Höhere Gewalt

Diskutiere Höhere Gewalt im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir bauen ein REihenhaus (Bauträgervertrag) - 6 Parteien - vertraglicher voraussichtlicher Übergabetermin ist der 30.06.2011. Im...

  1. niko2011

    niko2011

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    Hallo,

    wir bauen ein REihenhaus (Bauträgervertrag) - 6 Parteien - vertraglicher voraussichtlicher Übergabetermin ist der 30.06.2011.
    Im September wurde die erste Rechnung gestellt. Aufgrund der Umstände mit den Anträgen auf öffentliche Mittel (WfA), die ja im September 2010 zu Ende waren und demnach erst im Januar 2011 bearbeitet wurden, kam es (logischerweise) zu Verzögerungen, der Bauträger hat die ARbeiten im Dezember eingestellt und wartet seitdem auf sein GEld. Klar, bisher hat er ja noch keinen Cent gesehen ... kann man ja auch verstehen.
    Die Zahlungsfreigaben werden aber erst jetzt so nach und nach erteilt, nachdem die WfA genehmigt und beim Grundbuchamt alles ordnungsgemäß eingetragen wurde. Allerdings sind wir wohl die Einzigen aus unserer Reihe, die diese Zahlungsfreigabe schon haben und demnach auch bezahlen konnten. Das ist nun schon 4 Wochen her. Bei allen anderen ist das Grundbuchamt wohl bisweilen noch nicht tätig geworden, trotz WfA-Zusage.
    Es ist natürlich höchst unbefriedigend für uns, dass auf dem Bau so rein gar nix passiert. Wir rechnen mal eher mit einer Übergabe im Oktober, so wie es jetzt aussieht.
    Wie in jedem Vertrag gibt es auch bei uns die Klausel zu Verzögerungen durch höhere Gewalt. In unserem Vertrag ist neben den üblichen Ursachen wie Streiks oder Wetterlage auch Verzögerung durch Bearbeitung bei Behörden als höhere Gewalt definiert (anderer Wortlaut - aber sinngemäß sagt es genau das aus). Ist ja auch nix gegen zu einzuwenden, ABER - nun meine Frage: Müssen wir wirklich darunter leiden, dass die anderen noch nicht bearbeitet wurden? Schließlich ist dies bei uns schon vor mind. 6 Wochen geschehen und wir bezahlen ja nun mal auch schon Zinsen und haben durch die Verzögerung ja nun auch die doppelte Belastung hinsichtlich "Miete" vor der Brust. Wir haben ein Eckhaus - können wir vielleicht sogar darauf bestehen, dass er wenigstens unser Haus schon weiterbaut? Oder wie ist das?
     
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  3. RMartin

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    Bin kein Jurist....aber mir geht da ein anderer Gedanke durch den Kopf.
    Wer zahlt dem BT die Stillstandskosten (, die da wahrscheinlich wären: verlängerte Baustelleneinrichtung, evtl. Stillstandszeiten Geräte, längere Vorfinanzierung der bisher geleisteten Arbeiten, evtl. unzureichende Auslastung Personal, etc.) ?

    Weil wenn Ihr nicht zahlen könnt, ist das nicht im Verantwortungsbereich des BT?!
     
  4. Eric

    Eric

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    Was hat der BT denn erklärt, ob und wann er an Eurem Haus weiterbauen will? Ist der Gespächskontakt abgerissen, nachdem er seit September 2010 auf Dein Geld gewartet hat?

    Der BT hat ja wohl erst einmal zu Recht wegen Zahlungsverzugs die weitere Bauausführung eingestellt. In solch einem Fall wird man nicht fordern können, dass er sofort nach Geldeingang wieder weiter arbeitet. EIN BT hat Subs und die muß er jetzt erst einmal wieder zusammentrommeln.

    Klar, wenn Du jetzt Theater machst, wirst Du Dich über das " Echo " ( verzugszinsen ) nicht wundern dürfen.

    Also rede erst einmal mit dem BT und wenn es dann noch Fragen geben sollte, kannst Du die etwas konkreter hier einstellen.
     
