Hauskauf & Finanzierung

Diskutiere Hauskauf & Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Leute, nach langem Suchen haben wir nun endlich anscheinend das passende Objekt gefunden. :bierchen: Wir ( Er 31, Sie 30, Kind 2 und in...

  1. #1 ridgeback, 18. April 2010
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    Hallo Leute,

    nach langem Suchen haben wir nun endlich anscheinend das passende Objekt gefunden. :bierchen:

    Wir ( Er 31, Sie 30, Kind 2 und in ca. 3 Wochen sind wir vier).

    Er 2100 netto, Sie derzeit 300 Euro Elterngeld, danach wahrscheinlich wieder 550 Euro auf Teilzeit, aber noch ca. 4 Jahre Ihren Job als Erzieherin in der Hinterhand (öffentlicher Dienst ca. 1700 Euro) + 2 mal Kindergeld (368 Euro)

    Derzeit: 2100 + 300 + 368 = 2768 Euro
    Wenn Frau wieder Teilzeit arbeiten geht, nach ca. 1 Jahr = ca. 3000 Euro
    Dazu die Option, dass die Frau wieder voll einsteigt und wir unser Einkommen stark erhöhen würden, aber diese Möglichkeit ziehen wir erstmal nicht in Betracht.

    Objekt:

    2 Jahre altes Einfamilienhaus 113 m² Wohnfläche + 65 m² große Garage und 800 m² großes Grundstück.

    Haus wurde komplett schlüsselfertig gebaut und hat noch eine Restgarantie von 3 Jahren auf alles (Heizung, Fenster, Dach, Türen, Fassade etc.)

    Haus, Terasse, Garten und Garage komplett fertig, lediglich der Hof muss noch gemacht (gepflastert) werden.

    Anliegerkosten für die Straße kommen noch in Höhe von ca. 10.000 Euro dazu. Küche bleibt drin und restliche Möbel sind auch soweit vorhanden, da wir derzeit schon in einem ca 150 m² großen Haus, allerdings zur Miete wohnen.

    Material für Umbauten: Material für Pflaster, Laminat, Farbe und kleinere Änderungen. Arbeiten erfolgen komplett in Eigenleistung.

    Kaufpreis: 180.000 Euro
    Straße: 10.0000 Euro
    Grunderwerb + Notar = 9.0000 Euro
    Material für Umbauten = 11.000 Euro
    ---------------------------------------
    Gesamt 210.000 Euro

    Eigenkapital 18.0000 Euro

    Finanzierungsbedarf = 192.000 Euro

    42.000 Euro würden wir vom Land RLP bekommen, zumindest nach deren Excell Rechner ( 1-5 Jahr = 1,9 %, 6-10 Jahr = 2,5 %, 11 - 15 Jahr = 3,5 % + jeweils 1 % Tilgung)

    Da meine Frau jetzt erstmal ca. 1 Jahr in Elternzeit ist, und die Kinder jetzt klein sind, wird Sie anfangs wohl erst wieder auf Teilzeit arbeiten gehen und evtl. später wenn die Kinder aus dem gröbsten raus sind wieder voll einsteigen.

    Heißt für uns: Am Anfang möchten wir die monatliche Belastung so niedrig wie möglich wählen, und zur Mitte bis zum Ende der Finanzierungsdauer können wir dann wahrscheinlich gut zulegen.

    Also 192.000 - 42.000 Euro = 150.000 Euro

    Hier stellen wir uns jetzt die Frage ob KFW 124 sinnvoll ist, oder eher nicht?

    Was denkt Ihr so grob, mit welchem Zinssatz wir bei den Bedingungen rechnen können?

    Für die 42.000 vom Land RLP bezahlen wir inkl. 1% Tilgung:

    1-5 Jahr = 101,5
    6-10 Jahr = 122,50
    11-15 Jahr = 157,50

    Das Land verbürrgt das Darlehen. Was genau heißt das? Der Landeskredit geht in den zweiten Rang? Das dürtfte dann meine Verhandlungsposition bei der Bank ja verstärken.

    angenommen wir würden die restlichen 150.000 Euro für 4,4 + 1% Tilgung bekommen = 675 Euro

    Würden wir beginnen mit 101,5 + 675 = 776,50 Euro

    Sind die 4,4 % für eine mittlere Zinsbindungsdauer (ca. 15 Jahre) realistisch?

