Ist eine EFH-Bodenplatte auf altem MFH-Keller möglich?

Diskutiere Ist eine EFH-Bodenplatte auf altem MFH-Keller möglich? im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo Experten! Ich möchte ein Grundstück kaufen, auf dem ich in den nächsten Jahren mit dem Bau eines EFH beginnen möchte. Daher ist bisher...

  1. lepeet

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    Hallo Experten!

    Ich möchte ein Grundstück kaufen, auf dem ich in den nächsten Jahren mit dem Bau eines EFH beginnen möchte. Daher ist bisher keine Baufirma involviert.

    Das Grundstück weist eine Besonderheit auf, deren Konsequenzen bezüglich der Gründung ich nicht einschätzen kann.
    Aus diesem Grund hoffe ich, hier eine Antwort zu finden.

    Auf dem Grundstück wurde 2005 ein 3-4 geschossiges MFH abgerissen (Baujahr ca. 1900-1930).

    Mündliche Aussage der Verkäuferin sinngemäß:
    "Im Boden befindet sich noch der Keller des MFH, dessen Räume mit dem Bauschutt aufgefüllt wurden"

    Im Kaufvertrag steht folgende Aussage:
    "...Die Verkäuferin hat die auf dem Kaufgegenstand befindlichen Wohnhäuser abgebrochen. Der Abbruch erfolgte bis 30 cm unter Geländeoberfläche ohne Tiefenenttrümmerung. Die Verkäuferin haftet nicht für Funde im Baugrund. Funde im Baugrund sind sämtlich im Boden eingeschlossene Teile (insbesondere Mauer- und Gebäudereste), bauliche oder technische Anlagen und Teile davon, sofern diese keine Umweltschäden sind. .."

    Die Grundfläche des früheren MFH beträgt etwa 15x10m.
    Ich möchte ein 2-geschossiges EFH in Holzrahmenbauweise ohne Keller auf einer Bodenplatte mit etwa 8x8m errichten.
    Dieses muss sich aus stadtplanungsrechtlichen Gründen an der skizzierten Stelle befinden.

    skizze_grundstück.png

    Die Entscheidende Frage für meine Kaufentscheidung ist nun folgende:

    Gibt es kostengünstige Lösungen eine Bodenplatte auf den alten Keller aufzusetzen,
    oder müssen Keller und Bauschutt abgetragen und neu aufgeschütten werden?
    Ich habe Angst vor einer Kostenfalle, falls letzteres der Fall wäre.

    Vielen Dank im Voraus für jede Antwort!
     
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  3. H.PF

    H.PF

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  4. lepeet

    lepeet

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    Danke für die promte Antwort!

    Wird ein Bodengutachten üblicherweise vom Verkäufer oder vom Käufer in Auftrag gegeben?

    Ich spreche den Verkäufer morgen darauf an.
     
  5. feelfree

    feelfree Gast

    Wird bestimmt ein interessantes Bodengutachten, wenn da praktisch das alte MFH drin versenkt wurde. Je nach Zufall findet man da Stein, Ziegel, Holz, Glas, Metall, Kunststoff, ...
    Als Laie würde ich vermuten, dass so etwas kein Bodengutachter als tragfähigen Untergrund ansehen würde.
     
  6. #5 Gast036816, 6. Januar 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    ein bodengutachten bezahlt, wer danach begehrt.

    warum soll das alte zeug drin bleiben, raus damit und neu gründen, alles andere kann nur ärger geben.
     
  7. lepeet

    lepeet

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    Ziel meines Themas ist es abzuschätzen, wieviel das Grundstück unerschlossen in tragfähigem Zustand kostet,
    um es mit anderen vergleichbar zu machen.

    Dass das "alte Zeug" raus muss, habe ich mir schon fast gedacht ...

    Könnte mir jemand ungefähr die Größenordnung nennen, die der Kellerabriss und das Wiederauffüllen für 100m² Fläche / 300m³ Volumen kosten würde?
    z.B. 10000€ ?
     
