Hauskauf Vor- und Nachteile ? Altbau

Diskutiere Hauskauf Vor- und Nachteile ? Altbau im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Hallo, ich habe mich hier im Forum schon etwas eingelesen und hoffe das ich nicht sofort in der Luft zerfetzt werde. :yikes Also mein...

  1. nrw2020

    nrw2020

    Dabei seit:
    11. Oktober 2012
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Beckum
    Hallo,

    ich habe mich hier im Forum schon etwas eingelesen und hoffe das ich nicht sofort in der Luft zerfetzt werde. :yikes

    Also mein Problem ist, das ich ein Objekt gefunden habe das vom Grundstück und von den Gebäuden ideal zu mir passt. Allerdings ist es ein Altbau. "Grundhaus" wurde 1923 gebaut und dann wurden noch einmal 2 anbauten 1945 und 1955 gemacht.

    Die Fenster sind jetzt alle aus Kunststoff und vom Jahr 2001. Es wurde wenn etwas defekt war immer repariert aber nicht wirklich viel investiert.

    Meine Bedenken sind:
    -Dach
    -Fassade (später Wärmedämmen)
    -und im Hauptteil die Holzdecken.

    Da hier ja wirklich viele vom Fach sind, wollte ich einfach mal nachfragen wie reasistisch schon ein Umbau ist ? Klar ist immer alles möglich, aber ist es dann auch noch wirtschaftlich ?

    Die Stromleitungen, Zuwasser, Abwasser und heizung würde man in dem Zug ja wahrscheinlich sofort mitmachen ? Gab wohl die letzten Jahre auch schonmal 2-4 Rohrbrüche.

    Ich wollte jetzt kein Fass ohne Boden kaufen, jedoch sollte alles halt auch realistisch sein. Es ist klar das hier keine eine Wahrsagerkugel hat ohne das Objekt gesehen zu haben. Aber gibt es da vielleicht Grobe Richtungen ? z.B. XY m² kosten ungefähr Summe x ? Oder bei einer 70 m² Wohnung kostet Elektroleitungen, Heizung, Wasserleitungen ungefähr Summe X ?

    Ich habe schon viel gegoogelt und es ist ja wohl auch möglich auf den Holzdecken wieder einen speziellen Beton/Estrich aufzubringen. Hat hier mit jemand Erfahrungen ? Ist es dann wie eine richtige Betondecke oder knarscht es dann immernoch wie bei einer Holzdecke ?

    Im Moment ist alles Dicht und alles funktioniert. Nur irgendwann kommt dann natürlich der große Schlag und da wollte ich mich erstmal vorher informieren, bevor ich hinterher vor einem Fß ohne Boden stehe.

    Vielen Dank für eure Mithilfe ! :28:

    P.S. ich würde auch viel versuchen selber zu machen bzw. den Handwerkern zuarbeiten.
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Gast036816

    Gast036816 Gast

    planer hinzuziehen, der die bestandsaufnahme macht, deine punkte mit dir durchspricht, dir die lösungsmöglichkeiten und kosten aufzeigt. weitere planer z. b. statik wird er dir benennen, wenn es notwendig ist.
     
  4. nrw2020

    nrw2020

    Dabei seit:
    11. Oktober 2012
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Beckum
    Hallo,

    mit Planer meinst du einen Architekten ? Will dieser dann nicht vielleicht sofort einen neubau aus dem Objekt machen was dann unbezahlbar wird ? Ich hatte schon einmal bei einem Örtlichen Architekten angerufen und da ging es dann sofort los wegen Wärmedämmung und energieeffizient usw....

    zzgl. sagte dieser mir das eine Begehung von ca. 1-2 Stunden und dan anschließend berechnen 500 Euro kosten wird.

    Sind das die üblichen Preise ? Wenn es sich nicht lohnt, weil es einfach zu teuer wird mit der Renovierung, dann ist das geld ja auch sofort weg :-P
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 16. Oktober 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

    Dabei seit:
    14. Juni 2005
    Beiträge:
    34.325
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    Hannover
    Wie soll Dir hier jemand einen konkreten Tipp zu DEM Objekt geben.
    Ich bin in Altbauten gewesen, da bin ich schreiend wieder rausgelaufen. Und ich bin in Altbauten gewesen, da war nix!
     
  6. Julius

    Julius

    Dabei seit:
    25. März 2004
    Beiträge:
    23.213
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Kabelaffe
    Ort:
    Franken
    Benutzertitelzusatz:
    Werbung hier erfolgt gegen meinen Willen!
    Was willst Du überhaupt erreichen?
    Das wird mir nicht klar aus Deiner Formulierung.

    Nutzungsänderung? Grundrißänderung? Verbesserung des Ausstattungs-Standards? Erhöhung des Rest-Nutzungsdauer?

