HILFE: BAUVERTRAG und GRUNDSTÜCKSKAUF GETRENNT

Diskutiere HILFE: BAUVERTRAG und GRUNDSTÜCKSKAUF GETRENNT im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, ich habe ein wichtige Frage. wir haben heute einen bauvertrag (ohne notar) und getrennt hiervon einen notariellen kaufvertrag...

  1. #1 zunrise0815, 30.10.2013
    zunrise0815

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    Hallo Zusammen,
    ich habe ein wichtige Frage.

    wir haben heute einen bauvertrag (ohne notar) und getrennt hiervon einen notariellen kaufvertrag für ein grundstück von zwei verschiedenen firmen abgeschlossen.
    auf dem grundstück hat der bauträger bereits den bau angefangen. hierfür ist auch bereits der erste abschlagszahlung fällig.
    wir sind uns über alles einige, also sollte dem grundbucheintrag und dem bau des hauses nicht mehr im wege stehen.
    die bank verweigert allerdings die auszahlung der ersten abschlagszahlung mit dem hinweis, dass wir ja akteull noch kein grundstück offiziell besitzen und somit ein haus auf aktuell fremden eigentum erichten. (was ja schon teils erfolgt ist)
    lt. notar dauert es ca. 4-8 wochen bis alles im grundbuch vermerkt ist. solange wird der bauträger aber nicht mehr warten, er pocht auch vertragserfüllung unsererseits und auf die abschlagszahlung?

    was kann uns schlimmsten falls passieren, wenn wir den betrag knapp 100.000€ aus eigenen mitteln vorstrecken ?
    kann es passieren das wir das geld komplett verlieren?
    die bauleistung ist ja bereits erbracht! nur das grundstück gehört uns offiziell noch nicht, notar termin war aber schon.

    bitte dring um hilfe wie man verfahren sollte
    danke!
     
  2. #2 toxicmolotow, 30.10.2013
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    Denkanstoß: Wenn Ihr das Grundstück schon kauft, sprich Eigentümer werdet, ist es dann überhaupt noch ein Bauträger und nicht vielmehr ein GU/GÜ, zumal Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen voneinander getrennt sind? Sind beide Unternehmen irgendwie miteinander verbunden? Kingt sehr nach einem "Grunderwerbssteuersparmodell" wenn das so wäre. Aber das war ja nicht die Frage. Zum Thema:

    Gibt es denn auch schon einen notariellen Auftrag zur Eintragung einer Grundschuld auf besagtem Grundstück?

    Ohne Grundschuld zahlt keine Bank irgendetwas aus (es sei denn man stellt alternative Sicherheiten). Wenn die Eintragung der Grundschuld schon beautragt wurde, dann kann man (vor der Eintragung der Grundschuld) eine Rangescheinigung beim Notar anfordern (kostet etwas), beschleunigt aber den Prozess bei der Bank unter Umständen (nachfragen!) ungemein.

    So lange du nicht Eigentümer des Grundstückes bist, besteht in der Tat ein gewisses Risiko ohne eine passende Sicherheit. Die Bauchschmerzen die du hast, hat die Bank ebenso. Eintragung GS, bzw. Rangbescheinigung könnten die Lösung sein.

    Je nach Größe der Gemeinde (des Grundbuchamtes/Gerichts) kann so eine Eintragung vielleicht mit sehr viel Freundlichkeit beschleunigt werden, aber vergesst nicht, es sind und bleiben Behörden. Darüber hinaus kommt es natürlich auch auf den Wortlaut im Notarvertrag an. Sprich wann der Kaufpreis fällig ist, wann die Eintragung erfolgen soll, etc...
     
