Hausumbau Probleme mit der Dachgeschoss / Staffelgeschossregelung

Diskutiere Hausumbau Probleme mit der Dachgeschoss / Staffelgeschossregelung im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Servus, wir möchten unser Wohnhaus ( 1 Vollgeschoss + Dachgeschoss ) umbauen auf 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss. In diesem Schritt bringen wir 2...

  1. #1 tomekk21, 30.12.2021
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    Servus,

    wir möchten unser Wohnhaus ( 1 Vollgeschoss + Dachgeschoss ) umbauen auf 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss.

    In diesem Schritt bringen wir 2 Balkone an für das OG + DG.

    Folgendes Problem:

    In der HBO steht das Dachgeschoss oder Staffelgeschoss darf 2,30m Höhe max 3/4 der Fläche des darunterliegendem Geschoss haben.
    Mit Fläche meinen Sie ja die BGF?
    Zählt der Balkon vom OG jetzt dazu oder nicht? Soweit ich das verstanden habe zählt er nicht dazu.
    Würde ich den Balkon quasi zu einer Loggia umbauen würde er aber dazu zählen?

    Danke !
     
  2. #2 nordanney, 30.12.2021
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    Was sagt denn Euer Architekt, mit dem Ihr plant?
     
  3. #3 tomekk21, 30.12.2021
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    Planung mache ich selber ( Bauingenieur Student im letzten Semester ).
    Architekt kommt demnächst dazu. Bis dahin will ich die Planung jedoch soweit wie möglich abschließen.
     
  4. Dimeto

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    Ja.
    Nein, er zählt nicht dazu.
    Ja.

    Ohne Pläne bergen die Begriffe erhebliches Mißverständnispotential. Für eine sicherere Einschätzung brauchen wir den OG-Grundriss, den DG-Grundriss und die Ansichten.
     
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  5. #5 tomekk21, 30.12.2021
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2022
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    Vielen Dank für die schnelle Antwort, sehr hilfreich ! :)

    Anbei die OG, DG und die Ansicht als PDF. Bitte entschuldigt die Qualität der Pläne ( ist meine erste Bauvoranfrage ).

    Meine Idee wäre es den Balkon im OG als Loggia durchzubekommen, dann wäre ja der Balkon im DG kein Balkon sondern eine Dachterrasse.
    Dadurch hätte ich deutlich mehr von der 3/4 Regelung und könnte viel grössere Gauben oder mehr Kniestock etc planen.
    Frage: Was ist den erforderlich um es als Loggia genehmigt zu bekommen? Reicht dies so wie in der Ansicht mit den Stützen oder muss ich die Seiten im OG auch noch zu mauern?
    Im EG würd ich alles offen lassen, da wir die Bestandswohnung nicht abreißen.
     
  6. Dimeto

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    Ich hab' ja schon befürchtet, dass es kompliziert wird. Mit nur einer Ansicht ist aber auch das Bauvorhaben schwer vorstellbar. Hier tritt jetzt noch ein weiterer Gebäudeteil teilweise in Erscheinung ohne erkennbaren Zusammenhang, so dass wohl nur die vollständigen Pläne, also alle Grundrisse, Ansichten. Schnitte und natürlich auch der Lageplan ein Gesamtbild ergeben. Doch selbst mit diesen Angaben verharrt Dein Projekt in der planungsrechtlichen Grauzone, da es keine Legaldefinition von "Loggia" gibt. Da Du aber anscheinend das Dach nicht über die Erweiterung ziehen willst, handelt es sich bei Deinen Balkonen IMHO um einen zweigeschossigen Altan, dessen Flächen ich sowohl im EG als auch im OG zur BGF zählen würde. Je nach dem wie der nicht vom Umbau betroffenen Gebäudeteil mit dem Rest verbunden ist, kann oder muss aber ohnehin das ganze Gebäude für die Geschossigkeitsbetrachtung berücksichtigt werden.
    Entschuldige Dich nicht bei uns, sondern bei der Genehmigungsbehörde. Bei formell schon so unprofessionell daherkommenden Bauvorlagen riskiert man eine ganz genaue und besonders pingelige Prüfung.
     
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  7. #7 tomekk21, 31.12.2021
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2022
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    Danke für deine Hilfe. Ich hab mal alle Pläne eingefügt die ich habe.