    Wichtig ist uns natürlich die Möglichkeit durch Sondertilgungen die Laufzeit zu verkürzen und im späteren Verlauf der Finanzierung die Tilgungsrate anzuheben.

    Das Haus und vor allem das Grundstück ist wirklich traumhaft und ich denke wir liegen mit der Beleihungssumme auch im Rahmen unserer finanziellen Möglichkeiten, oder seht Ihr da irgendwo ein Problem bei dem Verhältnis?

    Wir haben die Tage nochmal einen Termin bei dem wir einen Fachmann mit zum Objekt nehmen, der das Haus auf bauliche Mängel untersucht. Sollte da auch grünes Licht kommen, werden wir uns umgehend bei verschiedenen Banken Angebote einholen, grundsätzlich würde mich vorab aber schonmal interessieren, ob Ihr da große Probleme auf uns zukommen seht, oder ob die Finanzierung locker durchgehen sollte?

    Selbst wenn jetzt aus irgendeinem Grund das Darlehen durch das Land RLP nicht zustande kommen sollte (das ganze muss natürlich nochmal geprüft werden, wir liegen jedenfalls innerhalb der Einkommensgrenze und überschreiten nicht die zulässige Gesamtgröße vom Haus) dann müsste ich diie 192.000 Euro komplett über die Bank oder gesplittet mit KFW 155 finanzieren.

    Wenn ich das mal grob überschlage:

    192.000 * 5,5 (4,5 +1) = 880 Euro sollte das doch immernoch hinkommen, oder?
     
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    Die von Dir angesetzten Zahlen sind realistisch.

    Was die Haftungsfreistellung betrifft, so ist es anscheinend so, dass das Land die Haftung für das geförderte Darlehen übernimmt. Die Bank kann diesen Teil wie ein Nachrangdarlehen bewerten. Das verbessert Eure Konditionen für das Hausbankdarlehen.

    Ich habe Eure Zahlen mal in den Förderrechner der LTH eingetippt und kam auf einen Darlehenbetrag um 36.000,- €. Mag aber sein, dass ich nicht alle Umstände berücksichtigt habe.

    Die Kriterien der LTH werden erfüllt, und die Bank sollte mit dem Einkommen auch klar kommen. Die LTH setzt anscheinend 1.250,- €/Monat für die Lebenshaltung (2 Erw. 2 Kinder) an. Die Bank wird wohl etwas großzügiger rechnen, aber auch dann sollte es noch passen.

    Ob man jetzt noch ein KfW Darlehen mit einbauen sollte, wäre zu prüfen. Die Konditionen der in Frage kommenden KfW Darlehen sind aber nicht so viel besser als bei einer Hausbank. Zudem gibt es Einschränkungen hinsichtlich SoTi usw. Also die Konditionen ganz genau studieren.

    Ich würde an Deiner Stelle alle Unterlagen zusammenpacken und dann ab zur Hausbank. Die sagen Dir schnell in welche Richtung der Zug fährt.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 ridgeback, 26. April 2010
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    Danke für Deine Einschätzung.

    Mittwoch habe ich Termin bei meiner Hausbank. Hatte jetzt ein sehr interessantes Angebot von der Ingdiba vorliegen, die geben ja Rabatt auf KFW und das macht den 124er ja auch interessant.

    Leider hat sich dann rausgestellt dass die Ingdiba das Programm der LTH RLP nicht mitmacht. :motz

    Schade, ich denke an die Konditionen werde ich bei meiner Hausbank nicht kommen.

    Gibt es sonst noch Institute, die KFW subventionieren und dann evtl. das Förderdarlehen von RLP mit einbauen?

    Habe jetzt noch Termine bei Sparkasse und Volksbank, die bauen diese Förderung auf jeden Fall mit ein, werden mir aber wohl den KFW nicht subvenbtionieren.