  8. wall

    wall

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    10.000 können hinkommen oder auch nicht. Hängt stark davon ab, was sich im Boden versteckt. Z.B. Asbest oder sonstiger Sondermüll, der den Abriss aufwändiger macht. Lass dir von einem Abrißunternehmer ein Angebot machen, die kennen die Objekte bei euch und können so etwas halbwegs einschätzen. Überraschungen kann es trotzdem geben, Festpreise bekommst du bei denen eher nicht.

    Was grenzt eigentlich direkt links und rechts an den Keller an? Auch Keller? Das macht die Sache dann auf jeden Fall aufwändiger, dann muss abgefangen werden.
     
  9. Gast vS

    Gast vS

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    Ich weiß nicht, wie man so einen Kaufvertrag unterschreiben kann - aber gut.

    Kosten für die Beseitigung und ggf. / wahrscheinlich erforderliche bodenverbessernde / gründungstechnische Maßnahmen sind so nicht abzuschätzen (s.o.). Da kann es sein, dass du mit 10T aber so richtig daneben liegst.

    Also bleibt es bei der einzig richtigen Empfehlung: ein vernünftiges Bodengutachten mit chemischen Untersuchungen muss her (die Betonung liegt hier eindeutig auf vernünftig = aussagekräftig ==> also bitte nicht 2 Rammkernsondierungen für 500,00 Euro oder gleichwertigen Müll.
     
  10. Alex80

    Alex80

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    10000 wird eher nicht hinkommen. Wir mussten für etwa gleiche Fläche nur 80cm-1m Muttererde gegen tragfähigen Boden austauschen. Dabei habe ich nur ca. 30% der Erde abfahren lassen. Das alleine kostete schon 3000+ . Also müsstet ihr bei 3 Metern Tiefe mindestens ca. 9000 hinblättern. Aber ich denke, dass die bestimmt wegen der Tiefe und daraus resultierendem Mehraufwand auf jeden Fall mehr nehmen werden. Und zusätzlich, du kannst hier nicht nur 1/3 von dem Müll entsorgen lassen, sondern musst dann schon die ganzen 300m^3 Meter entsorgen. Dabei wirst du bestimmt auch noch die alte Bodenplatte raus reißen müssen. Also noch mehr Aufwand. Ich würde hier lieber mit 20000 und mehr rechnen. Falls da Sondermüll vorkommen sollte, dann wird es richtig teuer.
     
  11. lepeet

    lepeet

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    Vielen Dank für alle Antworten!
    Ihr habt mich vor der befürchteten Kostenfalle bewahrt.

    Nach dem, was ich hier gehört habe, werde ich den Kaufvertrag auch nicht unterschreiben.
    Es wäre ein schönes Stadtgrundstück gewesen, aber bei den eventuellen Mehrkosten durch die Abrissproblematik ist es einfach zu teuer.
    Da kann ich gleich ein teureres und größeres Grundstück kaufen ...

    Zur Info dazu: Ja, vermutlich auch Keller auf der einen Seite (ehemalige Blockrandbebaueung) und auf der anderen Seite befindet sich grenzständig sogar noch eine altes Werkstattgebäude.
     
  12. Gast vS

    Gast vS

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    heißt aber nicht, dass man sofort aufgeben muss - sofern man genau dieses Grundstück gerne möchte.

    Allgemein üblich ist es z.B. eine Kostengrenze für Entsorgungskosten zu ziehen = also z.B. bis LAGA Z 1 geht es zu Lasten des Erwerbers, darüber zu Lasten des Verkäufers.

    oder

    ein Bodengutachten mit Kostenbeteiligung oder sogar -übernahme

    Frage wäre, wie weit die Bereitschaft des Verkäufers geht. Weil den Vertrag kann niemand unterschreiben, der noch ein Rest an Gehirnsubstanz besitzt.
     
