Kaufeinschätzung Einfamilienhaus In

Diskutiere Kaufeinschätzung Einfamilienhaus In im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen , wir stehen vor einer Kaufentscheidung eines Einfamilienhauses mit den folgenden Merkmale: 685,00 m2 Grundstücksfläche 120,00 m2...

  1. Mouni

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    Hallo zusammen ,

    wir stehen vor einer Kaufentscheidung eines Einfamilienhauses mit den folgenden Merkmale:

    685,00 m2 Grundstücksfläche
    120,00 m2 Wohnfläche
    Ort: Bochum
    Baujahr 1955
    Vollkeller
    Garten

    In den letzten Jahren wurden laut Eigentümer folgende Renovierungen vorgenommen:
    2015: Neue Heizungsanlage und teilw. neue Heizkörper 2013: Neues Bad mit bodengleicher Dusche im EG 2010: Fassade (kein Wärmedämmverbundsystem) 2005: Bau des ca. 30 m2 großen Gartenhauses
    2002: Dach neu eingedeckt und gedämmt

    Folgende Arbeiten sind laut Makler zu machen :

    Eine neue Elektrounterverteilung ist vorbereitet. Schaltschrank und Zähler bereits umgebaut. Die Sicherungen noch nicht.

    Wandbelege, Decken, Böden, Elektrounterverteilung und das Bad im 1. o.g

    Was meint ihr werden die Arbeiten jeweils kosten?
    Unser Budget für Modernisierungen liegt bei 50.000€.

    Die Arbeiten kommen uns wenig für ein Haus aus 1955 vor . Ist was übersehen worden vom Makler wie sieht ihr das ?

    Die Besichtigung findet am kommenden Montag statt.

    Auf was sollten wir bei einem Haus aus den 55 ern achten ?


    Vielen Dank für eure Hilfe im Voraus !

    Gruss
    Mouni
     
  2. #2 klappradl, 04.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2021
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    Makler vergessen immer was.
    Hier ein paar Fragen, die mir spontan einfallen ohne Anspruch auf Vollständigkeit:

    Was ist mit den Fenstern und der Haustür?
    Sind die Wasserleitungen noch in Ordnung (Eisenleitungen setzen sich zu)?
    Ist der Keller für den gewünschten Nutzen trocken genug?
    Passen in der Küche die Anschlüsse und Fliesen für eure Küchenpläne?
    Soll die Fassade noch gedämmt werden?
    Hält innen der Putz noch an den Wänden?
    ...
     
  3. #3 Sanierer82, 04.03.2021
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    Fenster! Wasser- und Abwasserleitungen, Elektroleitungen in den Wänden, Anzahl der Sicherungen, Anzahl der Steckdosen, Netzwerk-, Telefon- und TV-Leitungen und Dosen?

    und vor allem: Was steht im Energieausweis?

    Mit 50.000 € bist Du unter den von Simon84 immer wieder genannten 500 - 1000 €/m² Sanierungskosten. Und bei 55er Baujahr ist irgend eine nicht einkalkulierte Sch..., die 5.000 € und mehr kosten kann, immer mal möglich.
     
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  4. #4 klappradl, 04.03.2021
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    Wollkommen in der WLAN Hölle :D
     
  5. #5 Kriminelle, 04.03.2021
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    Der Makler ist ein Verkaufsagent, ein Vermittler. Er bringt Verkäufer und Käufer zusammen. Er wurde vom Verkäufer beauftragt. Deshalb arbeitet er in seinem Interesse, also möglichst schnell zu viel Geld.
    Was er nicht ist: Bausachverständiger. Und wenn ganz zufällig doch, dann immer im Interesse des Verkäufers.

    Es ist Eure Aufgabe, alles zu überprüfen. Baumängel, Renovierungsarbeiten, eventuelle Defekte, Feuchtigkeit. Vielleicht auch die Möglichkeit, einiges zu verändern. Wenn ihr keinen Sachverstand darüber habt, was auf Euch zukommt, nehmt am besten einen Bekannten aus der Baubranche mit. Der berät Euch ehrlich.
    Und in einer begehrten Lage zu einem begehrten Preis auch beim ersten Besuch.

    Ich habe das Haus auf Online-Portalen nicht gefunden. Bilder sagen nämlich auch schon viel aus!

    Warum sind keine Sicherungen ausgetauscht?
    Warum wird verkauft?
    Grundstück Erbpacht?
    Baulasten?
    Welcher Stein ist verbaut?
    Wie sieht der Dachboden aus? Gedämmt?
    Energieausweis?
    Verbrauch der letzten 3 Jahre?
    Wie lange Leerstand?
     
