebes Forum,

    Ich und meine Frau (Beamtin) planen ein Haus zu bauen. :bau_1:

    Kurz zu den Rahmenbedingungen:
    geplante Höhe d. Kredits zwischen 300T-350T €
    Einkommen Netto von uns beiden 4400€

    Besonderheit: kein Eigenkapital vorhanden.

    Wir waren auch schon bei einem Finanzierungs-"Spezialisten", bzw. Vergleichsportal. Im Gespräch kam raus, dass wir wenn möglich zumindestens die Baunebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar) bringen sollten, da es sich sonst um eine 120% Finanzierung handeln würde und die entsprechend teuer wird. Es wäre möglich, man hat uns aber davon abgeraten.
    Sollten wir 20T€ bringen können wären wir im Bereich der 100% Finanzierung und die monatliche Rate wäre dann um 1200-1400 € je nachdem bei welchem Finanzinstitut man unterschreibt, bzw. wie hoch man die Tilgung setzt.
    Tilgung rechne ich mit mindestens 1,5%.

    Meine Frage, was sagt Ihr zu dem Umstand kein Eigenkapital.
    Welche Möglichkeiten gibt es dieses zu bringen. Wir haben mit Ihren Eltern bereits gesprochen. Sie könnten uns 4T€ geben, aber was Sie uns auch angeboten haben dass Sie Ihre Immobilie mit als Sicherheit anbieten.
    Das haben Sie damals auch so gemacht mit Ihren Eltern.

    Hier habe ich ein ungutes Gefühl dabei. Bei unserer Hausbank kam dann diese Variante auch zum Gespräch. Man solle dann gleich die Sicherheit so hoch ansetzen auf der Immobilie, das man rechnerisch auf eine 60% Finanzierung komt :yikes . Was halten die Finanzprofis hiervon?

    Bezüglich Lebensumstände: Die Rate (1300€) wäre niedrig genug, das selbst wenn wir ein Kind bekommen würden oder z.B. ich Arbeitslos werden würde wir Sie stemmen könnten. Trotzdem ist mir bewusst, das entsprechende Versicherungen noch abgeschlossen werden müssen gegen die entsprechenden eventualitäten :hammer:.
     
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  3. Novasun

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    Ich hab jetzt die Editier-Funktion net gefunden:

    Zum Haus geplant ist ein Holz-Massivhaus. Grundstück um die 120T€. Eigenleistungen können wir bringen (wie werden Eigenleistungen denn in die Finanzierung eingerechnet?)

    Wäre also mit 230T€ ein solches Haus zu realisieren?

    P.S.: Gestern erzählt mir meine Frau, das eine Kollegin von Ihr in der selben Sitation ist und Sie haben von der Bank eine 120% Finanzierung aber zu den Konditionen als wenn es ne 100% Finanzierung wäre bekommen?!?!? Geht das überhaupt?

    P.P.S: Ich bin schon am Gesprächstermin machen mit dieser Kollegin!
     
  4. #3 Achim Kaiser, 5. Oktober 2011
    Achim Kaiser

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    Frag nen Japaner was er von Harakiri hält :)
    dann weisst du was ich von dem Vorhaben halte.

    Solche Grenzgänge sind nicht zu empfehlen selbst wenn die Wirschaft auf absehbare Zeit (> 5 Jahre) richtig brummt.

    Heute sehe ich kein Brummen in Sicht, eher kräftige Fehlzündungen ...

    Selbst wenn sich irgendein Edelmann findet der das finanziert ....
    (die Anzahl der Birken und die zu erwartenden Opfer beim Bäume fällen wären mir deutlichst zu hoch .... )
    Pfoten wech und *sparen* :) ... bis 15 bis 30% EK in Sicht sind.

    Bei ner 120% Finanzierung seh ich 3% Tilgung als unterste Grenze ... wenn die nicht hinbringst (in guten wie in schechten Tagen) - lass es ..... die Freud ist kurz, die Reue lang ...

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  5. Dingo

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    4400 Netto und kein Eigenkapital?

