Kauf eines Altbaus

Diskutiere Kauf eines Altbaus im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, meine kleine Familie und ich wollen uns ein eigenes Heim zulegen. Ich bin von Neubau abgekommen, da wir in unserer Gegend fürs gleiche...

  1. #1 Gast Michael, 28. November 2006
    Gast Michael

    Gast Michael Gast

    Hallo, meine kleine Familie und ich wollen uns ein eigenes Heim zulegen. Ich bin von Neubau abgekommen, da wir in unserer Gegend fürs gleiche Geld wesentlich mehr Wohnfläche und Grundstück bekommen.
    Nun haben wir ein konkretes Objekt im Auge und stehen in Verhandlung. Allerdings müsste hier vermutlich noch einiges getan werden. Leider bin ich aboluter Laie was das angeht und im Branchenbuch werde ich irgendwie nicht fündig.
    Ich weiß, dass man so aus der Ferne nichts konkret sagen kann, aber für ein paar Tipps wäre ich sehr dankbar.

    Hier mal die ersten Fakten:
    - Doppelhaushälfte
    - 170 qm Wohnfläche
    - Baujahr 1973
    - Sanierungen sind wohl noch keine gemacht worden

    Oder wisst Ihr an wen ich mich regional so wenden kann?

    Vielen Dank!
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Fachmann

    hinzuziehen.
    Der prüft zunächst die Substanz bzw. kann den Ist-Zustand bewerten und sagt Ihnen was Renovierung/Umbau ca. kosten werden.

    Geeignet:
    - Architekten (Adressen bei der Architektenkammer Ihres Bundeslandes)
    - Sachverständige (Adressen über IHK und Handwerkskammern)
     
  4. Ylva

    Ylva

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    Gleiche Fragestellung

    Hallo,

    da möchte ich mich doch mal einklinken.

    Wir interessieren uns für ein Haus Baujahr 1937, das Treppenhaus als Türmchen an der Front ist ohne Fundament und sinkt ein,
    teilweise Risse in den Wänden nach Bau eines großen Hauses auf dem Nachbargrundstück usw. usf.
    Einen sachverständigen Architekten über die IHK möchte ich einschalten, der für ca. 700 Euro eine Stunde lang das Haus begehen möchte und dann eine Aktennotiz ohne Verbindlichkeit verfaßt (grobe Zustandseinschätzung, keine Fotos, keine Angaben zu Gewerken oder Bauleistungen).

    Meine Fragen in dem Zusammenhang:

    1. Das klinkt für mich eher dürftig, aber wenn mir hier bestätigt wird, daß das eine Standardleistung zum Standardpreis ist, bin ich gerne bereit, diesen zu zahlen!?

    2. Kann man normalerweise mit einer solchen "Aktennotiz" etwas anfangen? Also: was werde ich vorr. investieren müssen, um das Haus zu sanieren (ok, manches sieht man erst später). Ist der Preis adäquat, den der Verkäufer will?

    Bitte mich nicht falsch verstehen. Ich zahle gerne für Leistungen, aber aus dem Angebot dieses Architekten ist mir nicht ersichtlich, wie aussagekräftig das ganze wird. Ich weiß, daß es bei alten Häusern keine Sicherheit gibt, aber wenn ich schon Geld für eine Einschätzung zahle, dann sollte diese auch verwertbar sein.

    Ich freue mich über jede Antwort, die gerne auch Zeit bis zum nächsten Jahr hat.

    Ein gesegnetes Fest für alle Bauwütigen/Bauwilligen und diese Forumserzeuger!

    Ylva
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 22. Dezember 2006
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Macht einen einen Stundenlohn von 300 € netto - und das ohne Risiko.
    :respekt Herr Kollege :respekt
    Normaler Ablauf geht folgendermaßen:
    Ortsbesichtigung mit Ihnen zusammen, Ergebniss als Stichpunktliste o.ä. zusammenstellen und ihnen zukommen lassen. Alles zum Stundensatz. Stundensatz eines Architekten/SV dürfte hierfür zwischen 65 und 85 € zzgl MWST und Nebenkosten liegen. Haften mus der Kollege dann auch - zumindest für grobe Mängel, die er Ihnen nicht mitteilt (Holzschädlinge z.B.), sofern er Sie hätte erkennen können!!!!!
    Sanierungskosten abschätzen ist nach einem Durchgang von 1 - 2 Std nicht unbedingt einfach, aber zumindest "Hausnummern" sollten sich ermitteln lassen.
    Wenn Sie die Kosten detailierter und auch mit einer gewissen Sicherheit (genau gehts erst deutlich später) haben wollen, wird der Aufwand grösser und damit teurer. Hier sollte Ihnen ein Architekt/SV aber zumindest SEINE Kosten beziffern können.
    Zu dem Angebot des Kollegen fällt mir nur :motz :motz :motz ein.
    MfG
     
