Henne-Ei-Problem: Bank will Konkretes - Makler/Verkäufer aber auch ?!

Diskutiere Henne-Ei-Problem: Bank will Konkretes - Makler/Verkäufer aber auch ?! im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, uns treibt gerade der Wohnungs/Hauskauf um. Aber so langsam gerate ich ein wenig ins schleudern. Wir haben uns jetzt insgesamt 3 mal von...

  1. Daedalus

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    Hallo,

    uns treibt gerade der Wohnungs/Hauskauf um. Aber so langsam gerate ich ein wenig ins schleudern. Wir haben uns jetzt insgesamt 3 mal von Banken beraten lassen und wollten eine Abschätzung, was denn deren maximale Kreditzusage wäre. Aber mehr als wachsweiche Aussagen waren da bisher nicht zu bekommen, nicht ohne konkretes Objekt. Zumal die _mündlichen_ Zusagen sehr weit geschwankt sind:

    Im Februar 2012 waren wir bei der:
    Postbank: bis 300000 Euro
    Sparkasse: bis 250000 Euro

    Nun hat sich meine Gehaltssituation seit Februar aber stark verbessert von 2800 auf 3300 Euro Netto. Die Finanzierung soll nur mit meinem Gehalt bei Skl 3 gerechnet werden. Ein evtl. zusätzliches Gehalt meiner Frau nach dem Mutterschutz, sowie Weihnachtsgeld und Tariflohnerhöhungen sind unsere persönliche Reserve. Kürzlich war ein befreundeter Banker zum Abendessen, er macht Finanzierungen über die DSL-Bank und nachdem er ein paar Rahmenbedingungen abgeklappert hatte, sagte er mit dem Gehalt wären auf 25-30 Jahre bis etwa 370000 Euro finanzierbar. Ja was denn nun? Zwischen 250000 und 370000 Euro ist also alles möglich bei unserem EK von ~20000 Euro?

    Uns erschwert das die Suche ungemein! Zumal wir morgen eine Besichtigung einer sehr interessanten DHH gehabt hätten, der Preis war 295000 Euro. Die DHH war erst seit vorgestern im Internet und vorher kam der Anruf, die Sache wäre schon verkauft... jemand hätte eine Sofortkaufzusage mit Finanzierungsnachweis gemacht, das Ding ist also schon gelaufen, bevor wir überhaupt zum Zug gekommen wären.

    Jetzt Frage ich mich:
    Wie sollen wir denn nun bei dem Tempo mithalten, wenn uns etwas zusagt und wir kaufen möchten? Einerseits lassen sich die Banker zu keinen konkreten Aussagen hinreißen und wollen immer erst wissen, WAS wir denn nun kaufen möchten, bevor es eine schriftliche Finanzierungsbestätigung gibt. Anderseits wollen Verkäufer/Makler verständlicherweiße auch die Sicherheit haben, dass sie das Geld tatsächlich bekommen und die Bank nicht im letzten Moment ablehnt. Wir würden also IMMER erst Zeit brauchen, um mit der Bank zu verhandeln, bevor wir eine Kaufaussage machen könnten und hätten daher immer das Nachsehen.

    Als Alternative läuft gerade ein Bewerbungsverfahren um Bauplätze in einem benachbarten Ortsteil. Hier gibt es Bonuspunkte, wenn man Kinder hat oder aus dem Ort kommt. Ebenfalls sehr wichtig ist eine "abgesicherte Finanzierungslage". Was ist denn damit gemeint? Hier haben wir doch genau das gleiche Henne-Ei-Problem!!

    Wir würden uns schwarz auf weiß eine Aussage einer Bank wünschen, auf der sinngemäß steht: "zu den vereinbarten Zinskonditionen würden wir einer Finanzierung bis Summe XY zustimmen". Wie komme ich zu sowas? Wie nennt man das? Vorabzusage? Finanzierungsabschätzung? vorläufiges Finanzierungsangebot? ...?

    Vielleicht könnt ihr mir ein paar Tipps geben, wie wir weiter vorgehen sollten.
     
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  3. #2 Informatikfuzzi, 6. November 2012
    Informatikfuzzi

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    Zu mir: überzeugter Single, 3.200 € Netto (Mindestauszahlung, meistens durch Überstunden mehr), geplantes Eigenkapital für Wohneigentum ~80.000 €, Eigenkapital insgesamt ~140.00 €

    Sparkasse wie Volksbank haben mir trotz Berücksichtigung KFW 70 Förderung bei 400.000 € Kaufpreis im Rhein-Main-Gebiet eine Absage erteilt (obwohl ich aktuell eigentlich eher mit annähernd 500.000 € rechnen muss wegen Immo-Boom). Wenn ich nun aber die einfachen (ohne KFW) Finanzierungsrechner im Internet heranziehe reicht es locker, da z. B. Zinssatz statt 3,75% nur 3,3%. Begründung: da man das Objekt nicht kennt und daher den Marktwert nicht einschätzen kann muss man vom Kaufpreis 15-25% Wert abziehen - ja nee is klar bei der Lage und einem Neubau.

