Kauf eines Hauses aus dem Jahr 1957

Klar sind Exposes immer super. Auch „Schrottimmobilien“ müssen verkauft werden. Das muss jetzt nicht zwingend auf dieses Haus zutreffen, aber mit den bisherigen Angaben kann hier keine Bewertung abgegeben werden. Gibt’s das Objekt online?

Einzelöfen? Die „Hütte“ kannst du sicherlich einmal komplett „auf links krempeln“. —> Komplettsanierung! —> Planung!

 

Ein Makler vertritt den Verkäufer, sein Interesse ist es, das Objekt schnellstmöglich mit geringstem Aufwand zum höchstmöglichen Preis zu Verkaufen, genauso wie der Verkäufer.
Punkte die ein Makler als sanierungsbedürftig nennt sind entweder nicht mal mit 2 blinden Augen zu übersehen oder bergen für ihn und/oder Verkäufer Regressrisiken.

Du kannst davon ausgehen, dass es sich somit bei den genannten Punkten um "Vollkatastrophen" handelt und es sicher nicht die einzigen sind.

"Dachdämmung" streift übrigens haftungstechnisch geschickt für den Verkäufer/Makler auch Themen wir verrottete Dachbalken (neuer Dachstuhl) oder eine stellenweise defekte Dachdeckung.

"Wasserrohre" ist ähnlich, sogar ein ganzer Kanalanschluss der defekt ist kann ein guter Winkeladvokat da noch durchboxen. Also erhöhte Aufmerksamkeit geboten.
Trinkwasser ist sehr wichtig, daran hängt auch deine Gesundheit. Alte Rohre (normale verzinkte Stahlrohre z.B.) muss man nicht unbedingt sofort erneuern, je nach Zustand.
Bleirohre etc. aber doch wohl eher schon. Abwasser gibts dann auch gerne unter der Bodenplatte etc. Da ist auch gerne was. Mal Schächte etc. falls vorhanden überprüfen, auch die Nachbarn fragen, was die so in den letzten Jahrzehnten gemacht haben (Reihenhaus).

Natürlich ist es "nur" Feuchtigkeit oder eben Feuchtigkeit. Das ist auf den Bildern ersichtlich. Was soll es denn sonst sein ? Wasser / Feuchtigkeit in dem Zusammenhang das Gleiche.
Auf Bild 2 kann man schon Schimmel sehen.

Gehe auf jeden Fall im Worst Case von einer kompletten Kellerabdichtung aus, Klassiker bei Außentreppen. Das Schadensbild an der Decke des Raums ist zwar untypisch aber mach dir nicht zu viel Hoffnung. Also das kann schnell mal 20-60 Tausend kosten, auch beim Reihenhaus. Bei nachträglich angebauter Garage kommts drauf an. Es gibt zwar viele verschiedene schlaue Sanierungsmethoden, aber kann sogar sein, dass man die Garage abreissen muss um das sauber zu richten.

Absolut verständlich.

Sehr gute Idee !

Auch das ist natürlich verständlich.

Sehe ich nicht unbedingt so. Ist vermutlich einer der schwierigsten und größten Posten. Lieber mit guter Lüftung (ggf. Lüftungsanlage) und entsprechendem Wandaufbau dafür sorgen, dass sich kein Schimmel bildet und mit der Feuchtigkeit leben (Es ist doch ein Keller). Solange keine Wassereinbrüche da sind schränkt das die Nutzung doch nicht wirklich ein. Zumindest kannst du hier locker 5-10 Jahre überbrücken, bis du etwas machst.
Der bereits bestehende Schimmel gehört selbstverständlich fachmännisch entfernt und das ganze auf weitere Schäden untersucht.
Kann sein, dass dafür ganz einfache Arbeiten wie Entfernen der Schränke und vereinfacht gesagt "Schimmel Ex" und malern schon reicht.
Kann aber auch sein, dass da wesentlich mehr vorliegt.