    Ich würde zunächst einmal meine aktuelle Lebenssituation und Konsumverhalten überprüfen, um nachfolgend noch einmal über
    Hausbau mit EK nachzudenken.

    Achim hats gesagt ... so gehts nach hinten los.
     
  6. #5 Rheinbauer, 5. Oktober 2011
    Rheinbauer

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    Wenn man soviel netto hat und kein Eigenkapital, dann deutet das auf einen "guten" Lebensstil hin...der danach nur schwer zu ändern ist.
    ("Viel Umsatz, wenig Gewinn")

    Wir haben vom Beginn der Idee bis zum Notartermin (so ca. 6 Monate) 6000 € EK zusätzlich aufgebaut.

    Bis zum Baubeginn werden es nochmals 2-3 k€ sein.

    Fazit: Ich würde es nicht machen.
     
  7. #6 ReihenhausMax, 5. Oktober 2011
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    - laß wenigstens das Haus der Eltern aus dem Spiel ...
    - so ein Holzmassivhaus muß man mögen -> schlechter Wiederverkaufswert -> schlecht für die Bank -> noch mehr Risikoaufschlag
    - was für Eigenleistungen stellst Du Dir denn vor? Hast Du eine 35 Stundenwoche
    bzw. genug Resturlaub aus den letzten Jahren?
    - Eine Versicherung gegen Arbeitslosigkeit ist bei den Summen sicherlich nicht günstig
    und dann wird die Tilgung noch dürftiger
    - Wenn wir bei den Risiken des Lebens sind, habt Ihr eine ausreichende BU-Versicherung?
    - Noch Berufsanfänger, daß kein EK da ist?
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Das gibt mir auch zu denken, wobei ich mir auch andere Gründe vorstellen könnte. Jung, frisch verheiratet, Einrichtung, da geht so mancher Euro über den Jordan.

    Dieser Rat ist Gold wert.

    Das "ungute" Gefühl ist berechtigt. Lass das Haus der Eltern aus dem Spiel. Wenn sie Euch nur 4T€ geben können, dann schätze ich mal, dass sie nicht zu den Millionären Deutschlands gehören. Dann ist das Haus (überhaupt schon bezahlt/schuldenfrei?) wohl ihr ganzes Vermögen. So etwas riskiert man nicht für ein paar Prozentchen Zinssatz.

    Je nach Einkommenssituation der Eltern und deren Verbindlichkeiten, wäre es denkbar, dass sie einen Kredit über eine kleinere Summe aufnehmen und Euch das Geld schenken. Dieser Kredit muss aber so gestaltet sein, dass sie ihn problemlos aus eigener Tasche bezahlen können.

    Aber mal ehrlich, bei Eurem Einkommen solltet Ihr die 20T€, oder 16T€ (+4T€ der Eltern) problemlos innerhalb eines Jahres selbst ansparen können.

    Ich würde sagen, Ihr seit noch nicht reif für ein eigenes Haus. Spart Euch noch etwas Geld zusammen und startet in 1-2 oder 3 Jahren, dann sieht die Welt ganz anders aus.

    Und jetzt bitte nicht mit "Zinssteigerungen" kommen, denn Ihr müsstet auch bei der 100% Variante bereits einen erheblichen Zinsaufschlag bezahlen.

    Gruß
    Ralf
     
  9. bobby81

    bobby81

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    Also:
    Ob ihr um den Preis ein Haus bekommt kann ich nicht beurteilen!

    Aber bei 350.000EUR Darlehen und euren Vorgaben bekommt ihr keinen Zinssatz unter 4%. (Zumindest von seriösen Banken) Bei uns in der Gegend macht sowieso kaum eine Bank 100% Finanzierungen. Und wenn dann nur mit Aufschlag.
    Wenn man dann Rechnet mit 1,5% Tilgung sind wir schon bei mindest. 1600EUR pro Monat.
    Abgesehen davon würde ich keinem Raten eine Tilgung unter 2% anzusetzten, da die Laufzeit dann an die 40 Jahre geht.
    Kommt natürlich noch auf euer Alter dann an! Ob ihr euch auch eine Laufzeit 65 bis 70 vorstellen könnt.

