hoai - gestiegene Baukosten

Diskutiere hoai - gestiegene Baukosten im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, Ich lese seit einiger Zeit sehr interessiert mit, stehe vor Planungsbeginn und habe eine allgemeine Frage: In der letzten Zeit...

  1. snoogie

    snoogie

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    Hallo zusammen,

    Ich lese seit einiger Zeit sehr interessiert mit, stehe vor Planungsbeginn und habe eine allgemeine Frage:
    In der letzten Zeit sind die Baukosten stark gestiegen, ist damit das Architektenhonorar nicht auch überverhältnismässig mit gestiegen? Diese Koppelung ist mir nicht klar..... Der planungsaufwand nimmt ja nicht zu nur weil der Rohbauer verlangen kann was er will....

    Zum Hintergrund noch ein paar Infos:
    Ich würde gerne ein Efh, ca. 150m2, ohne Keller bauen und habe ein Angebot über 42T netto für LP 1-9 vorliegen (netto Baukosten 270T€). Ist das normal?



    Grüße

    snoogie


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  3. #2 rolf a i b, 8. Juni 2015
    rolf a i b

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    bei honorarzone III mitte kommt das hin. die frage ist, ist zone III mitte gerechtfertigt?
     
  4. #3 ManfredH, 8. Juni 2015
    ManfredH

    ManfredH Gast

    Was verstehst du unter "überverhältnismässig"?

    Es steigen übrigens nicht nur die Baukosten, sondern auch andere Kosten - z.B. auch solche, die der Architekt von seinem überverhältnismässig gestiegenen Honorar für seinen Lebensunterhalt und Betrieb des Büros bestreiten muss.

    Die Koppelung ist darauf zurückzuführen, dass mit höheren Baukosten i.a. auch der Planungs- und Bauleitungsaufwand höher wird. Weil der Planungsaufwand aber nicht proportional zu den Baukosten ansteigt, sind die Honorartabellen der HOAI degressiv angelegt - insofern müsste man wohl eher sagen, dass das Honorar mit steigenden Baukosten "unterverhältnismässig" ansteigt.

    Welcher Rohbauer kann "verlangen kann was er will" ?
     
  5. #4 Ralf Wortmann, 9. Juni 2015
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    Es kommt für das Architektenhonorar nicht darauf an, was im Angebot steht, sondern auf die Kostenberechnung des Architekten in der Leistungsphase III.

    Auszug aus § 6 Absatz 1 HOAI:
    „Das Honorar für Grundleistungen nach dieser Verordnung richtet sich (...) nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung“

    Die dort genannte Kostenberechnung hat der Architekt in der Leistungsphase III zu erbringen. Wenn danach keine gesonderten Kosten (z.B. für spätere Extrawünsche des Bauherren) hinzukommen und die Planung nicht verändert wird, bleibt es bei dieser Grundlage des Honorars und der Architekt muss auch für alle folgenden Leistungsphasen nach seiner „damaligen“ Kostenberechnung aus der Leistungsphase III abrechnen und zwar unabhängig davon, was der Bau später dann wirklich kostet.

    Die im Angebot genannten Netto-Baukosten von 270T€ können sich durchaus noch verändern, denn erst im Lauf der Planung wird offenbar, welche Maßnahmen zur Verwirklichung des Bauvorhabens tatsächlich erforderlich sind und was diese kosten.

    Wenn es dir wichtig ist, dass die kommunizierten Baukosten von 270T€ nicht überschritten werden, solltest du im Architektenvertrag eine präzise Vertragsklausel zur Einhaltung der Baukosten einbauen. Fast jeder Architektenrechtsfall, den ich als Bauherrenmandat auf den Tisch bekomme, weist zugleich auch eine Bausummenüberschreitungsproblematik auf. Hierauf sollte man als Bauherr ein besonderes Augenmerk legen.

    Ich hatte bei Architektenrechtsmandaten schon Fälle wie diese:
    a) Kostenvorgabe des Bauherren 540.000 €. Tatsächliche Kosten: 1.305.000 €
    Kostenüberschreitung: 142 %
    und
    b) Zugesicherte Baukostenobergrenze im vom Architekten vorformulierten Architektenvertrag: 190.000 € (ausdrücklich ohne Toleranz!)
    Tatsächliche Baukosten: mehr als 245.000 €
    Kostenüberschreitung: mehr als 29 %

    Bei Interesse poste ich hier gern mal eine Vertragsklausel zur Baukostenobergrenze, wie ich sie in Architektenvertragsberatung mitunter verwende.
     
  6. #5 Der Bauamateur, 9. Juni 2015
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    Letztendlich ist es so: wird mehr gebaut, steigen die Preise. Das ist eine recht einfache Arithmetik von Angebot und Nachfrage. Und wenn mehr gebaut wird, werden auch mehr Architekten gebraucht und dann steigen auch dort die Preise. Und weil Architekten (im Grundsatz) an die HOAI gebunden sind, geht das eben über den Hebel der Baukosten. Damit "hängt" sich die Architektenvergütung einfach an die Inflation im Bauwesen an und das sorgt dafür, dass die Planer nicht von der allgemeinen Preisentwicklung Ihrer Branche abgekoppelt werden.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 9. Juni 2015
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    Das ist halt ein Problem aller fester Honorarsätze, egal ob Architekt, Anwalt, Arzt oder Steuerberater.

    Beim Steuerberater steigt das Honorar auch, wenn Dein Gehalt steigt, auch wenn die Arbeit gleich bleibt. Und ein Arzt bekommt die gleiche Gebühr, egal ob er bei Dir einen Schnupfen diagnostiziert, der an der Triefnase leicht zu erkennen ist oder aufwändig eine Fischtuberkulose bei Dir analysieren muss!

    Ausserdem - füttere mal einen Honorarrechner mit HZ III Mittelsatz und steigere die anrechenbaren Kosten in Schritten immer um 10 k€. Du wirst sehen, so exorbitant ist die Steigerung gar nicht.
     
  8. #7 Der Bauamateur, 9. Juni 2015
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    Hinzu kommt: Mit steigenden Kosten steigt bei gleichem Aufwand zumindest die potentielle Haftungssumme.
     
  9. #8 SirSydom, 9. Juni 2015
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    Wenn die Baupreise steigen, dann liegt das an der Auftragslage (Angebot und Nachfrage), am allg. Lohnniveau, Inflation etc.

    Warum sollen davon nur die Ausführenden profitieren und nicht die Planer?
    Ein Makler z.B. ist mit seiner Provision ja auch an die Preisentwicklung der Immobilien gekoppelt.

    Andererseits ergibt sich ja zwischen Mindest- und Höchstsatz ein gewisser Verhandlungsspielraum den man nutzen kann.
     
  10. snoogie

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    Hallo zusammen,

    zunächst vielen Dank für die zahlreichen Antworten.
    Das der Planungsaufwand mit einem großeren Haus und damit verbundenen höheren Baukosten einhergeht ist klar - darum geht es mir auch nicht.
    Mir geht es um die Tatsache, das lt. Aussage des Architekten in den letzten 5 Jahren die Baukosten um 25% gestiegen seien. Bei identischem Neubauvorhaben vor 5J. und heute würde also z.B. folgendes Beispiel ergeben:

    Baukosten 2010: 216T€ => Architektenhonorar: 33T€
    Baukosten 2015: 270T€ => Architektenhonorar: 40T€

    Das macht also schon einiges (für den Bauherren) aus. In dem Fall satte 61T€ Mehrkosten für das gleiche Haus. Wow - da staunt der Laie :-). Mein Einkommen ist im gleichen Zeitraum leider nicht derart gestiegen.

    @ Ralf Wortmann: Ich hätte großes Interesse an Ihrem Formulierungsvorschlag bzgl. Baukostenobergrenze im Vertrag.
    @ SirSydom: Willst Du wirklich Makler mit Architekten vergleichen? ;-)

    Spass beiseite, ich will hier niemanden verärgen....

    Wie geht man dann als Bauherr idealerweise vor:
    - Ich weiß, dass ich individull mit Architekt zumindest planen will
    - Grundstück ist erworben
    - Ich kenne mein Raumprogramm, Wohnfläche, etc.
    - Ich kenne mein Budget
    - Wie beauftrage ich nun den Architekt?
    - gänzlich ohne Vertrag wie tlw. von Architekten vorgeschlagen => sicher nicht
    - pauschal bis zur Genehmigungsplanung?
    - bis einschl. LP3, mit vereinbarter Baukostenobergrenze?

    Mich würden hier auch Erfahrungswerte anderer Bauherren interessieren, die diesen Schritt bereits hinter sich haben.

    Vielen Dank für Eure weiteren Rückmeldungen.

    Gruß

    Snoogie
     
  11. #10 Ralf Wortmann, 10. Juni 2015
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    Okay. Hier ein Textvorschlag für Bauherren, die in ganz besonderem Maße Wert auf die Einhaltung einer Baukostenobergrenze legen und dafür dann auch in Kauf nehmen, evtl. länger nach einem Architekten suchen zu müssen, der bereit ist, diese Vertragsklausel zu akzeptieren:

    =====================================================================================================

    Im Hinblick auf die Gesamtkosten des Bauvorhabens mit Ausnahme der Kosten des Grundstückserwerbs, wird bezüglich der Kostengruppen 200 bis 700 eine Kostenobergrenze in Höhe von ………….. € netto (ohne Toleranz) vereinbart.

    Der Architekt trägt im Rahmen der ihm mit diesem Vertrag übertragenen Verpflichtungen dafür Sorge, dass diese Kostenobergrenze nicht überschritten wird. Er verpflichtet sich (insoweit auch über die Grundleistungen der HOAI hinaus), in jeder Leistungsphase ab der Leistungsphase 2 eine fortlaufend aktualisierte Tabelle der voraussichtlichen Gesamtkosten (ab Leistungsphase 3 mindestens aufgegliedert in die 2. Ebene der Kostengliederung) zu führen (ggf. auch in Form einer Excel-Tabelle) und diese dem Bauherren während der Vertragslaufzeit mindestens einmal monatlich, zum Ende eines jeden Kalendermonats schriftlich oder in Dateiform zur Verfügung zu stellen und etwaige Kostenveränderungen gegenüber der vorherigen Tabellenversion schriftlich zu erläutern.

    Sollte es (auch z.B. aufgrund von Sonderwünschen der Bauherren, sofern sie vor Beantragung der Baugenehmigung geäußert werden) auch nur Anlass zu der Besorgnis geben, dass die vereinbarte Kostenobergrenze voraussichtlich überschritten werden könnte, hat der Architekt dem Bauherren rechtzeitig vorher schriftlich Alternativ-Vorschläge zur Kosteneinsparung zu unterbreiten, die technischen und wirtschaftlichen Vor- und Nachteile der Alternativen darzustellen und im Rahmen seiner Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass die vereinbarte Kostenobergrenze unbedingt eingehalten wird. Etwaige hierdurch erforderlichen Planungsänderungen sind Bestandteil der architektenvertraglich vereinbarten Grundleistungen und im vereinbarten Honorar enthalten, soweit dadurch die Mindestsätze der HOAI nicht unterschritten werden..

    Die vom Architekten zu berücksichtigende Kostenobergrenze hat auch die Kosten der vom Bauherrn geplanten Nebengebäude (z.B. Garagen), Nebenanlagen und Außenanlagen und die Kosten aller ggf. erforderlichen Sonderfachleute zu berücksichtigen. Deren Kosten sind Bestandteil der im vorliegenden Absatz vereinbarten Kostenobergrenze.

    Sollte der Bauherr gleichwohl eine Bauausführung wünschen, die voraussichtlich zur Überschreitung der Baukostenobergrenze führt, obwohl der Architekt rechtzeitig zumutbare Alternativvorschläge zur Kosteneinsparung unterbreitet hat, ist der Architekt berechtigt, vom Bauherren eine schriftliche Zusatzvereinbarung zum vorliegenden Architektenvertrag zu verlangen, mit welcher die vertraglich vereinbarte Kostenobergrenze entsprechend erhöht wird.

    Sollte der Bauherr den Abschluss einer solchen Zusatzvereinbarung in den Planungsphasen vor Baubeginn verweigern, obwohl der Architekt Kostensteigerungen frühzeitig erkannt und schriftlich mitgeteilt hat und obwohl der Architekt zumutbare schriftliche Alternativvorschläge zur Kosteneinsparung unterbreitet hat, ist der Architekt berechtigt, die Fortführung seiner weitergehenden Planungsleistungen so lange zu verweigern, bis der Bauherr entweder einer entsprechenden Vertragsanpassung zur Kostenobergrenze schriftlich zugestimmt hat, oder bis Planänderungen beschlossen werden, die zur Einhaltung der vereinbarten Kostenobergrenze führen.

    Eine Anpassung der in diesem Vertrag vereinbarten Kostenobergrenze ist nur wirksam, wenn eine solche Vereinbarung schriftlich erfolgt und in einer einheitlichen Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird. Auf dieses Formerfordernis kann nur schriftlich verzichtet werden.
    =========================================================================================================

    Soweit der Text. Im Vertrag füge ich dann meist noch einen vorformulierten Mustertext an, mit dem die Parteien die erwähnte Überschreitung der Baukostenobergrenze vereinbaren können.
     
  12. Baumal

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    @ralf, mir fehlt da noch die zusatzvereinbarung,
    dass wenn die baukostenobergrenze unterschritten wird,
    der architekt einen sonderbonus bezahlt bekommt.:D
     
  13. #12 Ralf Wortmann, 10. Juni 2015
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    Gern, das Smiley ist da fehl am Platz, denn dieser Wunsch ist natürlich berechtigt. Wenn der Archi das möchte, bin ich stets dafür.
     
  14. Baumal

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    eigentlich ist es ja so:
    habe ich als architekt einen kunden, bei dem das
    budget nach oben hin etwas offen ist, habe ich weniger
    arbeit, als mit einem kunden wo das budget
    festgenagelt ist.
     
  15. mls

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    entweder falsch gesagt, falsch zitiert oder falsch geschlussfolgert ..
    ok, zumindest der kern (baukostensteigerung) stimmt.
    das honorar vor 5 j. (nach hoai a.f.) wäre sogar noch niedriger gewesen:
    der stammtisch ist eröffnet :p
     
  16. #15 Manfred Abt, 10. Juni 2015
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    zum Textvorschlag von Ralf Wortmann.

    Vielleicht sollte man es aber doch noch mal ganz deutlich machen, dass der Planer nicht für die Einhaltung der Kostenobergrenze haften kann, weil er letztendlich nicht für alles geradestehen kann, was Bauherr und Dritte außerhalb des Vertragsverhältnisses Bauherr-Architekt in einer freien Marktwirtschaft miteinander vertraglich vereinbaren oder auch nicht vereinbaren.

    Welche Berufshaftpflichtversicherung macht so eine Haftungsübernahme mit?

    Im Grunde läuft all das von Ralf Wortmann mit vielen Worten umschriebene unter dem Begriff Kostenkontrolle.

    Allerdings eine gegenüber den Beschreibungen in der HOAI extrem verschärfte Kostenkontrolle. Und da diese Verschärfung wie von Ralf Wortmann geschrieben "insoweit auch über die Grundleistungen der HOAI hinaus" geht fehlt hier auch der Passus für die zusätzliche Vergütung.
     
  17. #16 Ralf Wortmann, 10. Juni 2015
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    Ich empfehle bei dieser Konstellation dann zumeist die Vereinbarung des Mittelsatzes.

    Der Text ist ja nur ein Ausschnitt ais einem meist etwas größeren Vertragsklauselwerk. Vereinbarungen zur Vergütung finden sich da an anderer Stelle.
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 10. Juni 2015
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    Honorarzone IV Mittelsatz?
    OK :28:

    :winken
     
  19. #18 Manfred Abt, 10. Juni 2015
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    öhhm,
    ich meine mich grob zu erinnern, dass die Frage der Vereinbarung des Honorarsatzes nicht von dem Merkmalen der Zusammenarbeit sondern zur Präzisierung innerhalb der Honorarzonen ausschließlich von den Merkmalen des Objektes abhängig sein soll.
    Aber im Textvorschlag steht ja auch schon, dass zusätzliche Planungsleistungen ohne Vergütung zu erbringen sind, solange der Mindestsatz nicht unterschritten wird.

    Macht eine Veröffentlichung eines solchen Auschnitts ohne diesen Hinweis dann wirklich Sinn im nichts vergessenden www?

    Was ich hier sagen will: der Beitrag ist aus meiner Sicht nicht neutral sondern sehr einseitig zu Lasten des Planers. Aber auch das hattest du ja eigentlich schon geschrieben.
     
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  21. #19 Ralf Wortmann, 10. Juni 2015
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    „Einseitige zu Lasten des Planers“ gilt zumindest nicht für alle Absätze des Textes. Es kommt zudem auf den Standpunkt des Betrachters an.

    Denn es gibt Architekten, die das, was ich dort wortreich beschrieben habe, nämlich eine effektive Kostenkontrolle, auch ganz von selbst ohne solche Klauseln liefern. Für die gehört das zum Standard und zum Selbstverständnis ihrer Arbeit.

    Ich gebe dir aber recht, dass diese Klausel überwiegend im Auftraggeberinteresse entstanden ist, nämlich im Zuge von Architektenvertragsberatungen für Bauherren. Wir Anwälte sind nun mal Interessenvertreter unserer Mandanten. Ausgenommen hiervon sind die Absätze 5 und 6. Diese berücksichtigen auch das Architekteninteresse und dienen dazu, dem Architekten zu verdeutlichen, dass diese Regelung nicht zu für ihn vermeintlich unlösbaren Problemen führt. Architekten sind sich oft unsicher, wie sie mit der Situation umgehen sollen, wenn eine Baukostenobergrenze vereinbart ist, aber der Bauherr trotzdem kostspielige Sonderwünsche äußert. In der Absätzen 5 und 6 steht, wie es geht.

    Mal anders herum:

    Wenn mir ein Architekt eine solche vom Bauherren gestellte Vertragsklausel vorlegen würde, verbunden mit der Frage, ob er diese unterschreiben kann, würde ich ihn zunächst darauf hinweisen, dass in den meisten Berufshaftpflichtversicherungsbedingungen eine Haftung für Bausummenüberschreitung nicht mit abgedeckt ist.

    Für viele ist das schon ein Ausschlusskriterium, wenngleich sie dabei meist übersehen, dass eine solche Haftung auch ohne Vertragsklausel eintreten kann, wenn nämlich gleich nach Vertragsschluss der Bauherr eine Baukostenobergrenze klar kommuniziert. Dann gelten indes Toleranzen.

    Ein Architekt kann aber trotzdem, wenn er denn will, mit einer solchen Vertragsklausel arbeiten und leben. Er muss eben nur extrem vorsichtig an seine Kostenermittlungen herangehen, darf auf keinen Fall zu niedrig kalkulieren und muss alles sehr sorgfältig schriftlich dokumentieren. Das ist dann so, wie bei uns Anwälten: wenn sie alles richtig machen und sorgfältig arbeiten, dann haben sie haftungsrechtlich auch nichts zu befürchten. Zu raten wäre dem Architekten auch, dann sehr konsequent vollständig eine Leistungsphase nach der anderen abzuarbeiten (keine Leistungsphasen zu vermischen) und dafür von vornherein eine entsprechend großzügige Planungs- und Bauzeit einzuplanen und zu vereinbaren. Eine solche Vorgehensweise kommt indes für diejenigen schon nicht infrage, die für die Ausführungsplanung auf Angebote und fachliche Hinweise der bauausführenden Firmen angewiesen sind.

    Dafür, dass manchen Architekten aber eine solcher gewisser Mehraufwand zu anstrengend und das Risiko, in die Haftung genommen zu werden, zu groß ist, habe ich Verständnis.
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 10. Juni 2015
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    Ich ziehe das mal aus Deinem Text raus und mache es grösser, damit es ja keiner überlesen kann, denn diese beiden Dinge sind die Kehrseite der für den Bauherren vermeindlich so güldenen Medallie Fest vereinbarte Kostenobergrenze.

    Natürlich lasse ich mich dann nicht darauf ein, meine X % Sicherheit, die ich in den Preisen der Kostenschätzung und -berechnung eingerechnet habe, aufzugeben, sondern werde diesen Sicherheitszuschlag bewusst hochsetzen, um ja nicht in die Haftung zu kommen.
    Woraus im Umkehrschluß ein Verzicht auf gewisse Dinge folgen kann, weil das Budget scheinbar ausgereizt ist.

    Und die Gesamtzeit von Planungsbeginn bis Einzug wird verlängert, weil eine gewisse mögliche und übliche Parallelität von Ausführung und Angebotseinholung nicht stattfinden wird.

    Und ein dritter wesentlicher Faktor kommt hinzu:

    Das Arbeiten mit (ich nenns mal so) Erfahrungswerten im Bereich der Haustechnik, die ja nicht unter der LP 1 - 8 (+9) der HOAI Teil 3 Abschnitt 1 fallen, sondern unter Teil 4 Abschnitt 2, ist absolut ausgeschlossen.
    Im Umkehrschluß muss der Bauherr also einen Planer für Haustechnik beauftragen (der dann für seinen Teil die Haftung übernehmen muss), wofür ein weiteres nicht kleines Honorar anfällt.
    Vor allem aber auch mit dem Problem verbunden, überhaupt einen entsprechenden Planer zu finden!
     
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