Kauf eines Hauses im Außenbereich mit schwarzem Anbau?

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  1. #1 1951verruckt, 29.12.2022
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    Normally, if I found out that a building doesn't have planning permission for an extension and the building itself is in the salvage area, I would walk away, but the rest of the house and grounds are beautiful.

    I wrote to the UBA and their reply was surprisingly very helpful.

    "After the search in the program from today to the year 1990, however, there is no process. The building plot is located in the outskirts of Mettlach. The admissibility under building planning law is therefore based on § 35 BauGB. In this respect, additions and extensions to existing buildings are to be evaluated more critically than in projects that are located in the built-up area.Judging by the documents submitted, the building is a legally approved construction project, which is an advantage.In principle, only what has been approved enjoys grandfathering. If the extension has not been approved, a subsequent approval can be applied for, whereby the UBA may then be dependent on the vote of other authorities (municipality of Mettlach,State Office for Environmental Protection and Occupational Safety as the lower nature conservation authority). Just as little as I can say, based on what I know now, that there are no problems, I cannot say that problems are to be expected. Ultimately, this can only be clarified in a subsequent approval procedure. However, I would not necessarily consider the building to be free of defects. Since the construction work was a long time ago, we as the UBA will not necessarily take up the process on our own due to a lack of public interest and the current staffing. Something else certainly applies when the UBA learns of current non-approved construction measures Ultimately, this can only be clarified in a subsequent approval procedure.

    Do I understand correctly that they probably wouldn't oppose the extension and there was a chance it would be approved?

    Finally, is there any truth to what the real estate agent is saying, or are they just standard real estate agent stories?
    a demolition is not necessary because there is a statute of limitations of 3 years in Germany for conversions and extensions. As the owners have told us, there are no more documents. Furthermore, you can have the cultivation entered in an inventory. The building authority and the UBA are responsible for this.
    There is inventory protection for this object. This means that it does not have to be re-approved but only included in the inventory.
     
  2. #2 hanghaus2000, 29.12.2022
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    Dann streich den doch einfach anders an. :bierchen:

    Soll da wirklich das Umweltbundesamt mitreden?

    Ich würde da einen örtlichen Architekten um Hilfe bitten.

    Der Makler wird Dir Alles versprechen, damit der Deal zustande kommt.

    Im schlimmsten Fall droht der Abriss des Anbaus.
     
  3. #3 1951verruckt, 29.12.2022
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    Thank you, yes, if it would be enough to cross them out white.

    I expect the agent to lie but UBA seems to know what they are talking about? You seem to be suggesting that it might be ok, is that a sufficient guarantee.
    merzig-wadern.de/Verwaltung-Politik/Bauen/Untere-Bauaufsicht/
     
  4. #4 Jo Bauherr, 29.12.2022
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    Ich verstehe zwar die Frage nur teilweise ... aber "Außenbereich" ist eigentlich immer das absolute 'NO GO' für jegliches (Bau)vorhaben bzw. Nutzung in D-Land!
    (Außer man ist ausnahmsweise wirklich Landwirt.)
     
  5. SIL

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    Die Frage bezieht sich auf eine Erweiterung/ Umbau ( ohne BA etc ) auf einem 'salvage field / wrecking Yard ' wo hier der Makler argumentiert , das nach 3 Jahren sozusagen ' ein Bestandsschutz' erwirkt wird , schon die Zuordnung 'salvage ...' ruft diverse Ämter auf - Finger weg , würde ich sagen, nach dem was an Angaben vorliegt.
     
  6. #6 1951verruckt, 29.12.2022
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    I think it's technically woodland. The original house is allowed to stay as it had planning permission. I have a feeling that the building authority will not actively take action against the illegal construction, but approval could be difficult.

    Would it be completely crazy to make an offer?
     
  7. #7 hanghaus2000, 30.12.2022
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    Nicht umsonst ist das Grundstück / Haus noch am Markt. Im Außenbereich sind Wohngebäude an die Nutzung des Grundstücks gebunden. Wenn die Nutzung nicht mehr ausgeführt wird, steht einem Abbruch nichts mehr im Wege.

    Die Frage wie mit dem Außenbereich umgegangen wird, beantwortet Dir das Bauamt.

    Wir kennen das Objekt nicht, aber nach dem was Du schreibst würde ich von einem Angebot absehen.
     
