Hausverkauf - Problem: Grundschuldeintrag für das Darlehen eines Dritten (Bürgschaft)

Diskutiere Hausverkauf - Problem: Grundschuldeintrag für das Darlehen eines Dritten (Bürgschaft) im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, vorab: Beim Anwalt war ich wegen dieser (und anderen damit zusammenhängender Dinge) bereits. Allerdings konnte er mit bezüglich...

  1. #1 Behauserin, 15.02.2012
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    Hallo zusammen,

    vorab: Beim Anwalt war ich wegen dieser (und anderen damit zusammenhängender Dinge) bereits. Allerdings konnte er mit bezüglich der folgenden Frage nicht richtig weiterhelfen:

    Wir haben ein Haus geerbt. Im Grundbuch ist eine Grundschuld eingetragen für das Darlehen eines Dritten (also eine Bürgschaft). Die Grundschuld valutiert noch in voller Höhe.

    Wenn das Haus nun verkauft werden soll, muss diese Grundschuld ja irgendwie abgelöst werden. Welche Möglichkeiten gibt es hier?

    Wir würden ungern das Haus verkaufen und der Bank den Grundschuldbetrag bezahlen, da dieser ja eigentlich nur fällig wäre, wenn der Dritte seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt. Bisher tut er das aber.

    Bestünde grundsätzlich die Möglichkeit, einen Geldbetrag in Höhe der eingetragenen Grundschuld auf ein Sparbuch oder ähnliches einzuzahlen und dieses an die Bank zu verpfänden? Die Sicherheit bestünde ja dann weiterhin, nur in anderer Form (aber aus meiner Sicht für die Bank sogar noch komfortabler, da bereits "flüssig").

    Oder gibt es noch andere Lösungswege?

    Wäre für eure Einschätzung sehr dankbar :-)
     
  2. Julius

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    Ja, das ist selbstverständlich möglich.

    Um welche Höhe geht es denn?
    Ist denn der fremde Kredit noch gar nicht teilgetilgt?
    Sonst sollte man die Höhe der Bürgschaft außerdem angemessen verringern können.

    Habt Ihr evtl. anderes Immobilienvermögen, auf das man alternativ die Belastung übertragen könnte?
     
  3. BJ67

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    Bürgschaft entsprechend Tilgung zu verringern ist eine sehr gute Idee.

    Dagegen würde ich immer versuchen, diese Belastung in der Form los zu werden, wenn man dagegen das Sparbuch anbieten kann. Denn bei einer Übertragung auf eine mögliche andere Immobilie wird die Bürgschaft wohl übersichert sein.

    Wenn die Bank diese Bürgschaft ziehen muss, führt sie eine Immobilie die wesentlich mehr Wert sein kann, zur Zwangsverwertung.
     
  4. #4 Behauserin, 15.02.2012
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    Oh wow, vielen Dank für die schnellen Antworten :-)

    Soweit ich weiß, ich von dem Kredit bisher noch so gut wie nichts getilgt worden. Der Kredit liegt bei ca. 290 TEUR, die Grundschuld lautet über ca. 75 TEUR.

    Wie wäre denn die richtige Vorgehensweise? Erst Käufer suchen und dann mit der Bank sprechen oder erst mit der Bank alles abklären und dann versuchen, das Haus zu verkaufen? Könnte die Bank sich auch querstellen?
     
  5. Julius

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    Aber doch wohl nur, wenn man sie in dem Fall nicht anderweitig (mit Geld) befriedigen kann.

    Am ungefährlichsten für den Bürgen wäre jedoch sicherlich die Lösung mit der verpfändeten sicheren Geldanlage.

    Ich würde erst einmal mit einem Notar sprechen.

    Bin zwar kein Fachmann, aber glaube nicht, daß sich die Bank gegen einen derartigen Pfändertausch (in "höher monetär verfügbar") wehren darf.
     
