Kauf eines Altbaus

Gleiche Fragestellung

Hallo,

da möchte ich mich doch mal einklinken.

Wir interessieren uns für ein Haus Baujahr 1937, das Treppenhaus als Türmchen an der Front ist ohne Fundament und sinkt ein,
teilweise Risse in den Wänden nach Bau eines großen Hauses auf dem Nachbargrundstück usw. usf.
Einen sachverständigen Architekten über die IHK möchte ich einschalten, der für ca. 700 Euro eine Stunde lang das Haus begehen möchte und dann eine Aktennotiz ohne Verbindlichkeit verfaßt (grobe Zustandseinschätzung, keine Fotos, keine Angaben zu Gewerken oder Bauleistungen).

Meine Fragen in dem Zusammenhang:

1. Das klinkt für mich eher dürftig, aber wenn mir hier bestätigt wird, daß das eine Standardleistung zum Standardpreis ist, bin ich gerne bereit, diesen zu zahlen!?

2. Kann man normalerweise mit einer solchen "Aktennotiz" etwas anfangen? Also: was werde ich vorr. investieren müssen, um das Haus zu sanieren (ok, manches sieht man erst später). Ist der Preis adäquat, den der Verkäufer will?

Bitte mich nicht falsch verstehen. Ich zahle gerne für Leistungen, aber aus dem Angebot dieses Architekten ist mir nicht ersichtlich, wie aussagekräftig das ganze wird. Ich weiß, daß es bei alten Häusern keine Sicherheit gibt, aber wenn ich schon Geld für eine Einschätzung zahle, dann sollte diese auch verwertbar sein.

Ich freue mich über jede Antwort, die gerne auch Zeit bis zum nächsten Jahr hat.

Ein gesegnetes Fest für alle Bauwütigen/Bauwilligen und diese Forumserzeuger!

Ylva

 

Macht einen einen Stundenlohn von 300 € netto - und das ohne Risiko.
Herr Kollege
Normaler Ablauf geht folgendermaßen:
Ortsbesichtigung mit Ihnen zusammen, Ergebniss als Stichpunktliste o.ä. zusammenstellen und ihnen zukommen lassen. Alles zum Stundensatz. Stundensatz eines Architekten/SV dürfte hierfür zwischen 65 und 85 € zzgl MWST und Nebenkosten liegen. Haften mus der Kollege dann auch - zumindest für grobe Mängel, die er Ihnen nicht mitteilt (Holzschädlinge z.B.), sofern er Sie hätte erkennen können!!!!!
Sanierungskosten abschätzen ist nach einem Durchgang von 1 - 2 Std nicht unbedingt einfach, aber zumindest "Hausnummern" sollten sich ermitteln lassen.
Wenn Sie die Kosten detailierter und auch mit einer gewissen Sicherheit (genau gehts erst deutlich später) haben wollen, wird der Aufwand grösser und damit teurer. Hier sollte Ihnen ein Architekt/SV aber zumindest SEINE Kosten beziffern können.
Zu dem Angebot des Kollegen fällt mir nur ein.
MfG

 

Schwerpunkte setzen

Wenn Sie sich einen Planer zur Unterstützung holen, achten Sie auf dessen Sachkunde. Nicht jeder Ingenieur oder Architekt hat die nötige Erfahrung und das Fingerspitzengefühl für Sanierungen. Fragen Sie Referenzen ab.
Sinnvoll sind vor allem Erfahrungen bei Sanierungen, Bauphysik, Energieberatung, etc..

 

Vielen Dank für die Antwort!

Das kam mir auch alles etwas teuer vor. Da werde ich mich doch mal umhören müssen, wer das noch macht.

Man hört immer, daß Häuser aus den dreißigern nicht gut gebaut wären. Der kommende Krieg und die Autobahnen hätten gutes Baumaterial knapp gemacht.

Ist da was dran?


Gruß,
Ylva

 

Früher....

war alles schlechter - sagten die Opodeldoks immer .
Häuser aus den 30er Jahren haben genauso Mängel wie die aus anderen Epochen.
Die Autobahnen waren schon lange geplant (und damit als Baustoffverbraucher absehbar), haben viel weniger Beschäftigung (und damit Materialverbrauch) gebracht als gemeinhin angenommen wird und wurden vor allem betoniert. Beton war aber zu der Zeit ein im EFH-Bau eher wenig verwendeter Baustoff (ausser für Kellerdecken)
Sicher war die Qualitätsauffassung eine andere als heute, auch das Material würde manche heutige Norm glatt verfehlen, aber deswegen sind diese Häuser nicht schlechter als ihre Nachbarn aus den 20er oder 50er Jahren.
MfG

