HILFE Altbausanierung - EFH 250qm BJ1970

Diskutiere HILFE Altbausanierung - EFH 250qm BJ1970 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Zusammen, wir haben uns ein neues "altes" Haus gekauft und stehen nun vor der Frage, wie wir das Haus am besten und am günstigsten Sanieren...

  1. #1 BausteinXL, 22.09.2019
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    Hallo Zusammen,

    wir haben uns ein neues "altes" Haus gekauft und stehen nun vor der Frage, wie wir das Haus am besten und am günstigsten Sanieren können. Zeitlich stehen wir überhaupt nicht unter Druck. Also wenn wir erst in 2-3 Jahren einziehen könnte, dann wäre es auch kein Problem. Eigenleistung möchten wir so wenig wie nötig einbringen.
    Ich frage jetzt hier, weil ich überhaupt nicht weiß, wie man die Sache am besten angeht.
    Den Zustand des Hauses würde ich als gut und gepflegt im Rahmen des alters bezeichnen.

    Saniert werden soll eigentlich so gut wie alles.
    - Wasserinstallation
    - Heizung (falls möglich Wechsel auf Wärmepumpe und Wandheizung ggf. auch mit Radiatoren)
    - Elektrik (möglichst KNX)
    - Fenster/Türen
    - Außendämmung
    - Dach
    - KWL
    - Ziel gegen KFW55 zu kommen, wenn es nicht ganz unmöglich erscheint

    Ich habe daran gedacht, im gesamten Haus abgehängte Decken einbauen zu lassen um die Kosten vielleicht ein wenig zu reduzieren, da das Verlegen einfacher ist. Haltet ihr das für sinnvoll oder spare ich da am Ende nicht viel und verliere nur Deckenhöhe?
    Der größte Kostenfaktor ist wohl das Dach. Das ist aktuell mit Rollisol von ISOVER gedämmt. Hier bin ich z.B, auch nicht sicher, ob es ggf. möglich sein könnte nur neue Dachziegel anzubringen.

    Die Bank rät uns zu einem Architekten vor allem, da wir auch noch möglichst alle sinnvollen KFW-Förderungen abgreifen möchten. Ich persönlich bin hier etwas skeptisch und denke eine Baufirma und ein Energieberater machen die Planung und die Umsetzung ggf. günstiger. Und die Bank hat auch kein Interesse, dass ich günstig weg komme …!
    Was denkt Ihr, was die beste Vorgehensweise hier wäre?
    Kostenmäßig hätte ich gehofft, dass wir so bei 250.000 Euro landen.
    Kann das realistisch klappen oder bin ich da zu niedrig? - Dann müsste ich ggf. schon vorher mich von Wünschen trennen.
     
  2. #2 Fred Astair, 22.09.2019
    Fred Astair

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    Ich würde bei der Komplexität der anstehenden Aufgaben unbedingt zu einem Architekten oder unabhängigem Bauingenieur, der keiner ausführenden Firma angehört, raten. Auch so ist nicht gänzlich ein Interessenkonflikt auszuschließen, bei einer "Beratung" durch eine Firma ist er dagegen unvermeidlich.
    Wie hoch sind denn die Raumhöhen? In den 70ern hat man im Allgemeinen nicht so hoch gebaut, dass man heute gern 10 oder 20 cm verschenkt. Lüftungskanäle lassen sich auch entlang der Wände verlegen und durch eine umlaufende schlanke GK-Verkofferung verkleiden.
    Die Kosten hängen sehr von der Region und Deinen Ansprüchen ab.
     
    driver55 und 11ant gefällt das.
  3. #3 Wilma66, 22.09.2019
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    Wir haben ein ähnliches Projekt. Als erstes haben wir es mit einem Architekt, der auch Energieberater ist, probiert. Hat in unserem Fall aber nicht geklappt, da wir sehr unterschiedliche Vorstellungen hatten, was energetisch möglich ist. Bei ca. 300k Sanieringskosten hätte der Architekt außerdem 60k gekostet.
    Jetzt haben wir einen separaten Energieberater und einen Bauunternehmer, der auf Sanierungen spezialisiert ist und uns von Bekannten empfohlen wurde.
    Da wir auf jeden Fall KfW-Förderung mitnehmen wollten, habe ich erstmal auf der KfW-Seite nach Energieberater in meiner Nähe gesucht. Vielleicht kannst du ja auch so starten.
     