    Bin nun so auf der Suche und wenn ich endlich was gefunden habe will ich einen Finanzspezialisten hinzuziehen..... ist natürlich blöd wenn man mit dem Verkäufer verhandeln will und am Ende absagen muss weil die Banken blocken.

    Nebenbei: Bekannter (verheiratet und damals ein Kind) hat vor zwei Jahren im Ruhrpott bei ~3.000 € Haushaltsnetto mal eben 300.000 € bei Null € Eigenkapital bekommen..... für eine alte sanierungsbedürftige Mehrparteien-Doppelhaushälfte.
     
  4. biologist

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    Dann weißte ja Bescheid, was zu tun ist :-)
    <achtung_sarkasmus>Nimmt man Informatikern eh schwer ab aus Überzeugung Single zu sein</achtung_sarkasmus> :-) Auf der anderen Seite: was willst alleine mit ner großen Hütte?
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wie ist denn das zu verstehen? Was ist der Unterschied zwischen geplantem Eigenkapital und Eigenkapital insgesamt? Oder meinst du im 2. Fall Barvermögen und beim ersten Betrag um den Betrag den Du als EK einbringen möchtest? Ich denke mal, es geht auch um 140.000,- € und nicht.....140.00

    Die Internetrechner kannst Du vergessen, die liefern alles mögliche, nur keine verlässlichen Zahlen.

    Ich bin ehrlich gesagt etwas verwundert, dass die Banken hier nicht einmal eine unverbindliche Aussage treffen. So kenne ich das von meinen Banken nicht. Es versteht sich von selbst, dass eine verbindliche Zusage erst nach Objektprüfung möglich ist, denn es muss ja sichergestellt sein, dass das Objekt als Sicherheit auch werthaltig ist. Bei einem EK Einsatz > 20% sollte aber auch das kein Problem sein, denn das EK reduziert ja das Risiko für die Bank.

    Je schwächer das EK um so genauer muss die Immobilie unter die Lupe genommen werden. Die Banken müssen ja das Risiko bewerten, und so eine Bewertung sieht völlig anders aus als sich der Kreditnehmer das normalerweise vorstellt. Da wird schnell mal ein Abschlag von 50% vorgenommen, denn bei einer Verwertung der Sicherheit ist der Verkehrswert nichts anderes als eine Zahl auf einem Papier. Aus der Restschuld und dem reduzierten Wert ergibt sich dann ein Blankoanteil den die Bank einschätzen bzw. bewerten muss, denn darin steckt das Risiko für die Bank.

    Das Risiko schlägt sich dann in den Zinskonditionen nieder, oder führt zu einer Absage. Dabei fließen natürlich noch weitere Faktoren mit ein (Rating), und jede Bank hat hier eine etwas andere Schmerzgrenze.
    Es spielt auch eine Rolle mit wem man bei der Bank verhandelt, und manchmal gibt es auch Befehl von oben, dass bestimmte Finanzierungen gar nicht gemacht werden. Dann hört man nur irgendwelche Standard Ausreden.

    Jede Finanzierung ist individuell, deswegen kann man aus den Infos keine Rückschlüsse ziehen. Am schlimmsten sind irgendwelche Gerüchte die dann auch noch von Leuten in die Welt gesetzt werden, die nicht einmal ihre eigenen Kreditverträge lesen können. Deswegen gebe ich auf solche "Bekannte" gar nichts.

    Abgesehen davon macht es einen Unterschied, ob ich 300T€ haben möchte, oder 400T€ oder gar 500T€.

    Mal realistisch betrachtet reicht das EK nicht einmal für die Nebenkosten. Wir reden also von einer 100% Finanzierung. Das kommt bei den Banken schon mal nicht so gut an. Jetzt soll eine "gebrauchte" Immobilie erworben werden. Die Bank weiß natürlich auch, dass momentan auf dem Markt sehr viel überteuerter Schrott angeboten wird. Gibt Sie Dir beispielsweise eine Zusage für 250T€ und Du kaufst dafür eine Immobilie die realistisch betrachtet keine 200T€ wert ist, dann hat die Bank (und Du) ein Problem. Deswegen hat die Bank wohl ein Problem damit Dir eine verbindliche Zusage zu geben.

    Falls die Bank überhaupt in eine 100% Finanzierung einsteigt, würde ich anhand Deiner bisherigen Daten vermuten, dass ein budget von 300T€ realistisch ist. Damit liegen Deine monatlichen Kosten für die Finanzierung grob bei 1.500,- €/Monat oder darunter. Was dann von Deinem Gehalt übrig bleibt, sollte die Lebenshaltung für 3 Personen abdecken, auch in einer etwas teureren Region. Das 2. Einkommen steht ja bald als Reserve zur Verfügung.

