Kauf eines Hauses aus dem Jahr 1957

Diskutiere Kauf eines Hauses aus dem Jahr 1957 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Liebe Experten, ich habe einige Fragen und da ich keine Ahnung von der ganzen Thematik habe, hoffe ich auf eure Hilfe hier... wir haben in...

  1. #1 Hausneuling001, 17.05.2020
    Hausneuling001

    Hausneuling001

    Dabei seit:
    17.05.2020
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    3
    Liebe Experten,

    ich habe einige Fragen und da ich keine Ahnung von der ganzen Thematik habe, hoffe ich auf eure Hilfe hier...

    wir haben in unserer Stadt ein kleines Haus aus dem Jahr 1957 gefunden. Expose war super, aber der Makler meinte, es müsste alles saniert werden:

    Heizung (Gasofen in den Räumen)
    Wasserrohre
    Dachdämmung

    Im Keller gibt es an der Eingangstür zum Garten eine feuchte Stelle. Der Makler meinte, die Interessenten, die vor uns mit Architekten da gewesen wären, hätten gesagt, dass das nur „Feuchtigkeit“ sei. Das selbe auch an der angebauten Garage. Bei dem Haus handelt es sich um ein Reiheneckhaus.

    Das Haus ist eigentlich schön und für uns ausreichend. Ich habe aber großen Respekt vor den Folgekosten.
    Daher wollen wir nochmal mit einem Sachverständigen da rein.
    Alles könnten wir nicht sofort machen lassen. Womöglich müsste man hier Prioritäten setzen.

    Ich als Laie würde wohl die Feuchtigkeit zuerst angehen. Dann wohl die Rohre mittelfristig und die Dämmung. Die Heizanlage später. Mit Gasofen kann man ja auch eine Weile zurecht kommen, oder?

    Hat jemand hier Erfahrung mit solchen Dingen? Womöglich mit der Baumasse aus dem 50er Jahren?

    im Anhang sind Fotos von der Feuchtigkeit. Wie ist eure Einschätzung hierzu?
    Das eine Bild ist aus dem Keller mit der Tür zum Garten.
    Das andere Bild ist die Garage. Der dunklere Teil müsste hinten bei der Feuchtigkeit aber Schatten sein...

    Wir sind unsicher. Die Lage ist toll, da wir nicht weit wegziehen würden und wir mögen es hier. Aber die Angst steckt da schon in einem...
     

    Anhänge:

  2. #2 driver55, 17.05.2020
    Zuletzt bearbeitet: 17.05.2020
    driver55

    driver55

    Dabei seit:
    22.02.2008
    Beiträge:
    4.066
    Zustimmungen:
    494
    Beruf:
    Dipl.-Ing.
    Ort:
    Pforzheim
    Klar sind Exposes immer super. Auch „Schrottimmobilien“ müssen verkauft werden. Das muss jetzt nicht zwingend auf dieses Haus zutreffen, aber mit den bisherigen Angaben kann hier keine Bewertung abgegeben werden. Gibt’s das Objekt online?

    Einzelöfen? Die „Hütte“ kannst du sicherlich einmal komplett „auf links krempeln“. —> Komplettsanierung! —> Planung!
     
  3. #3 Hausneuling001, 17.05.2020
    Hausneuling001

    Hausneuling001

    Dabei seit:
    17.05.2020
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    3
    Danke für die Antwort! Hier noch einige Daten im Anhang...
     

    Anhänge:

  4. #4 simon84, 17.05.2020
    simon84

    simon84

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    12.359
    Zustimmungen:
    2.331
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Ein Makler vertritt den Verkäufer, sein Interesse ist es, das Objekt schnellstmöglich mit geringstem Aufwand zum höchstmöglichen Preis zu Verkaufen, genauso wie der Verkäufer.
    Punkte die ein Makler als sanierungsbedürftig nennt sind entweder nicht mal mit 2 blinden Augen zu übersehen oder bergen für ihn und/oder Verkäufer Regressrisiken.

    Du kannst davon ausgehen, dass es sich somit bei den genannten Punkten um "Vollkatastrophen" handelt und es sicher nicht die einzigen sind.

    "Dachdämmung" streift übrigens haftungstechnisch geschickt für den Verkäufer/Makler auch Themen wir verrottete Dachbalken (neuer Dachstuhl) oder eine stellenweise defekte Dachdeckung.