    Es handelt sich um ein 2FH. Das vordere Haus wird aufgestockt. Anschließend werden aus 2 Häuser, 4 Wohnungen.
    Das hintere Gebäude besteht aus einem EG + DG. Das vordere wird umgebaut zu EG+OG+DG.
    Für die 3/4 Regelung des vorderen DG habe ich das hintere Haus sowie die Balkone nicht berücksichtigt.
    Mit dieser Annahme ist die Bauvoranfrage auch genehmigt worden.
    Dennoch stellt sich für mich als Laien jetzt die Frage ob die Balkone mit oder ohne Veränderungen als Loggia, Altan etc. gelten könnten, sowie die Frage, ob ich das Gebäude also beide Häuser für die 3/4 Regelung betrachten kann / muss.
    Ich wüsste jetzt nicht wie ich die Gesamtfläche für die DG Regelung hier betrachten muss. Schätze die EG Fläche aus dem hinteren Haus + die OG Fläche aus dem vorderen Haus?
    Angebaut wird über die gesamte Länge des vorderen Haus ein Balkon für OG + DG.
     
  8. Dimeto

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    Hier meine unmaßgebliche Meinung, die aufgrund der bereits erwähnten fehlenden baurechtlichen Definition vieler Begriffe von der Deiner Genehmigungsbehörde abweichen kann:
    Auch wenn der Hauptzugang zu Wohnung1 nur über Gebäude2 erfolgt, sich sogar das WC von Wohnung1 in Gebäude2 befindet und der Keller von Gebäude2 nur über Gebäude1 erreichbar ist - die beiden Häuser bauordnungsrechtlich also keine eigenständigen Gebäude mehr sind - so wirken sie jedoch städtebaulich insbesondere nach dem Umbau als zwei eigenständige Baukörper, deren Geschossigkeiten getrennt zu betrachten sind. Die von mir in #6 ins Spiel gebrachte gemeinsame Ermitlung der BGF nehme ich daher wieder raus.
    Nach einem Urteil des VGH München, Beschluss v. 20.10.2017 – 1 ZB 15.1513 kann eine Loggia zwar auch zu mehr als nur einer Seite geöffnet sein, allerdings muss sie in den Baukörper einspringen. In Deinen Plänen handelt es sich aber eindeutig um ein vorgesetztes Bauteil. Um die Wirkung des Einspringens zu erzielen, müsstest Du mindestens das Satteldach über den Vorbau ziehen, was eine vollständig andere Planung erfordert. Dennoch würde ich nach jetziger Planung die Freisitzflächen zur BGF von EG und OG hinzurechnen, da Dein Bauteil eindeutig kein Balkon ist, wobei ja selbst bei überdeckten Balkonen die Meinungen zur Berücksichtigung in der Fachliteratur auseinander gehen.
    Das muss nichts heißen, schwächt aber Deine Position, wenn Du im Bauantrag nun einen anderen Ansatz präsentierst und der Behördenmitarbeiter auf Deinem ersten besteht. Ein freundlicher Sachbearbeiter wird Dir vielleicht unbürokratisch mündlich signalisieren, ob er der veränderten Sichtweise folgen wird, bevor der gesamte Bauantrag kostenpflichtig zurückgewiesen wird.
     
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  9. #9 tomekk21, 31.12.2021
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    Vielen Dank für deine Mühe ! Du hast mir sehr weitergeholfen. Ich werde die BGF Geschichte mündlich mit dem Bauamt besprechen.
    Meine Gedanke, dass dann der Balkon als Dachterrasse im DG gilt und ich somit deutlich größere Gauben einbauen könnte wäre aber richtig ?
     
  10. Dimeto

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    Ja, es sei denn, der BPlan beinhaltet entgegenstehende Festsetzungen. Weiterhin wäre noch zu prüfen, ob Hessen mittlerweile der Auffassung einiger OVG anderer Bundesländer folgt, dass planungsrechtliche Verweise auf Landesrecht, wie z.B. die Geschossigkeit, statisch zu betrachten sind, dass also die Geschossigkeitsdefinition der Fassung der HBO anzuwenden ist, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses des BPlans rechtsgültig war.
     
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  11. #11 tomekk21, 01.01.2022
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    Danke ! Frohes neues Jahr wünsche ich dir ! :)
     
  12. #12 tomekk21, 04.01.2022
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    Also nach Rücksprache gilt die jeweilige Verordnung die zu dem BPlan damals zulässig war.
    Dort steht drin, dass der Kniestock nicht überwiegend über 0,8m hoch sein darf.
    Sprich mein Vorhaben hat sich glaube erledigt. Wieder was gelernt.
     
