Jungfamilie - welche Höhe ist bei einem Neubau zu stemmen?

Diskutiere Jungfamilie - welche Höhe ist bei einem Neubau zu stemmen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe im Rhein-Main-Gebiet nunmehr ein altes Haus mit 343qm Grundstück für schmale 135.000,00 EUR gekauft. Allein der...

  1. #1 HST1911, 25.01.2022
    Zuletzt bearbeitet: 25.01.2022
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    Hallo zusammen,

    ich habe im Rhein-Main-Gebiet nunmehr ein altes Haus mit 343qm Grundstück für schmale 135.000,00 EUR gekauft. Allein der Bodenwert entspricht einer Summe von 192.080,00 EUR.

    Die 135.000,00 EUR wurden bei der örtlichen Bank notgedrungen mit 1,3% auf 15 Jahre finanziert.

    Dreiköpfige Familie, Frau auf Lebenszeit verbeamtet, Tochter 3 Monate alt. Nach etwa einem Jahr geht die Frau wieder Teilzeit arbeiten.

    Ich verdiene brutto 3.515,00 EUR (netto nach Abzug BAV 2.630,00 EUR) bei 14 Gehältern; die Frau vor der Elternzeit rund 2.320,00 EUR); aktuell erhält sie 1.400,00 EUR Elterngeld + Kindergeld.

    Wir spielen mit dem Gedanken, neu zu bauen und mindestens eine Wohnung zu vermieten; diese sollte kalt grob überschlagen 600-700,00 EUR abwerfen monatlich.

    Kann mir jemand grob überschlagen, was unsere äußerste Schmerzgrenze wäre? Habe bereits mal für mich gerechnet, möchte allerdings auch eine Zahl von jemandem hören, der das ganze neutral sieht.

    Kann ich das günstige Grundstück als EK beim nächsten Kredit einbringen, obwohl dies noch nicht abbezahlt ist? Welche Bank würde in den zweiten Rang gehen, wenn ich nicht erneut bei der örtlichen Bank finanzieren möchte?

    Besten Dank im Voraus.
     
  2. #2 simon84, 25.01.2022
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    Leider eine eher ungünstige Situation, wie es hier gelaufen ist.
    Besser wäre es gewesen von Anfang an das gesamte Vorhaben mit einem Berater zu besprechen.
    Der Ansatz eine Wohnung im selbstgenutzten Heim zu vermieten ist zwar gängig, meistens praktisch aber eher fragwürdig.

    Erste Frage, das aktuell dort bestehende Haus ist abrissbedürftig und nicht nutzbar ?
    Wohnt ihr bereits in diesem Haus oder zahlt ihr aktuell zusätzlich Miete?

    Zusätzliches Finanzierungsvolumen hängt hier stark von den persönlichen Bedingungen ab, die ihr auch verständlicherweise nicht alle in einem öffentlichen Forum teilen wollt. Kann gut sein, dass wenn man jetzt falsch an das Vorhaben rangeht da bei 300 K schon Schluss ist und damit könnt ihr natürlich kein Haus abreissen und neu bauen.

    @Einfachnurich bietet solche Beratungen professionell (gewerblich) an, vielleicht schreibt er auch noch was hierzu.
     
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  3. Alex88

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    135.000,- plus den Abriss des alten Hauses, ca. 30.000 - 40.000,-, dann bist du ja schon nah am angegebenen Bodenwert.
    Einen Neubau mit 2 Wohnungen kann man mit 400.000 - 450.000,- kalkulieren und das ist keine Luxusvilla,
    schon bist du nah an den 600.000,-
    Wenn die Bank das Grundstück schon "notgedrungen" finanziert hat, was werden die wohl zu der Gesamtsumme sagen???
    das wird schwierig
     
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  4. #4 HST1911, 25.01.2022
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    Hallo,

    erst mal vielen Dank für die Antworten. Notgedrungen dahingehend, dass es wirklich sehr, sehr schnell ging und wir einfach keine Zeit hatten, nach ordentlichen Alternativen zu suchen. Ansonsten sind unsere Schufa-Auskünfte blitzeblank, keine negativen Einträge. :-)

    Aber damit ja noch ein gutes Stückchen vom Verkehrswert, oder übersehe ich hier etwas?

    Warum?

    Nicht abrissbedürftig und aktuell auch nutzbar (Familie lebt drin), allerdings lohnt sich der Aufwand der Sanierung im Vergleich zum Neubau nicht. Zahlen aktuell zusätzlich Miete.
     
  5. ynnus

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    Bei unserer Finanzierung haben wir uns mal die monatlichen Fix- und ordentlich anfallenden Kosten aufgestellt und dann verglichen, wie viel Geld für eine monatliche Zins- und Tilgungszahlung vorhanden wäre. Also z.B. 1200 €. Wenn man noch mit Mieteinnahmen rechnet kommt diese Miete natürlich noch dazu. Wobei man aufpassen sollte, denn es kann ja auch sein, dass man mal Leerstand hat oder Dinge in Stand halten muss, was dann Geld kostet. Etwas Puffer muss man immer einplanen.

    Jetzt kannst du das hochrechnen auf 25 - 30 Jahre, je nachdem, wie lange noch bis zur Rente ist bzw. ob man vorher alles abbezahlt haben möchte. Nicht zu vergessen, dass der Kredit zwar z.B. über 500.000 € beläuft, man aber natürlich durch den Zinseszins in 25 + 30 Jahren viel mehr zurück zahlt. Einfach nur 500.000 durch den monatlichen Betrag zu teilen reicht also nicht.

    Es gibt für sowas auch Online-Rechner, die einem Zinseszins und Finanzierungssummen ausrechnen. Einfach mal danach googeln.
    Wie viel Geld Ihr monatlich aufbringen könnt könnt ihr natürlich nur alleine wissen. Das kann euch keiner so genau sagen.
     
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  6. ynnus

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    Beim Abriss kann man noch etwas an Eigenleistung vornehmen, wenn man handwerklich zupacken kann. Z.B. alles bis auf den Rohbau zurück bauen, also Böden, Fliesen, Holzpanele, Teppiche, PVC, Fensterbänke usw. entfernen, Fenster raus. Davor einfach mal mehrere Angebote einholen lassen und mit den Firmen abstimmen, ab welcher Eigenleistung welche Kosten dabei raus kommen. All inklusive ist natürlich am teuersten, da die Materialien auch alle separat getrennt und entsorgt werden müssen. Wenn man selbst schon einiges vorbereitet könnte man dadurch ein günstigeres Angebot bekommen.
     
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  7. #7 simon84, 25.01.2022
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    ist in erster Linie eine Grundriss Debatte. In der Regel ist das schon ein recht großer Kompromiss. Das Grundstück ist ja nicht besonders vor. Was schwebt euch vor ? Einliegerwohnung im Keller oder DG wären ja so die Klassiker
     
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  8. #8 HST1911, 25.01.2022
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    Im besten Fall im DG zwei kleine Wohnungen; allerdings gehe ich aktuell eher von einer etwas größeren aus. :-)
     
  9. #9 simon84, 25.01.2022
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    naja, wenn der jetzige Zins schon so schlecht ist hat ja offensichtlich die aktuelle Bank auch keinen fiktiven „Verkehrswert“ berücksichtigt sondern wohl eher den Kaufpreis mit 100% angesetzt.

    Jetzt musst du dir Gedanken dazu machen, dass sowohl die erste Bank nachträglich und die zweite Bank im nachrang ebenso das anders sehen.

    Ich will jetzt nicht sagen unmöglich aber ein eher schwieriges Unterfangen.

    stell dir doch die gegen bzw Prüffrage, warum warst du in der Lage das Grundstück so günstig zu erwerben wenn es doch so viel mehr wert ist? So gut verhandelt ? Connections ?

    könntest du es nun tatsächlich für einen wesentlich höheren Preis verkaufen ?
     
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  10. #10 nordanney, 25.01.2022
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    Darfst Du überhaupt so groß bauen? Was sagt der B-Plan bei dem kleinen Grundstück dazu?
    Weil Du nicht viel mehr als die produzierten Kosten durch die Miete wieder reinholen kannst. Dazu die Vorgaben der Gemeinde erfüllen - z.B. zwei Stellplätze je Wohnung. Und dann auch noch einen Mieter im Haus haben, der auf Deinen Garten schaut, während Du Dich dort nackig sonnen möchtest. Usw.
    Von den T€ 450 ziehen wir mal T€ 70 ab für die Stellplätze/Garagen/Außenanlagen. Dann verbleiben noch T€ 380 fürs Haus - bei 2.500€ den qm baust Du dann rd. 150qm. Wahrscheinlich aber eher weniger, denn Du möchtest vielleicht noch einen Keller oder brauchst zumindest einen großen Hausanschlussraum. Dazu noch Erdarbeiten, Hausanschlüsse ggf. neu und der Architekt bzw. Bauleiter möchten auch noch Geld haben.
    Ich denke mal, für eine EFH + eher größere Wohnung im DG, solltest Du eher T€ 600 bis T€ 750 Investment planen. Da wird die Bank schon mal locker T€ 100 EK sehen wollen.
     
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  11. #11 HST1911, 25.01.2022
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    Die Eltern sind im Ruhestand in Rumänien, die offene Grundschuld wurde übernommen. Hätte das Detail eher erwähnen müssen - sorry.
    Ja, laut meiner Laien-Recherche.
    Kein B-Plan, die nächsten Grundstücke sind auch ordentlich bebaut.
    0,7 Stellplätze je Wohneinheit zum Glück. :-)
     
  12. #12 chillig80, 25.01.2022
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    Mal Zwischenfrage. Dass die Sanierung teurer kommt als der Neubau, welcher unabhängige und glaubwürdige Spezialexperte hat das ausgerechnet?
     
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  13. #13 Fabian Weber, 25.01.2022
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    Das wollte ich auch gerade in Frage stellen, schon alleine für die Abrisskosten bekommst Du das Haus gedämmt.
     
  14. Alex88

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    Nur dass Dämmung nicht alles ist, ich saniere z. Z. auch ein Haus von 1965, wir haben eine relativ genaue Kostenaufstellung gemacht, aber es kommt immer etwas unvorhergesehenes dazu.
     
  15. #15 HST1911, 26.01.2022
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    "Teurer" in dem Sinne, dass es sich nicht rechet, ein Haus aus 1935 in dem Umfang und für das Geld zu sanieren.
     
  16. ynnus

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    Eure Überlegungen zum Thema Sanierung statt Abriss aller Ehre, aber wenn man ein Grundstück kauft, in dem Gedanken, dort sein eigenes Haus zu errichten, ist das im Nachhinein nicht wirklich eine Option. In der Regel hat man sich dann ja mit dem Haus selbst wenig befasst, ob es überhaupt für die Wohnsituation passen könnte (Anzahl Zimmer, Schnitt, Aufteilung und Größe der Räume etc) und da muss dann schon viel zusammen kommen, dass es doch irgendwie den Vorstellungen entspricht.
    Wenn man baut, statt einen Altbau zu kaufen, hat man ja vermutlich gewisse Vorstellungen von seinem Eigenheim, dass man dieses mit gestalten möchte. Das ist in diesem Fall - selbst wenn es wirtschaftlicher wäre - ja nicht möglich.
     
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  17. #17 Fabian Weber, 26.01.2022
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    Doch das rechnet sich in jedem Fall!

    Kommt nur darauf an für wen. Für die Umwelt und somit alle Deine Mitmenschen rechnet sich das auf jeden Fall, Stichwort graue Energie!
     
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  18. #18 Ybias78, 26.01.2022
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    Wir haben bei der MBS (Mittelbrandenburgischen Sparkasse) finanziert. Die hatte kein Problem in den zweiten Rang zu gehen. Grundstück mit einem Wert (lt. BRW): 150.000 €, davon waren noch ca. 38.000 € ab Kredit übrig. Nettohaushaltseinkommen liegt bei ca. 6.400 €, ein Kind, keine weiteren geplant. Würde also eher bei den regionalen Volksbank oder Sparkasse persönlich vorsprechen.

    Sanieren ist natürlich auch eine sehr gute Alternative. Wird vermutlich dieses Jahr neues Programm aufgelegt und ich gehe mal davon aus (Glaskugel) das bei Sanierung um einiges mehr rausspringt, als beim Neubau.
     
  19. #19 simon84, 26.01.2022
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    @Ybias78 Das sind erstens schon -selbst im best case - 1000 EUR netto mehr pro Monat als im oben geschilderten Fall und wie gesagt das ist immer eine Einzelfallbetrachtung.

    Es wird sicherlich Gründe gegeben haben, warum bei der 100% (?) Finanzierung des bebauten Grundstücks nur so ein schlechter Zins zustande gekommen ist.
    Und wenn genau die gleichen Gründe weiterbestehen, wird es bei einer Finanzierung im Nachrang in der Regel nicht besser.

    Da kann nur ein Finanzberater helfen, unabhängig oder nicht, der kann doch die Frage beantworten warum diese Zinsen und welche angenommene Beleihung zustande kamen.

    Wenn das Grundstück+Haus vermietet oder selbst genutzt werden kann, sollte man sich vielleicht echt Gedanken machen, das einfach noch 10 bzw. 3 Jahre zu vermieten bzw. selbst zu nutzen, dann gewinnbringend zu verkaufen und mit sauber eingesetztem Eigenkapital woanders neu zu bauen.

    Scheint ja zumindest kein Hochpreisgebiet (Stadt etc.) zu sein bei ca 500 EUR / qm Bodenrichtwert.

    So wird das meiner Meinung nach sehr schwierig, auch für eine Renovierung... Da hab ich doch wieder das gleiche Problem, dass die Bank mit 100% oder mehr ansetzt.
     
  20. #20 chillig80, 26.01.2022
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    Ja gut, dann sag das einfach gleich und behaupte nicht es würde sich nicht „lohnen“. Dann muss man erst garnicht überlegen ob man dir in der Richtung nicht vielleicht doch helfen könnte.

    Und um deine ursprüngliche Frage zu beantworten. Inklusive Geundstück, Abriß und sonstigem Krempel, bei den „üblichen“ 150-250m2 würde ich im ersten Step mal 3.000€/m2 ansetzen und das auch nur mit ein bisschen Bauchweh…
     
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