    "Wasserrohre" ist ähnlich, sogar ein ganzer Kanalanschluss der defekt ist kann ein guter Winkeladvokat da noch durchboxen. Also erhöhte Aufmerksamkeit geboten.
    Trinkwasser ist sehr wichtig, daran hängt auch deine Gesundheit. Alte Rohre (normale verzinkte Stahlrohre z.B.) muss man nicht unbedingt sofort erneuern, je nach Zustand.
    Bleirohre etc. aber doch wohl eher schon. Abwasser gibts dann auch gerne unter der Bodenplatte etc. Da ist auch gerne was. Mal Schächte etc. falls vorhanden überprüfen, auch die Nachbarn fragen, was die so in den letzten Jahrzehnten gemacht haben (Reihenhaus).

    Natürlich ist es "nur" Feuchtigkeit oder eben Feuchtigkeit. Das ist auf den Bildern ersichtlich. Was soll es denn sonst sein ? Wasser / Feuchtigkeit in dem Zusammenhang das Gleiche.
    Auf Bild 2 kann man schon Schimmel sehen.

    Gehe auf jeden Fall im Worst Case von einer kompletten Kellerabdichtung aus, Klassiker bei Außentreppen. Das Schadensbild an der Decke des Raums ist zwar untypisch aber mach dir nicht zu viel Hoffnung. Also das kann schnell mal 20-60 Tausend kosten, auch beim Reihenhaus. Bei nachträglich angebauter Garage kommts drauf an. Es gibt zwar viele verschiedene schlaue Sanierungsmethoden, aber kann sogar sein, dass man die Garage abreissen muss um das sauber zu richten.

    Absolut verständlich.

    Sehr gute Idee !

    Auch das ist natürlich verständlich.

    Sehe ich nicht unbedingt so. Ist vermutlich einer der schwierigsten und größten Posten. Lieber mit guter Lüftung (ggf. Lüftungsanlage) und entsprechendem Wandaufbau dafür sorgen, dass sich kein Schimmel bildet und mit der Feuchtigkeit leben (Es ist doch ein Keller). Solange keine Wassereinbrüche da sind schränkt das die Nutzung doch nicht wirklich ein. Zumindest kannst du hier locker 5-10 Jahre überbrücken, bis du etwas machst.
    Der bereits bestehende Schimmel gehört selbstverständlich fachmännisch entfernt und das ganze auf weitere Schäden untersucht.
    Kann sein, dass dafür ganz einfache Arbeiten wie Entfernen der Schränke und vereinfacht gesagt "Schimmel Ex" und malern schon reicht.
    Kann aber auch sein, dass da wesentlich mehr vorliegt.

    Die Rohre ja, da bin ich bei dir. Das sollte man je nach verbauter Technik (Falls noch aus den 50ern) und Zustand (kann man prüfen lassen, Rohrstück ausbauen lassen und sichten, sowie Wasseranalyse) eher schnell was tun, zumal dir eine neue Versicherung dir das Objekt ggf. nicht gegen Rohrschäden versichern wird, wenn diese nicht nachweislich in den letzten 20/30 Jahren getauscht wurden.

    Dämmung wäre die Frage was wo wie gedämmt ist und wie der Dachaufbau ist. Erstmal Bauteilöffnung und sichten.
    Falls Mindestwärmeschutz erfüllt ist hast du evtl. keinen EnEV Dämmzwang. Ansonsten gäbe es noch die kostengünstigere Möglichkeit einer nichtbegehbaren Dämmung der obersten Geschossdecke. Ausbau/Dämmungserneuerung vom DG für Nutzung als Wohnraum arten schnell aus, da bist du auch ganz schnell bei einem fast neuen Dach.

    Mehr Infos dann kann man mehr dazu sagen. Aber das ist auch ein Kostentreiber, von 5 bis 50 Tausend oder mehr ist hier alles drin.

    Sehe ich nicht so. Das wäre das Allererste was ich rauswerfen würde. Wenn ich das richtig interpretiere ist keine Gas Zentralheizung sondern Einzelöfen verbaut.
    Mir ist absolut unklar warum diese 4 kW Raumheizer überhaupt noch durch Bestandsregelungen erlaubt sind.
    Überleg mal, du hast im Prinzip eine offene Flamme und Gasleitungen in jedem Zimmer !
    Das ist das allergefährlichste was Erstickung und Brandrisiko hergibt. Ganz abgesehen davon, dass du damit Feuchtigkeit ohne Ende produzierst, was Feuchtigkeitsschäden verschlimmert.

    Dann lieber das alles erstmal stilllegen und mit günstigen E-Heizkörpern die ersten 1-2 Winter überstehen bis Geld für eine Zentralheizung da ist.