    Ansonsten hätte ich noch in meiner Nähe folgende Zweigsitze:

    • freie Hypo Dr. Klein
    • Debeka
    • Commerzbank
    • Hypovereinsbank
    • Deutsche Bank

    Gibt es dabei welche, bei denen Ihr sagt: Kannste vergessen, oder welche wo Ihr sagt: Da musst Du hin?

    Die freie Hypo hat ja glaube ich 40 Banken im Portfolio da sollte man doch schon einen ordentlichen Überblick bekommen, denke da werde ich mir auf jeden Fall noch einen Termin machen.
     
  5. ecobauer

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    Am Beispiel der Ingdiba siehst doch schon, dass auch die Banken sich gerne die Rosinen rauspicken.
    Ich würde auf jeden Fall auch darauf achten, dass ich in Wohnortnähe auch einen kompetenten Ansprechpartner habe und bin gerne dafür bereit, ein Zehntel Prozent mehr an Zinsen zu zahlen. Und was nutzt das beste Angebot, wenn ich die günstigen Fördermittel nicht bekomme.....????
    Auch bei den ortsansässigen Banken lassen sich die Konditionen verhandeln, wenn die auch nicht auf erstes Zurufen die besten Zinssätze rausrücken.
    Also: Auf gehts! :bierchen:
     
  6. #5 ridgeback, 28. April 2010
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    So heute mittag habe ich Termin bei meiner Hausbank.

    Nochmal ganz grob:

    210.000 Euro Haus inkl. Material für Umbau und Anliegerkosten Straße
    10.000 Euro Grunderwerb
    ------------

    220.0000 Euro
    20.0000 Euro EK
    -------------------
    200.000 Finanzierungssumme

    36.000 LTH Rlp (geht in Nachrang und wird vom Land verbürgt)
    70.000 KFW 124 (geht auch in Nachrang)

    94.000 Euro Bank

    Wenn ich jetzt die 210.000 Euro sehe und die Bank nur das Risiko für 94.000 trägt, die zudem noch im ersten Rang abgesichert sind, sollte ich eigentlich doch ganz ordentliche Konditionen bekommen, oder?

    Kann mir jemand sagen mit wieviel % Beleihung die Banken da kalkulierten?

    Die 94.000 sind ja nur ca 45 % der Summe von 210.000 Euro. Aber da werden sicher noch Aufschläge eingerechnet, denke ich mir mal.

    Habe gestern mit einer befreundeten Maklerin telefoniert und die meinte das Haus sei zu teuer.

    Jetzt bin ich ziemlich unsicher geworden.

    Haus ist 2 Jahre alt, hat keine Fußbodenheizung, und ist aus Ytong gebaut mit Wärmedämmverputz. Als Heizung kommt eine Gasbrennwerttherme zum Einsatz. Haus ist ca. 113 m² groß und hat noch 3 Jahre Gewährlseitung. Grundstück ist 800m² groß und die Garage 65m², Terasse ist fertig, Rasen und Grünanlagen auch, Grundstück ist komplett eingezäunt, und nach hinten wird nie jemand zubauen können, da ca. 1,5 -2 km weiter Windräder stehen und der Mindestabstand zu diesen sonst zu klein wäre.

    Das Problem ist, dass wir unbedingt in diesem Ort bleiben wollen, und das nächste Neubaugebiet wird erst in ca. 5 Jahren bebaubar sein, lt. Bürgermeister.

    Es gibt zwar noch ein paar Grundstücke, allesamt privat und die Besitzer hatte ich auch alle schon angerufen, da ist leider nichts zu machen, die sehen Ihre Grundstücke natürlich als sichere Geldanalge. :motz

    Grundstückspreis im letzten Baugebiet lag bei 53 € pro m².

    Dazu ist das Grundstück von diesem Objekt wirklich weltklasse, weil es von keiner Seite aus einsehbar ist und man einen wirklich schönen großen Rasen hat.