    Aber wie oben schon geschrieben, wird sich die Bank schwer tun hier eine verbindliche Aussage zu treffen, ohne das Objekt zu kennen. Sie geht sonst in ein erhebliches Risiko.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Markul

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    @R.B. Dem ist nichts mehr hinzuzufügen. Sehr gut erklärt!!
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 7. November 2012
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    Genau das ist ein weiteres Problem. Die Banken rechnen nicht damit, dass Du 14 Tage oder 4 Monate nach dem Kauf die Grätsche machst, sondern 4, 5 oder 10 Jahre später.
    Dann aber kann der Markt so tot sein wie der für gebrauchte Trabbis kurz nach der Wende.

    Spätestens seit dem Platzen der Blase in Obama-Land rechnen die Banken aber genau so.
     
  8. tanzbaer

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    Das deckt sich nicht mit meiner eigenen Erfahrung und ist auch nicht übergreifend so. Die Bank muss den Wert des Objektes kennen, das ist richtig, den braucht sie im Normalfall schon um intern Ihr Ausfallrisiko korrekt darzulegen. Das hat aber erstmal nichts mit der Bewilligung des Kredites zu tun. Die Zeiten, dass bei 80% Beleihung Schluss gemacht wurde sind vorbei.

    Es kommt am Ende auf die Bonität in Kombination mit dem Objekt an. Wie solvent ist jemand, wie eng ist die Finanzierung und wieviele Neuabschlüsse braucht die Bank noch. Der evtl. nicht passende Wert der Immobilie wird in den Zins eingepreist. Die örtlichen Platzhirsche (meist Sparkassen und Volksbanken) sind hier oftmals deutlich unflexibler als beispielsweise Direktbanken oder das ein oder andere eher unbekanntere Institut vor Ort. Ich habe zweimal finanziert, beide Male wäre ich mit meiner Hausbank am schlechtesten gefahren.

    Dem Teilnehmer würde ich raten, mal direkt bei einer der großen Direktbanken anzurufen und nachzufragen bis wo die finanzieren würden und wie die Bewertung des Objektes erfolgt. Das geht nach meiner Erfahrung recht stressfrei und dann hat man zumindest einen Fixpunkt. Von dem aus kann dann extrapoliert werden.

    Grüße

    tanzbaer
     
  9. Anda2012

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    Wir haben uns extern Hilfe geholt (Finanzberater) und sind sehr zufrieden. Wir wohnen aber in einem kleinen Kaff, wo jeder jeden kennt und er hat auch einen sehr guten Ruf. Parallel haben wir uns auch noch bei Banken umgeschaut und verglichen. Das als Tip statt bei allen möglichen Banken anzurufen. Die Finanzierung sit auf uns und unsere Bedürfnisse zugeschnitten. Da hatte ich bei unserer Hausbank ein deutich schlechteres Angebot (von den Konditionen)
     
  10. Daedalus

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    vielen Dank für die Antworten. Okay, dass die Bank wissen will, ob sie nicht etwa eine überzahlte Bruchbude finanzieren soll, kann ich nachvollziehen.

    Wie verhält sich die Sache bei meinem Beispiel mit der Bewerbung um einen Bauplatz bei der Gemeinde, sprich in der Folge also einem Neubau?

    Das Baugrundstück hätte einen Wert von 100000 Euro. Das bekäme ich locker finanziert. Ich kaufe das Grundstück also mit Hilfe der Bank. Darauf würde dann eine DHH oder ein mini-EFH entstehen. Nehmen wir mal an, die DHH würde 250000 Euro kosten, also die Gesamtkosten liegen bei 350000 für Grundstück und Haus. Wie klärt man ab, ob die Bank auch dazu bereit wäre? Das Haus steht ja noch nicht... Kann ich bei der Grundstücksbewerbung erst mitmachen, wenn die Bank auch die 350000 zugesagt hat, oder ist es im Falle eines Neubau's leichter als bei einer Gebrauchtimmobilie eine belastbare Aussage vorab zur Finanzierungshöhe der Bank zu bekommen?
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Das Grundstück zu finanzieren ist normalerweise kein Problem, da kriegt auch die Bank keine Bauchschmerzen, weil sich Grundstücke (je nach Lage) auch einfach wieder verwerten lassen.

    ABER diese Variante birgt ein Risiko in sich. Erstens bist Du später bei der Gebäudefinanzierung an diese Bank gebunden, weil sich diese Bank durch den Grundstückskauf im Grundbuch eintragen lässt, und die zweite Bank mit Sicherheit nicht in den Nachrang gehen wird, und zweitens läufst Du Gefahr, dass die Bank später eine Immofinanzierung verweigert wenn ihr Deine Zahlen nicht passen sollten.
    Dann hast Du zwar ein Grundstück, aber kein Geld um es zu bebauen.

