Hauskauf zirka BJ 1900 und Sanierung

Ich würde Dir vor allem raten, sehr vorsichtig zu sein!

Nach dem, was Du an Beschreibung erwähnt hast, kann das Gebäude zwischen "geht eben noch so" und "reif zum Abbruch" alles sein.

Wie umfangreich ist das Gutachten?
Hast Du es komplett vorliegen?

Wie sieht es überhaupt mit der Finanzierung aus?
Das könnte schon mit dem reinen Kaufpreis eng werden - und dann kommt nochmal ein deutlich sechsstelliger Betrag für die Umbau- und Renovierungskosten hinzu. Möglicherweise kommt das sogar teurer als ein Abriß samt Neubau.
Wer soll das finanzieren?

Altersgerecht ist eine auf mehrere Geschosse verteilte Wohnfläche auch nicht. Und bei der geringen lichten Geschoßhöhe könnte es schon schwierig werden, Schwellen zu beseitigen oder überhaupt eine Fußbodenheizung nachzurüsten.

Daß Mieter vorhanden sind, ergibt weitere Probleme. Immerhin sind auf diese Weise nur beschränkt akute Unwägbarkeiten zu erwarten.

Fazit:
Ohne VORHER mit einem Architekten erstelltes und mit der Bank abgestimmtes Konzept ist das zum Scheitern verurteilt.

 

Also ich wäre auch eher Vorsichtig.

Ohne Besichtigung und Einschätzung eines (von dir bestellten) Sachverständigen würde ich nichts kaufen!

 

Mit Verlaub, ich finde Euer Eigenkapital für Euer Vorhaben viel zu gering. Selbst wenn Ihr bei EK 15000 EUR und einem Kaufpreis von knapp 100.000 EUR NICHTS mehr sanieren müsstet, ist es schon wacklig.
Klar, irgendwer wird Euch das finanzieren, aber ich würde zuerst einmal mehr Eigenkapital beiseite schaffen, besonders bei einem solchen Vorhaben. Und bevor ich weiter träume, würde ich einmal mit einem Sachverständigen dadurch gehen.

 

Dem schließe ich mich an. Da könnten einige Überraschungen warten.

Und die Wunschliste erscheint mir auch noch wenig durchdacht.

Doch bevor es an solche Details geht, sollte zuerst einmal der finanzielle Rahmen geklärt werden. Die 15T€ EK sind natürlich nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Die 99T€ Kaufpreis sind auch nicht das Problem, aber bei der Größenordnung des Gebäudes werden die Sanierungskosten wohl deutlich höher ausfallen als der Kaufpreis.

Wir bewegen uns als ganz schnell bei einer zu finanzierenden Summe in der 200T€ Klasse. Hat die Bank zu so einer Summe schon ihr OK gegeben?

Gruß
Ralf

 

Wenn das Haus zur Versteigerung steht, wird´s schwierig. Wenn dann auch noch Mieter im Spiel sind, wird´s erst Recht heftig.

Ich würde unbedingt klären wie das mit den Mietern weitergehen soll. Worst case kriegt man die nicht so leicht aus der Bude und dann ist Hektik angesagt.

Gruß
Ralf

 

Ich weiß ja nicht, aber die Beschreibung klingt für mich nach eher nach
Sanierungskosten = Abrisskosten + Neubaukosten.
(Alleine das "Geschossdecke mit geringe lichter Durchgangshöhe." lässt sich vermutlich kaum anders lösen).

Ich habe 150.000€ Eigenkapital und kann 250.000€ ohne Anstrengung finanzieren, aber wenn ich diese Bude aufgrund der Lage haben wollte, würde ich hier dennoch nicht zuschlagen - auch wenn 400.000€ vermutlich reichen werden. Dafür gibt es viel zu viele Unwägbarkeiten.

 

Wir haben ein Haus aus einer ZV gekauft und daher Erfahrung. Anmerkungen von mir:

1. Dass ein Gutachten vorliegt, heißt noch lange nicht, dass der Gutachter das Haus überhaupt von innen gesehen hat! Der Alteigentümer hat keine Verpflichtung, den Gutachter reinzulassen, und der erstellt dann ein Gutachten nach Aktenlage. Müsste im Gutachten drinstehen, genau anschauen!