    Würde ich selber bauen, würde ich wohl mit FBH und Wärmep. bauen. Damit hätte ich dann ein besseres Gefühl für die nächsten 50 Jahre.
    Auf der anderen Seite ist das Haus ja nicht gerade groß und Blower Door Test und sowas wurde auch gemacht. Lt. Besitzer hat er einen Gasabschlag von 62 Euro im Monat.

    Wenn ich jetzt mal rechne:

    800m² x 53 €= 42.500
    Grunderwerb = 1.500
    Haus schlüsselfertig = 135.000
    Garage = 40.000
    Garten & Terrasse: 5.000
    Anschlusskosten 7.500
    Baunebenkosten 5.000
    ----------------------
    236.500 Euro plus die Eigenleistungen vom Verkäufer

    Haus kostet 185.000
    dazu kommt aber Grunderwerb + Anlieger für fast 20.000 Euro
    und die 10-15 die ich nochmal reinhängen würde.

    Bin ich im Endeffekt bei ca. 220.000

    Habe im Endeffekt 16.500 Euro gespart, dazu 2 Jahre Baustelle und viel Streß, und ich habe ein Grundstück, und muss nicht noch 5 Jahre warten.

    Auf der anderen Seite könnte ich für ein bißchen mehr Geld selbst bauen, wie ich es möchte, mir jede Fliese ausssuchen, die Küche, die FBH mit reinbauen etc.

    Bin echt hin und her gerissen, Ihre Worte: Das ist zu teuer, und Haus ohne FBH ist heute kein Standard mehr, haben mich dann doch ziemlich ins Grübeln gebracht.
     
  7. R.B.

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    Die übliche Frage "Was ist ein Haus wert?"

    Eigenleistung muss nicht unbedingt wertsteigernd sein, ganz im Gegenteil. Ytong + Wärmedämmputz (was für eine Wanddicke?) ist auch nichts besonderes, und eine Gasheizung mit Heizkörpern treibt den Wert sicherlich auch nicht in die Höhe. Das wurde vor 20 Jahren auch schon so gebaut.

    Dann kommen die "gefühlten" Faktoren hinzu. Du willst unbedingt im Ort bleiben, das Grundstück ist von der Lage super, usw. usw. Daher bist Du anscheinend bereit einen "Aufschlag" zu zahlen.

    Das Grundstück hat in etwa einen Wert von 40T€, und der Rest geht für ein Standardhaus mit 113m2 drauf. Das klingt zumindest nicht völlig abwegig, aber das Super Schnäppchen ist es auch nicht.

    Fazit: Jemand dem die Lage nicht wichtig wäre, der würde vielleicht von einem Kauf Abstand nehmen. Spielen die gefühlten Faktoren eine Rolle, dann sieht das sicherlich anders aus.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Rene'

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    Aus welchem Grund?

    Wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann und man bis zur Rechsabteilung durchgereicht wird nutzt einem ein persönlicher Ansprechpartner in der Nähe auch nichts mehr.
    Solange Du deinen Verpflichtungen nachkommst lässt Dich die Bank in Ruhe. Zahlst Du nicht mehr dann drückt Dir jede Bank die Pistole auf die Brust. Egal ob die 1000 km weit weg oder um die Ecke sitzt.

    Gruß,
    Rene'
     
  9. Huisje

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    Ist das Haus in 10 Tage auf einmal 5000€ teurer geworden?

    Gibt es noch Verhandlungsspielraum?

    Welcher Preis findet die Maklerin für das Haus angemessen?


    Gut finde ich die etwas höher angesetzte Nebenkosten. Da wurde nämlich im ersten Beitrag ziemlich knapp gerechnet.



    Huisje
     
  10. R.B.

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    Bis man aber durchgereicht wird, kann ein guter Berater vor Ort sehr hilfreich sein, und damit die Kuh oftmals vom Eis holen bevor sie einbricht. Macht er seinen Job richtig (leider wird das immer seltener), dann lässt sich dadurch viel Aufwand, Kosten und Ärger, für den Kunden und die Bank, vermeiden.