  4. #4 Fabian Weber, 22.09.2019
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    Naja, da bin ich ja mal gespannt. Beim Architekt bekommst Du halt überhaupt eine Planung.

    Warum sollen die Decken abgehängt werden? Der Putz ist ja sicherlich noch gut.

    Ansonsten würde ich von Außen nach Innen bauen.

    Also Dach, Fenster und Fassade sowie Außenabdichtung. Und dann erst innen.
     
  5. #5 simon84, 22.09.2019
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    Ich würde mir überhaupt kein KfW Ziel setzen und auch keine KfW Förderungen in Anspruch nehmen.

    Die EnEV ist schon streng genug.

    Danach würde ich das ganze noch mal in der Variante mit KfW komplett durch rechnen (oder überschlagen) und schauen ob sich das überhaupt irgendwann rentiert.

    Danach entscheiden ob KfW , nicht vorher.

    Und bei einzelnen Bauteilen nach Einzelfall entscheiden, zb Dachdämmung in Stärke KfW oder in die Richtung falls Platz ist
     
  6. #6 BausteinXL, 22.09.2019
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    Die Räume außer DG haben zwischen 265 und 255. Also ist eigentlich recht großzügig. Ich dachte halt daran, weil ich der Meinung war das könnte billiger werden die ganzen Leitungen in eine abgehängte Decke zu packen als die ganzen Wände zu schlitzen und wieder verputzen!

    60k Euro bei 300k Euro Sanierungskosten ist ja verrückt. Ist das ein normales Honorar oder eher schon abgehoben?
    Wenn ich das auf einen Stundenlohn von 80 Euro runter breche, dann müsste der Architekt ja fast 20 Wochen durchgängig nur an diesem Projekt arbeiten. Das kann ich mir ja fast nicht vorstellen! :(
     
  7. #7 Fred Astair, 22.09.2019
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    Also ~260 cm sind alles, aber nicht großzügig. Da würde ich nichts von hergeben, außer das Haus ist für Pygmäen bestimmt.
    Beim Architektenhonorar hängt es, wie so oft im Leben, davon ab, was Du willst, welche Leistungsphasen der Architekt erbringen soll und wo Du baust, d h. wie groß der Konkurrenzdruck ist. Die HOAI ist dabei nur orientierend aber kein Dogma.
     
  8. #8 Fabian Weber, 22.09.2019
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    Das Angebot hätte ich gerne mal gesehen, ist nämlich fast doppelt so hoch, als was die HOAI für alle Leistungsphasen vorschlägt.
     
  9. #9 JPtm, 22.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 22.09.2019
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    Sofern das Haus nicht schon eine gute Grundsubstanz hat, sprich Dämmung der Wände Richtung Bodenplatte/Streifenfundamant, was bei BJ 1970 eher nicht der Fall sein dürfte kannst du deine KFW55 eig vergessen. 250k für 250m² ist ne gute Kernsanierung drin, aber auch nicht mehr.

