Immobilienkauf - Nutzungsänderung - Keine Zeit für Bauvoranfrage

Diskutiere Immobilienkauf - Nutzungsänderung - Keine Zeit für Bauvoranfrage im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend, ich habe eine für mich passende Immobilie in BW gefunden. Es handelt sich um ein MFH mit 3 Wohneinheiten inkl. Nebengebäude und...

  1. #1 screwing, 07.08.2021
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2021
    screwing

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    Guten Abend,

    ich habe eine für mich passende Immobilie in BW gefunden. Es handelt sich um ein MFH mit 3 Wohneinheiten inkl. Nebengebäude und 1000qm Grundstück. Baujahr ca. 1900-1920 (Keine Bauunterlagen + keine Baugenehmigung mehr vorhanden, allerdings Bestandsschutz)

    Es existiert kein Bebauungsplan. (Alter Ortskern)
    Lediglich die GFZ ist mit 0,8 vorgeschrieben.

    Nun zum eigentlichen Problem, bei dem Ihr mir vielleicht einen Tipp zur weiteren Vorgehensweise aufzeigen könnt.

    Ich möchte das Nebengebäude zur 4. Wohneinheit ausbauen. Also die Nutzung in Wohnraum ändern.

    Leider möchte mir das Bauamt ohne Bauvoranfrage keinerlei Infos herausgeben. Sämtliche Handwerksunternehmen, vor allem Bauvorlagenberechtigte (Statiker, Architekten) sind in unserer Gegend für mindestens 6 Monate ausgelastet…

    Ich weiß, dass ohne Bebauungsplan das Bauvorhaben (Nutzungsänderung) ua. sich in die örtliche Umgebung einfügen muss, um genehmigt zu werden.

    Mir würde die halbe Gewissheit bereits genügen, dass eine Nutzungsänderung unter Einhaltung der Vorgaben möglich wäre, um dem Kauf etwas entspannter gegenüber zu stehen.

    Was sagt Ihr dazu? Kann gerne noch mehr Infos zum Objekt geben.
     
  2. #2 petra345, 07.08.2021
    petra345

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    Wie sich das Bauamt entscheidet kann niemand im Forum voraussehen.

    Man kann die Bauvoranfrage auch selbst stellen. Die Stadt Frankfurt hat gerade eine Hilfe dazu für 20 € herausgegeben.
    Dann muß ein Maurermeister oder Zimmermann oder Bautechniker nur noch unterschreiben und einen Kopie seines Meisterbriefes beilegen, wenn eine Bauvorlagenberechtigung gefordert wird. Wenn das Bauamt gnädig gestimmt sein sollte, könnte es auch darüber hinwegsehen.

    Bestelladresse:
    finanzen.amt63@stadt-frankfurt.de
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  3. #3 JohnBirlo, 07.08.2021
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    Also machst du jetzt den Kauf davon abhängig oder das vielleicht möglich wäre oder haste es praktisch schon gekauft?

    Würde es denn von der GFZ passen?
     
  4. #4 screwing, 07.08.2021
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2021
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    Je nach Preis ist das Gebäude auch ohne die 4. Wohneinheit interessant. Hier würde mir natürlich eine Erweiterung zur 4. Wohneinheit mehr Spielraum zwecks Immobilienwert und Attraktivität geben. Noch dazu wäre das Nebengebäude inkl. Garten für meine Mutter, da Sie bald zwecks Eigenbedarf aus ihrer Mietwohnung ausziehen muss.

    Bei einer solchen Summe der Immobilie möchte man doch eine Gewisse Planung für die Zukunft anstreben.

    @petra345 Ich habe sämtliche Handwerker durch - aktuell keine Chance, noch dazu würde sich die Bauvoranfrage wohl zu lange hinziehen.

    Die GFZ würde bei weitem nicht überschritten werden.

    Mir ist klar dass es Glaskugeln ist. Aber von welchen Faktoren wäre im Vorfeld eine Nutzungsänderung auszuschließen? Ohne B-Plan und ohne äußerliche Veränderung des Gebäudes. (außer Fenstereinbau zum Innenhof hin)
    Weiteres Problem wäre wohl der Grenzabstand (Gebäude steht entlang der Grenze zum Nachbarn, allerdings ohne Öffnungen)

    - für mich als Laie sehe ich momentan also eher die Tendenz, dass es genehmigt, als dass es nicht genehmigt werden könnte.

    Oder nach welchen Kriterien wird ohne B-Plan entschieden? Ich glaube eher nicht nach Gutdünken:-)
     
  5. #5 Kriminelle, 08.08.2021
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    Naja: Randbebauung würde das Vorhaben ausschließen. Genauso wie mangelnde Stellplätze oder Abstellfläche/Kellerersatzräume der Wohneinheiten, wenn sie denn im Nebengebäude vorhanden sind.
    Wie wird es denn jetzt genutzt?
     