  6. #6 Bankkaufmann, 15.02.2012
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    Kredit EUR 290.000,00 und Grundschuld EUR 75.000,00?
    Bedeutet, dass noch weitere Sicherheiten im Spiel sind.
    Ihr könnt EUR 75.000,00 auf eine Ersatzsicherheit einzahlen die der BANK genehm ist, nicht EUCH. Erst mal Bank fragen welche Ersatzsicherheiten die akzeptieren. Nicht mehr jede Bank akzeptiert jedes Festgeld von Wald und Wiesenbanken!

    Desweiteren ist die Frage einfach zu beantworten.
    => Siehe Darlehensvertrag. Ganz einfach. Zahlt der Darlehensnehmer nicht, dann wird nach und nach versteigert.

    Ihr haftet sozusagen nur mit dem Objekt und nicht persönlich.

    Ich würde mir vom Darlehensnehmer den Darlehensvertrag zeigen lassen ob da eine Begrenzung der Bürgschaft drin steht. Oder eben nicht, dann steht nämlich nirgend wo ganz genau, wann der Anteil der EUR 75.000,00 bei EUREM Objekt abbezahlt ist.

    Die Pfandfreigabe ist dann Gutdünken der Bank mit der Freigabe der Grundschuld.
     
  7. #7 Ralf Dühlmeyer, 15.02.2012
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    Ich würde als erstes mal mit der Bank sprechen, die Nutzniesser der Bürgschaft ist, denn ohne die geht gar nichts.
    Mit der Bürgschaft drauf dürfte das Haus so gut wie unverkäuflich sein.
    Zumal der Käufer mit seinem Kredit dann wahrscheinlich in den zweiten Rang müsste, was schlechtere Kondition bedeuten würde.
     
  8. R.B.

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    Aber vielleicht griech. Staatsanleihen? :D

    Wenn eine Grundschuldeintragung über 75T€ das Grundbuch "blockiert" sollte man zuerst mit der Bank sprechen ob diese "Bürgschaft" überhaupt noch erforderlich ist. Wenn ja, dann wird die Bank entweder gleich ablehnen, oder aber nur eine gleichwertige Sicherheit akzeptieren.

    Es wäre noch interessant zu wissen, wie alt ist die Bürgschaft, und warum wurde von diesem Darlehen noch nichts getilgt?

    Gruß
    Ralf
     
  9. Julius

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    Ich (und wohl auch der Fragesteller) hatte durchaus daran gedacht, die Geldanlage NUR bei der kreditgebenden Bank (und im Absprache mit dieser) vorzunehmen.
    Sich selbst wird sie hoffentlich noch trauen...
     
  10. #10 Behauserin, 15.02.2012
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    @ Julius: Genau, so isses :-)
    Wir würden das Geld bei der Bank hinterlegen, die auch im Grundbuch steht.

    Der Kreditnehmer haftet noch mit seiner eigenen Wohnung, außerdem ist eine weitere Wohnung als Sicherheit im Spiel.

    Vom Darlehen ist meines Wissens noch nicht allzu viel getilgt, da das Darlehen in einer Fremdwährung aufgenommen wurde. Die Kurse haben sich dann wohl so entwickelt, dass die monatliche Rate gerade mal für die Zinsen reicht. Der Kredit ist auch noch nicht so alt, wurde in 2009 abgeschlossen.

    Vermutlich wird uns tatsächlich nichts anderes übrig bleiben, als erstmal mit der Bank zu sprechen. Obwohl sich diese bisher nicht besonders kundenfreundlich gezeigt hat...
     
  11. Julius

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    Es wurde mit dem Geld also eher keine Immobilie erworben?
    Und vermutlich ist die Bürgschaft auch nicht in ihrer Laufzeit beschränkt?
    Dann solltet Ihr damit rechnen, über lurz oder kang aus der Bürgschaft in Anspruch genommen zu werden.
    Umso sinniger wäre die Geldanlage-Lösung!

    Hoffentlich liegt wenigstens der zu erwartende Verkaufserlös weit genug über dem Bürgschaftsbetrag.
     