  13. #12 Gast036816, 9. Januar 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    lass mal, der jetzige eigentümer sollte den alten plunder weg machen. die braut hier muss hübsch gemacht werden, damit sie unter die haube kommt. wenn das nachbargebäude eine werkstatt ist und nicht unterkellert ist, dann ist für den abbruch vom keller noch eine schöne summe für die standsicherung der werkstatt fällig.
     
  14. PeterB

    PeterB

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    Und genau deshalb hat der derzeitige Besitzer wohl darauf verzichtet und wir einen dummen Käufer finden.
     
  15. Gast vS

    Gast vS

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    na, es wäre ja erst einmal zu klären, ob Keller, Kellerverfüllung etc. überhaupt vollständig raus muss - und genau das, sehe ich noch nicht.
     
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  17. Hfrik

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    Und wenn dann so ein Loch schon mal im Boden ist wäre ein Keller sinnvoll. Da könnte man fast schon auf den Gedanken kommen die alte Gründung samt Keller zu recykeln....
     
  18. OLger MD

    OLger MD

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    Ein Grundstück mit ca. 300m^3 Abfallstoffen unbekannter Herkunft und Belastung zu kaufen beinhaltet ein sehr hohes Risiko. Das ist eine Lotterie mit hohem Einsatz und geringen Gewinnchancen.
    Warum wohl hat die Vorbesitzerin den Bauschutt nicht selbst entsorgt?
    Warum möchte die Verkäuferin nicht für 'Funde' im Baugrund haften?
    Da sollte der Käufer doch mal die Verkäuferin fragen, wieviel das Grundstück in einem beräumten Zustand kosten würde ...

    Ein Baugrundgutachten kann auch nur stichprobenartig Aufschluss über den Inhalt der Kellergrube geben.
    Wenn man Pech hat, befinden sich darin möglicherweise entsorgungsstechnisch aufwändige/teure Materialien wie z.B.
    - teerhaltige Abdichtungen,
    - Mineralwolle "alter" Bauart / asbesthaltige Baustoffe z.B. aus nachträglich eingebauten Dämmungen
    - Holzbauteile mit Holzschutzmitteln, die heutzutage als gesundheitsgefährdend/umweltgefährdend eingestuft werden
    - Reste alter Bleirohre

    Lässt man den Bauschutt in der Kellergrube steht das Haus unter ungünstigen Umständen auf einer "Sondermülldeponie", um die sich der Käufer bei einem möglichen Verkauf/Schenkung kümmern muss - oder die Erben.
    Bedenkt auch, was passieren könnte, wenn Wasser eindringt und Zersetzungsprozesse ablaufen.

    Nun mal angenommen, die Verfüllung wäre entsorgt, bleibt die Frage ob Kellerwände und die Sohlplatte abgebrochen werden sollen oder nicht. Folgende Szenarien wären dann denkbar:

    Je nach Höhenlage der Versorgungsanschlüsse (Elektro, Gas, Wasser, Telefon, Abwasser) müssten ggf. Bohrungen oder Durchbrüche in der straßenseitigen Kellerwand hergestellt werden.
    Ein möglicher teerhaltiger Anstrich auf den Kelleraußenwänden bliebe erhalten und begrenzt somit den Garten.
    Die verbleibenden Wände (ca. 30cm unter OK Gelände) müssten bei der Gartengestaltung (z.B. Schwarzwurzelbeete / Obstbäume) berücksichtigt werden.
    Was wäre, wenn die Kellerwände und der Anschluss an die Bodenplatte ausreichend dicht sind, so dass Sickerwasser nach und nach in der Grube aufstaut?
    Würde man die Kellergrube (mit oder ohne Verfüllung) oben abdecken/abdichten, blieben max.30cm Stärke für das Erdreich zur Bepflanzung - bei gleichbleibender Geländehöhe.

    Der Kaufinteressent kann ja mal anfragen, ob er das Grundstück auch in einem bereinigten und beräumten Zustand erwerben kann.

    Gruß
    Holger
     
Thema:

Ist eine EFH-Bodenplatte auf altem MFH-Keller möglich?

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