  8. #8 hanghaus2000, 30.12.2022
    Zuletzt bearbeitet: 30.12.2022
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    Die UBA ist Dein Ansprechpartner. Die sagen Dir auch ob und unter welchen Bedingungen Du den Anbau legalisieren
    und das gesammte Projekt realisieren darfst.
    Wie gut beherrschst Du die deutsche Sprache um selbststaendig so Fragen mit der UBA klaeren zu koennen? Ich habe vermutet, das dem nicht so ist, daher mein Rat einen Architekten zu involvieren.

    Eine schriftliche Erklaerung der UBA kann eine gewisse Sicherheit bedeuten, Eine Garantie gibt es nicht, DIe Entscheidung trifft in der Regel das Landratsamt.
     
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  9. #9 Viethps, 30.12.2022
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    Techniker kriegen das hin....wie auch immer
    Jein - es geht ja häufig um ehem. landwirtschaftliche Betriebe, da ist das meist so und schwer zu umgehen.
    Aber das Objekt hier liegt im Wald......und im Saarland
    Für ehem. Forsthäuser in NRW gab es wohl selten Abrissverfügungen ( mal bei MFH ohne Anschluß an Abwasser gesehen )
    In RLP hat man aufgegebene Mühlenstandorte mit Stichtagsregelung in Bestandsschutz übernommen....
    Dann gibt es Bauernhöfe mit `Schutzbauten ´ - erstellt durch Organisation Todt ( die Genehmigung dafür möchte ich mal gerne sehen )

    Also in diesem Falle: Fachkundige Unterstützung erforderlich, wie ja schon einer schrieb.....
     
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  10. #10 1951verruckt, 30.12.2022
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    Entschuldigung für meine deutsche Sprache.

    Ich danke Ihnen allen sehr für Ihre Antworten.

    Nur um das klarzustellen, dieses Haus war nie ein Bauernhaus, sondern immer ein Wohngebäude.

    Ich weiß, dass dieses Projekt völlig verrückt ist, aber wir sind verliebt in dieses Land. Wir werden einen Anwalt konsultieren, der uns aufklären kann, aber wäre es fair zu sagen, dass sie aufgrund der Antwort des UBA die Erweiterung wahrscheinlich in Ruhe lassen werden. Nach meinen Recherchen scheinen die Chancen, dass die Erweiterung genehmigt wird, gleich Null zu sein. Aber wie würde sich das Belassen des Anbaus auf eine Renovierung auswirken? Könnte man zum Beispiel das gesamte Dach der Immobilie einschließlich des Anbaus ersetzen?
     
  11. #11 hanghaus2000, 30.12.2022
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    Ein Schwarzbau erlangt selten Bestandsschutz.
    Ein Rechtsstreit mit der Gemeinde erscheint hier nicht sinnvoll.
    Wie ist denn das Gespräch mit dem UBA gelaufen?
    Renovierung im Bestand ist mMn unkritisch. Umbauten dagegen schon eher bedenklich.
     
  12. #12 simon84, 30.12.2022
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    Es ist ein Pokerspiel
    Ich persönlich würde es nicht riskieren und daher persönlich abraten.
    Ein Bekannter von mir hat sowas im Außenbereich durchgezogen und sich mit allen möglichen Mitteln gewehrt usw

    es gibt auch ein schönes Video im YouTube von diesem Schafwoll Jacken Hersteller der in einer ähnlichen Situation war

    Aber wir kennen hier die genauen Umstände nicht, daher schwierig Tips zu geben

    ein passenden (Mini) Gewerbe zu haben schadet sicher nicht um zum Gewerbe relevante Ausbauten zu verargumentieren. Wenn das größtenteils nur auf Papier existiert bitte dran denken dass man das dann jahrelang durchziehen muss
     
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  13. SIL

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    Das ist schon sehr vage , spätestens bei WDVS oder Heizung oder Dach / Umnutzung.....KFW / Bafa beginnen die Probleme, kein Plan wird entsprechend der Bauakte sein , das Risiko hier eine Rückbauverfügung zu "kassieren" ist hoch , natürlich stehen Rechtsmittel gegen den Verwaltungsakt zu Verfügung.
    Wohl kaum ..
    Insofern das alles ohne Förderung und Ämter geht eventuell ja , aber auch hier wird keine Rechtssicherheit erlangt.
     