    Eigennutzung? Vermietung? Rentierliche Geldanlage?
     
  7. R.B.

    R.B.

    Dabei seit:
    19. August 2005
    Beiträge:
    48.841
    Zustimmungen:
    2
    Beruf:
    Dipl.Ing. NT
    Ort:
    BW
    Falsch gedacht, das Geld ist nicht weg, sondern es hat Dich vor Schaden bewahrt.

    Die wichtigste Frage ist doch, was bekommst Du für Dein Geld? Ich zahle lieber 500,- € für einen Sachverständigen, als dass ich später 50.000,- € in einer Sanierung versenke die ich nicht vorhersehen konnte. Gerade bei älteren Gebäuden ist es sehr schwierig Mängel aufzudecken. Dazu gehört eine Menge Erfahrung und Fachwissen, und als Laie steht man da auf verlorenem Posten.

    Wichtig ist, dass man mit dem Sachverständigen vorab alle Fragen zu den Kosten der Begutachtung klärt. Das erspart Überraschungen. Es macht beispielsweise einen erheblichen Unterschied ob er den Zustand des Gebäudes genauer begutachten soll, oder ob er gleich noch Vorschläge, wenn möglich mit Kostenermittlung, zur Sanierung der Schäden unterbreiten soll.

    Für Dich als Kaufinteressent ist ja auch wichtig zu wissen, ob der Kaufpreis realistisch ist. Du kennst zwar die Preisvorstellungen des Verkäufers, doch wer sagt Dir, ob der Preis nicht völlig überzogen ist? Bei einem älteren Gebäude können die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen den Kaufpreis bei weitem überschreiten. DU wärst nicht der Erste, der mit so einem Klotz am Bein untergeht.

    Meine kürzeste Begutachtung mit einem SV war in weniger als 15 Minuten erledigt. Danach meinte er nur noch "vergiss es!". Der Verkäufer hat geflucht, ich habe dumm aus der Wäsche geschaut. Auf dem Weg zum Auto sagte er noch, "wenn Du unbedingt willst, dann Grundstückspreis abzüglich Abrisskosten". Für mich war dann klar, das Objekt ist nichts für mich.
    Was soll ich sagen, ich hätte ihm problemlos das doppelte Honorar bezahlt, denn diese 15 Minuten haben mir sehr viel Geld gespart. In Gedanken hatte ich ja schon den Umbau geplant, aber mit einem Totalschaden hatte ich nicht gerechnet.

    Ich kann nur empfehlen, einen Sachverständigen suchen der sich mit älteren Gebäuden auskennt, und dann gemeinsam das Objekt begehen. Findet er nichts, dann bist Du auf dem Weg ein Schnäppchen zu machen, findet er doch etwas, dann kannst Du das Objekt besser einschätzen.

    Gruß
    Ralf
     
  8. nrw2020

    nrw2020

    Dabei seit:
    11. Oktober 2012
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Beckum
    Hallo und vielen Dank für eure Antworten. Gerade die Antwort von R.B. hat mir schon viel gebracht.

    Das ich Geld in das Objekt stecken muss ist mir schon bewusst. Was meinst du denn genau mit einem "Totaslschaden" ? Wäre sowas wenn die Renovierungskosten den Kaufpreis übersteigen würden ? Also im Moment rechne ich den kaufpreis und noch mal das gleiche an einer Renovierung. Also wäre ja ein "einfacher" Architekt jetzt nicht wirklich das richtige ? Kennt der sich also eher mit Neubauten aus und würde aus dem alten Haus nur ein neues Zaubern für viel Geld ?

    Die größten Punkte die mir Bauchschmerzen bereiten sind das Dach,die Rohrleitungen(Wasser,Abwasser,Heizung), Elektrik, und im Altbau die doofe Holzdecke und später eventuell die Wärmedämmung.

    Dann würde natürlich nicht mehr viel vom alten haus übrig bleiben. Im Moment ist das Dach noch dicht und sieht auch gar nicht so schlimm aus. Einfach nur "älter" aber NICHT vergammelt. Allerdings wurde unter den Dachpfannen keine Folie aufgetragen, sodass man dann ja den Dachausbau so eigentlich vergessen kann. (????)


    @Julius ich will genau das erreichen was die anderen User mir gegeben haben. Denkanstöße :)

    Ein Teil soll vermietet werden der andere soll zur Eigennutzung sein.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 16. Oktober 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

    Dabei seit:
    14. Juni 2005
    Beiträge:
    34.325
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    Hannover
    Du brauchst einen, der Sanierungserfahrung hat.
    AK NRW suchen, dort nach Architekten in Deiner Nähe suchen und nach den Schwerpunkten schauen.
    Das gleiche bei der Ing.-Kammer

    Leitungen aller Medien kannst Du bei so einer alten Substanz zu 99,99999% vergessen! Also neu.