    Viele Kunden wissen gar nicht wie schnell sie Minuspunkte sammeln, und bis sie es merken, ist es meist schon zu spät. Dann sind sie schon in einem Automatismus gefangen aus dem es keinen Ausweg mehr gibt.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Rene'

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    Hallo Ralf,

    dieser "Automatismus" den Du ansprichst ist aber leider heutzutage Gang und Gäbe.

    Die meisten "Haus"-Banken die Immobilien finanzieren haben auch eine eigene Immobilienabteilung.

    Bei 1A-Bank wird finanziert, geht die Sache in die Hose dann verwertet die Hauseigene 1A-Bank-Immo die Immobilie und streicht sich beim Verkauf noch die Maklerprovision ein. Im Idealfall finanziert der neue Käufer sogar noch bei der 1A-Bank.

    Bei manchen Finanzierungen habe ich echt den Eindruck das das Bank gerade zu darauf spekuliert die Immobilie mehrfach zu veräussern.

    Von daher sehe ich keinen Vorteil einen persönlichen Ansprechpartner um die Ecke zu haben. Die Zeiten das man zur Bank geht und sagt "Gerd, ich kann für drei Monate meine Rate nicht zahlen,danach auch nur noch die Hälfte,können wir da nix machen?" sind in der Regel vorbei.

    Sicherlich kann bei Problemen ein Gespräch,frühzeitig geführt, so manche Lösung bringen. Aber weit aus dem Fenster lehnt sich dabei keiner mehr. Weder in Hamburg,München,Frankfurt oder in der kleinen Filiale in Überoberschirna.

    Gruß,
    Rene'
     
  12. R.B.

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    Im Prinzip hast Du ja Recht, die Zeiten sind härter geworden.

    Die Erfahrung zeigt halt, dass die Banken vor Ort ihre Kunden nicht so schnell abschießen wie manche Großbanken, bei denen man nur die Nr. 123456789 ist, und manche Kunden schon deswegen auf der blacklist landen, weil sie der Bank nicht den erhofften Ertrag brachten.

    Gruß
    Ralf
     
  13. ecobauer

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    Und um dem Ganzen noch einen Gedanken hinzuzufügen: Der Berater vor Ort - auch wenn es mal eine andere Person werden sollte - kann ich i.d.R. leicht erreichen!!
    Aber ruf mal bei der Servicestelle oder der sogenannten HeißenLinie einer überregional tätigen Bank an und versuch einen kompetenten Ansprechpartner an die Strippe zu bekommen :motz:mauer
     
  14. greentux

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    Schlimm wirds auch, nach 10 Minuten nochmal den selben Menschen ans Telefon zu bekommen... Ist halt wie immer: alles abzuwägen.
     
  15. Rene'

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    Hast Du diese Erfahrung schon machen müssen? Ich nämlich nicht. Wir haben 2005 bei der DiBa finanziert und bei jedem der rund 10-12 Telefonate mir Frankfurt bekam ich prompt meine Fach-und Sachgerechte Auskunft.

    Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel eine langfristige Sache über Jahre oder Jahrzehnte. Was nutzt mir ein persönlicher Ansprechpartner vor Ort wenn sich das Personalkarussel alle Jahre dreht und Fillialen geschlossen oder zusammengelegt werden?

    Muss aber jeder für sich selbst entscheiden. Sicherlich gibt es auch Menschen die ruhiger schlafen können wenn sie die Telefonnummer des örtlichen Ansprechpartners im Nachtkästchen liegen haben.

    Wirklich bringen tut es in meinen Augen nichts. Immobilienfinanzierungen sind für Banken mittlerweile ein knallhartes Geschäft geworden bei dem es nur um Zahlen und nicht um Schicksale geht. Mehr (leider) nicht.

    Gruß,
    Rene'
     
  16. ecobauer

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    Ich hatte genügend Kunden, die überregional finanziert hatten und dann zu mir kamen, als es Schwierigkeiten wegen der monatlichen Zahlungen gab und ihnen die finanzierende Bank schon gleich die Hölle heiß gemacht hat.
    Wenn es glatt läuft, ist man i.d.R. bei jeder Bank "gut" aufgehoben - es sei denn, die kommt grad auf die Idee, mal ihr Kreditportefeuille an einen Investor zu verkaufen, um die eigene Eigenkapitalbasis ein wenig zu entlasten.....:irre
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Oder die Bank kommt auf die Idee ihren Kundenstamm zu "überarbeiten" um sich Kunden die nicht ausreichend Ertrag liefern zu entsorgen. Dann wird mit verdammt harten Bandagen gekämpft, und der Kunde zieht meist den Kürzeren.