    Natürlich kann man mit allem Leben. In den 60ern hatte man auch Kohleöfen und sonstiges. Oder gar keine Heizung und dicke Decken und Pullis. Aber ob man das dann will ?

    1957 war zwar der Krieg schon lang zu Ende, was heisst es gab zumindest Zement und Ziegel, aber ohne genaueren Standort und verbautes Material zu kennen ist das sehr schwierig eine Aussage zu treffen. Schau dir am besten mehrere Häuser (Nachbarn) der Siedlung an und befrage die.

    Elektrik ist auch so ein Thema bei den Häusern, meist komplett zu erneuern.

    Ich denke mal mindestens 100-150 K solltest du für Renovierungen in den nächsten Jahren einplanen, auch wenn du nicht gleich alles machst, oder OK damit zu sein mit massiven Komforteinschränkungen leben zu wollen.
     
    Piofan, SvenvH, Manufact und 2 anderen gefällt das.
  5. #5 Andreas Teich, 17.05.2020
    Andreas Teich

    Andreas Teich

    Dabei seit:
    20.03.2012
    Beiträge:
    2.429
    Zustimmungen:
    356
    Beruf:
    Gebäude-Energieberater, Planungsbüro, HW-Meister
    Ort:
    Bonn und Kärnten/Österreich
    Benutzertitelzusatz:
    Gebäude-Energieberater,Planungsbüro,Bauberatung
    Ist das dein Ernst?
    Winziges Grundstück, kleines total sanierungsbedürftiges Haus und dann inkl NK bald 700.000,-€?
    Zentrum von München?
     
    matschie und simon84 gefällt das.
  6. #6 simon84, 17.05.2020
    simon84

    simon84

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    12.359
    Zustimmungen:
    2.331
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Nein, denke das ist in Köln, aber ähnliche Situation. Willkommen im Kapitalismus ;)

    PS. In München kann so ein Grundstück (ca 200-250 qm, geschlossene Bebauung einseitig oder zweiseitig) mittlerweile schon fast an der Mio kratzen, und das muss nicht unbedingt im Stadtzentrum sein.
     
  7. #7 Hausneuling001, 17.05.2020
    Hausneuling001

    Hausneuling001

    Dabei seit:
    17.05.2020
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    3
    Ja, das Haus ist in der Relation betrachtet unfassbar teuer. Wir wissen das, aber wir würden das in Kauf nehmen, damit wir bei Familie und Freunden bleiben können. Und reich sind wir nicht. Ich finde es auch furchtbar, dass die Preise so hochgeschossen sind.

    Auf die Coronakrise angesprochen, meinte der Makler, da sehe er für diesen Stadtteil kein Problem. Hier sei alles stabil

    deine Einschätzung, Simon, ist natürlich sehr ernüchternd. Neubau hier in Umkreis von 40 km kostet auch mindestens 600.000 Euro, eher 780.000 Euro.

    Danke für die Einschätzung und die ehrlichen Worte!
     
  8. #8 simon84, 17.05.2020
    simon84

    simon84

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    12.359
    Zustimmungen:
    2.331
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Wenn du für 780.000 dort (ok +40km) Schlüssel fertig neubauen kannst dann ist jeder weitere Gedanke an die Hütte verschwendete Energie ....
    Da kannst du auch locker 300.000 eur noch rein versenken und das Haus wird kein Neubau

    was ist denn überhaupt mit dem Grundriss entspricht der euren Vorstellungen? die Bäder ?
    Lichte Raumhöhe ? Terrasse , Garten, geräumiger Zugang / Tür dorthin etc. ?

    Ich hab nix gegen alte Immobilien, wenn da jetzt wenigstens schon mal ne laufende Gas oder Öl Zentralheizung wäre .... aber auf den ersten Blick hört sich das nicht gut an, mich würden aber genauere Infos nach Besichtigung etc schon interessieren !

    Immer dran denken , der Verkäufer muss zwar nur einen einzigen Käufer finden, ihr aber ebenso nur ein einziges Haus .

    kann mir nicht vorstellen, dass das Haus super interessant ist, auf der Webseite des Maklers nicht mal zu finden. Wäre es für 400.000 inseriert würde ich das evtl anders sehen
     
    Surfer88, Manufact und Mijo gefällt das.
  9. #9 Hausneuling001, 17.05.2020
    Hausneuling001

    Hausneuling001

    Dabei seit:
    17.05.2020
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    3
    Weitere Details schauen wir uns morgen an. Grundsätzlich passt der Grundriss, der Garten ist klein, aber für uns vollkommen ausreichend. Die Abstriche muss man hier wohl machen, wenn man in der Ecke bleiben will. „Bäder“ - hier gibt es nur ein Bad und ein Gäste-WC im Erdgeschoss. Über der Badewanne hängt ein Boiler (Durchlauferhitzer).
    So eine E-Heizung ist in der Küche.