  5. niko2011

    niko2011

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    Ich hab das Gefühl, dass hier was mißverstanden wird. Nochmal kurz zum Verständnis: Wir haben nicht gezahlt, weil wir nicht wollten oder konnten, sondern weil wir nicht durften! Zahlungsfreigabe der Rechnung kommt vom Notar. Dieser wiederum benötigt hierfür Unterlagen vom Grundbuchamt, die eben bisher NUR VON UNS vorliegen.

    Wir stehen im Kontakt mit unserem BT. Er sagte, dass er auf das Geld wartet und dann weiterbaut. Ich habe ja Verständnis, dass er nicht in Vorleistung geht, solange der Geldeingang ungewiss ist - ist er aber nicht mehr, denn die Gelder sind bei allen, die sie in Anspruch nehmen, seit Anfang Februar durch. Es heißt, dass es eine reine Formalität ist, bis die Zahlungsfreigabe erfolgt. Und diese Formalität liegt derzeit beim Grundbuchamt und sollte eigentlich bis letzte Woche auch erledigt worden sein.

    Dass die REchnung aus September erst ca. im März diesen Jahres beglichen werden kann, war allen von vornherein klar, darüber haben wir auch stetig (mit dem BT, der Bank und dem Notar) gesprochen. Hier gab es keine Missverständnisse zwischen den Vertragsparteien und der bezugsfertige Termin wurde unter den gegebenen Umständen als realistisch eingeschätzt. Es hiess sogar, dass der Rohbau fertiggestellt wird. Sollte dann immer noch kein Geld geflossen sein, wird man mal weiterschauen. Aber der Rohbau ist noch nicht mal halb fertig und vegetiert quasi vor sich hin.

    Wir finden das alles komisch ...
     
  6. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Eine "Zahlungsfreigabe von der WFA" könnt ihr gar nicht haben. Denn so etwas gibt es nicht.

    Bei Erstwerbermaßnahmen -und um eine solche handelt es sich bei euch-, zahlt die WFA die erste Rate gem. WFB Bestimmungen erst bei Erreichen bestimmter Bautenstände aus. Weitere Voraussetzung ist die Eintragung der Grundschulden im Grundbuch.

    Bis dahin muss ggf. zwischenfinanziert werden.

    Vermutl. habt ihr mittlerweile die Bewilligung und auch die Grundschuldeintragung der Fördermittel im Grundbuch. Aus diesem Grund wird nun wohl die Restfinanzierende Bank bereit sein, weitere Zahlungen zu leisten.

    Aber: Es ist nicht so, dass ihr nicht zahlen durftet, ihr konntet nicht, weil die Vorausetzungen für Darlehnsauszahlungen fehlten. Und das ist allein Euer Problem.
     
  7. niko2011

    niko2011

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    Das habe ich auch nicht gesagt. Die Zahlungsfreigabe kommt vom Notar!!!

    Mir geht es auch nicht um diese Zahlungsfreigabe, sondern darum, dass wir als einzige Partei seit 4 Wochen bezahlt haben, der Bau aber trotzdem nicht weitergeht. Ich habe lediglich in kurzen Sätzen versucht den Hintergrund zu erläutern, wieso noch keine Gelder flossen.

    Im Vertrag steht, dass auch Verzögerungen durch Ämter als Höhere Gewalt gelten. Wir haben vor 4 Wochen bezahlt. Der BT baut weiter, wenn er das Geld von den anderen hat. Der letzte bezahlt aber erst in 2 Monaten. Ergo: alles verschiebt sich noch mal um 3 Monate nach hinten. Ich frag jetzt noch mal anders: Kann er mit der im Vertrag definierten Höheren Gewalt bei uns argumentieren, wo bei uns die Verzögerung um diese 3 Monate nicht beim Amt entstanden ist?
     
  8. oberh

    oberh

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    Hi!

    ... und da Ihr ja nun schon vor geraumer Zeit bezahlt habt, und die Wiederanlaufzeit des BT wohl auch verstrichen ist, so könnt Ihr nun Euren BT in Verzug setzen.
    Dies setzt voraus, dass Ihr mit dem BT "alleine" - also ohne die anderen Bauherren - den notariellen Vertrag abgeschlossen habt.
    In diesem Falle braucht Ihr nicht auf die anderen Bauherren zu warten - egal, wo es da hapert.
    Mehrkosten durch Stückelung auf mehrere Baustellen liegen im Risko des BT.
     