  6. Bauing24

    Bauing24

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    Schwerpunkte setzen

    Wenn Sie sich einen Planer zur Unterstützung holen, achten Sie auf dessen Sachkunde. Nicht jeder Ingenieur oder Architekt hat die nötige Erfahrung und das Fingerspitzengefühl für Sanierungen. Fragen Sie Referenzen ab.
    Sinnvoll sind vor allem Erfahrungen bei Sanierungen, Bauphysik, Energieberatung, etc..
     
  7. Ylva

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    Vielen Dank für die Antwort!

    Das kam mir auch alles etwas teuer vor. Da werde ich mich doch mal umhören müssen, wer das noch macht.

    Man hört immer, daß Häuser aus den dreißigern nicht gut gebaut wären. Der kommende Krieg und die Autobahnen hätten gutes Baumaterial knapp gemacht.

    Ist da was dran?


    Gruß,
    Ylva
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 22. Dezember 2006
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Früher....

    war alles schlechter - sagten die Opodeldoks immer :smoke .
    Häuser aus den 30er Jahren haben genauso Mängel wie die aus anderen Epochen.
    Die Autobahnen waren schon lange geplant (und damit als Baustoffverbraucher absehbar), haben viel weniger Beschäftigung (und damit Materialverbrauch) gebracht als gemeinhin angenommen wird und wurden vor allem betoniert. Beton war aber zu der Zeit ein im EFH-Bau eher wenig verwendeter Baustoff (ausser für Kellerdecken)
    Sicher war die Qualitätsauffassung eine andere als heute, auch das Material würde manche heutige Norm glatt verfehlen, aber deswegen sind diese Häuser nicht schlechter als ihre Nachbarn aus den 20er oder 50er Jahren.
    MfG
     
  9. Josef

    Josef Bauexpertenforum

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    "aufpassen" (!)

    sowas kann leicht zum Overkill werden ... BJ 30 da steht
    vermutlich einiges an, lasst euch ja nicht von billigen
    Kaufpreisen blenden.
    .
    Bei den Jahrgängen würd ich erst untersuchen inwiefern
    Feuchtigkeit in den Mauerwerken von unten ansteht ...
    das Dach iss meist hinüber sprich erneuern ... das gilt auch
    für Sanitär/Elektro/Fenster wo meist beim Schlitze herstellen
    der ohnehin marode Putz grossflächig abfällt ... irgendwann
    kommt da der Zeitpunkt wo einem dann gesagt wird der Putz muss
    erneuert werden ... Dachdämmung, Dämmung unter oder über
    Erdgeschossfußboden, neue Bodenbeläge & Fliesen in den Bädern
    usw. usw. usw. ... "ahja" schadhafte Deckenbalken erneuern
    hab ich glatt unterschlagen die Regen- und Abwasserleitungen
    dürftn mit dem Alter auch das zeitliche gesegnet haben.
    .
    da meint man hat sich ein Schnäpchen für 150.000 angelacht
    und die Sanierung für ein kleines EFH verschlingt dann auch
    nochmal 150.000 bis 200.000 Euro ... das iss mein täglich Brot
    "aber" als Laie kann man da ganz schön auf die Nase fallen
    wenn man meint mit nem Anstrich und ein paar Böden wär´s
    getan (!)
    .
     