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  6. #6 screwing, 08.08.2021
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2021
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    In der Tat, Randbebauung wäre ein Thema, an das ich nicht Gedacht habe. (Nach Recherchen bei Google zu verschiedenen Urteilen des VG aber möglich, solange die nachbarlichen Belange nicht negativ beeinflusst werden)
    Das Haupthaus ist voll unterkellert und im Nebengebäude befinden sich weitere Abstellräume, die Doppelgarage und im OG ist es leer. Der Hof ist riesig, daher wären wohl zusätzliche Stellplätze kein Problem. Es ist ein Eckgrundstück, das Nebengebäude befindet sich an der Grenze zum Nachbarn. Gegenüber befindet sich kein Nachbar.
     
  7. Dimeto

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    Dann zeig doch mal einen großzügigen Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte und dem Luftbild.
    Wo? Wortlaut?
    Welche Vorgaben meinst Du?
    Planungsrecht:
    - Die Trauf- und/oder Firsthöhe überschreitet die der benachbarten Wohngebäude (Maß der baulichen Nutzung)
    - Die Geschossigkeit weicht von der Nachbarbebauung ab (Maß der baulichen Nutzung)
    - Die Grundflächenzahl weicht deutlich von den Nachbargrundstücken ab (Maß der baulichen Nutzung)
    - Kein benachbartes Wohngebäude steht auf der Grenze (Bauweise)
    - Das Bauvorhaben liegt außerhalb von faktischen Baugrenzen (Grundstücksfläche, die überbaut werden soll)
    Bauordnungsrecht:
    - Abstandsflächen
    - Freiflächen
    - Brandschutz
    - Rettungswege
    - Stellplätze
    Sonstiges:
    - Emissionen, z.B. Lärm durch Kraftfahrzeuge
    - Immissionen, z.B. Abstand zu Nachbarställen
    - GEG, hier insbesondere Dämmung der Grenzwand
    Nach §34 BauGB.
     
  8. #8 screwing, 08.08.2021
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    Danke Dir. Das zeigt mir natürlich wie Komplex die Beantwortung meiner Frage ist und dass ich um eine Bauvoranfrage/Baugenehmigung nicht herumkomme.

    Nichts desto trotz. Sollte ich nach dem Kauf einen Architekten beauftragen, so wird dieser (wie momentan ich) wohl auch im Vorfeld schauen, ob die Sache genehmigungsfähig ist, denn soweit ich mich nicht irre, wird bei Beauftragung eine genehmigungsfähige Planung geschuldet.

    Ins Blaue hinein würde das doch sonst niemand machen.

    Das Nachbargrundstück wird momentan Komplett abgerissen.(Näheres weiß ich noch nicht)

    [​IMG] [​IMG] [​IMG]
     
  9. #9 simon84, 08.08.2021
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    es gibt immer einen Nachbarn, was du vermutlich meinst ist dass das benachbarte Grundstück an dieser Grenze öffentlich oder unbebaut ist :)
     
  10. Dimeto

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    ... kann hier sicher nicht beantwortet werden, aber die Bilder ermöglichen eine Meinungsbildung.
    Hier ist mein Ergebnis:
    Wegen der beidseitigen Grenzbebauung und heterogenen Gebäudestruktur im Umfeld sind planungsrechtliche Hindernisse nicht erkennbar, sofern die Gemeinde keine besonderen Satzungen erlassen hat, z.B. Sanierungsgebiet.
    Die bauordnungsrechtlichen Probleme sollten lösbar sein, eventuell aber nur mit Nachbarzustimmung oder Baulast. Wegen der bereits begonnenen Baumaßnahmen liegt aber eine Win-Win-Lösung nahe.
    Durch die angrenzenden Verkehrsflächen und die seitliche Zufahrt sollten Emissionen kein Thema sein, Immissionen von den anscheinend naheliegenden Gewerbeflächen dürften mit baulichen Maßnahmen, z.B. Schallschutzfenster, zu kompensieren sein.

    Greif zu, wenn Ortsbaurecht, Grundbuch und Baulastenverzeichnis keine Auffälligkeiten zeigen.
     
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  11. #11 screwing, 03.09.2021
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    Ihre Ratschläge haben mir sehr weitergeholfen! Ich konnte glücklicherweise an einen Architekten kommen, welcher noch Luft für mich hatte und das Vorhaben auch begleiten wird. Er war derselben Meinung wie Sie.
    Das Objekt haben wir nun gekauft. Ich berichte, was letztlich notwendig war, sobald wir die Planung abgeschlossen haben.
     
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