  3. #3 zunrise0815, 30.10.2013
    zunrise0815

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    vielen dank für die rasche antwort.
    die bezeichnung mit Bauträger kann falsch sein. fakt ist, dass das grundstück von einem anderen unternehmen erworben wurde (heute war erst notartermin, also alles weitere wird erst in die wege geleitet seitens des notars) also das unternehmen welches das haus baut/bauen wird.
    wird sind und schon seit monaten einig, um den bau noch vor dem winter dicht zu bekommen haben wir bereits mit dem bau beginnen lassen.
    nun wird aber eine nicht unwesentliche summe für baufortschriftt in höhe von knapp 100.000€ fällig. dies könnten wir aus eigenen mitteln vorstrecken.
    kann man das "risiko" genauer bennen ? bzw. was passiert wenn beim grundstückskauf doch noch was schief geht (wovon ich zu 99,9% nicht ausgehe)
    wem gehört dann der angefangen bau bzw. was habe ich aktuell überhaupt "in der hand" bei zahlung ?
     
  4. H.PF

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  5. Seev

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    Was steht denn so alles im Notar-KV drin? Auflassungsvormerkung beantragt?

    Die AZ ist also nur für die erbrachte Bauleistung, nicht anteilig fürs Grundstück?!
    Dann wird ja auch nicht erst seit gestern gebaut, oder?

    Denkanstoss (ich bin auch unsicher): Kannst Du einen Auftrag zur Errichtung eines Hauses auf einem Grundstück geben, das einem Dritten gehört? Von wem wird dann die AZ verlangt?
     
  6. #6 zunrise0815, 30.10.2013
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    Beim Notar wurde heute alles beantragt, also Auflassungsvormerkung und Grundschuldeintragung für die Bank und Grundbucheintragung als eigentümer, sowie beurkundung des kaufvertrages für das grundstück.
    der grundstückseigentümer war mit dem vorzeitigen baubeginn einverstanden (wir dachten anfangs von etwa 2 wochen)
    jetzt hat sich aber alles durch urlaub und krankheit um 6 wochen verzögert, der bauvorschritt ist nun schon deutlich ersichtlich!
    den bauvertrag mit dem anderen unternehmen konnte ich auch soweit aufschieben - bis heute, denn heute erfoglt ja auch der termin für den grunstückskauf mit dem anderen eigentümer.
    das das geld weg ist bzw. gezahlt werden muss ist klar. das wollen wir ja auch, schließlich möchten wir ein haus bauen :)
    die frage bzw. mein ungutes gefühl ist jetzt eher: was passiert wenn bei den eintragungen für das grundstück doch noch was schief gehen sollte bzw. wenn der verkäufer des grundstücks diese zb 2-3 x verkaufen würde oder noch schlimmer insolvent geht ?
     
  7. Ortwin

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    Ich würde keinen Cent bezahlen, wenn ich nicht Besitzer des Grundstücks wäre. Und wenn das Haus nicht winterfest ist, dann ist es eben nicht winterfest. Lass dich nicht erpressen!
     
  8. Julius

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    Er gehört dem Grundstückseigentümer. Also NICHT Euch.
    Und Ansprüche habt dann nicht Ihr gegen ihn, sondern er gegen Euch (auf Beseitigung der Bauruine)...

    Fazit: Sowas machen nur Leute, die finanziell lebensmüde sind.

    Im Übrigen steht noch die Frage im Raum, ob es zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Hausbauer irgend eine Verbindung gibt.
    Wenn ja, wird das FA die sehr wahrscheinlich finden. Bestenfalls müßt ihr dann "nur" die Grunderwaerbssteuer auf den Hauspreis nachzahlen!
     
  9. #9 zunrise0815, 30.10.2013
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    verbindung zwischen den firmen gibt es keine, außer das diese in der gleichen stadt ihren firmensitz haben. geschäftsführer sind völlig unterschiedliche personen und auch sonst gibt is lt. meiner infos keine kooperationen.
    also fakt ist, dass solange ich nicht im grundbuch steht, wir keinerlei recht haben bzw. der bauvortschritt und mehr ärger bringt als alles andere ?
    hat jemand eine idee wie man das nun wieder glatt ziehen kann? um aufschub bitten bis die Auflassungsvormerkung erfolgt ist ? danke
     
  10. Julius

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    So eigenartig sieht es wohl aus.
    Und es wurde auch vor Abschluß des schriftlichen Bauvertrags gebaut.

