Hinterlandauflagen Berlin

Diskutiere Hinterlandauflagen Berlin im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Wir möchten auf einem Hinterliegergrundstück bauen und sehen uns mit Bauauflagen konfrontiert, die uns in der Gestaltung des Hauses sehr...

  1. #1 LotteBerlin, 05.12.2019
    LotteBerlin

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    Hallo!

    Wir möchten auf einem Hinterliegergrundstück bauen und sehen uns mit Bauauflagen konfrontiert, die uns in der Gestaltung des Hauses sehr beschränken.
    Die Auflagen habe ich beim örtlichen Bauamt mündlich und schriftlich per Email erhalten. Die mündliche Aussage erfolgte mit dem Zusatz, dass ich diese Auflagen nirgends nachlesen, sondern nur mündlich von der Mitarbeiterin erhalten kann.

    Folgendes erhielt ich nach nochmaliger Nachfrage von einer Mitarbeiterin des Bauamts per Email, wobei sich der erste Teil auf den vorderen Grundstücksteil bezieht. Wir möchten hinter der zulässigen Bebauungstiefe von 20m bauen:

    "Das o. g. Grundstück liegt nach den Ausweisungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28.12.1960, der hier in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) von 1958, dem Bebauungsplan XIV-A von 1971 und den förmlich festgestellten (f. f.) Straßen- und Baufluchtlinien als übergeleiteter (qualifizierter) Bebauungsplan weiter gilt, im „allgemeinen Wohngebiet“ gemäß § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958.
    Als Maß der Nutzung gilt die Baustufe II/2
    Grundflächenzahl (GRZ): 0,2
    Geschossflächenzahl (GFZ): 0,4
    Anzahl der Vollgeschosse: 2
    Die Bebauungstiefe beträgt 20,0 m, gerechnet ab der f. f. Baufluchtlinie.
    Es gilt die offene Bauweise.
    Ein 6,0 m tiefer Vorgartenbereich gemessen von der f.f. Straßenfluchtlinieist von Bebauung freizuhalten.

    Hinter der 20 m Bebauungstiefe ist eine Bebauung ausnahmsweise zulässig, unter folgenden Hinterlandauflagen.

    Hinterlandauflagen:
    · Nur zur Wohnnutzung
    · Freistehendes Wohnhaus, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss für Wohnzwecke (bei Anwendung der BauNVO 68 werden Aufenthaltsräume im Dachgeschoss mit angerechnet auf die Geschossfläche)
    · Abstand des Giebels zur Nachbargrenze >4m, vor Seitenwand >3 m
    · Dachgaube < 1,5m hoch aber <1/3 Dachhöhe, Länge <1/2 Erdgeschoss-Wand, Außenkante >0,5m gegenüber Erdgeschoss-Wand zurückgesetzt
    · Die traufseitige Wandhöhe <4m (festgelegte Geländeoberfläche bis
    Schnittlinie: Außenhaut Wand–Dachhaut) und die Firsthöhe < 8,5m i. M.ü. Terrain.
    · 1 Stellplatz oder Garage auf dem Hinterland

    Wir möchten gern ein EFH mit Satteldach und Flachdachgiebel vorn und hinten bauen.
    Vor allem die Traufhöhe stört uns sehr, da damit nur ein für uns unzureichender Kniestock möglich ist.
    Auf dem vorderen Grundstück steht ein EFH mit Satteldach (42°) und einer Traufhöhe von 4,30m. Das wäre für uns ausreichend.
    Bei der offenen Sprechstunde im Bauamt wurde mir gesagt, dass die zwei Flachdachlösungen nicht möglich sind, da sich dann ein Vollgeschoss ergibt und die Gaube eben zurückversetzt sein muss und auch nicht so groß...
    Ein Abweichen von den 4m Traufhöhe ist nicht möglich.