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  6. #6 Mouni, 04.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2021
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    Vielen Dank für die Antworten .
    Zu Kriminelle : das einzige was ich dazu sagen kann , dass es keine Erbpacht ist . Die anderen Fragen werden wir im Besichtigungstermin stellen. Der Energieausweis wird erst in der Besichtigung ausgehändigt. Bekannte, die sich auskennen haben wir nicht. Wir sind dabei einen Sachverständigen für den kommenden Montag ausfindig zu machen. Ich glaube nicht, dass wir dafür noch einen zweiten Besichtigungstermin erhalten. Um einen Besichtigungstermin zu erhalten musste ich regelrecht am Telefon betteln . Laut Makler waren über 169 Anfragen eingegangen, aber nur 10 Interessenten sind eingeladen worden .
    Anbei einige Fotos vom Haus :
     

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  7. #7 driver55, 04.03.2021
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    Befasst euch ausgiebig vor der Besichtigung mit gebrauchten Immobilien und befüllt eine Checkliste (gibt's fertig als PDF zum Download).
    Bekanntes notieren und alle offenen Punkte / Fragen auflisten.

    Scheint den Bildern nach Innen doch ganz ordentlich zu sein.

    Hier wird die Küche passend gemacht und nicht umgekehrt.
     
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  8. #8 K a t j a, 04.03.2021
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    Wenn Ihr selbst keine Ahnung habt, Bausachverständigen mitnehmen. Wo ist denn der Kauf-Preis angesetzt?
    Nötiges Budget seh ich eher bei 100K.
     
  9. Mouni

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    Der Kaufpreis ist mit 265.000€ angesetzt.
    Mal schauen, ob wir bis zum kommenden Montag ein Bausachverständigen finden. Ansonsten lassen wir uns noch einen zweiten Termin geben ( vorausgesetzt der Makler lässt es zu )
     
  10. #10 petra345, 04.03.2021
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    Das Haus macht ja auf dem Foto einen ordentlichen, gepflegten Eindruck.

    Die elektrischen Sicherungen können noch 100 Jahre im Haus bleiben.

    Die Frage ist, ob genügend Steckdosen und Stromkreise vorhanden sind. Pro 1,5 m² WFl. sollte es eine Steckdose sein. 10 bis 15 davon in der Küche. Aber es sind bestimmt weniger. So viele habe ich noch nie vorgefunden. Kann man trotzdem damit leben?

    Eine Wärmedämmung ist in der Regel nicht vorhanden. Hier wird man die ersten 30.000 ausgeben können.
    Möglicherweise sind es nur 20.000, einverstanden.

    Dazu kommen die Fenster. Da kann man auch 20.000 ausgeben. Sie werden wegen des Außenputzes besser vor der Wärmedämmung erneuert, wenn sie grenzwertig sind. Das Baujahr der Scheiben steht innen in den doppelten Scheiben.
    Daraus kann man auf den u-Wert der Scheiben schließen. etc.

    Wenn man heutigen Standard haben will, sind 50.000 erst die Hälfte der Kosten oder sogar weniger.
    Auf einen Gutachter zur Beurteilung würde ich verzichten. Aber da habe ich inzwischen auch selbst mehr Erfahrung. Außerdem sind Häuser inzwischen so begehrt, daß man da nicht zögern darf. Gleichgültig was ein Gutacher meint.

    [...]
     
  11. #11 simon84, 04.03.2021
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    Dach und Keller, Fenster und Fassade würde ich genauestens unter die Lupe nehmen. Das sind die richtigen Kostentreiber.
    Aufs Erste macht das Haus jedenfalls keinen schlechten Eindruck.
    Wenn ihr nur 50.000 Budget habt, könnt ihr eben nicht alles renovieren. Vielleicht könnt ihr ja auch damit leben ?
     
  12. #12 K a t j a, 04.03.2021
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    Seh ich auch so, allerdings muss man wissen, wann man aussteigen sollte, weil der Betrag über Budget läge. Is ja nicht jeder Rockefeller.
     
  13. #13 Kriminelle, 04.03.2021
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    Doppelhaushälfte!
    Ich finde das, was man sieht, auch ordentlich.
    Schönheitsreparaturen, also Wände streichen kann man selbst, Küche bekommt man später bei eBay, vor der neuen Küche macht man dort die Elektrik.
    Ich würde mir die Deckenverkleidung genauer anschauen. Im Bad: sind da Wasserflecken? Flur und woanders: Stockflecken. Sowas kann man selbst erkennen. Schimmel kann man auch riechen.
     