    Aber ich weiß echt nicht welche Banken sowas machen und dann noch Raten das Haus der Eltern voll als Sicherheit zu mißbrauchen!!!! :mauer
    Was ist wenn ihr euch das, warum auch immer, nicht mehr leisten könnt.
    Die Bank wartet keine 6 Monate auf die Rate.
    Und nicht nur ihr, sondern auch die Eltern müssen dann Raus aus ihrem Haus!!! Versteh ich echt nicht was das für Betrügereien sind!

    Zieht bitte die Eltern da nicht mit rein!!!! :irre
     
  10. Huisje

    Huisje

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    ....... passt nie und nimmer zusammen.

    Wenn mit großer Sicherheit ~2000€ monatlich für die Rate zu Verfügung stünde, wäre eine Basis vorhanden weiter zu überlegen. Obwohl auch dann "abwarten+sparen" noch der gesundere Weg wäre.

    Elternhaus als zusätzliche Sicherheit wird der Opferzahl in diesem Fall nur um 2 Personen erhöhen.
    Die 4T€ überhaupt zu erwähnen zeigt ein IMHO völliges Fehlverständnis bezüglich der finanzielle Reichweite eures Vorhaben.
    Das ist Portokassegeld, dass kein weitere Erwähnung bedarf, weil für die Entscheidung bedeutungslos.

    EK ansparen + Haushaltsbuch führen sind hier die erste nötige Schritte.
    Sonst nix.



    Huisje
     
  11. Novasun

    Novasun

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    Halt, halt halt....
    die ~1300€ kamen bei den 300T zustande.
    Und die passen, an besagtem Tag hätten wir die 300T bekommen können, wenn die Baunebenkosten (ca. 20 T € Pfalz 3,5% Grunderwerbssteuer + 1,5-2,5% Notar etc. was da nötig ist um die Bank glücklicj zu machen wegen Grundbucheintrag) da gewesen wären.

    Zinsatz wären 3,9% gewesen (ich weiß net ob die Bank als unseriös gilt aber sie hat beste Beziehungen ins Kanzleramt).
    Mit 1,5% Tilgung biste bei 1350€ monatlich. Ich hätte keine Problem bis 1500€ zu gehen.
    Wobei ! hier ja noch 50T KFW drin sind (also nur auf 250T die Zinsen etc.) und KFW hätten wa um die 2,6% bekommen. Das ganze geht zinstechnisch also noch etwas runter.
    Aber KFW wäre auf langen Zeitraum gelaufen (um die Tilgung niedrig zu halten) was ja nicht gut ist (wegen nur 10 Jahre Zinsfestbindung).

    Das wir bei den 350T in anderen Regionen sind ist mir klar. Mit 4,3 % (habe ich schriftlich vorliegen) wären wa da mit KFW bei 1650€ nach den zinsfreien Jahren des KFW Kredits. Hier ist aber interessant, das der Kreditgeber nicht die oben genannte Bank, sondern die Bank ist, dem dieser Dienstleister gehört.
    Von daher gehe ich davon aus, das die Konkurenz auch dort unter 4% noch anbieten würde (ich wüsste nicht das wegen den 50T der Zins noch mal um 0,4% hoch ginge?).

    Von daher Jungs, rechnen kann ich. Ja es gibt Gründe wieso noch kein Eigenkapital da ist. Mir gings um eure Einschätzung.

    Ich nehme mit nachhause - ohne Eigenkapital eher nicht.
    Was meine Hausbank angedacht hat seht Ihr, wie ich auch - kritisch - Ihr sogar als totaler humbug... (fast unseriös)

    Damit habt Ihr mir schon mal sehr geholfen.