 

"aufpassen" (!)

sowas kann leicht zum Overkill werden ... BJ 30 da steht
vermutlich einiges an, lasst euch ja nicht von billigen
Kaufpreisen blenden.
.
Bei den Jahrgängen würd ich erst untersuchen inwiefern
Feuchtigkeit in den Mauerwerken von unten ansteht ...
das Dach iss meist hinüber sprich erneuern ... das gilt auch
für Sanitär/Elektro/Fenster wo meist beim Schlitze herstellen
der ohnehin marode Putz grossflächig abfällt ... irgendwann
kommt da der Zeitpunkt wo einem dann gesagt wird der Putz muss
erneuert werden ... Dachdämmung, Dämmung unter oder über
Erdgeschossfußboden, neue Bodenbeläge & Fliesen in den Bädern
usw. usw. usw. ... "ahja" schadhafte Deckenbalken erneuern
hab ich glatt unterschlagen die Regen- und Abwasserleitungen
dürftn mit dem Alter auch das zeitliche gesegnet haben.
.
da meint man hat sich ein Schnäpchen für 150.000 angelacht
und die Sanierung für ein kleines EFH verschlingt dann auch
nochmal 150.000 bis 200.000 Euro ... das iss mein täglich Brot
"aber" als Laie kann man da ganz schön auf die Nase fallen
wenn man meint mit nem Anstrich und ein paar Böden wär´s
getan (!)
.

 

Nachtrag

.
jetzt mal dahin gestellt ob des ein guter Stundenlohn ist ...
in einer Stunde ein Gebäude zu begutachten iss kaum hin zu
bekommen (!) ... nehmen wir mal an als Fachmann erkenne
ich daß das Mauerwerk in den unteren Etagen feucht (nass) ist ...
der Verkäufer wird sowas sicher runter spielen ... des schlimmste
was da passieren kann ist ne neue Bodenplatte, ein scheibchenweiser
komplett Mauerwerksaustausch samt vollflächiger Abdichtung auf
Bodenplatte und Mauerwerk sowie Putz außen und innen abnehmen
und mit Sanierputz neu aufbaun ... haben Sie das einkalkuliert ???
.
beim letzten Gebäude daß ich mir angesehn habe bzw. kaufen wollte
hab ich mit nen Minibagger die Fundamente an einer Stelle freigelegt
und ne schlechte Holzpfahlgründung vorgefunden (!) ... Himmel Angst
würd mir da werden wenn ich als Laie einfach auf gerade Wohl hin
sowas gekauft hätte (!)
.

 

Vielen Dank für die vielen Beiträge!

Noch haben wir gar nichts kalkuliert. Wir haben ein finanzielles Limit, daß wir natürlich gerne unterschreiten möchten ).
Das Gebäude hat einen Preis, den wir gerechtfertigt wissen wollen durch eine sachgerechte Beurteilung. Wenn wir wissen, was eine Sanierung kosten kann, müssen wir schauen, was übrig bleibt für den Kauf.
Wobei mir Josefs Aussagen eher Angst machen. Denn ich denke, man kann nicht jedes Risiko ausschließen.
In unserem Fall weiß ich, daß der Keller im Frühjahr manchmal Wasser cm-tief führt. Klingt schonmal furchtbar, oder?

Also ich lasse mich überraschen. Das Haus ist schön, das Grundstück groß, die Lage nicht schlecht, also sind wir offen.
Im Moment wird ein Architekt, dessen Büro bei mir geschäftlich und privat Umbautenv ornimmt, sich der Begehung unverbindlich annehmen. Sollten weitere Maßnahmen zur Einschätzung erforderlich sein, werde ich entsprechend Rechnungen erhalten. Das klingt erstmal vernünftig, oder?
Ich werde berichten!

Allen ein schönes Fest!

Ylva

 

Und so ging es weiter...

Liebe Forumserzeuger, liebe Baugemeinde,

ein neues Jahr hat begonnen und ich möchte allen ein gesundes 2007 wünschen!

Mittlerweile sind wir also mit dem Architekten durchgegangen.
Er hat sogar Fotos gemacht und konnte uns hernach klar sagen, daß das Haus auf einen Rohbau zurückgeführt werden muß.
Für eine genauere Zustandsbeschreibung, Kosten der Gewerke, statische Dinge usw. veranschlagt er ca. 600 Euro brutto, damit können wir dann aber auch rechnen.