  12. #12 Bankkaufmann, 16.02.2012
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    Fremdwährungsdarlehen werden seltens zu 100% auf einem Objekt abgesichert. Eher tiefer. So ist doch eine Idee, dass der Darlehensnehmer rechnet, ob er das gesamte Darlehen auf seinem Haus absichern kann in EUR. Ergebnis wäre, dass Ihr EUER Objekt aus der Pfandhaft frei bekommt. Er würde aber wohl durch den Wechsel Franken in EUR draufzahlen, nehme ich an.
     
  13. R.B.

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    Das klingt alles nicht so gut. Wenn bereits 2 Wohnungen als "Sicherheit angesetzt sind, dann frage ich mich, wofür er das Darlehen eingesetzt hat. Üblicherweise reicht es aus wenn die finanzierte Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird. Da scheint mir Einiges im Argen zu liegen.

    Zustimmung. Den Klotz sollte man vom Bein kriegen, und zwar möglichst schnell.

    Gruß
    Ralf
     
  14. #14 Behauserin, 16.02.2012
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    Ja, wir rechnen auch damit, hier früher oder später in Anspruch genommen zu werden.
     
  15. #15 Behauserin, 16.02.2012
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    Vermutlich nicht. Was allerdings genau mit dem aufgenommenen Geld passiert ist, wissen wir leider auch nicht. Macht vermutlich aber auch keinen Unterschied.

    Leider nein.

    Hm, laut erster Schätzung eines Immobilienmaklers liegt der Wert des Hauses (Baujahr 1955) bei ca. 130 TEUR. Mir persönlich wäre es allerdings lieber, das Haus schnell zu verkaufen und dafür eventuell etwas günstiger.
     
  16. R.B.

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    Erlös also irgendwas um 100T€, dann den Betrag für die Bürgschaft auf der Bank parken. Die Frage ist nur, wie lange verstaubt später das Geld auf dem Konto bei der Bank. :o

    Gruß
    Ralf
     
  17. #17 Ralf Dühlmeyer, 16.02.2012
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    Vielleicht kann man ja mit der Bank auch einen Deal aushandeln.

    Man bietet denen gegen die Ablösung der Bürgschaft einen Betrag, der deutlich unter den 75.000 liegt und argumentiert damit, dass die Bank
    a) eine Chance hat, Gewinn zu machen, wenn die Last bedient wird
    b) die nicht unerheblichen Kosten für eine Zwangsversteigerung spart
    c) die Bank nicht weiß, in welchem Zustand die Immobilie ist, wenn es zum Äussersten kommt, da Ihr sie nicht pflegen werdet (kann man ja mal in den Raum stellen) :o

    Wenn ich so sehe, mit welchen Beträgen der Zwegert da Summen ablöst, dann ........ :D

    PS - Wenn ihr es dann noch schafft, einen Darlehnsvertrag mit dem Begünstigten hinzubekommen über die Summe zur Ablösung, dann kann der "Verlust" sogar in Grenzen bleiben.
     
  18. #18 Behauserin, 16.02.2012
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    Mit 100 TEUR hatte ich jetzt auch mal gerechnet. Was meint ihr, wie schnell man mit einem solchen Preisnachlass das Haus verkauft bekommen könnte? Uns wäre an einem schnellen Verkauf gelegen, da das Haus etwa 300 km von uns entfernt ist, wir uns also nicht richtig darum kümmern können. Der Zustand wird sich also im Laufe der Zeit verschlechtern. Und außerdem produziert es ja auch Kosten (Grundsteuer, Wasserrechnung, Heizkosten). Sollte ein freihändiger Verkauf nicht in abeshbarer Zeit zustande kommen, hatten wir auch schon über die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung nachgedacht... das Motto lautet im Moment: Hauptsache weg.

    Dass das Geld auf der Bank verstauben könnte, macht uns im Moment die geringsten Sorgen.
     
  19. #19 Behauserin, 16.02.2012
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    @ Ralf: Auch eine gute Idee. Die Sache wird leider dadurch erschwert, dass einer der Miterben der genannte Dritte mit dem Fremdwährungsdarlehen ist.
     
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