    Ich habe mir die oben genannten Verordnungen, Pläne etc. nun angesehen und festgestellt, dass die Maße aus den Hinterlandauflagen nirgends schriftlich fixiert sind.

    Auszüge aus den Dokumenten:
    - Über die in Nr. 1 bezeichnete Begrenzung (Bebauungstiefe) hinaus können Gebäude oder Gebäudeteile zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen
    - An die Errichtung und Änderung baulicher Anlagen an und auf Straßen und Plätzen von besonderer städtebaulicher Bedeutung können durch Rechtsverordnung besondere Gestaltungsanforderungen, namentlich hinsichtlich Gliederung, Geschoßzahl, Geschoßhöhe, Traufhöhe, Firstrichtung, Dachausbildung, Verwendung von Baustoffen, Farbgebung, Verkleidung und Verputz gestellt werden.

    Die Auflagen gelten ja nun auch für den hinteren Bereich des bestehenden Grundstücks. Wie verhält sich das denn, wenn das hintere Grundstück offiziell "abgetrennt" wird? Dann gibt es für dieses ja eigentlich keine offizielle Regelung, oder? Greift dann §34?

    Ein Architekt mit dem wir im Gespräch waren, sagte man könne zunächst wie gewünscht planen und bei Ablehnung, basierend auf den "fehlenden" Grundlagen zu den Maßen, widersprechen.

    Wie schätzt ihr diese Hinterlandauflagen ein? Dass wir dort nun keine 2-geschossige Stadtvilla hinstellen, ist uns klar, aber eine Traufhöhe von 4,50m bei gleichbleibender Gesamthöhe sollte doch möglich sein, oder?

    Viele Grüße!
     
  2. #2 simon84, 05.12.2019
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    Woanders bauen????
     
  3. #3 Fabian Weber, 05.12.2019
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    Das Bauamt denkt sich doch diese Regelungen nicht plötzlich für Dich aus.
    4m ist ja schon eine ziemlich hohe Traufe.
     
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  4. #4 LotteBerlin, 06.12.2019
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    In Anbetracht der miserablen Marktlage in (Süd-)Berlin und den Umständen ist das keine Option. Aber danke...

    Das sag ich ja auch nicht. Aber auf welcher Grundlage hat man sich diese Regelungen denn irgendwann mal grundsätzlich ausgedacht?
    4m im Mittel über Terrain ist hoch? Nagut...
     
  5. #5 Fabian Weber, 06.12.2019
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    Das meine ich mit hoch...
     
  6. #6 simon84, 06.12.2019
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    @LotteBerlin stell doch mal deinen Grundriss bzw Skizze ein inkl schnitt dann kann man schauen was geht

    wie viel abgrabung ist denn erlaubt
     
  7. #7 Fabian Weber, 06.12.2019
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    So hier mal ne Skizze, die meine Verwunderung zur Traufe zeigt.
     

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  8. #8 Jo Bauherr, 06.12.2019
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    Der Baunutzungsplan von 1958/60 ist ja in der Diskussion, ob er denn den aktuellen Entwicklungen noch gerecht wird.
    Das hatte das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 17. März 2017, Az.: 19 K 66.15 nämlich verneint. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus.

    Um Rechtssicherheit zu erhalten, könnte man einen Vorbescheid (Bau-Vorbescheid) beantragen, z.B. mit der Frage:

    1. Ist die in der Anlage dargestellte hintere Bebauung eines Satteldach-EFHs mit folgenden Abmessungen (1 Vollgeschoss, Länge, Breite, Traufhöhe, Firsthöhe, Gaubenmaße, ...) baurechtlich zulässig?

    Dazu reicht eine Handskizze auf dem Lageplan und eine kurze formlose Erläuterung mit Bezug auf die umliegende Bebauung (konkrete Grundstücke benennen). Wenn man schon Zeichnungen vom Gebäude hat, sollte man diese beifügen.