    Um bei Deinem Beispiel zu bleiben, wenn Du 100T€ für das Grundstück ausgeben (finanziert) hast, und Deine Zahlen nur ein budget von 250T€ ermöglichen, dann wird die Bank später (zu Recht) sagen, dass Du für 150T€ kein Haus bauen kannst.

    Andererseits hast Du dann noch Zeit um Deine Zahlen auf Vordermann zu bringen, zumindest so lange es keinen Bauzwang für das Grundstück gibt. Bis dahin steht vielleicht auch fest wie sich das mit dem 2. Einkommen verhalten wird. Das gibt zusätzlichen Spielraum.

    Bei einem Neubau fällt es der Bank etwas leichter den Wert zu ermitteln. Da gibt es normalerweise eine fundierte Planung, und wenn dann noch die Ausführung fachgerecht erfolgt, ist das Risiko für die Bank geringer. Ein Neubau (EFH) lässt sich im worst case meist mit einem geringeren Verlust verwerten als ein Bestandsgebäude.

    Achtung ! Ein Grundstück zählt zwar quasi als Eigenkapital, aber Du solltest dann bis zum Baubeginn wieder Liquidität aufbauen.

    Gruß
    Ralf
     
  12. Daedalus

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    Für 150000 Euro gibt es mit Sicherheit kein neues EFH, das ist klar... aber mit 200000 sollte eine kleine DHH mit 120-130qm Wohnfläche, Keller und Garage doch möglich sein, oder nicht?
     
  13. R.B.

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    Dazu sage ich nichts ohne meinen Anwalt. ;)

    In einer teuren Gegend sind normalerweise nicht nur die Grundstücke teurer, sondern auch die Baukosten an sich. Was bei Euch möglich ist, das kann ich nicht sagen.

    Gruß
    Ralf
     
  14. Daedalus

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    Hmm, es wird nicht einfacher... je länger ich über das Thema nachdenke, desto mehr Fragen...
     
  15. R.B.

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    Da bist Du nicht der Erste......und wirst auch nicht der Letzte sein.

    Gruß
    Ralf
     
  16. Torian

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    Knappe 10km vom Mercedes-Werk entfernt kostet in Maichingen ein RMH mit 120qm Wohnfläche AB 350.000, davon müsste Grundstück ca. 100.000€ sein (mit Garage).

    Dann gibt es noch die "üblichen" Aufpreise für FBH, Küche, Bad, Steckdosen, el. Rolläden etc. etc. und natürlich die Nebenerwerbskosten...

    Hoffe bei euch in der Gegend ist das Bauen günstiger ;-)
     
  17. #16 Havanadiver, 7. November 2012
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    ohje vergiss diesen Gedanken als Grundlage für dein Bauvorhaben ganz schnell. Vor allem das Wort "sollte".
     
  18. Daedalus

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    Ohje, aber mit IRGENDWAS muss man ja wohl kalkulieren können, oder? Oder schießen alle die Bauen einfach nur ins Blaue?!
     
  19. R.B.

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    Nö, man lässt sich von der Bank ein budget erstellen und geht damit zum Architekten. Der kriegt die Vorgabe, "was kannst Du mir für das Geld xxx hinstellen? Ich hätte gerne xxxxxx"

    Dann sieht man weiter.

    Ist von vornherein ersichtlich, dass das budget nicht ausreicht, dann muss man entweder eine Möglichkeit finden das budget zu vergrößern, oder die Wunschliste zusammenstreichen, oder den Traum begraben.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. Oliver82

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    Und wie wir in dem ein oder anderen Faden über nicht eingehaltene Budgedobergrenzen gelesen haben, wäre es das beste von diesem Budget der Bank nochmal ~5-10% abzuziehen, als Reserve und den reduzierten Betrag als Obergrenze für den Architekten zu nennen...

    Nicht dass man keine Nachfinanzierung mehr bekommt und dann das Bauvorhaben an Mehrkosten von 10-20k scheitert...
     
  22. #20 Informatikfuzzi, 7. November 2012
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    Genau so, habe aktuell ~140.000 € auf mehreren Tagesgeldkonten geparkt. Da so ein Haus auch mit Möbeln usw. gefüllt werden will, und man dann mal noch an den fahrbaren Untersatz denken sollte, wollte ich davon nur ~80.000 € als Eigenkapital einsetzen. Teile der Erwerbskosten (Notar und Grunderwerbssteuer) sollen auch aus diesem Topf bezahlt werden.

    Wichtig für mich ist auch die Möglichkeit von Sondertilgungen, da ich jährlich angespartes Geld (z. B. von Überstunden) zur Tilgung heranziehen will.
     
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