    Gruß
    Ralf
     
  18. ecobauer

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    Jo, es gibt vielfältige Gründe, die einer Bank einfallen könnten, wenn sie das machen möchte, was sie will.
    Und zu jedem Beratungsgespräch einen Rechtsanwalt mitnehmen ist wohl auch nicht der Weg, heute aber leider fast zu empfehlen. :motz
    Wenn der Kunde seine Interessen gewahrt wissen will, dann bleibt ihm heute leider nichts anderes mehr übrig, als sich kompetenten Rat zu den Angeboten einzuholen.:bef1021:
     
  19. #18 ridgeback, 3. Mai 2010
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    Von einer Bank haben wir die mündliche Zusage. Eine andere hat heute auch gesagt, es sehe gut aus und will mir bis morgen ein verbindliches Angebot unterbreiten.

    Enttäuscht bin ich allerdings von meiner Hausbank. (Volks- und Raiffeisen...)

    Da wird mir von Schwäbisch-Hall der WohnFuchs angeboten, mit Riester. Auf meine Bedenken und Fragen wurde mit 08/15 Phrasen geantwortet.

    Wieviel muss ich denn später an Steuern zahlen wenn ich in Rente gehe?

    -> Da Sie nur wenig Rente bekommen ist der Steuersatz dann auch ganz gering und es sind vielleicht nur 4-7000 Euro, also vieeeel weniger als Sie jetzt vorher sparen.

    3,6% in der Ansparphase und 2,95% in der Tilgungsphase -> unschlagbar, blablablub. 25 Jahre fest, kein Risiko.

    Durch Zufall jetzt in der ÖkoTest geblättert und da steht was von 4,06 effektiv, aber davon wird natürlich nichts erwähnt.

    Dann hat man das Haus berechnet, qbm umbauter Raum, dies und jenes abgezogen und von der Summe nochmal 30% abgezogen.

    Fazit: Finanzierung ist machbar, allerdings hat das Haus für uns nur einen Wert von 148.000 Euro und Sie benötigen fast 40.000 Euro mehr.

    Wir benötigen zusätzliche Sicherheiten z.b. Grundschuld auf das Haus Ihrer Eltern, dann können wir das machen.

    Man hat mir noch nichtmals wie gewünscht eine normales Annuitätendarlehen mit KFW kalkuliert. Man habe das im Vorhinein geprüft, wäre aber völlig uninteressant für uns ... :irre

    Ich würde fast wetten dass die Berater derzeit bei Schwäbisch-Hall die meiste Provision bekommen.

    Habe deswegen gerade nen mittelschweren Hals und überlege mir echt aus Frust mein Konto bei dieser "renomierten Bank" zu kündigen.

    Und dann höre ich im Hintergrund meine Mutter: Bezahl lieber bissel mehr und mache es bei der Hausbank, da weiß man wenigstens was man hat. :D

    Für mich sind das alles Verbrecher nur gilt es, den für mich besten rauszusuchen. *g* Meine Hausbank wird es sicher nicht sein ....
     
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    fast wie bei uns mit dem Schwäbisch-Hall Berater. Der hat uns auch kein normales Hypothekendarlehn der Volksbank angeboten (würde sich für uns nicht lohnen). Der hat uns im Gegenzug aber nett wie er war, ein Tilgungsaussetzungsdarlehn für 8 Jahre angeboten, bis der Bausparer zuteilungsreif ist und ein KfW-Darlehn.

    Wir werden jetzt wohl bei der Sparkasse unterschreiben. Aus unserer Sicht das beste Angebot.
     
  22. R.B.

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    Das ist wie überall.....es gibt solche und solche.

    Gruß
    Ralf
     
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