Kauf eines Hauses mit ungenehmigten Ausbau

Diskutiere Kauf eines Hauses mit ungenehmigten Ausbau im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Bauexperten, wir überlegen gerade ein Haus (Baujahr 1960) zu erwerben, welches ursprünglich 74 qm Wohnfläche hatte. Es hat aber vor...

  1. #1 thisthisguy, 27.09.2022
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    Hallo liebe Bauexperten,

    wir überlegen gerade ein Haus (Baujahr 1960) zu erwerben, welches ursprünglich 74 qm Wohnfläche hatte. Es hat aber vor ca. 15 Jahren einen Ausbau bekommen, welches das Untergeschoss um einen Wintergarten und das Obergesch0ß um eine Terrasse (auf dem Wintergarten) erweitert. So kommt man nun auf 104 qm Wohnfläche. Allerdings wird der "Wintergarten" als Wohnfläche (Arbeitszimmer + Kinderzimmer) genutzt und ist durch einen Ofen beheizbar, ich weiß nicht ob das von Belang ist.
    Das Problem ist: Es liegt zwar ein Grundriss vom verantwortlichen Architekten vor, aber der Anbau hat keine Genehmigung.

    Beim Bauamt anfragen, ob ich den Ausbau nachgenehmigen könnte und wie teuer das ungefähr wird würde schlafende Hunde wecken. Im Worst-Case müsste der Anbau zurück gebaut werden.

    Daher bin ich im Zwiespalt, mir gefällt das Haus sehr gut und der Preis ist für diese Zeiten voll in Ordnung, kaufen oder nicht kaufen? Klar, es kann immer irgendwie beim Bauamt jemand darauf aufmerksam werden, die Chance dafür halte ich aber für gering. Die Nachbarhäuser scheinen auch allesamt ungenehmigte Dachgiebel zu haben, sagte ein fachkundiger Bekannter.

    Wie ist eure allgemeine Meinung zu so etwas? Muss ich noch etwas beachten? Wie verhält es sich z.B. mit dem Versicherungsschutz für das Haus bei ungenehmigten Wohnflächen?

    Ich bin gerade überfordert und freue mich auf jede Antwort.
     
  2. #2 simon84, 27.09.2022
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    Reine Preisfrage

    auch beim Eigentümerwechsel können schlafende Hunde aufwachen


    Versicherung geht vermutlich noch irgendwie wenn du entsprechend Skizzen einreichst werte anpasst und alle Baunormen eingehalten sind

    aber was ist mit der neuen Grundsteuer ? Mit dem Finanzamt ist nicht zu spaßen. Was gibst du dann da an ?
     
  3. #3 simon84, 27.09.2022
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    skizze ? Ich kapier garnix . Total verwirrend geschrieben, sorry.

    hier hast du noch mehr Hürden, für eine Genehmigung musst du die GEG einhalten. Bei der beschriebenen Konstruktion wird das äußerst sportlich

    untergeschoss = ganz oder teilweise (Hang etc.) unter der Erde

    Beispiel: Das 4. OG ist einfach nur das 4. OG und nicht das „Untergeschoss“ vom 5. OG
     
  4. #4 thisthisguy, 27.09.2022
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    @simon84

    Hier hoffentlich etwas aufschlussreicher. Genau, Haus im Hang, Untergeschoß teilweise unter der Erde. Dank dir für die Hilfe.

    [​IMG]
     
  5. #5 thisthisguy, 27.09.2022
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    Grundsteuer? Das hatte ich noch gar nicht auf dem Schirm, was meinst du damit? Ich hätte eine Wohnfläche von 104 qm angegeben.
     
  6. #6 simon84, 27.09.2022
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    Ist die Garage Grenzständig ? Falls ja wären evtl auch Abstandsflächen verletzt und der Umbau gar nicht (nach) Genehmigungsfähig


    ja denke das wäre dann der richtige Weg
     
  7. #7 thisthisguy, 27.09.2022
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    Okay, ich bin jetzt schon froh, dass ich den Forenbeitrag hier verfasst habe und hier auf solche Dinge aufmerksam gemacht werde.

    Hier ein Ausschnitt von tim online. Habe versucht den anonym zu halten. Hilft der weiter ohne Abstandszahlen?

    Ja, Garage ist an der Grundstücksgrenze (rot), der Ausbau (bei Hausnummer 12) ist aber an der anderen Seite vom Haus. Hat das miteinander zu tun?

    [​IMG]
     
  8. #8 thisthisguy, 27.09.2022
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    Und wegen dem neuen Grundsteuer, wenn ich das im Internet richtig verstehe, dann fragt das Finanzamt vielleicht nach woher die 30 zusätzlichen Quadratmeter kommen, aber es hegt keinen Kontakt zum Bauamt, oder?
     
  9. #9 simon84, 27.09.2022
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    Unbedingt nachfragen oder abstimmen werden die sich nicht.
    Wenn du beim Finanzamt wissentlich zu wenig angibst ist das nicht gut …

    Es ist also ein Doppelhaus und die Nummer 10 ist der Nachbar ? Was sagt der denn dazu (schriftlich) ?

    Was ist mit Abstandsflächen oder Vereinigungsbaulast für den Wintergarten und Terrasse zum Nachbarn hin ?

    @Dimeto hat sicher noch ein paar Tips
     
  10. Dimeto

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    Ja, ist von Belang, da es sich dann ganz klar um Aufenthaltsräume handelt, an die höhere Anspüche gestellt werden. Daher halte ich eine nachträgliche Legalisierung ohne hohen finanziellen Aufwand für ausgeschlossen.
    Warum nicht? War wohl schon damals nicht genehmigungsfähig.
    Da Dir die möglichen Folgen bewusst sind und Du bereits eine Risikobewertung vorgenommen hast wird Dir das Forum bei der endgültigen Entscheidung nicht weiterhelfen können, da wir ja viel weniger Informationen haben als Du.
    Wenn Dein Bekannter die Fachkunde besitzt, durch Inaugenscheinnahme ungenehmigte Dachgiebel zu erkennen, dann vertraue voll auf seine Expertise zum Objekt der Begierde. Bei mir lässt der Satz allerdings das Bild eines Wahrsagers entstehen, so dass sich vielleicht doch ein Bausachverständiger das Haus mal ansehen sollte. Was wollte der Bekannte denn zum Ausdruck bringen? Alle dort haben illegale Häuser, da kommt es auf den kleinen Anbau auch nicht mehr an?
    Lieber systematisch vorgehen:
    - Gibt es Baulasten
    - Gibt es belastende Grundbucheintragungen
    - Gibt es privatrechtliche Verträge
    - Ist der Ofen legal (vom Schornsteinfeger abgenommen)
    Wenn Du die Liegenschaftskarte nicht völlig verändert hast, handelt es sich offensichtlich um eine WEG.
    - Welche Verpflichtungen bestehen dort
     
    Jo Bauherr gefällt das.
  11. #11 thisthisguy, 27.09.2022
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    Ja, lieben Dank Dimeto und Simon84. Tatsächlich bin ich mir der Folgen bewusst und habe eine Risikobewertung vorgenommen. Mir ging es hauptsächlich um Risiken, die ich noch nicht auf dem Schirm habe, weil ich ja ein kompletter Novize bin auf dem Gebiet und da waren Punkte wie z.B. die neue Grundsteuer sehr hilfreich.
    Die Punkte von dir haben wir schon abgearbeitet (das mit dem Ofen allerdings noch nicht).
     
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