    Bei Genehmigung ist es gut - aber bei Ablehnung muss die Behörde es widerspruchsfähig im Einzelnen begründen!

    -> Großer Effekt bei sehr geringen Verfahrenskosten...

     
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  9. #9 LotteBerlin, 07.12.2019
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    Hallo!

    Lieben Dank für eurer Feedback.

    @Fabian Weber das mag so hinkommen, aber 70cm sind uns persönlich etwas zu knapp. Zumindest im Schlafzimmer und Bad. Durch Abseitenwände geht leider recht viel Fläche verloren und das Haus entsprechend größer zu planen, ist natürlich auch mit Kosten verbunden, die wir allerdings noch nicht abschätzen können.

    @simon84 Skizze etc. gibt es noch nicht. Wir tun uns etwas schwer zu planen, wenn wir nicht genau wissen was geht und was nicht. Verschiedene Architekten/Planer sagten uns, dass die Vorgaben missverständlich/unklar bzw. gar anfechtbar sind. Darauf wollen wir uns aber natürlich nicht verlassen und dann in die Röhre gucken, weil der Bauantrag abgelehnt wird.

    @Jo Bauherr vielen Dank für diese Info, die habe ich noch nicht entdeckt. Können solche Auflagen denn bindend sein, wenn sie nirgends schriftlich fixiert sind? In den angegebenen Verordnungen gibt es ja nur den Hinweis, dass eine Bebauung hinter der Bebauungstiefe von 20m zulässig ist, sofern keine städtebaulichen Gründe dagegen sprechen. Greifen dann nicht eigentlich die gleichen Auflagen wie vorne?
     
  10. #10 Fabian Weber, 07.12.2019
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    Dir ist schon klar, dass das EG in der Skizze 2,70m hat.

    Bei Standard-Höhe von 2,50m sind es oben dann schon 90cm. Und bei ebenerdigen Eingang sind es oben dann schon 1,20m.

    Euer Architekt kann doch mal genau so einen Prinzipschnitt mit genauen Maßen anfertigen, dann wisst Ihr ganz genau welche Höhe Ihr schafft.
     
  11. #11 simon84, 07.12.2019
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    Dürft ihr abgraben ? Falls ja wie viel ?
    Gibt es einen Bebauungsplan? Welche Bezugsgröße ist für die traufhöhe angegeben ?

    evtl könnt ihr einfach 40 cm abgraben und so „höher“ bauen
     
  12. #12 LotteBerlin, 07.12.2019
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    Stimmt, das hatte ich nicht beachtet.

    Alles was wir an Informationen zu etwaigen Auflagen haben, steht in meinem ersten Post. Auf dem Hinterliegergrundstück gelten offenbar nur diese Hinterlandauflagen, die nirgends belegt sind. Die anderen fett-markierten Dokumente habe ich mir durchgelesen, aber diese enthalten keinerlei (konkrete) Maße zu irgendwelchen Höhen.
    Für die Höhen gilt laut Aussage des Bauamts:
    "Die traufseitige Wandhöhe <4m (festgelegte Geländeoberfläche bis Schnittlinie Außenhaut Wand–Dachhaut) und die Firsthöhe < 8,5m im Mittel über Terrain."
    Richtig interpretieren kann ich das nicht.
     
  13. #13 simon84, 07.12.2019
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    Über Terrain ? Ist das der exakte Wortlaut ?
     
  14. #14 LotteBerlin, 07.12.2019
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    Ja. In meinem ersten Post habe ich die Email, die ich vom Bauamt bekommen habe, zitiert. Dort steht: "die traufseitige Wandhöhe <4m (festgelegte Geländeoberfläche bis Schnittlinie: Außenhaut Wand–Dachhaut) und die Firsthöhe < 8,5m i. M.ü. Terrain"
     
  15. Dimeto

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    Ach Lotte, nun also hier. Es ist ja ok sich weiteren Rat zu suchen, aber dass Du aus dem Crosspost so gar nichts mitgenommen hast, ist sehr bedauerlich. Und so geschieht hier das gleiche wie drüben, alles dreht sich im Kreis, bis allen schwindelig ist.

