Hauskauf mit 2x Hauseigentum als Hintergrund

Diskutiere Hauskauf mit 2x Hauseigentum als Hintergrund im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin auf dieses Forum aufmerksam geworden, weil mich seit längerem Gedanken an einen möglichen Hauskauf (Neubau oder Bestand)...

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  1. #1 Freddy01, 07.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 08.12.2020
    Freddy01

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    Hallo zusammen,


    ich bin auf dieses Forum aufmerksam geworden, weil mich seit längerem Gedanken an einen möglichen Hauskauf (Neubau oder Bestand) plagen.


    Kurz zu unserer Situation.


    Beide 37 Jahre, 11 Jahre zusammen (davon 4 verheiratet), ein Kind.

    Monatsnetto: 4100,00 (ohne Kindergeld und Sonderzahlungen)


    Wir hatten mehr oder weniger das Glück, dass uns unsere Eltern das jeweilige „Elternhaus“ überschrieben haben.


    Haus 1 (Wert ca. 500.000)

    3x Wohneinheiten + 2x Gewerbeeinheiten

    ⇨ Nettoertrag durch Miete aktuell: 1700 EUR
    Haus 2 (Wert ca. 350.000 => Restschuld 25.000)

    2x Wohneinheiten (jedoch nur eine vermietet)

    ⇨ Nettoertrag durch Miete aktuell: 450 EUR

    Jetzt ist es so, dass diese zwei Bestandsimmobilien ein wenig saniert werden sollten.


    Haus 1 benötigt neue Dacheindeckung, Dachstuhldämmung, sowie eine neue Elektrik im Haus.

    Haus 2 benötigt ebenfalls eine neue Dacheindeckung. Zusätzlich soll die Fassade gestrichen werden.


    Beide Vorhaben können nicht komplett aus eigener Tasche finanziert werden. Hier bräuchte es ungefähr 30.000 zusätzlich durch einen Bankkredit.

    Auf 10 Jahre ca. 270,00 Rate monatlich


    Meine Idee ist es jetzt, in drei Jahren ein neues Heim => EFH/ DHH für meine Familie und mich zu kaufen. Hier ein Rechenbeispiel:


    Neubau (grob geplant)

    Haus: 300.000

    Grundstück: 50.000

    NK: ca. 35000

    Garten+ Innenausbau: 75.000

    = 460.000 EUR – 35000 EK

    = 425.000 EUR

    Gewünschte Kreditsumme: 450.000


    Nun meine Frage an euch Experten.

    Ist es möglich, dass uns die Bank diese 450.000 gewährt, wir jeden Monat einen gewissen Betrag als Rate zahlen, sodass nach 25 Jahren noch eine Restschuld von ca, 100.000 EUR besteht und wir diese Restschuld mit einem Verkauf von einer der beiden Bestandsimmobilien tilgen?

    Bei einer Restschuld von 100.000 EUR und einem Jahreszinssatz von 1,2% würde sich die Rate pro Monat auf 1351 EUR belaufen.

    Die NK werden dabei von den anderen beiden Häuser getragen (So meine Idee).

    Dazu die Frage, ob die Modernisierung einzeln oder gemeinsam mit dem Neukauf der weiteren Immobilie finanziert werden sollte? Evtl. Steuervorteile??)


    Kreditnehmer wären in allen Fällen meine Frau und ich als Ehepaar.






    Vielen Dank vorab für eure Zeit und Hilfe!
    Freddy
     
  3. #2 Einfachnurich, 07.12.2020
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    Fragen die sich ergeben:

    1) Wie hoch ist ihr Nettoeinkommen?
    2) Wohnen sie derzeit zur Miete?
    3) Was ist der Grund, dass sie noch 2-3 Jahre`mit dem Bauen oder dem Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum warten wollen?
    4) Wann läuft die Zinsfestschreibung für den Kredit aus, der auf Haus 2 noch lastet?

    A) Steuerlich gesehen ist es eher unklug, das EK für die vermieteten Immobilien einzusetzen, während dann für den Bau (selbstgenutzt) dieses EK nicht vorhanden ist. Auch wenn sie jederzeit zur Beleihungsauslaufsenkung die beiden vermieteten Immobilien als Ersatzsicherheit stellen können, so würde ich diese aus steuerlichen Gründen jetzt mit dem Finanzierungsbedarf für die Modernisierungen belasten
    B) Selbstverständlich können sie nach einer kalkulierten Laufzeit eine Restschuld belassen, die sie dann - z.B. bei Rentenbeginn - mit dem Verkaufserlös ablösen.
     
  4. #3 Freddy01, 08.12.2020
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    Guten Morgen,

    besten Dank für die Rückmeldung.

    Wir wohnen derzeit in einer Wohnung von Haus 1 und haben dort eine Kaltmiete von 360 EUR angesetzt.
    Zusammen mit meiner Frau beträgt unser Nettogehalt (ohne Kindergeld, Miete und Sonderzahlungen) 4100 EUR im Monat.
    Der Grund warum wir warten ist, dass wir noch einen Kredit von 18.000 EUR abzahlen, der in 3 Jahren getilgt ist.
    Die Zinsfestschreibung für Haus 2 läuft in 7 Jahren ab, dann wäre dieses Haus auch Schuldenfrei (Tilgung zahlen meine Eltern, daher wohnen Sie dort aktuell mietfrei).

    Viele Grüße
     
  6. #4 driver55, 08.12.2020
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    Das ist überhaupt nicht von Belang. Ihr werdet auch nicht jünger, also loslegen (wenn die Rahmenbedingungen sonst passen).
     
  7. #5 Einfachnurich, 08.12.2020
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    Eine Restschuld aus einem Allzweckdarlehen von 18.000 Euro, sowie eine Restschuld von rund 15.000 Euro aus einem Hypothekendarlehen auf einem der beiden ansonsten lastenfreien Immobilien wird doch der alleinige Grund nicht sein, das Projekt selbst bewohntes Immobilieneigentum nicht angehen zu wollen, angehen zu können, zumal sie ja scheinbar auch noch Eigenkapital angespart haben, welches sie noch nicht mal vorliegen haben müssten!

    Sollen die Kinder jetzt noch weiter in der Wohnung aufwachsen? Baukindergeld haben sie jetzt schon verschenkt und die Töpfe werden in den kommenden Jahren durch die Coronahilfen nicht voller!

    Bis dato kann ich anhand ihrer Angaben überhaupt nicht erkennen, warum und worauf sie noch 3 Jahre warten wollen.
     
  9. #6 Freddy01, 09.12.2020
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    Guten Morgen,

    wenn man sich das ganze nochmal so vor Augen führt, spricht tatsächlich nichts dagegen direkt zu starten.
    Werde das Projekt im neuen Jahr angehen. Vielen Dank!

    Noch eine Frage zur Finanzierung von neuem Haus und Modernisierung der alten Häuser.

    Zwei Kredite sind hier nicht nötig denke ich, oder?

    Einen bestimmten Betrag aufnehmen und mit einer Rate abbezahlen, statt einen Modernisierungskredit + Immobilienkredit..
     
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