    Wir sanieren gerade ein vollunterkellertes Haus Bj 1920/ Aufstockung 1950 und außer den Außenwänden bleibt quasi nix stehen. Aber KFW 55 hat der Architekt direkt abgewunken. Selbst KFW 85 oder ähnliches ist hammerhart. Die alten Häuser haben dafür, vor allem im Bodenbereich viel zu miese Werte (fiese Wärmebrücken) als dass man das vernünftig durch andere Dämmmaßnahmen wieder ausgleichen könnte. Da müsste man schon wirklich viel Geld für sowas wie Solaranlage/Thermie, Luft oder Edrwärmepumpen usw ausgeben, die Wände/Dach/Fenster deutlich über KFW 55 Standard ansetzen um dieses Manko auszugleichen. Das wird mit den 250k niemals klappen. Zusätzlich muss man sagen, ist das minimal ENEV-Haus schon recht gut. Das ist sicher nicht das maximal mögliche Energiesparwunder, aber ganz sicher kein Schund. Das würde euer aktuelles BJ1970 Haus mit Sicherheit aber sowas von alt aussehen lassen.
    Unser Haus hat 220m² und es wird Dach/Elektrik/Heizung/Bäder/Innenausbau usw alles von Fachfirmen erledigt. Dazu wird ein Anbau für ca 70.000€ hochgezogen. Summasaumarum liegen wir da inkl. Architekt bei mind 250k (in Thüringen: 75% der Handwerker wohnen kaum 200m Luftlinie von uns weg, auf dem Dorf). Die 250k sind also schon eher niedrig was die Löhne usw. angeht. Das würden viele Handwerker woanders in D nicht für aufstehen.
    Da haben wir noch nicht einmal Fenster/Fasade saniert. Alleine der Posten würde wahrschienlich locker noch einmal mind 50.000 verschlingen. Dein Wohnort ist mit München angegeben. Da reden wir mit Sicherheit über einen anderen Stundensatz beim Handwerker.

    Ich rate euch eher, macht es sinnvoll und baut dafür lieber etwas mehr "Luxus" Innen. Diese KFW-Häuser klingen alle wunderschön, aber dann darfst auch nie mal falsch Lüften oder die ganze Rechnung haut nicht mehr hin. KFW55 klingt dann z. B. schon nach Lüftungsanlage. Die muss dann regelmäßig gewartet werden usw. Das sind alles Folgekosten die man nicht will. Ohne solche Anlagen muss du das Wasser irgendwie anders rausbringen sonst schimmelt die die Bude unter dem Hintern weg. Das heißt regelmäßig Stoßlüften usw. Das ist in diesen KFW Rechnungen alles nicht enthalten. Macht da lieber eine vernünftige Menge, aber übertreibt es nicht. Vom Verhältnis Investition : Energiespareffekt reden wir da gar nicht erst. Das mehr an Dämmung macht sich in 50 Jahren nicht bezahlt. Das armotisiert sich im Leben nicht.

    Unser Treppenhausanbau wird genau den minimal nötigen ENEV erfüllen und nicht mehr. Alles andere ist rausgeworfenes Geld. Schon für den Wert musst du mind 40er Wände bauen, sofern man keine sauteuren mit MW oder Perlite gefüllten Ziegel nimmt oder außen extra ne Dämmung noch drauf klebst.

    Ps: Ein Architekt muss ein Zusatzzertifikat als Energieexperte mitbringen sonst darf er keine KFW-Energieanträge stellen. Das kann also nicht automatisch jeder Architekt.

    Pss: Will hier keine Panik verbreiten, aber BJ 1970 im Westen, nunja, sofern da nicht in den 90er+ vieles ordnungsgemäß saniert worden ist, besteht da durchaus Klärungebedarf hinsichtlich Gefahrenstoffen.
     
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  10. #10 Wilma66, 23.09.2019
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    @JPtm Da muss ich dir aber in einigen Punkten widersprechen. Auch Altbauten können auf KfW55 saniert werden. Wir nehmen den Keller aus der thermischen Hülle und dämmen die Kellerdecke, somit kann das Haus von allen Seiten gedämmt werden. Die Wärmebrücken kann man dann einzeln nachweisen, was einen viel besseren Wert als den pauschalen ergibt.
    Eine KWL (Wohnraumlüftung) braucht keine Wartung außer Filterwechsel. Und die Lüftung ist sehr wohl in den KfW-Berechnungen enthalten.
    Einige Sachen wie z. B. die KWL sind auch einfach Komfort, die will ich nicht wegen KfW, sondern weil es das Wohnen angenehmer macht. Da muss jeder für sich schauen, ob es sich rechnen soll.
     
  11. #11 simon84, 23.09.2019
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    Was bringt denn kfw55 an Förderungen und wie viel Mehraufwand ist dafür nötig ?

    Wie lange kann man dafür heizen ? Ab wann rentiert sich das ganze?

    Warum nimmt man nicht sinnvolle Einzelpunkte wie stärkere Fassaden oder dachdämmung separat und vergisst die KfW ganz schnell ?