    Wenn Du eine Expertenmeinung einholen willst, musst Du den Experten auch die Informationen zur Verfügung stellen, damit sie sich eine Meinung bilden können. Ohne Lageplan vom Grundstück mit Nachbarbebauung, Höhen, Geschossigkeiten und allen originalen Plänen und Vorschriften ist dies nicht möglich. Berlin, insbesondere dein Grundstück, ist sehr speziell. Sollte sich tatsächlich jemand in den Foren herumtreiben, der diese Spezialitäten kennt, so kann er Dir immer noch nicht helfen, da er dein Grundstück nicht kennt. Du hast ja noch einen dritten Versuch; dort gibt es auch einen Ortskundigen.

    Die von Dir zitierten Vorschriften gibt's ja online. Dabei wird schnell klar, dass das nicht alles sein kann. Denn der Baunutzungsplan ist z.B. so eine Berliner Spezialität. Eine Mischung aus Flächennutzungsplan und BPlan, mit verbindlichen Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, großmaßstäbig und nicht flurstücksscharf. Der BPlan XIV-A hat gar keinen eigenen Geltungsbereich, sondern wird definiert durch Auflistung der Pläne, die er ändert. Sehr speziell. So muss es ja noch etwas geben, welches die förmlich festgestellten Fluchtlinien festsetzt, deren Herkunft Du gar nicht erklären kannst.

    Du hast die verbindlichen Aussagen der Behörde, was Du bauen darfst. Die sind sehr klar formuliert. Da sie nirgends belegt sind, darft Du sie auch hinterfragen. Hast Du getan - die Behörde rückt davon nicht ab. Jetzt kannst Du entsprechend planen mit der Aussicht zeitnaher Genehmigung, oder abweichend, mit dem Risiko der Ablehnung.

    Diese Fragen habe ich hier von Dir gefunden:
    Wie verhält sich das denn, wenn das hintere Grundstück offiziell "abgetrennt" wird?
    Eine Teilung hat keinen Einfluss auf das Planungsrecht.
    Dann gibt es für dieses ja eigentlich keine offizielle Regelung, oder?
    Ob eine Regelung offiziell (was auch immer Du damit meinst) oder intern besteht, ist für die genehmigungsfähigkeit belanglos.
    Greift dann §34?
    Ist auch belanglos. Wo liegt der Unterschied für Dich, ob die Frage mit "Ja" oder mit "Nein" beantwortet wird?
    Wie schätzt ihr diese Hinterlandauflagen ein?
    Klar und verständlich formuliert und akzeptabel.
    aber eine Traufhöhe von 4,50m bei gleichbleibender Gesamthöhe sollte doch möglich sein, oder?
    Diese Frage hat das Bauamt ja schon mit "Nein" beantwortet.
    Aber auf welcher Grundlage hat man sich diese Regelungen denn irgendwann mal grundsätzlich ausgedacht?
    Das musst Du das Bauamt fragen. Vermutlich eine Mischung aus vorhandenem Planungsrecht und städtebaulichen Zielen.
    4m im Mittel über Terrain ist hoch?
    Hoch genug für ein Einfamilienhaus.
    Können solche Auflagen denn bindend sein, wenn sie nirgends schriftlich fixiert sind?
    Ja.
    Greifen dann nicht eigentlich die gleichen Auflagen wie vorne?
    Nein. Vorne bilden deinen Angaben zu Folge die planungsrechtlichen Festsetzungen einen qualifizierten BPlan, im Hinterland nicht. Vorne ist also nicht maßstabsbildend für Hinten.

    Was möchtest Du noch wissen?
    Was erwartest Du eigentlich von den Foren?
     
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