    Holzdecke - kommt drauf an.

    Dachausbau geht auch bei Dach ohne vorhandene Unterspannbahn. Ob Sinn macht - örtlich prüfen!
     
  10. Gast036816

    Gast036816 Gast

    gerade wenn du so viel - dach, decken, installationen - abgesichert haben möchtest, noch in funktion, zustand, geschätzte restwertzeit etc. kommst du um mindestens 2 planer architekt + statiker nicht umhin.
     
  11. aolbernd

    aolbernd

    Dabei seit:
    11. August 2010
    Beiträge:
    54
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Angestellter
    Ort:
    Berlin
    als Nichtfachmann kann ich Dir vielleicht doch ein paar Anregungen geben:
    Fass ohne Boden ist recht vage formuliert, da recht abhängig vom zur Verfügung stehenden Gesamtkapital und Deinen Vorstellungen bzw. Wünschen und Ansprüchen. Vom Prinzip her ist jedes Haus ein Fass ohne Boden, da man ständig investiert.
    Altbauten haben in meinen Augen nicht unbedingt Nachteile - im Gegenteil. Ich bin z.B. absoluter Sanierungsfan. Ein Neubau würde für mich NIE in Frage kommen.
    Für mich ist immer wichtig, dass die Grundmaße bzw. Raumaufteilungen passen. Dass bislang wenig gemacht wurde kann auch ein Vorteil sein, da das Haus hierdurch nicht "verbastelt" ist.
    Teuerste Posten sind eigentlich immer Dach, Heizung, Fenster und Türen sowie Fassade. Daher sollest Du prüfen, dass die Substanz in den Bereichen gut erhalten ist. Ich achte immer darauf dass der Dachstuhl gut erhalten ist und so wenig wie möglich Balken gewechselt werden müssen. Wenn dann och die Deckenbalken und Innnen- und Außenwände in Ordnung sind (auf Risse achten) hast Du schon mal gute Voraussetzungen. Wenn der Keller trocken ist, passt es schon fast.
    Elektrische Anlage spielt eine untergeordnete Rolle, da diese oft so veraltet ist (teilweise Alukabel), dass komplett erneuert wird. Diese Kosten sind bei einer Komplettsanierung eher ein kleinerer Posten. Alles andere sind dann Details, die man zur Not später klären kann.
    Wenn Du die Kosten eines Fachmann scheust kannst Du ja auch einen (oder mehrere) erfahrenen Handwerker aus dem Bekanntenkreis um eine Einschätzung bitten. Oft wissen die einzelnen Gewerke, wo die Schwachstellen eines Hauses sind und worauf Du dann achten solltest.
    Wichtig ist, die Sache nüchtern zu betrachten und Dich nicht von Emotionen leiten zu lassen.
     
  12. nrw2020

    nrw2020

    Dabei seit:
    11. Oktober 2012
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Beckum
    Hallo und noch einmal danke für eure Antworten und Anregungen.
    @rolf kann also ein "normaler" Architekt so die Statik nicht einfach berechnen ?

    Wie will dieser das eigentlich dann überhaupt anstellen ???? Ist ist ja wie gesagt im älteren Teil eine Holzdecke, die aber ja mit dem Bodenbelag und vom "unteren" Raum mit einer Holzdecke abgedeckt ist.

    Wie will dann der Statiker so etwas berechnen ? Der Verkäufer hat das Objekt von seinen Eltern geerbt die beide gestorben sind. Darum weiß der Verkäufer leider auch immer relativ wenig von dem Objekt. Da das Gebäude so alt ist, gibt es auch relativ wenige Pläne.

    Der Keller sieht gut aus. Die Wände sind alle trocken, nur an einer Stelle des Kellers ist wohl immer eine minimale Pfütze. Diese ist aber laut verkäufer wohl schon etliche Jahre da. Ich war jetzt an 4 unabhängigen Wettertagen in dem Objekt und die Pfütze hatte auch immer die gleiche Größe. ca. 10 cm Durchmesser. Ansonsten sind die Wände Top.

    Das Dach ist im Moment auch nicht so schlecht wie viele vielleicht denken. Nur wollte ich natürlich am besten direkt auch den Überblick haben, wie lange dieses noch "erhalten" werden kann bzw. wie teuer halt ein neues Dach wäre. Hier hatte ich schon mit dem Dachdecker gesprochen und er nannte eine Summe von ca. 30.000 Euro.

    Am meisten Bauchschmerzen machen mir wie gesagt die Holzdecken. So sieht alles gut aus und die Decke "knarzt" auch nicht wirklich stark. Was mich persönlich immer sehr an Holzdecken stört.

    Wie kann mir jetzt ein Statiker oder Architekt sagen ob ich einfach Estrich/Beton (da gibt es ja so soezielle Systeme) auf die Holzdecke gießen kann ? Oder bleibt da nur die Möglichkeit den Bodenbelag und die Holzvertäfelung zu entfernen womit der Verkäufer sicherlich nicht einverstanden wäre, da das haus ja im Moment komplett bewohnt ist.