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  14. #14 1951verruckt, 30.12.2022
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    Wäre es machbar, den nicht genehmigten Anbau abzureißen und dann das bestehende Gebäude zu renovieren?
    Es besteht ein Recht auf Nutzung des bestehenden Gebäudes. Für das ursprüngliche Haus liegt eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1951 vor, d. h. es ist 9 Jahre älter als das Baugesetzbuch. Das Gebäude scheint also zulässig zu sein.

    Kann das Grundstück alternativ
    wiederaufgebaut werden oder steht dem aus bau 35 entgegen, dass "das vorhandene Gebäude wurde oder wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und"
     
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  15. #15 SIL, 30.12.2022
    Zuletzt bearbeitet: 30.12.2022
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    Schwierig, da hier schon ein Verstoß vorliegend ist.
    Nein , da steht nichts entgegen und die Eigennutzung ist eine ( es gibt mehrere) Vorraussetzung für eine Neuerrichtung , hier gilt aber Gleichartigkeit ! ( Dach Fenster Grundriss etc )im Prinzip das 'selbe Gebäude ' wie im BA etc

    z. B. Urteil vom 19.02.2004, BVerwG 4 C 4.03,

    (BVerwG, Urteil vom 8. Juni 1979 - BVerwG 4 C 23.77 - BVerwGE 58, 124 <130>; Urteil vom 13. Juni 1980 - a.a.O.; Urteil vom 23. Januar 1981 - BVerwG 4 C 85.77 - BVerwGE 61, 290 <293>)."
    Zitat :
    "Gleichartigkeit i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt voraus, dass Alt- und Ersatzbau in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, insbesondere im Standort, im Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion gleichartig sind (BVerwG v. 23.01.1981, Az.: 4 C 85.77, BVerwGE 61, 290).
    (BVerwG vom 19.02.2004, Az.: 4 C 4/03 <Juris> RdNr. 12).
    VG München · Urteil vom 16. Mai 2012 · Az. M 9 K 11.1364

    Quelle ibr / juris
    Wo steckt @Dimeto :winken
    Eigennutzung: es ist also nicht möglich das Gebäude als Investobjekt oder zur Vermarktung/ Vermietung neu zu errichten, es gibt hier auch Ausnahmen, aber treffen vermutlich nicht zu.
     
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  16. Alex88

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    Seltsam, Thema in englisch eröffnet, Kommentare in deutsch werden offensichtlich perfekt verstanden und wieder in englisch hinterfragt
    Jetzt plötzlich versteht und antwortet der TE in perfekten deutsch….
    Der Thread ist doch die reinste Verarsche
     
  17. #17 1951verruckt, 30.12.2022
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    Ja, ich habe einen Fehler gemacht. Ich habe auf Englisch geschrieben und es dann ins Deutsche übersetzt, aber irgendwie bin ich bei der englischen Übersetzung meines Deutschen gelandet, ohne es zu merken, da mein Browser automatisch Deutsch ins Englische übersetzt. Also ein extra Dank an die Leute, die trotz der Sprachprobleme geholfen haben.

    Ich verstehe zwar Deutsch, aber angesichts des sehr technischen Charakters dieser Diskussion ziehe ich es immer noch vor, auf Englisch zu schreiben und es dann zu übersetzen, um hoffentlich die Wahrscheinlichkeit von Verwechslungen zu verringern.

    Ich weiß nicht, warum Sie denken, dass dieser Thread Verarsche ist?
    Ich kann mir vorstellen, dass dies wahrscheinlich eine häufige Situation ist, und dieser Thread hat mir und vermutlich auch anderen Menschen in der Zukunft geholfen.
     
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  18. #18 1951verruckt, 30.12.2022
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    Das UBA war sehr hilfsbereit, aber ich habe das Gefühl, dass sie überrascht wären, wenn die Verlängerung genehmigt würde.
    Das haben sie nie genau gesagt, aber es war der Eindruck, den ich hatte.

    Deshalb erwäge ich derzeit, die Erweiterung abzubrechen, aber auch das hält SIL für schwierig. Ich werde also weitere Nachforschungen anstellen müssen.
     