    Jetzt noch mal ne Frage, eine Kollegin meiner Frau behauptet, auch Sie haben 0 Eigenkapital haben jetzt bei der Bank 350T€ aufgenommen zu 3,8%. Der Clou hiermit werden auch die Baunebenkosten bezahlt. Also eine 120% Finanzierung zu Konditionen einer 100% Finanzierung :irre .
     
  12. Livestrong

    Livestrong Gast

    1800 ist das Minimum im monat und wer schon gebaut hat weiss das es immer teurer wird. Dazu höhere Nebenkosten. Und wenn jetzt kein ek da ist bei dem Einkommen dann gute Nacht.
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Es soll auch Schafe geben, die laufen freiwillig zur Schlachtbank.

    Ich behaupte mal, die meisten Leute wissen gar nicht was sie da alles unterschreiben, Hauptsache es gibt erst einmal Geld.

    Gruß
    Ralf
     
  14. Livestrong

    Livestrong Gast

    Erschreckend die Anzahl der Freds in letzterer Zeit das erinnert bald an die Subprime krise gg
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Jepp. Die Geschichte wiederholt sich, aus den Folgen hat man nichts gelernt.

    Aber was soll´s, wir wollen auch in Zukunft noch billige Häuser kaufen können.

    Gruß
    Ralf
     
  16. fmjuchi

    fmjuchi

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    Ich habe schon viele Eurobeträge und Zinssätze gesehen, vermisse aber die Laufzeit :sleeping

    Evtl. ist dein Beispiel an zu vielen Stellen schön gerechnet. Die rd. 4 % sind wohl eher für 10 Jahre. Selbst wenn du im Monat 1.500 € zahlst, sind von 325.000 € nach 10 Jahren noch mehr als 270.000 € offen. Bewegen sich die Zinsen dann über die 6 % legst du die 1.500 € schon für die Zinsen hin.
     
  17. Huisje

    Huisje

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    Nö, wir machen jetzt noch kein halt.
    Rechnen kannst du bestimmt. Als Informatiker wärs sonst schlecht für dich.
    Aber hier übersiehst du doch Einiges.

    In deinem Beispiel zahlst du 3,9% über 250T€ + 2,6% über 50T€, macht ~11T€ Zinsen/Jahr.
    1350€ x 12 = 16200€ ----> ~5T€ Tilgung/Jahr
    1500€ x 12 = 18000€ ----> ~7T€ Tilgung/Jahr

    In beide Fällen tilgst du so wenig, dass nach 10 Jahre noch eine enorme Restschuld offen ist.
    Das wäre eine ~100%-Anschlussfinanzierung!!
    (20T€ NK ist zu wenig, 40-50T€ kommt näher, also dein Haus liegt bei ~250-260T€)

    Nochmal abgesehen vom Zinsrisiko fängt langsam die Phase an, dass an dein Haus erste Instandsetzungskosten anfallen. Die steigen dann mit zunehmenden Hausalter immer weiter.
    Du hast dich dann jedoch noch um deine riesige Restschuld zu kümmern.
    Spätestens beim erste Renovierung in 5-stelligen Bereich wirds ungemütlich.

    Und wenn du deine ~250T€ Anschlussfinanzierung zu gestiegene Zinsen um ~8% abschliessen muss, ist gleich "Ende Übung".
    Nun erwarte ich solch hohe Zinsen eher nicht, aber du sollst das Schicksal besser nicht herausfordern.


    Da du in der Pfalz wohl nicht für 250-260T€ bauen kannst, ist diese Rechnung sowieso nur theoretischer Natur.
    Unter 350T€ incl. alles wird kaum etwas gehen.
    Damit erhöhen sich die schöngerechnete Zahlen schon deutlich, und die "real life" Zahlen kommen in ein für dich nicht tragbarer Bereich. (~2000T€, wie ich in vorigen Beitrag angab.)




    Eine typische Finanzierung, wie es in meine Heimat (NL) Hunderttausende gibt. Wegen der 100% Zinskostenabzug auf der Einkommenssteuer auch fast immer endfällige Darlehen (ohne Tilgung!):yikes
    Manche Leute machen dann mit Fondsparen oder Kapital-LV noch etwas nebenbei, aber die werfen seit der Jahrtausendwende nichts ab.