  13. #13 tomekk21, 04.01.2022
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    Zugesagt wurde mir damals mündlich 2 Vollgeschosse + Staffelgeschoss, jedoch steht in der Verordnung von damals nichts über ein Staffelgeschoss. Sprich dann gilt wieder die neue Verordnung ?
     
  14. Dimeto

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    Danke, ich Dir auch.
    Dazu würde mich der genaue Wortlaut und die genaue Quelle interessieren. Mir fällt keine Landesbauordnung ein, in der das Wort "Kniestock" vorkommt.
    Wieso? Alternativ wolltest Du doch die Gauben vergrößern.
    Warum hast Du das denn nicht bauvorangefragt?
    Nein, es sei denn, der BPlan wurde vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes rechtskräftig. Wie alt ist der BPlan denn?
     
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  15. #15 tomekk21, 06.01.2022
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    Der B-Plan ist von 1962.

    Wo muss ich jetzt suchen um die Frage bezüglich der Grundfläche der Loggia heraus zu finden ?
    Gilt dann nicht auch die alte Stellplatzverordnung von 1962 ? Ich musste mich bei der Bauvoranfrage an die neue Stellplatzverordnung halten.
     
  16. 11ant

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  17. #17 tomekk21, 08.01.2022
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    Anbei die Pläne.
     
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    Na, da haben wir das Pferd ja mal wieder von hinten aufgezäumt.
    Dein Projekt ist baurechtlich wie bautechnisch sehr anspruchsvoll und eher weniger geeignet für einen Berufsanfänger oder gar Absolventen. Bevor Du es Dir mit der Genehmigungsbehörde verscherzt rate ich zur Einschaltung eines erfahrenen Bauvorlageberechtigten, den Du am Ende ja sowieso brauchst. Der wird Dir sicher mehr helfen können, als es das Forum vermag.
    Falls Du dennoch hier weiterdiskutieren möchtest, hätte ich gerne gewusst, ob Du ganz offiziell eine förmliche Bauvoranfrage gestellt hast, die rechtsverbindlich positiv beschieden wurde. Falls ja: Wie lautete die genaue Fragestellung? Sind das in #17 die Pläne, die Du eingereicht hast?
     
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  19. #19 tomekk21, 08.01.2022
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    Gerne würde ich hier weiterdiskutieren, da mir die Thematik sehr zusagt und ich über jede Antwort hier dankbar bin.
    Einen bauvorlageberechtigten Architekten habe ich im Bekanntenkreis, möchte jedoch soviel wie möglich selber planen ( einfach um es zu lernen, da ich mir diesen Beruf auch in der Zukunft vorstellen kann ).
    Die Bauvoranfrage ist positiv entschieden worden, exakt mit den Plänen. Folgende Fragen hab ich gestellt ( Es mussten Ja / Nein Fragen sein ):

    1.) Ist die Aufstockung auf 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss zulässig ?
    2.) Ist die Firsthöhe von 10,60m zulässig ?
    3.) Sind die Traufhöhen der Gauben von 7,60m und 8,00m zulässig?
    4.) Ist die Traufhöhe der Dachfläche von 6,60m zulässig?
    5.) Ist die Dachneigung von 45° zulässig?
    6.) Ist der Balkon zulässig?
    7.) Ist die Garage zulässig?
    8.) Ist die Änderung von 2 Wohneinheiten auf 4 Wohneinheiten zulässig?
    9.) Reichen die Stellplätze für den Stellplatznachweis aus ?

    Bis auf die Garage ist alles positiv entschieden worden.

    Da ich jetzt langsam die richtige Bauanfrage plane, kam ich auch auf die Dachgeschossregelung in Verbindung mit der Loggia Thematik wie angesprochen. In der LBO Hessen steht unter Paragraph 19 Absatz 3: "... als Dachgeschoss jedes Geschoss, das ganz oder teilweise von der Dachkonstruktion umgeben ist und dessen gerade Außenwände überwiegend nicht mehr als 0,80m, an der Außenseite gemessen hoch sind.

    Was hat das zu bedeuten ?

    Wo genau finde ich jetzt die Regelung, ob eine Loggia zur Fläche dazuzählt oder nicht? In der BauNVO von 1962 steht unter Paragraph 20 Absatz 3: "(3) Balkone sowie bauliche Anlagen und Gebäudeteile, deren Grundflächen nach § 19 Abs. 4 und 5 nicht angerechnet werden, bleiben bei der Ermittlung der Geschoßfläche unberücksichtigt."

