Ist unser Angebot gut und machbar?

Diskutiere Ist unser Angebot gut und machbar? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Community, ich bin neu hier und habe schon viel lesen dürfen. Fein dass es sowas gibt. Es wäre super, wenn mir jemand meine Fragen und...

  1. Stefano30

    Stefano30

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    Hallo Community,

    ich bin neu hier und habe schon viel lesen dürfen. Fein dass es sowas gibt.

    Es wäre super, wenn mir jemand meine Fragen und mein folgendes Angebot konstruktiv beantworten könnte und bitte auf unterschwellige Meinungen verzichten würde. :konfusius

    Zu meinem Anliegen:

    Meine Lebensgefährtin und ich wollen ein Haus bauen lassen. Wir haben zuerst einen GU gesucht und das für uns beste Angebot rausgesucht.

    Zum Haus:
    KfW 85 nach enev 2009, wobei ich unsicher bin, weil ich schon mehrere Seiten im I.Net gefunden habe, dass die Förderung für Neubauten ab dem 30.06.10 wegegfallen ist, aber auf der HP sie dennoch angeboten wird...
    Vielleicht schwenke ich noch auf ein KfW 70 um.
    Wohnfläche z.Z. 139 qm
    Massivbauweise mit 51 qm Teilkeller

    Zum Grundstück:
    637 qm voll erschlossen

    Zu uns:
    Beide fest im Job. Sie 1500 € im Monat, ich 1700 € (noch ausbaufähig) also bis jetzt zusammen 3200 € im Monat. Eigenkapital haben wir zur Zeit 12000€

    Bauvorhaben:

    Grundstück voll erschlossen 48000 €
    Haus komplett 165000
    Baunebenkosten ca. 27000
    Eigenkapital 12000
    Gesamtfinanzierungsbedarf 228000 €

    Angebot von der Bank:

    156000 Anunitätendarlehen bei 4,20 % effektiv Jahreszins,
    monatlich 725,40 €

    72000 KfW-Darlehen bei 3,19 effektiv Jahreszins
    monatlich 289,80 €

    Gesamt: 1015,20 € kalt

    Was haltet ihr von dem Angebot? Ist die monatliche Belastung evtl. zu hoch, vielleicht noch kürzer treten? Kinder sind geplant (..)
    Sondertilgungsmöglichkeiten räumt man uns nicht ein..ob eine Sondertilgung bei der monatlichen Belastung machbar wäre, bliebe abzuwarten.
    Ist das schlimm, wenn keine Sondertilgung eingeräumt wird?

    Über eure Meinungen und Resonanzen wäre ich sehr dankbar!!! :e_smiley_brille02:

    Grüße

    Stefano30
     
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  3. Stefano30

    Stefano30

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    Ah sorry, das große Darlehen läuft auf 15 Jahre. Eine Finanzierung mit BSV wurde uns mehrfach angeboten und als toll dargestellt, ich habe dennoch sehr weit davon Abstand genommen. Kommt nicht in Frage.

    Guts Nächtle
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Die Förderbedingungen findet man detailliert auf der Webseite der KfW. Ich vermute mit dem 30.06 hast Du etwas verwechselt, da ging es um die BaFa Förderung. Das ist wieder ein anderes Thema.

    Der Hauspreis ist sportlich. Ob das zu machen ist, da würde ich zuerst mal die detaillierten Angebote abwarten und genau prüfen "was vergessen" wurde.

    Der Zinssatz für das Annuitätendarlehen reisst mich nicht vom Hocker. Andererseits habt Ihr der Bank nicht viel zu bieten, sprich das EK ist unterirdisch wenig. Im Prinzip macht Ihr eine 100% Finanzierung und die kostet Geld.

    Die Belastung ist zu schaffen, auch wenn die Frau aufgrund Kind(er) nur 60% bekommt oder später in Teilzeit arbeitet.

    Viel kürzer treten ist nicht, denn von irgendwas müsst Ihr ja leben. Die monatliche Rate noch weiter reduzieren würde bedeuten, dass dies zu Lasten der Tilgung geht, die mit aktuell weniger als anf. 1,5% sowieso schon niedrig angesetzt ist. Nach 15 Jahren hat das Annuitätendarlehen immerhin noch eine Restschuld von etwa 111T€! Das KfW habe ich jetzt noch nicht nachgerechnet.

    Warum räumt man Euch keine SoTi Möglichkeit ein? Ist heute an sich Standard.
    Ob Du diese bei den genannten Einkommensdaten nutzen kannst, steht auf einem anderen Blatt. Ich vermute mal eher nicht. Aber wer weiß schon was in 10 Jahren ist. Zudem wird bei einer vorzeitigen Ablösung die möglichen SoTi mit einbezogen.

