Hauskauf zirka BJ 1900 und Sanierung

Diskutiere Hauskauf zirka BJ 1900 und Sanierung im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hi, Ich brauche Hilfe da ich nicht genau weiss wo ich anfangen sollte! Also wir habe ein Haus BJ zirka 1900 +/- gefunden die wir gern kaufen...

  1. mancity

    mancity

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    Hi,

    Ich brauche Hilfe da ich nicht genau weiss wo ich anfangen sollte!

    Also wir habe ein Haus BJ zirka 1900 +/- gefunden die wir gern kaufen möchten!

    Die lage ist sehr gut fuer uns und hat auch ein grossen Grundstücke von 2000m2.

    Das Haus ist aber im Zwangsversteigerung verfahren und somit haben wir nicht die Möglichkeit dieses Haus von innen Bzw. genauer anzuschauen.
    Wir können nur vom Gerichtlichen Gutachten ausgehen!

    Paar eckdaten zum Haus der momentan in 3 Wohnungen aufgeteilt ist (wir wurden es dann sanieren komplett in ein Einfamilienhaus).
    Öl Heizung

    Bodenwert : €85.680
    Sachwert: €209.775
    Ertragswert: €129.044

    Verkehrswert: €130.000
    Restnutzungsdauer laut Gutachten 20 Jahre bei 90 Jahre Gesamtnutzungsdauer.

    Es wurde uns mitgeteilt das wir das Haus von ein Gebote von €99.000 haben können.

    Wohn/Nutzfläche Zirka 278 m2

    Baulicher zustand:

    Schaeden an Schornsteinköpfen mit z.T. starken Verspottungen
    Dachhaut teilweise verwittert & verformt
    Schaeden durch Holzschaedlinge im Dachgebälk (laut Eigentummerangabe 1983 behandelt)
    Sichtmauerwerk beschadigt teilweise nicht gefügt.
    Anstrich/ Feuchtigkeitsschaden an Holzausenbauteilen, Fenster Veraltet/ schadhaft.
    Wärmedämmung verbesserungsbedürftig.
    Geschossdecke mit geringe lichter Durchgangshöhe.
    Erneuerungsmassnahmen im Innenausbau insbes. auch Elt Installationen.
    Allgemeinen altersbedingte Abnutzungen und Schäden im Innenausbau wie Fliesen/ Dichtungsfuegen, Hausflur mit Putzschaden und ausgebauten Heizkörper.

    Garage und Lager:

    Zirka 164m2

    Pultdach mit Fazerzementplatten und teil mit Massivdach mit Bitumenpappe.
    Benutzungsdauer 15 Jahre bei 60 Jahren Gesammtnutzungsdauer.

    Baulicher zustand:

    Feuchtigkeitsschaeden in Wand/ Deckenbereichen, Rissbildungen und Anstrichschaeden, auch Korrosionsschäden an Metallbauteilen.
    Mauerwerkfassung des Tank Lagers nicht fertiggestellt.
    allgemeine alters und nutzungsbedingte Abnutzungen




    Wir haben €15000 Eigenkapital und wir wurden es gern (wenn es ein reallen wert hat von €99k), fuer €99k kaufen wollen.
    Da es in der Zwangsversteigerung ist fallen dann nur die Grunderwerbsteuer als extra.

    Die Sanierung möchten wir Dann durch verschiedene Kfw/ BAFA Programme machen.
    Ziel ist auch gleich das Haus Altersgerecht umbauen und wie schon gesagt die 3 Wohnungen in ein Grossen Einfamilienhaus machen.

    Fussboden Heizung
    Luft Waermepumpe
    Solar fuer wasser und Strom (mit Akku fuer Abends/nachts)
    Neuer Fenster/ Türen
    Eventuel neuen Dach
    Dämmung


    Die Frage Bzw. Fragen die ich haben ist wie und wo sollen wir anfangen?

    Wir haben gefragt ob wir das Objekt angucken können aber wir warten auf eine Antwort.
    Einfach so kaufen und Dann die Mieter per sonderkuendigungs recht Kündigen und dann Architekt ran usw...
    Oder vorab mit dem Gutachten zum Architekt los um ein Kosten Voranschlag ?
    Fuer die Kfw/Bafa brauch ich auch jemand sonst bekomme ich eventuelle die Forderungen nicht etc etc...
    Was könnten die Sanierungskosten sein?
    Wie kann ich Programme von der Kfw/ Bafa beantragen wenn ich noch nicht weiss wieviel die Sanierungsmaßnahmen kosten? Also muss ich erst das Haus Kaufen?!



    Erstmal vielen dank das ihr das alles gelesen habt oder versucht zumindest ;) mein Rechtschreibung ist nicht mehr allzugut, bin erst seit 2 Jahren wieder hier und hab kein deutschen Keyboard!

    Wäre dankbar wenn ihr mir rat geben könnten?!

    Thanks,
     

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  3. Julius

    Julius

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    Ich würde Dir vor allem raten, sehr vorsichtig zu sein!