    Eine Loggia wird da jetzt nicht erwähnt ?

    Was ist mit der Stellplatzverordnung ? Ich musste da die neuste nehmen. Gilt da nicht auch die von 1962?

    Warum wurde mir ein Staffelgeschoss zugesagt, obwohl es in der LBO Hessen von 1957 keine Regelung dazu gibt ?
     
  20. Dimeto

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    Du hast es so gewollt ...
    Da kannst Du Dich über sehr wohlwollende Behördenmenschen freuen. Ich kenne Sachbearbeitende, die schon wegen der nicht ansnappenden
    und nicht orthogonalen Linien
    zeichenfehler.png
    die Nase rümpfen und einen Widerspruch in den Bauvorlagen, wie hier die Garage und die Stellplätze in EG-Grundriss und Lageplan, zum Anlass nehmen, den Antrag kostenpflichtig zurückzuweisen.
    Wenn Du so gravierende Änderungen planst, war Deine Bauvoranfrage sinnlos, vielleicht sogar schädlich.
    Die Frage könnte im Rahmen der Masterarbeit eines Kommilitonen bei der juristischen Fakultät beantwortet werden. Der Umgang mit historischem Baurecht ist sehr komplex, ganz besonders in der Zeit zwischen BBauG 1960 und BauNVO 1962, und nochmals besonders in Hessen, deren LBO von 1957 noch Elemente des späteren Bundesrechtes beinhaltete. Deine positiv beschiedene Voranfrage mit Geschossigkeitsnachweis nach aktuellem Recht zeigt, dass Deine Behörde hier sehr großzügig entscheidet. IMHO wäre Deine jetzige Planung schon nicht zulässig (OK, ich kenne den BPlan ja nicht - aus dem bisher genannten schließe ich einfach, dass ein drittes Vollgeschoss unzulässig ist). Der Umring Deines DG ist (11.74+7.865)*2= 39.21 Meter lang. Da Deine Gauben wegen des konstruktiven Aufbaus auf den Außenwänden keine Gauben, sondern Zwerchhäuser sind, beträgt die Länge der senkrechten Wände >80cm im DG 7.865*2+3.00+5.50=24,23, also mehr als die Hälfte, also DG=Vollgeschoss.
    Die musst Du nicht finden, weil sie irrelevant ist. Die damalige Vollgeschossdefinition bezieht sich nicht auf die Bruttogrundflächen. Du kannst die aktuelle Regelung zur Begründung einer Befreiung verwenden, sofern Deine Genehmiger sich überhaupt gegen Deine neue Planung wenden.
    Irrelevant, da es hier um das planungsrechtliche Maß der baulichen Nutzung geht und nicht um die Ermittlung der Vollgeschossigkeit.
    Es gilt immer das aktuelle Recht zum Zeitpunkt der Antragstellung. Dass Du alle Fassungen der BauNVO haben musst liegt daran, dass der fünfte Abschnitt jede Menge Überleitungsvorschriften enthält. Es ist unstreitig, dass die BauNVO in der Fassung anzuwenden ist, die zum Zeitpunkt der Offenlage des BPlans galt. Jahrelang streitig waren allerdings Verweise der BauNVO auf Landesrecht, wie z.B. auf die Vollgeschossdefinition (§20, Abs. 1). Es gibt einige teils widersprüchliche Urteile verschiedener OVG; heute vorherrschende Meinung ist - und das hat Dir das Amt ja auch bestätigt - dass die Vollgeschossdefinition statisch zu betrachten ist. Wenn also der BPlan keine Festsetzungen zu den Stellplätzen trifft und auch die Stellplatzsatzung nicht auf historische Vorschriften verweist, ist die aktuelle Vorschrift anzuwenden.
    Glaskugel: Weil Deine Genehmigungsbehörde eingesehen hat, dass so alte BPläne nicht mehr den heutigen städtebaulichen Zielen entsprechen und heute übliche Bauweisen nicht durch obsolete Vorschriften verhindert werden sollen und die Gemeinden keine Resourcen haben, ihre Ziele in Satzungen zu gießen.
    oder: Weil auf'm Amt fachfremde Verwaltungsangestellte sitzen, die keine Lust haben, sich intensiv mit den alten Rechtnormen auseinanderzusetzen und darauf vertrauen, dass schon keiner klagen wird.
     
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