    Wenn man auf die Holzdecke (falls möglich) eine Betondecke/Estrich gießt, kann dann aber gar nichts mehr knarzen und ich hab "theoretisch" eine Betondecke die dann nur nicht so stark belastet werden darf wie eine Betondecke ? Dies wäre doch sicherlich auch viel kostengünstiger als wenn das komplette Holz raus wäre und man die Decken erst komplett gießen muss ?

    Vielen Dank !
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 17. Oktober 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

    Dabei seit:
    14. Juni 2005
    Beiträge:
    34.325
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    Hannover
    Was Du meinst, ist eine Holz-Beton-Verbunddecke. Die ist nicht durch "mal eben" Beton auskippen zu erreichen, die muss vorher genau berechnet werden, kann nicht von jeder Firma gemacht werden und ist kein Schnapper.

    Knarzen hat auch nichts mit Standsicherheit zu tun, wird sich aber reinen Holzbalkendecken auch auf lange Sicht in den Griff kriegen lassen - auch ohne HBV.

    Eine absolute Sicherheit kann Dir vor dem Kauf keiner geben, nur eine relative!
     
  14. Anzeige

    Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  15. Gast036816

    Gast036816 Gast

    die aussagen werden dir die planer erst machen, wenn eine bestandsaufnahme erfolgte. d. h. in deinem fall mehrere suchöffnungen anlegen. der architekt wird dir die statik meistens nicht machen. es sei denn, du nimmst mit Gunther kontakt auf.
     
  16. juliar

    juliar

    Dabei seit:
    27. Juni 2011
    Beiträge:
    110
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Mutter
    Ort:
    NRW
    Saniere ja auch gerade einen Altbau (50er Jahre) und ich kann Dir sagen, dass wir nun auch einen Estrich mit Fußbodenheizung im OG auf der Holzbalkendecke gegossen haben und man im Prinzip nicht mehr merkt das da Holz drunter ist. Wir wohnen noch nicht drin von daher weiß ich noch nicht wie der Schallschutz aussieht wenn oben die Kinder toben, aber da der Krach der Handwerker im EG kaum zu hören ist wenn sie oben werkeln bin ich guter Dinge. :-)

    Ob die Holzbalkendecke den Estrich trägt haben Architekt und Statiker geprüft und grünes Licht gegeben. Aber hier gibt es eigentlich für fast alles eine Lösung. Ist wie immer dann nur eine Geldfrage und ob es sich dann lohnt zu sanieren. Unsere Sanierungskosten (incl. Anbau) werden auch über Kaufpreis liegen. Aber der Kaufpreis entsprach bei dem alten Haus ca. dem Grundstückswert. Ob am Ende ein Abriss+Neubau zu den gleichen Kosten realisierbar gewesen wäre kann ich noch nicht 100%ig abschätzen aber im Moment glaube ich das wir mit der Kernsanierung soweit alles richtig entschieden haben.

    Schönen Gruß
    Julia
     
Thema: Hauskauf Vor- und Nachteile ? Altbau
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. haukauf vor und nachteile

Die Seite wird geladen...

Hauskauf Vor- und Nachteile ? Altbau - Ähnliche Themen

  1. Erstellun eines Wintergartens Altbau

    Erstellun eines Wintergartens Altbau: HAllo ich möchte meinen Wintergarten erneuern ! Zur zeit sind da die Haustür mit 2 Glaselementen Uwert liegt ca bei 3 ist aus den 80ern ! ICh...
  2. Luftfeuchte Altbau unter Bauphysik allgemein

    Luftfeuchte Altbau unter Bauphysik allgemein: Moin, hatte eben unter Bauphysik allgemein ein Thema zu Luftfeuchte / Wärmebrücke im Altbau erstellt, und erst danach gesehen, dass es hier den...
  3. Luftfeuchte Altbau

    Luftfeuchte Altbau: Moin moin, ich habe folgende Frage vzw Problem. Ich bewohne als Mieter einen Altbau, Baujahr ca. 1910. Vergangenens Jahr wurde in einer Ecke...
  4. 1956 Altbau ohne Estrich / was tun?

    1956 Altbau ohne Estrich / was tun?: Hallo, Ich habe vor kuzem ein Reihenhaus von 1965 gekauft. Nun haben wir festgestellt dass das es im Haus keinen Estrich gibt. Ich moechte im...
  5. 1965 Altbau ohne Estrich

    1965 Altbau ohne Estrich: Hallo, Ich habe vor kuzem ein Reihenhaus von 1965 gekauft. Nun haben wir festgestellt dass das es im Haus keinen Estrich gibt. Ich moechte im...