  10. Josef

    Josef Bauexpertenforum

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    Nachtrag

    .
    jetzt mal dahin gestellt ob des ein guter Stundenlohn ist ...
    in einer Stunde ein Gebäude zu begutachten iss kaum hin zu
    bekommen (!) ... nehmen wir mal an als Fachmann erkenne
    ich daß das Mauerwerk in den unteren Etagen feucht (nass) ist ...
    der Verkäufer wird sowas sicher runter spielen ... des schlimmste
    was da passieren kann ist ne neue Bodenplatte, ein scheibchenweiser
    komplett Mauerwerksaustausch samt vollflächiger Abdichtung auf
    Bodenplatte und Mauerwerk sowie Putz außen und innen abnehmen
    und mit Sanierputz neu aufbaun ... haben Sie das einkalkuliert ???
    .
    beim letzten Gebäude daß ich mir angesehn habe bzw. kaufen wollte
    hab ich mit nen Minibagger die Fundamente an einer Stelle freigelegt
    und ne schlechte Holzpfahlgründung vorgefunden (!) ... Himmel Angst
    würd mir da werden wenn ich als Laie einfach auf gerade Wohl hin
    sowas gekauft hätte (!)
    .
     
  11. Ylva

    Ylva

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    Vielen Dank für die vielen Beiträge!

    Noch haben wir gar nichts kalkuliert. Wir haben ein finanzielles Limit, daß wir natürlich gerne unterschreiten möchten ;)).
    Das Gebäude hat einen Preis, den wir gerechtfertigt wissen wollen durch eine sachgerechte Beurteilung. Wenn wir wissen, was eine Sanierung kosten kann, müssen wir schauen, was übrig bleibt für den Kauf.
    Wobei mir Josefs Aussagen eher Angst machen. Denn ich denke, man kann nicht jedes Risiko ausschließen.
    In unserem Fall weiß ich, daß der Keller im Frühjahr manchmal Wasser cm-tief führt. Klingt schonmal furchtbar, oder?

    Also ich lasse mich überraschen. Das Haus ist schön, das Grundstück groß, die Lage nicht schlecht, also sind wir offen.
    Im Moment wird ein Architekt, dessen Büro bei mir geschäftlich und privat Umbautenv ornimmt, sich der Begehung unverbindlich annehmen. Sollten weitere Maßnahmen zur Einschätzung erforderlich sein, werde ich entsprechend Rechnungen erhalten. Das klingt erstmal vernünftig, oder?
    Ich werde berichten!

    Allen ein schönes Fest!

    Ylva
     
  12. Ylva

    Ylva

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    Und so ging es weiter...

    Liebe Forumserzeuger, liebe Baugemeinde,

    ein neues Jahr hat begonnen und ich möchte allen ein gesundes 2007 wünschen!

    Mittlerweile sind wir also mit dem Architekten durchgegangen.
    Er hat sogar Fotos gemacht und konnte uns hernach klar sagen, daß das Haus auf einen Rohbau zurückgeführt werden muß.
    Für eine genauere Zustandsbeschreibung, Kosten der Gewerke, statische Dinge usw. veranschlagt er ca. 600 Euro brutto, damit können wir dann aber auch rechnen.

    Im Vorfeld habe ich nochmal mit dem Erstbieter geredet, aber leider war dieser trotz sicher großer Sachkompetenz nicht davon abzubringen, diese Unsumme mit Inhalt zu füllen.

    Jetzt zahle ich ungefähr das gleiche, erhalte aber einen detaillierten Plan, schriftlich und mit der Option, das mit dem mir symp. Architekten ev. durchzuführen.

    Also,

    ich berichte mal, was daraus wird, dann konkreter zum Haus selber.

    Gruß,
    Ylva.
     
  13. Josef

    Josef Bauexpertenforum

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    "hmmm"

    .
    und:
    .
    .
    dann sind wir doch bei dem was ich oben erwähnt hab (!) ...
    und meine Aussage hat Ihnen Angst gemacht ??? ... lieber gleich
    ein´s mit der Keule drüber als hinterher sich im Zuge der Sanierung
    nen Strick kaufen zu müssen (!)
    .
    mein Tip daher:
    .
    sowas nie "ohne" einen Fachmann kaufen (!)
    .
     
  14. #13 Ingo Nielson, 12. Januar 2007
    Ingo Nielson

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    und der sollte sowohl vom entwurf wie auch von baukonstruktion und bauphysik etwas verstehen.
    häuser von 00-35 sind mir übrigens lieber als solche aus den baujahren 50-85...
    73 lässt bei mir die alarmglocken schon auomatisch klingeln.... :---)
    naja, reinstecken muss man meist eh noch mal 100 - 150.000...
     