Die Rohre ja, da bin ich bei dir. Das sollte man je nach verbauter Technik (Falls noch aus den 50ern) und Zustand (kann man prüfen lassen, Rohrstück ausbauen lassen und sichten, sowie Wasseranalyse) eher schnell was tun, zumal dir eine neue Versicherung dir das Objekt ggf. nicht gegen Rohrschäden versichern wird, wenn diese nicht nachweislich in den letzten 20/30 Jahren getauscht wurden.

Dämmung wäre die Frage was wo wie gedämmt ist und wie der Dachaufbau ist. Erstmal Bauteilöffnung und sichten.
Falls Mindestwärmeschutz erfüllt ist hast du evtl. keinen EnEV Dämmzwang. Ansonsten gäbe es noch die kostengünstigere Möglichkeit einer nichtbegehbaren Dämmung der obersten Geschossdecke. Ausbau/Dämmungserneuerung vom DG für Nutzung als Wohnraum arten schnell aus, da bist du auch ganz schnell bei einem fast neuen Dach.

Mehr Infos dann kann man mehr dazu sagen. Aber das ist auch ein Kostentreiber, von 5 bis 50 Tausend oder mehr ist hier alles drin.

Sehe ich nicht so. Das wäre das Allererste was ich rauswerfen würde. Wenn ich das richtig interpretiere ist keine Gas Zentralheizung sondern Einzelöfen verbaut.
Mir ist absolut unklar warum diese 4 kW Raumheizer überhaupt noch durch Bestandsregelungen erlaubt sind.
Überleg mal, du hast im Prinzip eine offene Flamme und Gasleitungen in jedem Zimmer !
Das ist das allergefährlichste was Erstickung und Brandrisiko hergibt. Ganz abgesehen davon, dass du damit Feuchtigkeit ohne Ende produzierst, was Feuchtigkeitsschäden verschlimmert.

Dann lieber das alles erstmal stilllegen und mit günstigen E-Heizkörpern die ersten 1-2 Winter überstehen bis Geld für eine Zentralheizung da ist.

Natürlich kann man mit allem Leben. In den 60ern hatte man auch Kohleöfen und sonstiges. Oder gar keine Heizung und dicke Decken und Pullis. Aber ob man das dann will ?

1957 war zwar der Krieg schon lang zu Ende, was heisst es gab zumindest Zement und Ziegel, aber ohne genaueren Standort und verbautes Material zu kennen ist das sehr schwierig eine Aussage zu treffen. Schau dir am besten mehrere Häuser (Nachbarn) der Siedlung an und befrage die.

Elektrik ist auch so ein Thema bei den Häusern, meist komplett zu erneuern.

Ich denke mal mindestens 100-150 K solltest du für Renovierungen in den nächsten Jahren einplanen, auch wenn du nicht gleich alles machst, oder OK damit zu sein mit massiven Komforteinschränkungen leben zu wollen.

 

Ist das dein Ernst?
Winziges Grundstück, kleines total sanierungsbedürftiges Haus und dann inkl NK bald 700.000,-€?
Zentrum von München?

 

Nein, denke das ist in Köln, aber ähnliche Situation. Willkommen im Kapitalismus

PS. In München kann so ein Grundstück (ca 200-250 qm, geschlossene Bebauung einseitig oder zweiseitig) mittlerweile schon fast an der Mio kratzen, und das muss nicht unbedingt im Stadtzentrum sein.

 

Wenn du für 780.000 dort (ok +40km) Schlüssel fertig neubauen kannst dann ist jeder weitere Gedanke an die Hütte verschwendete Energie ....
Da kannst du auch locker 300.000 eur noch rein versenken und das Haus wird kein Neubau

was ist denn überhaupt mit dem Grundriss entspricht der euren Vorstellungen? die Bäder ?
Lichte Raumhöhe ? Terrasse , Garten, geräumiger Zugang / Tür dorthin etc. ?

Ich hab nix gegen alte Immobilien, wenn da jetzt wenigstens schon mal ne laufende Gas oder Öl Zentralheizung wäre .... aber auf den ersten Blick hört sich das nicht gut an, mich würden aber genauere Infos nach Besichtigung etc schon interessieren !