    Klar geht das.

    Von dem, der den Bauauftrag erteilt hat, also dem Fragesteller (und nicht etwa dem Grundstückseigentümer).

    Dann würdest Du eben dazu verurteilt!
    Der TE ist schon in der Falle. Und zwei freiwillig reingegangen. Ja, er hat sich gerade darum gerissen...

    Das ist jetzt wohl die kleinste Sorge.
    Ist ja vielleicht kein Holzhaus.

    Erpressen? Von wem?
    Der BU hat Anspruch auf seine Vergütung, wenn der entsprechende Bautenstand nachweislich erreicht ist!
    Dagegen hilft auch kein "hab ich"-Trotzgehabe.
     
  11. #11 zunrise0815, 30.10.2013
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    ok das kind ist jetzt in den brunnen gefallen und ich will hoffen das es nur unglücklich umstände sind/Waren und alles seine geregelten und geplanten wege nimmt.
    die Az möchte und muss ich ja auch zahlen nur ist miene frage wo stehe ich eigentlich aktuell. kein grundstück (ist bereits angestossen) dafür einen bau für 100T€ ....
    ich hab gelesen, wenn der Verkäufer des Grundstücks nun insolvent geht od. "Schmu" treibt, ich immernoch den Bau habe und diesen entsprechend an den zukünfitgen eigentümer des grundstücks verkaufen könnte, da wir ja bereits in absicht zum erwerbs des grundstücks den notarvertrag geschlossen habe. oder liege ich falsch?
     
  12. mala

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    Klaro...

    Wenn ich ein Grundstück kaufen würde, auf dem jemand mal angefangen hat zu bauen, obwohl ihm zum Zeitpunkt des Baus das Grundstück nicht gehörte und der würde mir nun seinen Bau verkaufen wollen, welcher ja auf meinem Grundstück steht, dann würde ich kurz Luft holen, mir ein Lachen verkneifen und höflich nachfragen, wie er gedenkt, seinen Bau schnellstmöglich von meinem Grundstück verschwinden zu lassen.

    Ich kann natürlich auch falsch liegen (aber so deute ich das oben Geschriebene)...
     
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    Genau dazu brauchst du die Auflassungsvormerkung und zwar schnellstens. Dann sind Deine Rechte als Käufer gesichert und es läuft alles normal weiter - wenn die Grundschuld eingetragen ist, finanziert auch die Bank.
     
  14. #14 Gast036816, 31.10.2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    ohne anwaltliche begleitung sollte hier kein weiterer schritt gemacht werden!
     
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    Sehe ich nicht so. Der TE macht nichts anders als viele andere Bauherren. Nur dummerweise in der falschen Reihenfolge. Deswegen muss er jetzt den GS Kauf schnellstmöglich gerade ziehen.
     
  16. Bautz

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    Ja, Du liegst falsch.
    Dir gehört gar nichts, der angefangene Bau gehört dem Grundstückseigentümer.
    Bei dieser Konstellation auf keinen Fall irgendwelche Zahlungen leisten, bis die Situation von einem Anwalt Deines Vertrauen hinreichend geklärt ist.
     
  17. Einmal

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    Nochmal: Er braucht eine Auflassungsvormerkung (die dann in die Auflassung übergeht) - dann ist der Kaufpreis fällig und Insolvenz etc. der Verkäufers berührt seine Rechte am Grundstück nicht weiter. Das würde ich allerschnellstens in die Wege leiten.

    Was soll ein Anwalt bezogen auf diese Frage nützen? Das so ein Vorgehen ziemlich riskant ist, ist glaube ich klar geworden.

    Juristisch dürte ihm der Bau gehören - was aber nichts nutzt, wenn der Grund jemandem anders gehört. Gibt es eigentlich irgendwas Schriftliches zum Baubeginn vom jetzigen Eigentümer? Ich ahne nein.
     
  18. R.B.

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    Warum hast Du dazu nicht den Notar befragt? Der hätte Euch das erklären können.