  15. Tourmalin

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    Sachkunde: Kauf eines Altbaus ...

    Hallo Zusammen,

    wie an meinem Profil zu sehen, bin ich ein Newbi hier im Forum - ein herzliches Grüß Gott aus Bayern - und bin auch absolut unbedarft, was das Thema Bauen anbelangt.

    Nichtsdestoweniger interessieren wir uns für einen Altbau (EFH) und wollen gemeinsam mit einem Fachmann abschätzen, was bei einem Kauf auf uns zukommt.

    1. Was sind das für Leute, die hier Stellung nehmen können? Die konkret sagen, was zu tun ist? Jetzt bitte nicht antworten, geeignet seien ...
    - Architekten (Adressen bei der Architektenkammer)
    - Sachverständige (Adressen über IHK und Handwerkskammern) usw.
    ... sondern über welche Fähigkeiten, Referenzen müssen diese Leute verfügen?
    Und woran erkennt man, dass einer eine Ahnung hat?

    2. Gibt es Checklisten, nach denen ich bereits bei einer ersten Besichtigung vorgehen kann? Was muss ich mir alles anschauen, wo liegen die größten Risiken beim Kauf eines Altbaus und woran erkennt man sie? Wie stellt man die richtigen/wichtigen Fragen?

    3. Gibt es einen Link zu Grobkosten-Schätzungen, was gewisse Bauarbeiten kosten? Also z.B. komplettes Sattel-Dach neu, incl. Dachstuhl und Ziegel, bei 100 qm Grundfläche Betrag xx? Oder Erdaushub Hangfläche 150 Kubik? etc.
    Gibt es so etwas wie einen "Baukosten-Kalkulator" im Internet?



    Danke und Gruß
    Rüdiger
     
  16. Ryker

    Ryker

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    http://www.waizmanns-checkliste.de/checklistedruck.htm
     
  17. Josef

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    Sei mir ned bös Ryker ... "aber" solche Checklisten sind für die Tonne (!)
    .
    back to root (!)
    .
    .
    Nein es gibt keine Checklisten die man dafür verwenden kann ...
    man schaut sich das Gebäude und Lage an ... es muss funken und
    zwar schon in den 1ten. Minuten ... iss des ned der Fall dann ist es
    oft ratsam sich auf sein Bauchgefühl zu verlassen und auf´s nächste
    Objekt zu warten ... verkauft wir immer was gelle :)
    .
    ist der Funke erstmal übergesprungen muss man aufpassen ... der Kopf
    iss vielleicht schon eingezogen jetzt muss da klebrige im Kopf auch
    Gehirn genannt mal angeworfen werden ... Super Immobilien zum
    Schnäppchenpreis gibt es nicht (!) ... es gibt immer einen- oder
    sogar mehrere Hacken und die heisst´s zu finden ... kein Verkäufer
    und auch kein Makler werden die negative Punkte am Gebäude
    aufzählen ...ganz im Gegenteil awengerl a Gesülze soll helfen
    das Objekt noch schmackhafter zu machen ...
    am End winken für die beiden eh die Dollar´s ... comprende ?
    .
    zurück zur Immobilie ... es gibt jetzt 2 Möglichkeiten:
    .
    1.) das Objekt ist so gut daß ich ohne grosse Maßnahmen einziehn kann ...
    in dem Fall sollte man checken wie gut die Heizung das Dach / Fenster/Bäder
    samt Böden und sonstige Abdichtung beisammen sind.
    .
    2.) es muss für meine Bedürfnisse umgebaut sprich saniert werden ...
    ein paar Tapeten laufen ned unter Sanierung ich mein schon grosszügige
    Eingriffe "ala" Co2 Minderung/Elektro und Sanitärerneuerungen sowie
    neue Bäder oder An- bzw. Umbauten ... und hier wird´s scheußlich
    für den Laien im Vorfeld zu erkennen was überhaupt auf ihn zu kommt.
    Hier auch nen Preis zu nennen iss schon waghalsig solang man ned die
    komplette Supstanz kennt ... ich hab schon sehr viel umgebaut und
    oftmals wär ein Neubau günstiger gekommen als so manche Sanierung (!)
    .
    Für Punkt 2 brauch ich Hilfe oder nen Geldbeutel bei dem´s eh wurst iss ...
    vom Ingo stammt der folgender Satz:
    .
    .
    und das iss es (!)... ich brauch jemanden der schon einiges an Umbauten
    aufweisen kann ... nen alten Fuchsen dem keiner mehr was vom Pferd
    erzählt ... dann klappt des auch mit ner serösen Kostenkalkulation für
    den Altbau wo´s der Bauherrnschaft ned zwischendrin den Magen abschnürt
    ... in meiner Gegend gibt es deren Fachmänner genügend ... andererorts
    gibt´s die natürlich auch ... wer suchtet der findet ... sprich einfach
    durchfragen und sobald einer gefunden wurde lass Dir die Referenzen
    seiner Sanierungen geben ... und dort solltest Du mit Deiner Recherchen
    über den richtigen Fachmann beginnen :konfusius
    .
     
