Hauskauf mit Bezugstermin Ende nächstes Jahr

Diskutiere Hauskauf mit Bezugstermin Ende nächstes Jahr im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, zu Beginn möchte ich Sagen ich bin neu hier und habe ein ähnliches Thema hier im Forum gefunden welches allerdings mehr als 8...

  1. #1 Manichaer, 07.04.2020
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    Hallo zusammen,
    zu Beginn möchte ich Sagen ich bin neu hier und habe ein ähnliches Thema hier im Forum gefunden welches allerdings mehr als 8 Jahre alt ist.

    Wir möchten ein Haus dieses Jahr kaufen.
    Der Notartemin soll im Mai sein und der
    der Zahltermin soll auf Juni gesetzt werden da hierdurch der Kaufpreis um mehr als 10k€ gedrückt werden kann und die aktuelle Niedrigzinslage für das zusätzliche Kapital genutzt werden soll.
    Der Bezugstermin wird nächstes Jahr im 01.12.2021 sein.

    Nun zu Meiner Frage.
    Auf welche Inhalte sollten wir im Kaufvertrag bestehen?

    Beispiel:
    ...hinsichtlich Abnutzung, das Aufkommen für zwischenzeitliche Reparaturen usw.

    Gerne gebt mir Tipps auf was ich alles achten sollte.

    Lg manichaer
     
  2. Alex88

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    ich nehme jetzt mal an, es geht um eine Bestandsimmobilie?
    Ihr bezahlt im Juni 2020 und könnt ab Dezember 2021 das Gebäude nutzen?

    ich würde mit dem Verkäufer einen Mietvertrag abschließen, mit allen Rechten und Pflichten, da
    aber von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen
     
  3. #3 Andreas Teich, 07.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2020
    Andreas Teich

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    Ihr könnt einen üblichen befristeten Mietvertrag abschließen mit Vereinbarung einer Strafzahlung bei verspätetem Auszug und einer in dem Fall anschließend wesentlich höheren Miete, falls Euch ein pünktlicher Einzug wichtig ist.

    Allerdings ist außer bei einer während der 1,5 J relativ hohen Miete sehr fraglich
    ob sich ein um 1,5 Jahre verspäteter Einzug bei 10.000 € Abzug lohnt-
    die Leitzinsen der EZB werden angesichts der momentanen Neuverschuldung kaum steigen können,
    und wurden von der FED sogar in den USA gesenkt.
    Zudem wirkt die Inflation deiner Ersparnis entgegen.
    Ohnehin ist die Frage wieviel % vom Kaufpreis die 10.000€ betragen und ob der Preis angemessen ist und ein Wiederverkauf leicht möglich ist.
     
  4. #4 Einfachnurich, 07.04.2020
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    Warum? Die Nutzung des jetzigen Eigentümers sollte doch mit den 10.000 Euro Nachlass abgegolten sein?!?

    Nutzen und Lasten an sie wie üblich übergehend mit Kaufpreisbelegung, da es sonst Probleme mit der Bank geben könnte, die den beurkundeten Kaufvertrag ja bekommt. Für die Nutzung bis Einzug einen Mietvertrag gestalten, der die Pflichten des Nutzers regelt.
     
  5. #5 Manichaer, 07.04.2020
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    Hallo, vielen Dank für die schnellen Antworten.


    @Alex88
    Ja es ist eine Bestandsimmobilie.

    Das Haus liegt gerade eine Strasse weiter vom jetzigen Wohnort in einer guten Wohnlage/ Hanglage. Sehr ebenes Grundstück für diese Lage und schöne Weitsicht.

    Aktuell wohnt noch ein Sohn vom Verkäufer hierin. Das Haus wird verkauft da das Dach, und die Heizung, alte Ölheizung in den nächsten Jahren gemacht werden muss. Der Verkäufer sind gute Bekannte meiner Eltern allerdings möchte ich mich hierauf nicht alleinig verlassen.