    Ofen gibt es im Wohnzimmer. Dieses System ist wohl so, dass aus der Gasheizung im Keller heiße Luft durch Rohre im Haus verteilt wird. Habe sowas noch nie vorher gehört....
     
  10. #10 simon84, 17.05.2020
    simon84

    simon84

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    12.359
    Zustimmungen:
    2.331
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Oder mal andersrum gefragt, was ist denn euer Budget ? Ein Neubau in ähnlicher Preiskategorie ist doch mindestens doppelt so viel "wert" als dieser alte Schinken...

    Bitte auch die Heizkosten mit einkalkulieren.... Da spart ihr ja locker 100 Euro pro Monat was ihr wieder in eine Finanzierung stecken könntet.
     
  11. #11 Hausneuling001, 17.05.2020
    Hausneuling001

    Hausneuling001

    Dabei seit:
    17.05.2020
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    3
    Ja, die Heizung macht mir nach deinem Beitrag Sorgen. Das müsste dann wohl schnell ausgetauscht werden. Budget wäre so 800.000 Euro.

    ist denn so eine Heizung wie in diesem Haus noch erlaubt? Könnte man uns da direkt nach dem Kauf Ärger machen?
     
  12. #12 simon84, 18.05.2020
    simon84

    simon84

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    12.359
    Zustimmungen:
    2.331
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Aha, nach der Beschreibung etwas in Richtung Warmluftheizung ? Hat viele Nachteile bei der Nutzung in einem EFH.

    Wenn tatsächlich kein Wasser zur Erwärmung der Luft verwendet wird, dann könnte man argumentieren, dass die EnEV hier nicht zieht. Dazu müsste man das konkrete Modell kennen.

    Ein Austausch wird in jedem Fall sinnvoll sein.

    Noch sinnvoller wäre meiner Meinung nach bei dem Budget allerdings der Neubau oder eine andere gebrauchte Immobilie.
     
  13. #13 driver55, 18.05.2020
    driver55

    driver55

    Dabei seit:
    22.02.2008
    Beiträge:
    4.066
    Zustimmungen:
    494
    Beruf:
    Dipl.-Ing.
    Ort:
    Pforzheim
    Lass die Finger von dem Schrott!
    Die sollen einen anderen Deppen finden.
     
  14. #14 Thomas So, 18.05.2020
    Thomas So

    Thomas So

    Dabei seit:
    21.08.2019
    Beiträge:
    28
    Zustimmungen:
    3
    Tut Euch einen Gefallen und lasst die Finger von dieser Ruine!
    Nur um "in der Ecke zu bleiben" den nervlichen und ggf. finanziellen Ruin in Kauf zu nehmen halte ich für etwas gewagt...
    baut lieber neu oder kauft ein vernünftiges Haus, nicht sowas.
     
  15. #15 Surfer88, 18.05.2020
    Surfer88

    Surfer88

    Dabei seit:
    17.12.2018
    Beiträge:
    732
    Zustimmungen:
    223
    So sieht es aus !

    Kaufpreis 700.000k + kaufnebenkosten, alleine der Makler.....da sind eure 800.000k schon weg.
    Komplettsanierung locker (ohne Überraschungen) nochmal 100.000k. (Entkernen, Haustechnik, Optik, dann das ungewisse Thema mit der Feuchtigkeit, Dachsanierung, uuuuuusw. ein Fass ohne Boden)

    Und das für 90m² WF und 200m² Grund...

    Lg
     
  16. #16 Andreas Teich, 18.05.2020
    Andreas Teich

    Andreas Teich

    Dabei seit:
    20.03.2012
    Beiträge:
    2.429
    Zustimmungen:
    356
    Beruf:
    Gebäude-Energieberater, Planungsbüro, HW-Meister
    Ort:
    Bonn und Kärnten/Österreich
    Benutzertitelzusatz:
    Gebäude-Energieberater,Planungsbüro,Bauberatung
    Bloß nicht!
    Für 600.000 gibts hier ein Schloß mit 17.000 qm Grundstück und 2000 qm Wohnfläche, noch zu sanieren, aber neues Dach und sehr solide Substanz.
    Für 800.000 bist du doch dein Leben lang verschuldet,
    wenn Freunde wegziehen oder sich familiär/beruflich etwas ändert ist alles für die Katz.
    Grundstückspreise werden kaum weiter steigen wie bisher, so dass ein Wiederverkauf ohne Verluste sehr fraglich ist.