    Es gibt sicher Fälle da lohnt es sich auch für den Bauherrn aber bitte bitte bitte ERST rechnen
     
  12. #12 BausteinXL, 23.09.2019
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    Danke für die tollen Hinweise!
    Ich war der Meinung, dass man KFW55 locker erreichen könnte. Danke, dass ihr mich auf den Boden der Tatsachen geht habt bevor ich beim Gespräch mit einer Firma oder ähnlichen das erst erfahre.

    Habe ich wenigstens das mit dem KFW-Leveln richtig verstanden......

    Beispiel Haus mit immer 250qm Wohnfläche.
    Heizkosten bei KFW55: 55x0,30 (ca. 30Cent je KWh)x250 = 4125 Euro
    Heizkosten bei KFW85: 85x0,30 (ca. 30Cent je KWh)x250 = 6375 Euro

    Also eine Differenz von 2250 Euro. Das wären in 20 Jahren 45000 Euro weniger Heizkosten. Trifft das zu oder hab ich das falsch gerechnet?
     
  13. #13 simon84, 23.09.2019
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    Das sind reine Normwerte die nichts mit der Realität zu tun haben (müssen).

    Die Norm ist dafür gedacht, Gebäude mit eineander auf einem High Level vergleichbar zu machen (Genau wie Kühlschrank Energienorm A+ B C usw.).

    Das Nutzungsverhalten hat umso mehr Einfluss, je besser das Gebäude gedämmt ist. Insbesondere Warmwasserverbrauch.
    Bei einem sehr gut gedämmten Gebäude kann z.B. der Warmwasserverbrauch einen wesentlich höheren Anteil ausmachen als bei einem schlecht gedämmten Gebäude, somit kann es locker sein, dass du in einem KFW55 Haus sogar mehr Energie für Heizung und WW umsetzt als in einem KFW85 Haus, nur weil das Nutzerverhalten anders ist (höher beheizt, mehr WW etc.)

    Ansonsten ist die Rechnung mathematisch sicher korrekt, aber ich würde mal versuchen auf Basis von tatsächlichen Messwerten zu rechnen und nicht nur auf Basis von virtuellen Normwerten
     
  14. #14 driver55, 24.09.2019
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    @simon84: Das mit den KfW-Angaben stimmt so aber nicht (mehr). Das würde nämlich bedeuten, dass das KfW100-Haus ja immer 100 kWh pro qm und Jahr verbrauchen würde, egal nach welcher EnEV. Das kfw55 benötigt nur 55% davon, aber nicht von 100 kWh.
    Auf das kfw sollte man sich aber nicht versteifen, lediglich daran orientieren...

    Zum Projekt. Ich finde die Vorgehensweise schon etwas, sagen wir sonderlich. Man kauft eine große Hütte zur Vollsanierung und hofft nun, dass man mit 250k€ alle Wünsche erfüllen kann.
    Hast du im Vorfeld nicht zumindest mal grob überschlagen, Preise recherchiert, was z.B. die einzelnen Gewerke kosten können?

    Das muss auf alle Fälle sauber durchgeplant werden, damit man die Kosten im Blick hat. Siehe Tänzer.
     
  15. #15 simon84, 24.09.2019
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    @driver55 du hast recht , es ist mittlerweile noch schlimmer wegen den „Zusatzfaktoren“ wie zb eine Solarthermie berücksichtigt wird usw

    Noch ein Punkt mehr nicht auf „KfW55“ zu schauen
     
  16. #16 BausteinXL, 24.09.2019
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    Naja, das Problem bei uns in der Region ist das, dass man nicht lange Zeit hat sich für ein Haus zu entscheiden. Sonst ist es weg und der nächste hat es gekauft.
    Es ist auch nicht so, dass wir nicht mehr als die 250k aufbringen könnten. Die 250k wären halt nur die Summe, wo es nicht anfängt langsam weh zu tun! ;)
     
  17. #17 simon84, 24.09.2019
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    Keine Angst wenn du mit 250 planst wird es sicher Nicht weniger :)
     
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