    @Andreas Teich
    Der Verkäufer-Sohn wohnt in Miete allerdings zu einem sehr geringen Mietpreis (750€ bei 190m2 Wohnfläche und 10a Grundstücksgrösse).
    Ich könnte den alten Mietvertrag übernehmen und sobald ich im Grundbuch eingetragen bin auf Eigenbedarf kündigen. Dies würde allerdings auch um ca. 17-18 Monate dauern bis wir in das Haus einziehen könnten.
    Da ich bei Mieterübernahme die Miete nur geringfügig für den Zeitraum erhöhen könnte (ca. 20% nach drei Monaten )und ich bei unserem Steuersatz ca. 30% der Fiskus bekommt, haben wir diesen theoretischen Bezugstermin genommen und mit dem Verkäufer abgestimmt.
    Der Kaufpreis wird um die (Netto Kaltmiete) Mieteinnahmen, 18monat ×750€/monat reduziert. Die Ergibt den Betrag > 10'€
    Kaufnebenkosten -> Grunderwerb, Notar und Makler Anteil werden damit auch reduziert.
    Auch das Thema spätere Mieterkündigung fällt weg. Hier wurde mir ansonsten angeraten am besten ein Anwalt zu nehmen um keine Fehler in der Kündigung und Fristeneinhaltung zu machen.
    Dies ist der Grund des späteren Bezugstermins und Kaufpreisreduzierung.

    Der Kaufpreis beträgt gut 500'€ wobei nur ca. die Hälfte durch einen Kredit finanziert werden müssen. Unser Eigenkapital hat derzeitig keinen wirklichen Zinsertrag.
    Für die späteren Modernisierungsmasnahmen wie Dach, Heizung usw. steht noch weiteres Kapital zur Verfügung.
     
  6. #6 Einfachnurich, 07.04.2020
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    Welche Konditionen stehen denn bei welcher Zinsfestschreibungszeit zur Diskussion?

    Ist denn der Auszug des Mieters und Sohn der Verkäufers nicht vereinbart, bzw. geklärt worden?
     
  7. #7 Manichaer, 07.04.2020
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    @Einfachnurich
    Uns geht es genau um diese Pflichten bzw. auch Lasten.
    Diese sollen in den Kaufvertrag rein.
    Gedacht haben wir bisherig an die Weitergabe der Versicherungsprämie und Grundsteuer an den Verkäufer bis wir einziehen können.

    Wie schaut es allerdings mit Reparaturen und Abnutzung aus?
     
  8. #8 Andreas Teich, 07.04.2020
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    Am besten die Möglichkeiten und Risiken mit Baurecht-/Mietrechtsanwalt abklären inkl den möglichen Kosten.
    Kündigungsklagen könnten sehr erschwert werden.
    Bei Einzelpersonen ist sicher leichter, wenn der aber Frau und Kinder reinnimmt kann’s wesentlich länger dauern, die könnte er bei der Größe auch als Untermieter nehmen, denen du ggf separat kündigen mußt.

    Auf jeden Fall alle Risiken beim Preisabzug berücksichtigen.
    Wo steht das Gebäude?
     
  9. #9 Einfachnurich, 07.04.2020
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    Reparaturen und Abnutzung, sowie weitere Nutzung durch den Mieter, kann doch im Kaufvertrag individuell geregelt, vor allem muss geklärt werden, was mit dem Mieter geschieht, denn sein Mietvertrag schlägt den Kauf.

    Nutzung und Lasten an die übergehend bedeutet, dass ihnen diese auch zu Teil werden, ebenso kaufen sie das Haus mit einem Mietvertrag und deren Rechten für den Mieter.

    Vom Grundsatz haben sie alle Kosten zu tragen, die nicht umlagefähig sind, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.
     
  10. #10 Manichaer, 07.04.2020
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    Der Auszug zwischen Mieter und Vermieter / Verkäufer und Sohn werden entsprechend zwischen diesen vereinbart. Das geht uns dann nix mehr an (kein Ärger mit Mieter). Nur der Bezugstermin der im Kaufvertrag stehen wird.
    Der Verkäufer ist für diesen Zeitraum unser Nutzer.

    Die Kreditangebote gehen meist von max. 12Monaten bereitstellungsfreier Zeit aus, und dies ist eher sehr selten.
    Auch einige Kreditanbieter bieten nichts für vermietete Immobilien an.
     
  11. #11 Manichaer, 07.04.2020
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 09.04.2020
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    @Einfachnurich
    Welche mögliche Vereinbarungen könnten wir mit dem Verkäufer treffen um mögliche Risiken zu reduzieren und auftretende Kosten umzulegen?

    @Andreas Teich
    Zur Frage: Wo steht das Gebäude?
    Ist damit das Bundesland gemeint? Dies ist BW.
     
  12. #12 Einfachnurich, 07.04.2020
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    1)12 Monate BZ freie Zeit bei fast jeder Bank möglich

    2) Warum geht sie das nichts an? Sie kaufen eine Immobile mit Mieter und die finanzierende Bank will mit Belegung des Kaufpreises Nutzen und Lasten bei Ihnen sehen. Der jetzige Eigentümer hat mit der Vermietung nichts mehr zu tun, der Mieter aber hat einen gültigen
    Mietvertrag, in sofern sind sie der Vermieter.