  18. MaMa

    MaMa

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    Mit Acryl und Schaum kann man ganze Häuser baun.
    Checklisten-Check

    Habe mir mal die Checkliste gerade angeschaut. Guter Versuch alles zu erfassen, aber nur was für studierte Statistiker (nicht Statiker!). Es ist schon so wie Josef schreibt: jemanden mit Erfahrungen für den Kopf mitbringen, Bauch und Herz sollte man selber dabei haben, wird eines der drei Körperteile vergessen, die ganze Sache abblasen.
    Grüße aus Leipzig
    Martin Malangeri
     
  19. #18 Ryker, 23. Januar 2007
    Zuletzt bearbeitet: 3. Februar 2007
    Ryker

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    Er wollte eine Checkliste haben und er hat eine bekommen.
    Ob er damit umgehen kann oder nicht ist nicht mein Problem.
     
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  21. Tourmalin

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    Hallo Josef,
    danke - genau da stehen meine Frau und ich :lock
    Gruß
    Rüdiger
     
  22. Ylva

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    Wie es weitergeht

    Hallo,
    ich will mal wieder berichten.

    Der Architekt hat jetzt also zu diesem Haus, ca. 200 qm Wohfläche, 100 Nutz, berechnet, daß es ca. 300 000 Euro kostet...
    Dann ist das Dach neu, teilweise ausgebaut, Fenster und Türen repariert/teils neu, Sanitär/Elektro/Heizung. All die Dinge, die Josef auch schon erwähnt wie Regenrohre, Dachabschlüsse, Fassade usw, also wirklich alles neu. Nur ein paar Böden kann man noch abschleifen.

    Der Architekt hat für eine neue Gas-Heizung 48 000 Eu veranschlagt!!! Bisher gibt es nur Einzelholz/kohleöfen, es kommen also neue Heizkörper usw. rein. Mir erscheint die Summe sehr hoch. Vor 3 Jahren habe ich für ein 170 qm Reihenhaus Gasheizung neu ca. 18 Teuro bezahlt, 19 % und jetzt Einzelhaus können den Preis nicht so treiben, oder??????

    Das ist also viel Geld, liegt aber je nach Kaufpreis dann auch in unserem Limit.
    Das Gebäude steht auf ca. 2700 m2 Grund, allerdings in einer lauten Lage: direkt an der breiten Nordseite geht eine Bundesstraße mit ca. 18600 Fahrzeugen tägl. im Jahr 2006 :((, allerdings insgesamt recht stadtnahes Gebiet.
    sodaß ich denke, das der qm-Preis von 135 Euro noch zu viel ist. Der Verkäufer möchte 480 Teuro habe, das Grundstück ist ca. 365 Teuro auf dem Papier wert, trägt aber ein recht kaputtes Haus und scheint mir somit schwer veräußerlich.

    Mich würde interessieren, was Ihr meint?

    Gibt es sinnvollen Lärmschutz über 50 m Breite, Platz auf dem Grundstück für Mauern etc. wäre genug ;) ? Die Straße ist ca. 40m vom Haus/20 m von der Grundstücksgrenze weg.

    250 Teuro möchte ich bieten, ist das realistisch?

    Kann man Gasheizungsstandardwerte für diese qm-Zahlen erfahren? ICh weiß, Standardwerte sind immer schwierig...


    Vielen Dank für jede Antwort,

    Gruß,
    Ylva
     
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