    Das Problem ist, dass Deine Finanzierung ziemlich fixiert ist, es fehlt die Flexibilität um auf unerwartete Ereignisse in der Zukunft reagieren zu können. Eine lange Zinsbindung ist einerseits schon richtig, denn das gibt Sicherheit. Andererseits weiß man nicht was in xx Jahren sein wird und ist dann an einen "ewig" laufenden Vertrag gebunden.

    Fazit:
    Deine Finanzierung ist sicherlich darstellbar, aber komfortabel ist sie nicht. In meinen Augen fehlt ihr zudem die Flexibilität.

    Gruß
    Ralf
     
  5. Stefano30

    Stefano30

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    Moin,
    Danke für deinen Beitrag.
    Eine Tilgung von jeweils ca. 1,5% ist monatlich vorgesehen.
    Wie müsste die Finanzierung denn aussehen, dass sie komfortabel und flexibel erscheint?

    Grüße

    Ein wirklich besseres Finanzierungsangebot haben wir bis jetzt noch nicht bekommen, was aber wohl an unseren Voraussetzungen liegt.
     
  6. #5 rainerS.punkt, 30. September 2010
    rainerS.punkt

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    Moin,

    Die KfW-Kredite lassen sich jederzeit sondertilgen. Also wenn mal Geld über ist .... Zwar wäre eine Tilgung des Annuitätendarlehens attraktiver, bedeutet aber in der Regel einen Zinsaufschlag für die Sondertilgungsmöglichkeiten.

    Wir lagen mit unserem Hausbau ganz ähnlich in Preis und Finanzierungsbedarf. Als Tipp aus unserer Erfahrung: 10% Puffer vorsehen.


    Viele Grüße
    Rainer
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Die 1,5% sind die anf. Tilgung PRO JAHR ! d.h. im ersten Jahr liegt der monatliche Tilgungsanteil an der Rate bei ca. 180,- €.

    Einfach mal die Daten in einen Tilgungsrechner eingeben.

    Schwer zu sagen ohne Eure persönlichen Lebensumstände zu kennen. Dafür sind ja die "Berater" da, die in einem persönlichen Gespräch alle Details erarbeiten sollten.
    Mal so grob über den Daumen gepeilt, sollte das Eigenkapital um die 20% betragen. Das ist natürlich nur ein grober Richtwert und hängt von den o.g. Umständen ab. Auch 10% können OK sein, in anderen Fällen reichen 40% nicht aus.

    Dann sollte man darauf achten, dass die monatliche Belastung nicht zu hoch wird. Dafür verwenden Banken gerne Pauschalen, Bsp.: für die 1. Person um die 600,- €/Monat, für die 2. Person um die 300,- € und für jedes Kind noch einmal 200,- €. Diese Pauschalen sind von Region zu Region, von Bank zu Bank, verschieden. Sie können auch nur als grober Anhaltspunkt dienen, denn persönliche Faktoren (Bsp.: höhere Versicherungsbeiträge, hohe Fahrtkosten für die Fahrt zur Arbeit o.ä.) können so eine Berechnung schnell ad absurdum führen.

    Deswegen ist es empfehlenswert selbst alle Kosten für min. 1 Jahr aufzuzeichen und dann auszuwerten. Min. 1 Jahr deswegen, weil dann auch Jahresbeiträge für Verpflichtungen nicht "vergessen" werden. Auch darauf achten, dass nicht einmalige Einkünfte (Gewinnbeteiligung o.ä.) das Ergebnis verfälschen. Es ist wichtig, dass die Zahlen belastbar sind, sprich Einkünfte langfristig nachhaltig verfügbar sind.
    Sollten wie in Eurem Fall Kinder geplant sein, dann wäre zu prüfen, wie die Finanzlage unter diesen Bedingungen aussieht. (Geringeres Einkommen? Höhere Kosten?). Deswegen hatte ich oben auch die Sache mit den 60% in´s Spiel gebracht. Kinder sind eine tolle Sache, es wäre jedoch fatal, wenn dadurch eine Finanzierung kippt. Das würde die Familie extrem belasten, und das ist noch vorsichtig ausgedrückt.

    Tja, und dann sollte man versuchen die Schulden möglichst schnell abzubauen, vor allen Dingen weil im Moment die Zinsen relativ niedrig sind. Diese Chance sollte man nutzen. Ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung nur noch gering, dann können einem die Zinssätze in der Zukunft fast schon egal sein. Na ja, "egal" ist vielleicht etwas übertrieben, aber sie können die Finanzierung nicht mehr gefährden.

    Nur mal zum Vergleich.