    Nach dem, was Du an Beschreibung erwähnt hast, kann das Gebäude zwischen "geht eben noch so" und "reif zum Abbruch" alles sein.

    Wie umfangreich ist das Gutachten?
    Hast Du es komplett vorliegen?

    Wie sieht es überhaupt mit der Finanzierung aus?
    Das könnte schon mit dem reinen Kaufpreis eng werden - und dann kommt nochmal ein deutlich sechsstelliger Betrag für die Umbau- und Renovierungskosten hinzu. Möglicherweise kommt das sogar teurer als ein Abriß samt Neubau.
    Wer soll das finanzieren?

    Altersgerecht ist eine auf mehrere Geschosse verteilte Wohnfläche auch nicht. Und bei der geringen lichten Geschoßhöhe könnte es schon schwierig werden, Schwellen zu beseitigen oder überhaupt eine Fußbodenheizung nachzurüsten.

    Daß Mieter vorhanden sind, ergibt weitere Probleme. Immerhin sind auf diese Weise nur beschränkt akute Unwägbarkeiten zu erwarten.

    Fazit:
    Ohne VORHER mit einem Architekten erstelltes und mit der Bank abgestimmtes Konzept ist das zum Scheitern verurteilt.
     
  4. mancity

    mancity

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    Also das Gutachten habe ich komplett.
    Mit der Finanzierung wollten wir dann unsere €15 tausend anzahlen wenn wir es schon vor der Zwangsversteigerung kaufen von der Bank also fuer €99 tausend, den erst mit eine gute Bank Hypothek.
    Die Sanierungs kosten wollten wir dann mit diversen kfw (151/431/430/124 & BAFA usw.), zum Grossten teils abdecken!
    Gute €100.000 an Sanierungs kosten +/- haben wir uns schon mit abgefunden und können wir auch leisten. Nur Über eine summe von €150.000 dann wird's ein bissel eng!
    Und darin liegt das Problem ohne ein Besichtigung um die genauerer kosten einzuschätzen ist ein Risiko, anderseits werden wir uns ärgern wenn jemand anders diesen Objekt bekommt fuer ein "guten" preis!
    Die lage ist fuer uns top (nebenbei gesagt).

    Viel an Eigenleistung wird auch nicht gehen da ich zwei linke Hände habe und höchstens nur aufräumen kann Bzw. Sachen nur abreissen kann :)!

    Wenn's dir recht ist schicke ich dir ein link, das Haus ist jetzt im immobilienscout erschien. Paar Daten sind da anders weiss nicht wieso!
     
  5. Altbau85

    Altbau85 Gast

    Also ich wäre auch eher Vorsichtig.

    Ohne Besichtigung und Einschätzung eines (von dir bestellten) Sachverständigen würde ich nichts kaufen!
     
  6. #5 liveforever, 8. Dezember 2012
    liveforever

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    Mit Verlaub, ich finde Euer Eigenkapital für Euer Vorhaben viel zu gering. Selbst wenn Ihr bei EK 15000 EUR und einem Kaufpreis von knapp 100.000 EUR NICHTS mehr sanieren müsstet, ist es schon wacklig.
    Klar, irgendwer wird Euch das finanzieren, aber ich würde zuerst einmal mehr Eigenkapital beiseite schaffen, besonders bei einem solchen Vorhaben. Und bevor ich weiter träume, würde ich einmal mit einem Sachverständigen dadurch gehen.
     
  7. R.B.

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    Dem schließe ich mich an. Da könnten einige Überraschungen warten.

    Und die Wunschliste erscheint mir auch noch wenig durchdacht.

    Doch bevor es an solche Details geht, sollte zuerst einmal der finanzielle Rahmen geklärt werden. Die 15T€ EK sind natürlich nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Die 99T€ Kaufpreis sind auch nicht das Problem, aber bei der Größenordnung des Gebäudes werden die Sanierungskosten wohl deutlich höher ausfallen als der Kaufpreis.

    Wir bewegen uns als ganz schnell bei einer zu finanzierenden Summe in der 200T€ Klasse. Hat die Bank zu so einer Summe schon ihr OK gegeben?

    Gruß
    Ralf
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Wenn das Haus zur Versteigerung steht, wird´s schwierig. Wenn dann auch noch Mieter im Spiel sind, wird´s erst Recht heftig.

    Ich würde unbedingt klären wie das mit den Mietern weitergehen soll. Worst case kriegt man die nicht so leicht aus der Bude und dann ist Hektik angesagt.

    Gruß
    Ralf
     
  9. feelfree

    feelfree Gast

    Ich weiß ja nicht, aber die Beschreibung klingt für mich nach eher nach
    Sanierungskosten = Abrisskosten + Neubaukosten.
    (Alleine das "Geschossdecke mit geringe lichter Durchgangshöhe." lässt sich vermutlich kaum anders lösen).

    Ich habe 150.000€ Eigenkapital und kann 250.000€ ohne Anstrengung finanzieren, aber wenn ich diese Bude aufgrund der Lage haben wollte, würde ich hier dennoch nicht zuschlagen - auch wenn 400.000€ vermutlich reichen werden. Dafür gibt es viel zu viele Unwägbarkeiten.
     