  9. rudi1106

    rudi1106

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    Was steht denn im Vertrag genau zu den Fälligkeitsvoraussetzungen, die der Notar bestätigen soll? Das scheint ja doch etwas ungewöhnlich zu sein.
     
  10. Eric

    Eric

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    Hast aber gelesen, daß es um ein Reihenhaus geht? Oder sollen es etwa Reihenhäuser als Eigentumswohnanlage sein?
     
  11. niko2011

    niko2011

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    @ oberh: So habe ich mir das auch erst gedacht. Jede Partei hat ihren eigenen Notarvertrag, wobei die sich höchstwahrscheinlich kaum von unserem unterscheiden werden. Aber wie Eric schon sagt, es handelt sich um ein Reihenhaus. Daher stellt sich die Frage, ob der besagte Verzug durch Ämter, auch wenn es nur 1 Partei betrifft, die komplette Baustelle lahmlegen darf. Ich sag mal, wenn es um Baugenehmigungen oder dergleichen geht, ist das ja was anderes. Aber hier sind Baugenehmigungen etc. alle vorhanden. Es wird seitens des BT lediglich auf das Geld ALLER Käufer gewartet. Und das mag ich nicht so recht hinnehmen, dass wir dadurch die A-Karte haben. :-(
     
  12. oberh

    oberh

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    Hi Eric!

    Wir haben damals ja auch unser Grundstück gekauft.
    Es war für uns viel zu groß - also musste es geteilt werden.
    Der notarielle Vertrag beinhaltete gleichzeitig uns UND unseren jetzigen Nachbarn.
    WIR mussten damals auf den Erwerber der Restfläche warten.
    Ginge sowas generell überhaupt bei einem BT? #grübel#

    Da Nico aber nun mal einen eigenen Vertrag hat, hat sich diese Frage erledigt.

    Nun, ich kann mich nur wiederholen, DU hast mit dem BT einen Vertrag - nicht mit den anderen Reihenhauseigentümern.
    Setze ihn in Verzug ...

    Mal salopp gesprochen - das ist keine höhere Gewalt - das ist Willkür ...
     
  13. fmjuchi

    fmjuchi

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    Hi,

    wenn als "voraussichtlicher Einzugstermin" der 30. Juni 2011 benannt ist, wird es im April wohl nichts mit dem Verzug werden.

    Was ist denn hier Willkür? Der Bauträger, wenn es denn einer ist, hat von September bis März auf sein Geld gewartet und zwischenzeitlich sicher ein anderes Projekt vorgezogen.


    lg fm
     
  14. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ist das eine Vermutung, oder hat der BT euch das nachweislich so mitgeteilt?
     
  15. niko2011

    niko2011

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    Das ist eine mündliche Aussage.

    @fmjuchi: Wenn im April zunächst der Keller steht, wird das Haus am 30.06. sicherlich nicht bezugsfertig sein.
     
  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Vergiss mal deinen Fertigstellungstermin 30.06.2011.

    Wenn im Sept. 2010 die Arbeiten eingestellt wurden weil kein Geld floss, habt ihr die Verzögerung von 09.2010-03.2011 zunächst mal selbst zu vertreten.

    Da kannst Du also schon mal die Verzögerungszeit (mind. 5 Monate) auf den 30.06. aufrechnen. Neue Fertigstellung demnach 11.2011.
     
  17. niko2011

    niko2011

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    Das ist so nicht richtig. Wir haben zum einen die Verzögerung nicht selbst zu vertreten, wie ich schon beschrieben habe. Zum Anderen hat der BT bereits bei Vertragsschluss damit gerechnet, dass er sein GEld nicht vor Februar 2011 erhält (aufgrund der gegebenen Umstände wegen der WFA). Das haben wir sogar schriftlich!
     
  18. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Du kapierst einfach nicht, dass es Deine Sache ist, dafür zu sorgen, dass der Unternehmer fristgerecht bezahlt wird. Es kommt nicht darauf an, ob Du wolltest, aber nicht konntest, weil die Bewilligung nicht kam.