    Dein Annuitätendarlehen von 156T€ hat nach 15 Jahren eine Restschuld von 111T€. In diesen 15 Jahren hast Du jedoch schon 130T€ an die Bank abgedrückt.
    Bei 3% anf. Tilgung und somit 936,- € monatlicher Rate wäre die Restschuld noch 58T€, Deine Kosten über 15 Jahre betragen jedoch 168T€.

    Unter flexibel verstehe ich eine Finanzierung die ich im Notfall auch noch nachträglich auf meine Bedürfnisse anpassen kann. Was ist wenn mal für eine begrenzte Zeit ein Einkommen komplett ausfällt? Oder wenn zusätzliche Einkünfte erzielt werden? Die Lebenshaltung muss gesichert bleiben, aber was passiert dann mit dem Hauskredit? Mit welcher Restschuld muss man rechnen?

    Da kann eine kostenfreie Tilgungssatzänderung, oder evtl. gar Tilgungsaussetzung, schon hilfreich sein. Ist so etwas bereits vereinbart, dann läuft man nicht Gefahr, dass einem die Bank gleich den Hahn zudreht......mit den bekannten Folgen.

    Ich empfehle immer eine worst-case Berechnung, auch wenn man hofft, dass dieser Fall niemals eintritt. Es ist jedoch beruhigend zu wissen wie man reagieren muss wenn es mal nicht so glatt läuft.

    Du siehst, ich habe die Punkte etwas allgemein gehalten. Was davon für Dich wichtig oder interessant ist, musst Du selbst entscheiden.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Stefano30

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    Erstmal Danke für die ganzen Tipps und Hinweise.
    Eine größere Tilgung fände ich natürlich auch gut, aber bei unseren Voraussetzungen nicht unbedingt machbar...

    ich habe lieber noch etwas Puffer in der monatlichen Belastung, wenn es mal nicht gut laufen sollte, macht doch mehr Sinn, oder?

    Ui ui ein Bau mit allem drum und dran ist doch recht umfangreich.

    Wahnsinn, wie viele Messer sich auftun, in die man rein laufen könnte.

    Ich Danke euch erstmal, wenn noch jemand was zum Beitrag äußern will, nur zu.
    Würd mich freuen. :bau_1:
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Zum Puffer kann ich nur zustimmen. Er sollte aber nicht dazu führen, dass die Kredite ewig laufen. Irgendwann willst Du ja mal fertig sein mit abbezahlen. Ansonsten wäre eher zu überlegen nicht oder kleiner zu bauen.

    Was Du auch noch berücksichtigen solltest -> Baukosten

    Keine Ahnung was in den von Dir aufgelisteten Preisen alles enthalten ist, aber achte darauf, dass nicht noch Überraschungen auf Dich zukommen. Die Finanzierung ist nicht so komfortabel dass Du größere Änderungen so einfach wegstecken kannst.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Stefano30

    Stefano30

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    Also die Baustelleneinrichtung ist schonmal drin.
    Ist die Aussage denn richtig, dass man ein KfW-Darlehen immer Sondertilgen kann?
    Das ist ja auch schonmal was..
     
  11. #10 rainerS.punkt, 30. September 2010
    rainerS.punkt

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    Zur Sicherheit mal auf der KfW-Website schauen ...

    Ich nehme mal an, das ist wie bei uns ein Haus aus dem Katalog: Damit bekommt ihr am Ende zu dem vereinbarten Preis ein Haus mit den entsprechend definierten Eigenschaften.

    Aber im Standard sind dann auch einige Dinge enthalten, die man garantiert nicht in Standardausführung haben will, wie z. B. Hauseingangstür, Standard-Innentüren, Standard-Elektroausstattung, Standard-Sanitärausstattung ... (Evtl. hilft dir da die Serie "Fazit" auf meiner Homepage weiter).


    Gruß
    Rainer
     
  12. Stefano30

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    Welch ein Zufall! Ihr seid das :28:

    Ich habe mir euren Blog schon vor Wochen über eine Bautagebuchliste reingezogen, weil ich ihn dort gefunden hatte.
    Wirklich interessant. Ich werde ihn jetzt nochmal durchlesen, weil eine vergleichbare Situation herscht.

    Diese Baublogs sind wirklich interessant.
    Jetzt geht es aber erstmal zum Fußball. Bis später

    Stefan
     
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  14. #12 Baufifinder24, 30. September 2010
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    Hi Stefano30, ich habe das ganze gerade mal durchgerechnet und komme bei der Bank auf einen Zinssatz von 4,18 eff. mit 5% Sondertilgungsmöglichkeit und der Möglichkeit während der Laufzeit die Tilgung zweimal zu variieren und im KFW auf 3,03 eff. -macht eine monatliche Rate von 945€. Viele Grüße. Baufifinder24
     
  15. Stefano30

    Stefano30

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    Und was willst du mir damit sagen? Das ist das Angebot was ich bekommen habe.. :cool:
     
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