HILFE: BAUVERTRAG und GRUNDSTÜCKSKAUF GETRENNT

Notartermin heisst Vertrag unterschrieben und beglaubigt oder überhaupt das erste Mal mit einem Notar gesprochen? Wenn unterschrieben, ist auch die Grundschulderklärung für die Bank bereits unterschrieben und beglaubigt?

Wenn der Vertrag unterschrieben wurde, dann guck in den Vertrag. Üblicher Weg. Auflassung, damit das Grundstück nicht zweimal verkauft werden kann. Zudem bin ich mir sicher, dass die Grundschuld Deiner Bank bereits eingetragen wird, bevor das Grundstück zu Dir überschrieben wird. Die Bank interessiert nicht ob Dir das Grundstück gehört, dass ist ein Irrtum. Sie interessiert es nur, dass sie im korrekten Rang Ihre Grundschuld im Grundbuch hat. Dann kann es Ihr nämlich egal sein wem das Grundstück gehört. Das sind so Konstrukte im Vertrag in denen üblicherweise der Alteigentümer bereits der Eintragung der Grundschuld zustimmt. Das ist vom Ablauf ja auch logisch. Kurzes Beispiel. Du kaufst ein altes Haus, der Vorbesitzer hat noch Kredit abzuzahlen. Den löst er mit deiner Kaufsumme ab, du bekommst diese Summe aber von der Bank, die gibt dir das Geld erst wenn Sicherheiten da sind, diese hast Du aber noch nicht, weil Du das Geld ja brauchst um das Grundstück zu kaufen das als Sicherheit dienen soll. Der Knoten wird durchschlagen, indem die finanzierende Bank die Grundschuld noch unter dem alten Besitzer eingetragen bekommt, dann wird sichergestellt, dass mit Zahlung des Kaufpreises auch die alte Schuld gelöscht wird, damit sichergestellt ist, dass der Käufer nicht mit dem Geld abhaut und sich die alte Bank vor der neuen Bank am Grundstück bedienen kann.

Für Dich sind also zwei Dinge wichtig. Eintragung Deiner Grundschuld damit Du an Geld kommst. Eintragung der Auflassung, damit sichergestellt ist, dass das Haus am Ende wirklich Dir gehört.

Sollte der Vertrag Stand heute noch nicht unterschrieben sein -> direkt zum Anwalt und parallel den Vertrag schleunigst unter Dach und Fach bekommen. Das Haus gehört dem, dem der Grund gehört, also im Moment nicht Dir. Und sich nur auf den Vertrag fokussieren würde ich aus einem ganz einfachen Grund nicht. Ganz selten laufen da krumme Nummern. Bei einem normalen Ablauf ist Dein Risiko sind Notargebühren und viel Ärger drumherum, wenn der Kaufvertrag doch platzt. Wenn der Vertrag jetzt platzt, gehst Du evtl. direkt in die Insolvenz. Je nach Konstrukt wirst Du eventuell in dem Fall einen Anspruch gegen den Besitzer des Grundstückes haben, das Verfahren wird aber vermutlich Jahre länger dauern als das des Rohbauers gegen Dich. Und von Deiner Bank wirst Du kein Geld sehen, dafür wird Deine Bank von Dir Bereitstellungszinsen und später evtl. die komplette Vorfälligkeitsentschädigung sehen wollen. Und immer bös gedacht, ist der Notar von Dir ausgesucht oder vom aktuellen Besitzer? Wenn letzteres -> direkt zum Anwalt und unabhängige Beratung holen bevor Du unterschreibst.

Und Du bist wirklich Kaufmann? Wie kann man einen Bauunternehmer damit beauftragen loszubauen auf einem Grundstück das einem noch gar nicht gehört. Wer hat denn die Baugenehmigung unterschrieben? Der noch aktuelle Besitzer? Oder Du für ein fremdes Grundstück?

 

Warum soll der TE zum Anwalt?

Julius hat doch bereits alles und völlig richtig gesagt.

1. Der TE hat einen Bauvertrag über ein Haus auf einem fremden Grundstück abgeschlossen und hat den Bau beginnen lassen. Also muß er die AZ, sofern sie fällig ist, bezahlen. Das hat der TE so gewollt und aus der Nummer hilft im Verhältnis zum BU kein Anwalt.

2. Das Verhältnis zum Grundstücksverkäufer ist auch klar. Der notarielle KV ist abgeschlossen und die Eintragung der AV ist beantragt. Bis zur Eintragung der AV besteht ein Risiko. Das hat der TE, wenn er nicht völlig verblödet ist, von Anfang an in Kauf genommen.

Für den Fall der Insolvenz des Verkäufers: Der Insolvenzverwalter hätte ein Wahlrecht, ob er den KV erfüllt. Lehnt er die Erfüllung ab, kann er das Grundstück mit begonnenem Rohbau anderweitig für mehr Geld verkaufen. Der TE hätte einen Bereicherungsanspruch gegen die Masse in Höhe des Mehrwert des bebauten Grundstücks und der ist Insolvenzforderung, wird also mit der Quote bedient.

Hat der Verkäufer schon anderweitig verkauft und wird die AV dieses Käufers früher im Grundbuch eingetragen, dann geht der TE in Bezug auf das bebaute Grundstück leer aus. Er hat aber einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer aus Vertrag und aus unerlaubter Handlung wegen der verlorenen Baukosten, die er in jedem Fall an den BU zu zahlen hat.

Aber wahrscheinlich macht der TE sich zu viel Gedanken. Rund 6 Wochen muß er jetzt halt noch zittern.

Zum Anwalt geht man, bevor man sich auf komplizierte Dinge, von denen man nichts versteht, einläßt.