2. Mit so wenig Eigenkapital solltet Ihr die Finger von einer ZV lassen!!! 15.000 Euro hat bei uns allein die leider nötige Zwangsräumung gekostet. Wir waren 4 Monate nach Versteigerungstermin das erste Mal in unserem eigenen Haus. Faustregel: Ihr müsst finanziell mindestens 20.000 Euro und 1 Jahr Verzögerung verkraften können, besser mehr.

3. Die grundsätzlich Bereitschaft der Bank, das Haus aus der ZV zu finanzieren, muss unbedingt vor dem Termin abgeklärt sein. Es gibt da nämlich einige Besonderheiten, die manche kleineren Banken nicht spontan parat haben. Z.B. gibt es im ZV-Verfahren keine Auflassungsvormerkung, d.h. Ihr müsst das Haus VOLL bezahlen, dann wird es auf Euch umgeschrieben und erst danach kann für die Bank eine Grundschuld eingetragen werden. Das Darlehen muss also vor Vorhandensein der Sicherheit ausbezahlt werden, das geht, da schlucken manche Banken doch sehr.

4. Was die Renovierungskosten betrifft, stimme ich den Vorrednern zu. Ihr scheint mir zu optimistisch zu sein.

Wir haben damals das Haus ersteigert, ohne drin gewesen zu sein. Der Gutachter war auch nur teilweise und kurz drin. Wir wussten vorher, dass wir die Bewohnerin wahrscheinlich räumen lassen müssen. Aber: Wir haben letztlich auch nur Grundstück - Abrisskosten geboten. Es ist eine sehr begehrte Lage. Wäre das Haus ein Fall für Abriss + Neubau gewesen, hätten wir uns das nicht leisten können, aber wohl doch so verkaufen, dass wir mit einem blauen Auge davonkommen. Dass wir das Haus zu dem Gebot überhaupt bekommen haben, halte ich immer noch für ein Wunder (die zuständige Rechtspflegerin übrigens auch). Geholfen hat auch, dass wir die zum Kauf nötigen Mittel als EK hatten und "nur" die Renovierung finanzieren mussten, und die wurde fast doppelt so teuer wie ursprünglich geplant!

 

oha,ca. Bj. 1900 !
Aufpassen,das kann ganz schnell ausufern.
Und dann auch noch ungesehen.
Da gibts ein paar Sachen zu beachten,
z.B.
Zustand der Trinkwasserleitung,
Zustand der Abwasserleitung,
Zustand der Elektroinstallation,
wenn Keller=Feucht?,
Wie sind die Balken(Befall) ,das Dach?
Wie wurde das Gebäude/Grundstück genutzt=Altlasten,
u.s.w.
Die wichtigste Frage ist aber,was kann ich selber machen/wofür brauche ich Handwerker ?

Gruß Mike,der ein Haus BJ. 1896 gekauft hat aber wusste worauf er sich einlässt(vorher besichtigt)

 

Mit hoher Wahrscheinlichkeit Asbest. Keinen Herzinfakt bekommen, aber das muss halt auch irgendwann mal für teures Geld entsorgt werden. Generell schließe ich mich den Vorrednern an, meines Erachtens sind die finanziellen Reserven für dieses Projekt zu klein.

 

Der erwerb einer solchen Immobilie ohne schlüssiges Sanierungskonzept und Klarheit mit den Mietverträgen ist absolutes Lotteriespiel. Der Befall des Dachstuhls ist schon bekannt. Ob die Bekämpfung erfolgreich war leider nicht. Ich kenne viele Schädlingsbekämpfer die alles bekämpfen, leider auch das Holz. Im Zweifel muß bei diesem Haus also das kompltette Dach gemacht werden und ob der Hausbock weiß wo das Dach endet ist fraglich.
Aus dem Haus kann man sicherlich einiges rausholen, aber ohne vorher mit einem Fachmann den Umfang festgelegt zu haben, kann den finanziellen Ruin bedeuten. Die emotionen bei der Besichtigung von alten Resthöfen und alten Gemäuern lassen den tatsächlichen Aufwand leider schnell vergessen. Sehr viele haben sich mit solchen Häusern schon überschätzt. Eigenleistung kann bei berufstätigen vernachlässigt werden, weil zu umfangreich.