  10. Popeye

    Popeye

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    Wir haben ein Haus aus einer ZV gekauft und daher Erfahrung. Anmerkungen von mir:

    1. Dass ein Gutachten vorliegt, heißt noch lange nicht, dass der Gutachter das Haus überhaupt von innen gesehen hat! Der Alteigentümer hat keine Verpflichtung, den Gutachter reinzulassen, und der erstellt dann ein Gutachten nach Aktenlage. Müsste im Gutachten drinstehen, genau anschauen!

    2. Mit so wenig Eigenkapital solltet Ihr die Finger von einer ZV lassen!!! 15.000 Euro hat bei uns allein die leider nötige Zwangsräumung gekostet. Wir waren 4 Monate nach Versteigerungstermin das erste Mal in unserem eigenen Haus. Faustregel: Ihr müsst finanziell mindestens 20.000 Euro und 1 Jahr Verzögerung verkraften können, besser mehr.

    3. Die grundsätzlich Bereitschaft der Bank, das Haus aus der ZV zu finanzieren, muss unbedingt vor dem Termin abgeklärt sein. Es gibt da nämlich einige Besonderheiten, die manche kleineren Banken nicht spontan parat haben. Z.B. gibt es im ZV-Verfahren keine Auflassungsvormerkung, d.h. Ihr müsst das Haus VOLL bezahlen, dann wird es auf Euch umgeschrieben und erst danach kann für die Bank eine Grundschuld eingetragen werden. Das Darlehen muss also vor Vorhandensein der Sicherheit ausbezahlt werden, das geht, da schlucken manche Banken doch sehr.

    4. Was die Renovierungskosten betrifft, stimme ich den Vorrednern zu. Ihr scheint mir zu optimistisch zu sein.

    Wir haben damals das Haus ersteigert, ohne drin gewesen zu sein. Der Gutachter war auch nur teilweise und kurz drin. Wir wussten vorher, dass wir die Bewohnerin wahrscheinlich räumen lassen müssen. Aber: Wir haben letztlich auch nur Grundstück - Abrisskosten geboten. Es ist eine sehr begehrte Lage. Wäre das Haus ein Fall für Abriss + Neubau gewesen, hätten wir uns das nicht leisten können, aber wohl doch so verkaufen, dass wir mit einem blauen Auge davonkommen. Dass wir das Haus zu dem Gebot überhaupt bekommen haben, halte ich immer noch für ein Wunder (die zuständige Rechtspflegerin übrigens auch). Geholfen hat auch, dass wir die zum Kauf nötigen Mittel als EK hatten und "nur" die Renovierung finanzieren mussten, und die wurde fast doppelt so teuer wie ursprünglich geplant!
     
  11. sanco

    sanco

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    oha,ca. Bj. 1900 !
    Aufpassen,das kann ganz schnell ausufern.
    Und dann auch noch ungesehen.
    Da gibts ein paar Sachen zu beachten,
    z.B.
    Zustand der Trinkwasserleitung,
    Zustand der Abwasserleitung,
    Zustand der Elektroinstallation,
    wenn Keller=Feucht?,
    Wie sind die Balken(Befall) ,das Dach?
    Wie wurde das Gebäude/Grundstück genutzt=Altlasten,
    u.s.w.
    Die wichtigste Frage ist aber,was kann ich selber machen/wofür brauche ich Handwerker ?
    :yikes
    Gruß Mike,der ein Haus BJ. 1896 gekauft hat aber wusste worauf er sich einlässt(vorher besichtigt):yikes
     
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  13. Inkognito

    Inkognito Gast

    Mit hoher Wahrscheinlichkeit Asbest. Keinen Herzinfakt bekommen, aber das muss halt auch irgendwann mal für teures Geld entsorgt werden. Generell schließe ich mich den Vorrednern an, meines Erachtens sind die finanziellen Reserven für dieses Projekt zu klein.
     
  14. Neutal

    Neutal

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    Der erwerb einer solchen Immobilie ohne schlüssiges Sanierungskonzept und Klarheit mit den Mietverträgen ist absolutes Lotteriespiel. Der Befall des Dachstuhls ist schon bekannt. Ob die Bekämpfung erfolgreich war leider nicht. Ich kenne viele Schädlingsbekämpfer die alles bekämpfen, leider auch das Holz. Im Zweifel muß bei diesem Haus also das kompltette Dach gemacht werden und ob der Hausbock weiß wo das Dach endet ist fraglich.
    Aus dem Haus kann man sicherlich einiges rausholen, aber ohne vorher mit einem Fachmann den Umfang festgelegt zu haben, kann den finanziellen Ruin bedeuten. Die emotionen bei der Besichtigung von alten Resthöfen und alten Gemäuern lassen den tatsächlichen Aufwand leider schnell vergessen. Sehr viele haben sich mit solchen Häusern schon überschätzt. Eigenleistung kann bei berufstätigen vernachlässigt werden, weil zu umfangreich.
     
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Hauskauf zirka BJ 1900 und Sanierung

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