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  14. Mouni

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    Wir würden erstmal nur das nötigste machen, damit können wir leben.
    Die Dämmung mit 20.000-30.000€ finde ich sehr hoch.Ist damit folgende Sanierungspflicht erfüllt oder was ist damit gemeint :

    2. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen der Rohrleitungen
    Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie dem kalten Keller müssen gedämmt werden. Wie dick die Dämmung sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Bei Einzug im Jahr 2021 ist die Sanierungspflicht aus § 71 des GEG innerhalb einer Zwei-Jahres-Frist zu erfüllen.
    3. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen von Dach oder Dachboden
     
  15. #15 Kriminelle, 05.03.2021
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    Zu 2: Rohre sind mit 50€ oder so doch ganz einfach ummantelt. Da gibt es PU-Schläuche.

    Zu 3 kann ich wenig sagen. Aber ich dachte eigentlich, dass sich das nur darauf bezieht, wenn grundsätzlich saniert und modernisiert wird. Eine Dämmung von einem nicht ausgebauten Dachboden ist auch kein Hexenwerk.
     
  16. mt1982

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    Bei der Kaufsumme kannst du dich in Bochum allerdings auf eine Bieterschlacht einstellen. Ich glaube 265.000 ist im Vergleich ein Witz. Oder ist das Wattenscheid-Günnigfeld?
     
  17. #17 Sanierer82, 05.03.2021
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    Kann und muss man in vielen Fällen auch mit leben. Sei es als Mieter oder weil man (zu) schnell mit Kind und Kegel in die gekaufte Immobilie einziehen muss und man da extrem staubige Arbeiten wie Schlitze stemmen einfach nicht mehr machen will.

    Ich finde z. B. Folgendes dazu:

     
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  18. #18 Proeter, 08.03.2021
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    Hallo Mouni,
    wie ist denn die heutige Besichtigung ausgegangen? Hast du wertrelevante Feststellungen gemacht?
     
  19. #19 Mouni, 08.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 09.03.2021
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    Also, wir waren heute bei der Besichtigung.

    Das Haus macht einen soliden Eindruck. Der Keller war trocken kein Schimmel vorhanden.

    Die Elektrik muss gemacht werden. Aus Kostengründen sind die Sicherungen bei der Elektrounterverteilung nicht gemacht worden. Die Kabeln hängen in der Luft , sieht Foto im Anhang .

    Alle Fenster und Türen müssen neu gemacht werden.
    Im Bad muss eine Warmwasser Aufbereitung installiert werden.

    Das nicht ausgebaute Dachgeschoss muss gedämmt werden sowie die Kellerdecke.

    Die Böden in der ersten Etage müssen raus und neues Laminat muss verlegt werden .

    Die Treppe besteht aus Holz und ist durch ein Teppich verdeckt .

    Die Energieeffizienzklasse beträgt H.

    Der Energieausweis bekommen wir erst morgen .

    Wie beurteilt ihr die beiden Bilder im Anhang.

    Die Nachfrage ist riesig und bis Donnerstag ist ein Kaufpreisangebot abzugeben . Der angesetzte Kaufpreis vom Makler beträgt 265.000€ . So ist das Haus auch inseriert worden .

    Derjenige mit den besten Angebot bekommt das Haus . Jeder Interessent hat nur einmal die Möglichkeit den Kaufpreis abzugeben. Es wird kein Bieterverfahren geben . Was meint ihr, sollten wir noch was drauftun, oder es bei 265.000€ belassen ?


    Freue mich über jede Antwort.
    Vielen Dank im Voraus .

    Lg
    Mouni
     
  20. #20 K a t j a, 08.03.2021
    K a t j a

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    Ich würde imho raten, das höchste Angebot abzugeben, was Ihr wirklich bereit seid zu zahlen. Es muss so hoch sein, dass Ihr im Nachhinein sagen könnt, Ihr habt das Maximum gegeben, was es Euch wert war aber höher würdet Ihr nicht gehen.
    Wir haben für unser GS damals ein Angebot von 40K abgegeben (andere Zeit). Danach haben wir festgestellt, dass die Dame es uns vermutlich auch für 20 verkauft hätte. Heute ist es etwa 200K wert. Alles irrelevant. Uns war es die 40 wert - jetzt haben wir es und sind glücklich.
     
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