Immer dran denken , der Verkäufer muss zwar nur einen einzigen Käufer finden, ihr aber ebenso nur ein einziges Haus .

kann mir nicht vorstellen, dass das Haus super interessant ist, auf der Webseite des Maklers nicht mal zu finden. Wäre es für 400.000 inseriert würde ich das evtl anders sehen

 

Oder mal andersrum gefragt, was ist denn euer Budget ? Ein Neubau in ähnlicher Preiskategorie ist doch mindestens doppelt so viel "wert" als dieser alte Schinken...

Bitte auch die Heizkosten mit einkalkulieren.... Da spart ihr ja locker 100 Euro pro Monat was ihr wieder in eine Finanzierung stecken könntet.

 

Aha, nach der Beschreibung etwas in Richtung Warmluftheizung ? Hat viele Nachteile bei der Nutzung in einem EFH.

Wenn tatsächlich kein Wasser zur Erwärmung der Luft verwendet wird, dann könnte man argumentieren, dass die EnEV hier nicht zieht. Dazu müsste man das konkrete Modell kennen.

Ein Austausch wird in jedem Fall sinnvoll sein.

Noch sinnvoller wäre meiner Meinung nach bei dem Budget allerdings der Neubau oder eine andere gebrauchte Immobilie.

 

Lass die Finger von dem Schrott!
Die sollen einen anderen Deppen finden.

 

Tut Euch einen Gefallen und lasst die Finger von dieser Ruine!
Nur um "in der Ecke zu bleiben" den nervlichen und ggf. finanziellen Ruin in Kauf zu nehmen halte ich für etwas gewagt...
baut lieber neu oder kauft ein vernünftiges Haus, nicht sowas.

 

So sieht es aus !

Kaufpreis 700.000k + kaufnebenkosten, alleine der Makler.....da sind eure 800.000k schon weg.
Komplettsanierung locker (ohne Überraschungen) nochmal 100.000k. (Entkernen, Haustechnik, Optik, dann das ungewisse Thema mit der Feuchtigkeit, Dachsanierung, uuuuuusw. ein Fass ohne Boden)

Und das für 90m² WF und 200m² Grund...

Lg

 

Bloß nicht!
Für 600.000 gibts hier ein Schloß mit 17.000 qm Grundstück und 2000 qm Wohnfläche, noch zu sanieren, aber neues Dach und sehr solide Substanz.
Für 800.000 bist du doch dein Leben lang verschuldet,
wenn Freunde wegziehen oder sich familiär/beruflich etwas ändert ist alles für die Katz.
Grundstückspreise werden kaum weiter steigen wie bisher, so dass ein Wiederverkauf ohne Verluste sehr fraglich ist.

Günstigere Gelegenheiten werden sich jetzt sicher eher finden als vor Corona

 

Das Problem bei der Heizung ist nicht nur die Heizung selbst sondern du hast vermutlich auch Luftkanäle etc. sind dann ggf auch super Schallbrücken , Geruchsprobleme usw

 

Stell doch den Link vom Makler ein (hier wird dir das dir sicher keiner wegschnappen wollen)
Wie lange wird es schon inseriert?
Oft ist’s besser und insgesamt günstiger, ein viel größeres Gebäude zu nehmen und Teile zu vermieten.

 

Was sind das bitte für Hirngespinste?

Ja, klar, dann kommt er schon direkt bei der "Schrottimmobilie" auf > 1.Mio.

 

Im Verhältnis zur Wohnfläche sind doch eindeutig große Häuser und Mehrfamilienhäuser in der Regel erheblich günstiger als kleine
und trotz natürlich höherem Kaufpreis und bei guter Vermietbarkeit leichter finanzierbar
wie auch wirtschaftlich und steuerlich gesehen wesentlich interessanter.

Und nicht jedes große Gebäude ist eine Schrottimmobilie nur weil das überteuerte Minihaus evt eine ist.
Große Gebäude sollten in jedem Fall von einem Fachmann/Fachfrau begutachtet werden.