Im Vorfeld habe ich nochmal mit dem Erstbieter geredet, aber leider war dieser trotz sicher großer Sachkompetenz nicht davon abzubringen, diese Unsumme mit Inhalt zu füllen.

Jetzt zahle ich ungefähr das gleiche, erhalte aber einen detaillierten Plan, schriftlich und mit der Option, das mit dem mir symp. Architekten ev. durchzuführen.

Also,

ich berichte mal, was daraus wird, dann konkreter zum Haus selber.

Gruß,
Ylva.

 

"hmmm"

.
und:
.

.
dann sind wir doch bei dem was ich oben erwähnt hab (!) ...
und meine Aussage hat Ihnen Angst gemacht ??? ... lieber gleich
ein´s mit der Keule drüber als hinterher sich im Zuge der Sanierung
nen Strick kaufen zu müssen (!)
.
mein Tip daher:
.
sowas nie "ohne" einen Fachmann kaufen (!)
.

 

und der sollte sowohl vom entwurf wie auch von baukonstruktion und bauphysik etwas verstehen.
häuser von 00-35 sind mir übrigens lieber als solche aus den baujahren 50-85...
73 lässt bei mir die alarmglocken schon auomatisch klingeln.... :---)
naja, reinstecken muss man meist eh noch mal 100 - 150.000...

 

Sachkunde: Kauf eines Altbaus ...

Hallo Zusammen,

wie an meinem Profil zu sehen, bin ich ein Newbi hier im Forum - ein herzliches Grüß Gott aus Bayern - und bin auch absolut unbedarft, was das Thema Bauen anbelangt.

Nichtsdestoweniger interessieren wir uns für einen Altbau (EFH) und wollen gemeinsam mit einem Fachmann abschätzen, was bei einem Kauf auf uns zukommt.

1. Was sind das für Leute, die hier Stellung nehmen können? Die konkret sagen, was zu tun ist? Jetzt bitte nicht antworten, geeignet seien ...
- Architekten (Adressen bei der Architektenkammer)
- Sachverständige (Adressen über IHK und Handwerkskammern) usw.
... sondern über welche Fähigkeiten, Referenzen müssen diese Leute verfügen?
Und woran erkennt man, dass einer eine Ahnung hat?

2. Gibt es Checklisten, nach denen ich bereits bei einer ersten Besichtigung vorgehen kann? Was muss ich mir alles anschauen, wo liegen die größten Risiken beim Kauf eines Altbaus und woran erkennt man sie? Wie stellt man die richtigen/wichtigen Fragen?

3. Gibt es einen Link zu Grobkosten-Schätzungen, was gewisse Bauarbeiten kosten? Also z.B. komplettes Sattel-Dach neu, incl. Dachstuhl und Ziegel, bei 100 qm Grundfläche Betrag xx? Oder Erdaushub Hangfläche 150 Kubik? etc.
Gibt es so etwas wie einen "Baukosten-Kalkulator" im Internet?



Danke und Gruß
Rüdiger

 

http://www.waizmanns-checkliste.de/checklistedruck.htm

 

Sei mir ned bös Ryker ... "aber" solche Checklisten sind für die Tonne (!)
.
back to root (!)
.

.
Nein es gibt keine Checklisten die man dafür verwenden kann ...
man schaut sich das Gebäude und Lage an ... es muss funken und
zwar schon in den 1ten. Minuten ... iss des ned der Fall dann ist es
oft ratsam sich auf sein Bauchgefühl zu verlassen und auf´s nächste
Objekt zu warten ... verkauft wir immer was gelle
.
ist der Funke erstmal übergesprungen muss man aufpassen ... der Kopf
iss vielleicht schon eingezogen jetzt muss da klebrige im Kopf auch
Gehirn genannt mal angeworfen werden ... Super Immobilien zum
Schnäppchenpreis gibt es nicht (!) ... es gibt immer einen- oder
sogar mehrere Hacken und die heisst´s zu finden ... kein Verkäufer
und auch kein Makler werden die negative Punkte am Gebäude
aufzählen ...ganz im Gegenteil awengerl a Gesülze soll helfen
das Objekt noch schmackhafter zu machen ...
am End winken für die beiden eh die Dollar´s ... comprende ?
.
zurück zur Immobilie ... es gibt jetzt 2 Möglichkeiten:
.
1.) das Objekt ist so gut daß ich ohne grosse Maßnahmen einziehn kann ...
in dem Fall sollte man checken wie gut die Heizung das Dach / Fenster/Bäder
samt Böden und sonstige Abdichtung beisammen sind.
.
2.) es muss für meine Bedürfnisse umgebaut sprich saniert werden ...
ein paar Tapeten laufen ned unter Sanierung ich mein schon grosszügige
Eingriffe "ala" Co2 Minderung/Elektro und Sanitärerneuerungen sowie
neue Bäder oder An- bzw. Umbauten ... und hier wird´s scheußlich
für den Laien im Vorfeld zu erkennen was überhaupt auf ihn zu kommt.
Hier auch nen Preis zu nennen iss schon waghalsig solang man ned die
komplette Supstanz kennt ... ich hab schon sehr viel umgebaut und
oftmals wär ein Neubau günstiger gekommen als so manche Sanierung (!)
.
Für Punkt 2 brauch ich Hilfe oder nen Geldbeutel bei dem´s eh wurst iss ...
vom Ingo stammt der folgender Satz:
.