    Günstigere Gelegenheiten werden sich jetzt sicher eher finden als vor Corona
     
  17. #17 simon84, 18.05.2020
    simon84

    simon84

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    12.359
    Zustimmungen:
    2.331
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Das Problem bei der Heizung ist nicht nur die Heizung selbst sondern du hast vermutlich auch Luftkanäle etc. sind dann ggf auch super Schallbrücken , Geruchsprobleme usw
     
  18. #18 Andreas Teich, 19.05.2020
    Andreas Teich

    Andreas Teich

    Dabei seit:
    20.03.2012
    Beiträge:
    2.429
    Zustimmungen:
    356
    Beruf:
    Gebäude-Energieberater, Planungsbüro, HW-Meister
    Ort:
    Bonn und Kärnten/Österreich
    Benutzertitelzusatz:
    Gebäude-Energieberater,Planungsbüro,Bauberatung
    Stell doch den Link vom Makler ein (hier wird dir das dir sicher keiner wegschnappen wollen)
    Wie lange wird es schon inseriert?
    Oft ist’s besser und insgesamt günstiger, ein viel größeres Gebäude zu nehmen und Teile zu vermieten.
     
  19. #19 driver55, 19.05.2020
    driver55

    driver55

    Dabei seit:
    22.02.2008
    Beiträge:
    4.066
    Zustimmungen:
    494
    Beruf:
    Dipl.-Ing.
    Ort:
    Pforzheim
    Was sind das bitte für Hirngespinste?

    Ja, klar, dann kommt er schon direkt bei der "Schrottimmobilie" auf > 1.Mio.:mauer
     
    simon84 und SIL gefällt das.
  20. #20 Andreas Teich, 19.05.2020
    Andreas Teich

    Andreas Teich

    Dabei seit:
    20.03.2012
    Beiträge:
    2.429
    Zustimmungen:
    356
    Beruf:
    Gebäude-Energieberater, Planungsbüro, HW-Meister
    Ort:
    Bonn und Kärnten/Österreich
    Benutzertitelzusatz:
    Gebäude-Energieberater,Planungsbüro,Bauberatung
    Im Verhältnis zur Wohnfläche sind doch eindeutig große Häuser und Mehrfamilienhäuser in der Regel erheblich günstiger als kleine
    und trotz natürlich höherem Kaufpreis und bei guter Vermietbarkeit leichter finanzierbar
    wie auch wirtschaftlich und steuerlich gesehen wesentlich interessanter.

    Und nicht jedes große Gebäude ist eine Schrottimmobilie nur weil das überteuerte Minihaus evt eine ist.
    Große Gebäude sollten in jedem Fall von einem Fachmann/Fachfrau begutachtet werden.
     
Thema:

Kauf eines Hauses aus dem Jahr 1957

Die Seite wird geladen...

Kauf eines Hauses aus dem Jahr 1957 - Ähnliche Themen

  1. Welche ETW kaufen bei Lärmempfindlichkeit bei Bässen innerhalb des Hauses?

    Welche ETW kaufen bei Lärmempfindlichkeit bei Bässen innerhalb des Hauses?: Hallo, ich wohne seit 15 Jahren in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das Haus ist eigentlich nicht besonders hellhörig (abgehängte...
  2. Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh!

    Haus von 78 - Kaufen? Sanieren? Asbest? Öl - Argh!: Hallo, nun haben wir nach langem suchen endlich ein Haus entdeckt, welches uns gefallen würde. Lage, Grundstück, Aufteilung etc würde uns alles...
  3. Altes Haus ohne Baugenehmigung kaufen

    Altes Haus ohne Baugenehmigung kaufen: Hallo zusammen, ich hoffe ich bekomme gute Tipps. Ich bin dabei ein altes Haus mitten in der Stadt zu kaufen. Es handelt sich hierbei um ein...
  4. Kauf Wohnung, anschließend Kauf/Tausch Haus - Frage

    Kauf Wohnung, anschließend Kauf/Tausch Haus - Frage: Hallo zusammen, ich stecke mit meiner Frau momentan in einer etwas verzwickten Lage und evtl. kann mir hier jmd. weiterhelfen. Situation: Wir...
  5. Gebrauchtes Haus kaufen - Promabestplatten wurden verbaut!!!

    Gebrauchtes Haus kaufen - Promabestplatten wurden verbaut!!!: Hallo zusammen, Meine Frau und ich sind auf der Suche nach einem eigenen ZuHause. Nach langer Suche haben wir ein Haus gefunden, welches in...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden