Hilfe!!!! In 2 Wochen Notartermin

Hallo zusammen,

in 2 Wochen haben wir einen Notartermin für einen Grundstückskauf. Es gibt schon einen Vorbescheid. Ein Bauantrag wurde vor 2 Monaten gestellt und ist noch nicht durch. Der Vertrag ist nur gültig, wenn die Baugenehmigung durch ist. Frage ist jetzt ob wir nach dem Grundstückskauf noch genug Geld übrig haben um ein Haus drauf zu stellen.

Nach Abzug aller Kosten fürs Grundstück (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer) haben wir noch 250000€ Übrig. Das Haus hat folgende Daten:

Wohnfläche:133m²
Keller:62m²
Umbauter Raum: 613m³
1,5 geschossig mit Satteldach 45° 2 Gauben Kniestock 1m
Form: Rechteck 10m x 8m

Wir waren bei 3 Fertighausanbietern mit drei verschiedenen Preisen: 290000€, 230000€ und 210000€. Alles Holzständer und KfW 55 Luft/Wasser Wärmepumpe. Hinzukommen noch Erschließungskosten also alles sehr knapp. Wir brauchen ja auch noch ne Küche und Möbel wären auch nicht schlecht.

Dann hatten wir ein Gespräch mit dem Architekten welcher schon den Vorbescheid erstellt hat. Er meinte mit 280€ pro m³ umbauten Raum würde man locker hinkommen. Dies würde bedeuten 170000€ mit allen Kosten (Planung, Erschließung etc.). Also hätten wir noch 80000€ Puffer. Dies würde einem m² Preis von 1285€ entsprechen. Leider lässt die genaue Kostenaufstellung für die Bank noch auf sich warten.

In verschiedenen Foren und Internetseiten habe ich von ca. 350€ pro m³ gelesen ohne Baunebenkosten. Also 215000€ ohne Baunebenkosten. Mit Baunebenkosten wird dass ne verdammt harte Nummer. Was denkt ihr?

Gruß

 

Der Bauantrag wurde von den jetzigen Besitzern erstellt, da das Grundstück in bebauten Gebiet ist. Im Vorbeischeid wird mit 190€ pro m³ gerechnet. Das ist aber nur für den Vorbescheid und entspricht nicht den wirklichen Kosten. Aussage vom Architekten. Grundstücksbesichtigung war vor einer Woche.

 

Hallo,

ich hab auch nochmal nachgerechnet und komme auf ca. 730m³ im Vorbescheid stehen auch 737m³. Was dann ja stimmt. In der Baugenehmigung stehen 613m³, dieser liegt mir aber leider nicht vor. Den habe ich nur beim Architektengespräch gesehen. Wenn er einen Faktor von 0,5 beim Keller genommen hat kommt man auf ca. 613m³. Kann das sein?

Ohne Keller sind wir bei ca. 485m³ x 320€ =155200€ + 50000€ Keller sind 205200€ . Sieht für mich realistisch aus.
Baugrund ist Flach und aus Sandigen Lehm.

Normaler Standard:
Außenwände mit U-Wert unter 0,22 bei einer Stärke von 36,5cm verputzt. Ziegel T7, Ytong, Bimsstein, WDVS mit KS oder Fertigbetonteile, Holzständer (Preis entscheidet)
Innenwände: Trockenbau oder Massiv
Bad: Günstigste Line eines Markenherstellers. 2 Duschwannen, 2 WC’s, eine Badewanne, 1 Handwaschbecken, 1 Doppelwaschbecken
EG: Boden komplett gefliest. Fliesen bis zu 30€ m²
DG: Böden aus Laminat bis zu 20€m² selbst verlegt
Wände: Fertig Verputzt, Tapezieren machen wir selbst.
TGA: Fußbodenheizung, Luft/Wärmepumpe, eventuell KWL mit Wärmerückgewinnung. Bäder in DG, EG sowie Küche liegen über dem Technikraum mit Versorgungsschacht
Fenster: ca. 15% 3 Fach verglast Kunststoff, Rolläden oder Schiebeläden
Dach: Massiv oder Holz U-Wert 0,15 oder besser
EG: Großer Wohn Essbereich, Diele, Gäste WC mit Dusche, Speisekammer
DG: 3 Schlafzimmer und Bad. Eventuell Gauben keine Dachfenster
Keller: Nicht ausgebaut mit Vorbereitung für Fußbodenheizung, Abwasser und Wasser
Zugang: Ca. 20m lange 3 Meter breite Zufahrt
Erschließungskosten: Abwasser, Wasser, Strom, Telefon, Kabelfernsehen
Balkone: Bodentiefe Fenster zur Vorbereitung um später eventuell einen Balkon Nachzurüsten

Wir haben uns für einen Fertighausanbieter entschieden, der uns ein genaues Angebot unterbreiten soll. Würden aber lieber mit einem Architekten bauen. Würde mich da einfach sicherer fühlen. Kann es sein, dass der Architekt die Zahlen schönrechnet, damit man mit ihm baut? Oder sind die Zahlen nur so gut, damit das Grundstück verkauft wird? Er wurde ja vom Verkäufer beauftragt.

Ich habe auch noch keinen Kostenvoranschlag für seine Dienste erhalten. Wer bezahlt denn die Vorplanung? Ich habe ihn ja nicht beauftragt? Erreiche ihn auch nicht am Telefon. Sollte ich den Architekten wechseln?

Baubeginn ist frühestens 1.3.2015 es müssen noch Abbrucharbeiten vom jetzigen Besitzer erledigt werden. Jetzt will ich mir erstmal das Grundstück sichern . In dieser Lage gibt es so gut wie keine. Die Eigentümer sind die zukünftigen Nachbarn und suchen sich den Käufer aus. Hinter mir stehen ca. 10 weitere Interessenten Schlange. Zudem steigt die Grunderwerbssteuer nächstes Jahr bei uns um 1,5%. Frage ist nur ob ich mit einem Budget von 450000€ hinkomme. Folgende Kosten sind fix:

Grundstück: 175000€
Makler: 6247,5€
Grunderwerb: 8750€
Notar: 3150€
Gesamt: 193147,5€

Macht: 256852,5€ für den Rest

Weiteres vorgehen: Schriftliche Angebote einholen von einem Fertighausanbieter, eine Kostenkalkulation des Architekten und ein schriftliches Angebot einens lokalen Bauunternehmers. Wenn alle Angebote bzw. Kostenkalkulationen in diesem Rahmen sind unterschreiben wir den Vertrag.
Bevor es zur Unterschrift mit Architekt, Fertighausanbieter oder BU kommt wird dieser sicher noch juristisch Geprüft. Zur Sicherheit würde ich auch noch einen externen Sachverständigen einschalten der die verschiedenen Gewerke kontrolliert. Beim Architekten nicht notwendig.

 

@dimitri Wir suchen schon seit 2 Jahren was leider ohne Erfolg. 1 mal hat uns der Makler versetzt. 1mal wurden die Kosten für eine Renovierung von einem Sachverständigen so hoch eingeschätzt, dass wir nochmal abgesprungen sind. Bei mehreren Bieterverfahren waren wir zwar unter den ersten fünf aber es hat immer noch nicht gereicht. Die Preise sind in den 2 Jahren um ca. 10%-20%. Wenn wir selbst bauen können wir wenigstens alles so realisieren wie wir es brauchen. Wir wohnen jetzt zur Miete in einer Wohnung die immer wieder Schimmelt und die wir nur warm bekommen wenn wir die Heizung ständig auf volle Pulle laufen.
@R.B. 450000€ sind unser Limit wir würden aber auch noch mehr von der Bank bekommen. 20% Eigenkapital + 1/3 des Haushaltseinkommen gehen für Rate + Nebenkosten drauf. Es erscheint mir einfach am vernünftigsten. Selbst wenn der Bau 50000€ mehr kostet, nagen wir noch nicht am Hungertuch. Es gibt also Reserven.
@Ultra79 Habe ein Kostenvoranschlag für einen ähnlichen Keller mit Aushub für 37000€ gesehen

Ein Haus in der Gegend, wenn es denn mal eines gibt, kostet 3500€ pro m² ohne Nebenkosten für Makler, Grunderwerbssteuer etc. Wenn ich das Ding für 450000€ realisieren kann, lebe ich mit dem guten Gefühl, ich kann das Haus immer wieder verkaufen ohne mein Gespartes zu verlieren.

Ihr macht mir aber ganz schön Angst und so langsam bekomme ich das Gefühl, dass ich meinem Architekten nicht vertrauen kann.

 

Das kenne ich nur zu gut mit den Details. Beruflich habe ich viel mit Kostenvoranschlägen zu tun leider nicht im Baubereich. Wenn ich eure Zahlen so lese, fehlen mir einfach 20000€-50000€. Ich muss mir einfach im klaren sein, dass die monatliche Belastung eventuell höher werden kann. Ich halte euch auf dem laufenden wenn die Kostenschätzung des Architekten da ist. Mal schauen was er sich so ausrechnet. Haben wir hier im Forum keine Datenbank für sowas? Im Internet kusieren die wildesten Zahlen.

 

Ja das mit dem Netto kommt hin. Was meinst du mit KfW 55 und worüber ich rede. Normaler Standard ich möchte KfW 70 wenn das mit einer günstigeren Wand möglich ist dann bitte her damit. Deshalb spreche ich ja auch mit Architekten. Holz oder Massiv ist mir egal. Wie beschrieben. Massiv möchte ich doch gar nicht unbedingt. Was bedeutet HRB?

 

Um Missverständnisse zu vermeiden. Die Fertighausfirmen haben mir KfW 55 angeboten, da sie KfW70 gar nicht mehr anbieten. Mir reicht KfW 70 wie das erreicht wird ist mir herzlichst egal. Die Kosten die mir der Architekt nannte waren auf KfW 70 bezogen. Dass Holzrahmenbau auch teuer sein kann weiß ich. Ich habe ja geschrieben was ich unter normalen Standard verstehe. Heißt ich möchte keine Sauna, Gauben, Türmchen oder sonst was. Ein Rechteckiger Kasten mit 130qm Wohnfläche in KfW 70 mit Satteldach und Keller. Böden im DG verlege ich selbst. Wände müssen nur verputzt sein. Das alles sollte nicht mehr als 250000€ kosten. Falls hier ein GU ist der das realisieren kann kann er mich gerne Anschreiben.