.
und das iss es (!)... ich brauch jemanden der schon einiges an Umbauten
aufweisen kann ... nen alten Fuchsen dem keiner mehr was vom Pferd
erzählt ... dann klappt des auch mit ner serösen Kostenkalkulation für
den Altbau wo´s der Bauherrnschaft ned zwischendrin den Magen abschnürt
... in meiner Gegend gibt es deren Fachmänner genügend ... andererorts
gibt´s die natürlich auch ... wer suchtet der findet ... sprich einfach
durchfragen und sobald einer gefunden wurde lass Dir die Referenzen
seiner Sanierungen geben ... und dort solltest Du mit Deiner Recherchen
über den richtigen Fachmann beginnen
.

 

Checklisten-Check

Habe mir mal die Checkliste gerade angeschaut. Guter Versuch alles zu erfassen, aber nur was für studierte Statistiker (nicht Statiker!). Es ist schon so wie Josef schreibt: jemanden mit Erfahrungen für den Kopf mitbringen, Bauch und Herz sollte man selber dabei haben, wird eines der drei Körperteile vergessen, die ganze Sache abblasen.
Grüße aus Leipzig
Martin Malangeri

 

Er wollte eine Checkliste haben und er hat eine bekommen.
Ob er damit umgehen kann oder nicht ist nicht mein Problem.

 

Hallo Josef,
danke - genau da stehen meine Frau und ich
Gruß
Rüdiger

 

Wie es weitergeht

Hallo,
ich will mal wieder berichten.

Der Architekt hat jetzt also zu diesem Haus, ca. 200 qm Wohfläche, 100 Nutz, berechnet, daß es ca. 300 000 Euro kostet...
Dann ist das Dach neu, teilweise ausgebaut, Fenster und Türen repariert/teils neu, Sanitär/Elektro/Heizung. All die Dinge, die Josef auch schon erwähnt wie Regenrohre, Dachabschlüsse, Fassade usw, also wirklich alles neu. Nur ein paar Böden kann man noch abschleifen.

Der Architekt hat für eine neue Gas-Heizung 48 000 Eu veranschlagt!!! Bisher gibt es nur Einzelholz/kohleöfen, es kommen also neue Heizkörper usw. rein. Mir erscheint die Summe sehr hoch. Vor 3 Jahren habe ich für ein 170 qm Reihenhaus Gasheizung neu ca. 18 Teuro bezahlt, 19 % und jetzt Einzelhaus können den Preis nicht so treiben, oder??????

Das ist also viel Geld, liegt aber je nach Kaufpreis dann auch in unserem Limit.
Das Gebäude steht auf ca. 2700 m2 Grund, allerdings in einer lauten Lage: direkt an der breiten Nordseite geht eine Bundesstraße mit ca. 18600 Fahrzeugen tägl. im Jahr 2006 (, allerdings insgesamt recht stadtnahes Gebiet.
sodaß ich denke, das der qm-Preis von 135 Euro noch zu viel ist. Der Verkäufer möchte 480 Teuro habe, das Grundstück ist ca. 365 Teuro auf dem Papier wert, trägt aber ein recht kaputtes Haus und scheint mir somit schwer veräußerlich.

Mich würde interessieren, was Ihr meint?

Gibt es sinnvollen Lärmschutz über 50 m Breite, Platz auf dem Grundstück für Mauern etc. wäre genug ? Die Straße ist ca. 40m vom Haus/20 m von der Grundstücksgrenze weg.

250 Teuro möchte ich bieten, ist das realistisch?

Kann man Gasheizungsstandardwerte für diese qm-Zahlen erfahren? ICh weiß, Standardwerte sind immer schwierig...


Vielen Dank für jede Antwort,

Gruß,
Ylva