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  19. SIL

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    Keine Ahnung was die UBA darstellt, aber ein Makler darf keine Veräußerung von "Schwarzbau' jeglicher Art vornehmen, da hier anscheinend auch der Makler ( bzw diese Firma ) in Kenntnis darüber sind , rate ich dringend ab , ein seriöser Makler würde solche Objekte erst gar nicht anbieten, ein daraus resultierendes Haftungsrisiko ist ja enorm.
     
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  20. #20 1951verruckt, 31.12.2022
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    Nochmals vielen Dank, Sil,

    Das UBA ist die "Untere Bauaufsicht". Sie scheinen der beste Ansprechpartner für die Lösung dieser Fragen zu sein.

    Der Makler ist sich dieses und anderer Probleme durchaus bewusst, aber er lügt bei jedem einzelnen Problem.

    Nur ein kleiner Einblick in einige der laufenden Probleme mit dem Makler.

    Meine Frau besichtigte die Immobilie und der Makler sagte ihr, dass die Immobilie sofort bezugsfertig sei, bis sie auf die sehr offensichtlichen Probleme mit dem Dach hinwies, worauf der Makler sagte: "Oh, ja, abgesehen vom Dach natürlich." Die aus den 1950er Jahren stammende Verkabelung, der Asbest im Anbau aus den 1970er Jahren, die feuchten und falsch ausgerichteten Dachstühle, verschiedene Probleme mit den Wasserleitungen usw. wurden nicht erwähnt.

    Was mich aber noch mehr verblüffte, war die Tatsache, dass der Makler bereit war, in E-Mails verschiedene, widerlegbare Lügen zu verbreiten.

    Ich fragte nach den Baugenehmigungen für den Erweiterungsbau, sie versprach, sie zu haben, würde sie aber erst nach meinem Besuch herausgeben.

    "Kein Problem Sie bekommen alle Unterlagen wenn Sie nach dem Termin am Samstag immer noch Intresse haben. Denn die Bank wird diese auch benötigen."

    Nach dem Besuch machte sie dann das Spiel, dass sie behauptete, bei der Gemeinde nachzufragen, obwohl die Gemeinde zu der Zeit geschlossen war. Aber wenn wir ein Angebot machen würden, würde sie sie bestimmt finden. Das Ganze wurde noch unglaubwürdiger durch die Tatsache, dass die erweiterte Wohnfläche nicht im Inserat aufgeführt war (obwohl Bilder der Räume vorhanden sind!) und dass sie sechs Monate Zeit hatte, um diese Unterlagen zu finden, von denen das Objekt zwei Monate unter Vertrag war, bevor das Geschäft scheiterte.

    Als sie schließlich zugab, dass sie die Genehmigungen nicht hatte, sagte sie Folgendes:

    " da bei Umbauten und Anbauten eine Verjährungsfrist von 3 Jahren in Deutschland gezählt wird. Wie die Eigentümer uns berichtet haben, gibt es keine Unterlagen mehr. Desweitern kann man den Anbau aber bei einer Bestandsaufnahme eintragen lassen. Dies bezüglich ist das Bauamt und die UBA zuständig.
    Für dieses Objekt besteht Besandschutz. Das heißt es muss nicht nachgenehmigt werden sondern nur in den Bestand aufgenommen werden."

    Zu den weiteren Lügen gehört die Behauptung, dass wir das Haus nicht an die GEG-Anforderungen anpassen müssen, weil sie in dem Gebiet keine Kontrollen durchführen.

    Wir könnten zwei Energieförderungen bekommen, weil das Haus eine Ersatzwohnung hat (natürlich in dem nicht genehmigten Anbau).

    Wir könnten ein Nachbargrundstück nutzen, das in den Garten integriert wurde, aber nicht zum Haus gehört, weil es den Eigentümer nicht interessiert.

    Nachdem unsere Bedenken, dass das Haus im Außenbereich liegt, ignoriert wurden (das wurde uns nicht gesagt, wir haben es im Internet herausgefunden), wurde uns gesagt, dass es in Ordnung ist, Änderungen am Haus vorzunehmen, solange sie nicht zur Straße gerichtet sind.

    Die Realität ist, dass die meisten Kunden des Maklers aus Luxemburg kommen, so dass sie mit vielen dieser Lügen durchkommen kann.
     
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