    Wenn der BT auf Zahlung bis Bewilligung von Anfang an hätte warten wollen, dann hätte
    1.) gar kein Grund bestanden die Arbeiten zu unterbrechen
    2.) hätte der Zahlungsplan dann auch vor Februar 2011 keine Zahlungen vorgesehen.

    Beides war aber offensichtlich nicht so.
     
  19. niko2011

    niko2011

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    Sorry, verehrter Baufuchs, aber fristgerechte Zahlung unsererseits hat stattgefunden!!! Die Frist beginnt mit schriftlicher Zahlungsfreigabe durch den Notar, was dir wohl nicht unbekannt sein dürfte. Dass diese erst in diesem Jahr erfolgen würde, war im letzten Jahr bekannt und wurde sogar in einer Nebenabrede im Notarvertrag!!! so festgehalten.

    Darauf brauchen wir aber gar nicht näher eingehen, da dies unerheblich ist für meine Frage. Diese Information diente lediglich der Erläuterung der Umstände.

    Ich will hier auch keinen Rechtsstreit herbeiführen oder ein Unternehmen oder eine Berufsgruppe an den Pranger stellen - ich möchte lediglich wissen, ob in dieser von mir beschriebenen Situation eine Argumentation mit Verzug wegen Schwierigkeiten mit Behörden, die MEINEN VERTRAG gar NICHT betreffen, zulässig ist oder nicht!
    Ich spreche NICHT von der (Bau-)Verzugszeit, weil ich erst im Februar bezahlt habe, ich spreche von der (Bau-)Verzugszeit, weil der letzte neue Nachbar erst (beispielsweise) im Mai bezahlt.
    Der Unternehmer ist ja noch nicht im Verzug. Es läuft aber darauf hinaus, je später er weiterbaut. Und die Differenz von unserem Zahlungszeitpunkt zum Zahlungszeitpunkt des letzten "Schuldners" kann doch nicht zu unseren Lasten gehen!? Oder doch, weil es sich um Reihenhäuser handelt?
     
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  21. niko2011

    niko2011

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    Hierzu steht:

    Grundvoraussetzung für die Fälligkeit ... ist, dass der Notar dem Käufer schriftlich mitgeteilt hat, dass
    - alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
    - ... Eintrag Eigentumsvormerkung ranggerecht im Grundbuch zugunsten des Käufers ...

    ... das sind ein paar DIN A4 Seiten, die ich jetzt nicht wirklich abschreiben (und vorallem veröffentlichen) möchte. Aber vielleicht reicht das ja schon!?
     
  22. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Zu den zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages nötigen Voraussetzungen gehört nicht die Bewilligung der Finanzierungsmittel.

    Was die öffentlichen Mittel angehen muss der Vertrag nach WFB Bestimmungen zwingend eine Klausel enthalten, dass bei Nichtbewilligung der Fördermittel (innerhalb von 2 Jahren ab Vertrag) der Erwerber (also Du) kostenfrei vom Vertrag zurücktreten kann. Hätte dein Vertrag diese Klausel nicht gehabt, wäre der Förderantrag abgelehnt worden.

    Offenbar haben die Fälligkeitsvoraussetzungen schon im September 2010 vorgelegen, sonst hätte der BT zum damaligen Zeitpunkt keine Rechnung gestellt. Lagen die Fälligkeitsvoraussetzungen damals nicht vor, hättet ihr unter Verweis auf den Notarvertrag die Rechnugn zurückweisen können.

    Ich habe den Eindruck, du verwechselst Fälligkeitsvoraussetzung und Auszahlungsvoraussetzung.

    Wie sieht die Nebenabrede aus?

    Im Grundsatz ist es mit der Verzögerung/neuer Fertigstellungstermin so, wie ich es in Beitrag #15 beschrieben habe.

    Natürlich musst du nicht darauf warten, bis die übrigen Reihenhauskäufer ihre Vorausetzungen erfüllen. Hast Du bezahlt, kannst Du den BT auffordern, die Arbeiten an deinem Haus fortzuführen.
     
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