    3) Ein Bezugstermin wird in der Regel in einem Kaufvertrag nicht beurkundet, lediglich eben Übergang Nutzen und Lasten und eben da hat die Bank ein Auge drauf.

    Verstehe so Recht die Thematik, ggf. die Problematik nicht. Vielmehr müsste der Verkäufer sich Sorgen darum machen, denn er verkauft etwas verbilligt, worauf er keinen Zugriff mehr hat.

    4) Fast alle Banken finanzieren vom Grundsatz vermietete Immobilien.
     
  13. #13 Andreas Teich, 07.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2020
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    Vermietete Immobilien zu erwerben ist sicher kein Problem, nur gibts bei 750,-€ Miete keine Rendite.
    Da aber ohnehin nur 50% d Kaufpreises benötigt werden und entsprechender Bonität dürfte der Kauf kein Problem sein.
    Das stellen nur die kaum zu kalkulierenden Mieterbedingungen dar.
    Wenn schon das Kind nicht ausziehen will und die Elltern dafür 10.000 € Wertverlust annehmen
    müssen die Verhältnisse schon ziemlich im Argen liegen.
    Die könnten dem Sohn ja auch die 10.000,- anbieten bei Auszug vor Verkauf-
    wenn die das nicht machen werden die wohl größere Probleme vermuten.

    Ich bekomme immer wieder Angebote mit 5-6% Rendite bei kurzer Anlagefrist
    Bei deinem Eigenkapital von 250.000€ ergäbe das bei 12 Monaten zu 5% schon 12.500,-€ und über 18.000,- bei deinen 1,5 Jahren bis zum möglichen Einzug.
    Wenn die rechtlichen Bedingungen geklärt sind evt nachverhandeln.
     
  14. #14 Wilma66, 07.04.2020
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    Da würde ich aber aufpassen und mich gut beraten lassen, wenn du durch Kauf in den Mietvertrag einsteigt. Beispiel: Heizung geht kaputt. Dann musst du dem Bewohner eine neue besorgen. Auch wenn sich das nicht lohnt, weil du in einem halben Jahr sanieren willst. Oder soll in dem Haus alles so bleiben, wie es ist?
     
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  15. #15 BaUT, 08.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 08.04.2020
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    ...und genauso wichtig ist, dass Du nicht in den bestehenden Mietvertrag des Verkäufers mit seinem Sohn auf Vermieterseite einsteigst, sondern dass der alte vermutlich unbefristete MV zwischen Vater und Sohn vorab gekündigt wird und du einen neuen befristeten zu Mietvertrag aufsetzt. In diesen gehört ein Abnahmeprotokoll zum Mietbeginn mit ausführlicher Fotodokumentation (zwecks Basiszustandserfassung und späterer Beurteilung von Schäden aus der Mietdauer) - soviel zur Abnutzung.Dieser neue MV ist ganz wichtig, denn wenn du in einen evtl. 10 Jahre alten Mietvertrag "einsteigst" und die Immobilie "vermietet" übernimmst, dann könnte es evtl. mit der späteren Kündigung zum 31.12.2021 für dich als Vermieter (Käufer einer vermieteten Immobilie) schwer werden, diese räumen zu lassen, denn. Eine Eigenbedarfsklage kann sich dann gern mal einige Jahre hinziehen, wenn du einen Langzeitmieter raus haben willst und dessen Mietverhältnis aufgrund unbilliger Härten evtl. grad schützenswert ist. Dann stehste vor dem eigenen Haus und kommst nicht rein.
    Die Dokumentation der einvernehmlichen Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Verkäufer und seinem Sohn sollte Teil des Kaufvertrages sein "Die Immobilie wird "unvermietet verkauft" und du machst dann einen "neuen" Mietvertrag. Kläre das mit einem Anwalt, wie das wirksam zu vereinbaren ist, damit der mietrechtliche Kündigungsschutz für Langzeitmieter aufgehoben wird.
     
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  16. #16 simon84, 08.04.2020
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    Exakt. Du kommst hier nicht dran vorbei dich mit dem Mieter auseinanderzusetzen.

    entweder du kaufst eine unvermietete Immobilie, oder du kaufst eine vermietete. Bei letzterem musst du einen Mietvertrag haben und alle Details klären, sonst brennst du !
     
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Hauskauf mit Bezugstermin Ende nächstes Jahr

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