    Im Problemfall den Bau verkaufen? Das kannst Du vergessen. Im Insolvenzfall des Grundstückseigentümers kannst Du froh sein, wenn keine Forderungen an Dich gestellt werden, denn der angefangene Bau stellt ja erst einmal eine Wertminderung des Grundstücks dar. So weit die Theorie.
    In der Praxis dürfte das aber eher so aussehen, dass im Fall einer Insolvenz des Grundstückseigentümers, der vereinbarte Kaufpreis des Grundstücks gerne angenommen wird, und niemand wird sich gegen einen bereits eingeleiteten Verkauf stellen, zumindest wenn der Grundstückspreis realistisch und der Verkauf "legal" war. Für einen Insolvenzverwalter ist ein Grundstück, das zu einem realistischen Preis verkauft wurde, allemal besser als ein Grundstück das er erst noch unter Zeitdruck verkaufen muss.

    Wenn ich ehrlich sein soll, dann ist das Risiko doch überschaubar. Natürlich muss die Bank auch das geringste Risiko betrachten, sie muss sich an Spielregeln halten, aber was könnte jetzt theoretisch noch passieren? Die Eigentumsverhältnisse wurden sicherlich vor dem notariellen Vertrag geprüft. Das Risiko einer Insolvenz in den nächsten paar Wochen ist zwar gegeben, aber die Folgen wären beherrschbar. Wo also liegt das Problem? Selbstverständlich könnte man jetzt irgendeinen theoretischen Fall konstruieren bei dem der Käufer den Kürzeren zieht, aber wie hoch ist dieses Risiko?

    Ich sehe nur 2 Möglichkeiten. Entweder man tüftelt nun mit Hilfe eines RA einen Plan aus, bis der fertig ist, ist der Verkauf wohl schon längst in trockenen Tüchern, sprich Eintragungen etc. sind erfolgt, oder man geht das Risiko ein auf das man sich ja durch Naivität (man könnte auch Dummheit schreiben) eingelassen hat. Möchte man das Risiko noch ein wenig reduzieren, dann könnte man dem BU vorschlagen, dass die Anzahlung noch einmal gesplittet wird. Denkbar wäre vielleicht auch, dass man ihm mit einer verspäteten Zahlung auch den entstandenen Schaden (Zins) ersetzt. Ob er mitspielt, das steht auf einem anderen Blatt. Wer weiß schon, was Ihr da mit dem Vertrag unterschrieben habt.

    Meine Meinung, wer so eine Aktion nach dem Motto "no risk, no fun" anschiebt, muss auch mit dem risk leben und nicht nur mit dem fun. Die Bank darf sich so eine Spielerei nicht erlauben, aber das hätte man sich auch vorher denken können.

    Gruß
    Ralf
     
  19. #19 MoRüBe, 31.10.2013
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Nu macht das doch nicht alle so kompliziert. Der beurkundende Notar gibt eine Notarbestätigung raus und gut ist. Wenn man jedes Mal warten würde bis die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, au weia...
     
  20. #20 Mikalaya, 31.10.2013
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    MoRüBe, das machen die zumindest hier nicht mehr..
    Das Problem hatten wir auch, die Grundbucheintragung zoooooog sich aus diversen Gründen, der Kaufpreis war längst bezahlt und wir haben (mit Einverständnis der Stadt) angefangen zu bauen. Verkäufer war aber auch die Stadt, da haben wir kein Risiko gesehen. War auch grdsl. keins, nur dass es halt mit dem Kredit dann sehr "just in time" mit dem Ende des EK lief, denn dass es SO lange dauert hat halt keiner gedacht..
    Notarbestätigung ging nicht, da das Grundbuchamt jetzt irgendwie anders arbeitet und der Sachbearbeiter es nicht mehr "zur Eintragung" weggibt sondern gleich selbst in den Rechner hackt. Und nur ersteres hätte man bestätigen können, das rumliegen auf dem SB-Stapel nicht. Hieß es zumindest bei uns.
     
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