    Der Clou war, dass die Immobilienpreise sich seit Anfang '90er Jahre etwa verdrei- bis vervierfacht haben. Durch die gestiegene Hauspreise sanken automatisch die Beleihungswerte.
    Schön nicht?
    Schlafend reich werden.:wow
    Bis die Preise anfangen zu sinken, wie es seit '08 passiert.
    Was dann passiert ist in niederländische Foren nachzulesen.
    Und das schlimmste kommt die nächste Jaren alles noch.:winken

    Hier in Deutschland sind solche Harakiri-Finanzierungen glücklich eher selten, und das ist gut so.

    Wenn die Kollegin nur 1 bis 2% tilgt, und nicht nebenbei große Summen Geld anhäuft oder erbt, wirst du im Zukunft beobachten können, dass es nicht funktioniert.
     
  18. bobby81

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    Jetzt werd ich auch nochmal meinen Senf dazugeben!! :motz

    Zum Einen kann es gut sein, dass es Banken gibt die sowas finanzieren (Obwohl ich es echt erschreckend finde). Also ich würde von sowas die Finger lassen (Aus der Sicht der Bank und des Kunden!!!!)


    Zum Andern ist es so, das man bei der Bsp. Rechnung noch immer in 10 Jahren 243.000EUR Schulden hat. Und wie Huisje schon sagt kann in 15 - 25 Jahren mal was anstehen.
    Sei es die Heizung, Dach oder Fassade,...
    Das wird dann wieder finanziert und auf die Altschulden draufgepackt.

    Das Ende vom Lied: Das Darlehen dauert mit der gleichbleibenden Tilgung (Falls die eingehalten werden kann) 32 Jahre
    Mit neuen Schulden für Renovierung zieht sich das ganze weit über 40 Jahre!!!!

    Also wenn man sowas macht, nur mit hoher Tilgung --> Nur mein Rat!!!
     
  19. R.B.

    R.B.

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    UND was immer wieder vergessen oder unterschätzt wird, "wie entwickelt sich bis dahin der Wert des Gebäudes?" Es können ganz schnell Umstände eintreten die dazu führen, dass man mit der geringen Tilgung noch nicht einmal den Wertverlust des Gebäudes kompensiert.

    Dann viel Spaß bei der Prolongation der Kredite wenn die Bank bemerkt, dass ihr Blankoanteil ständig wächst.

    Jeder gute Geschäftsmann weiß, dass er fremdfinanzierte Anlagegüter sehr gut beobachten muss damit er keine Schieflage in seine Bilanz kriegt. d.h. Abschreibung und Tilgung müssen sich an der Nutzungsdauer orientieren, und sollte eine außerordentliche Abschreibung notwendig werden, dann muss er das Fremdkapital schneller zurückfahren.

    Bei Immobilien verhält es sich analog. Es gibt keinen Automatismus der sagt, dass mein Haus in xx Jahren auch xx% mehr wert ist, ganz im Gegenteil. Das musste schon mancher Hausbesitzer schmerzhaft lernen.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. bobby81

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    Jep, siehe Ostimmobilien (Soll nicht wertend sein) -> Aber hier hat sich so mancher verspekuliert.

    Somit können auch Immobilien an Wert verlieren.
    Das vergessen immer sehr viele.
     
  22. R.B.

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    Dazu muss ich nicht einmal in Richtung Osten schauen. Allein schon die von unserer Politik forcierten Energiesparmaßnahmen führen zu einem Wertverlust, oder aber zu nicht unerheblichen Modernisierungskosten wenn man den Wert erhalten möchte.

    So haben beispielsweise Häuser die deutlich vor dem Jahr 2000 gebaut wurden (70er, 80er und 90er Jahre) gerade in den letzten 10 Jahren überproportional an Wert verloren. Wohl dem der bis dahin ordentlich getilgt hatte.

    Gruß
    Ralf
     
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