Kaufeinschätzung Einfamilienhaus In

Diskutiere Kaufeinschätzung Einfamilienhaus In im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Ich finde die 50 T€ Renovierungkosten schon sehr oder eigentlich zu knapp kalkuliert. Wie wollt ihr das Gebot noch erhöhen? Edit: Ein billigeres...

  1. #21 klappradl, 08.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 08.03.2021
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    Ich finde die 50 T€ Renovierungkosten schon sehr oder eigentlich zu knapp kalkuliert. Wie wollt ihr das Gebot noch erhöhen?

    Edit: Ein billigeres Haus werdet ihr in der aktuellen Situation aber auch nicht finden.
     
  2. Mouni

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    Wir würden erstmal das nötigste bzw. notwendigste machen. Alles andere nach und nach.

    Das Angebot würden wir um 5.000€ erhöhen . Fraglich, ob es ausreicht .

    Wir sind bereits seit 3 Jahren nach einem Haus am suchen und es wird von Jahr zu Jahr immer schwieriger, weil immer weniger Angebote in der Preiskatogerie von bis 300.000€ vorhanden sind Teils sind es auch nur Schrottimmobilien, die normalerweise früher kein Mensch gekauft hätte. Heute habe ich den Eindruck, dass einfach wild gekauft wird ohne Sinn und Verstand.
     
  3. #23 Proeter, 08.03.2021
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    Hier mal eine ganz grobe Kostenschätzung zu den Sanierungskosten.

    Vorweg, du schreibst "Das nicht ausgebaute Dachgeschoss muss gedämmt werden sowie die Kellerdecke."; in deinem ersten Beitrag aber "2002: Dach neu eingedeckt und gedämmt". Was ist denn jetzt richtig? Wenn das Dach hinreichend gedämmt ist (Zwischensparrendämmung auf voller Sparrenhöhe genügt im Bestand bei Eigentümerwechsel), warum dann noch mehr dämmen?

    Weitere Annahmen:
    - keine Grundrissänderungen
    - keine Luxusaustattungen
    - keine Änderungen an Bädern (außer Warmwasser)
    - keine Baugenehmigung erforderlich
    - keine relevante Eigenleistung
    - Heizung, Leitungen, Heizkörper unangetastet

    Dann komme ich grob auf folgendes:

    15.000 € Fenster (Vorsicht, wenn du sonst nichts an der Wärmedämmung machst! Große Schimmelgefahr)
    12.000 € Elektroinstallation + Material
    1.000 € Durchlauferhitzer Bad + Installation (Fliesenschäden etc.)
    4.000 € Fußboden 1. OG
    4.000 € Türen (inkl. Haustüre)
    5.000 € Entsorgung
    5.000 € Renovierung (Wände, Decken)

    Nicht erwähnt hast du, solltest du aber berücksichtigen:
    5.000 € Wasserleitungen
    25.000 € Fassadendämmung, Gerüst, neue Fassade
    8.000 € Zusatzkosten Asbest (Risiko, z.B. im Fliesenkleber, bei Fassadenelementen etc.)
    20% zus. für unvorhergesehenes

    Widersprüchlich bleibt bei deinen Ausführungen
    25.000 € Dach: Zwischensparrendämmung

    Zählt man alles zusammen ist man bei knapp 130.000 €. Ggf. kannst du was abziehen - dann sei dir dessen aber sicher.
     
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  4. Mouni

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    Das Haus mit 265.000€ ist schon hoch angesetzt, aber die Grundsubstanz ist gut .Die Sanierungskosten werden sich auf 80.000 -100.000 € belaufen , wenn man es auf den neusten Stand haben möchte. Der Punkt ist, man bekommt derzeit fast gar keine Immobilienangebote für 250.000€ -300.000€.
     
  5. #25 Proeter, 08.03.2021
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    Noch etwas zum Marktwert:
    Für den Standort deines Hauses im Stadtteil H. einer Nachbarstadt von Bochum (ich konnte es nach deinem ersten Beitrag lokalisieren - das Inserat war noch im Google Cache zu finden) stellt der Gutachterausschuss einen Immobilien-Preis-Kalkulator zur Verfügung. Mit den Werten für 2020 (neuere sind noch nicht veröffentlicht) ergibt sich das Bild im Anhang. Das ist nur ein grober Anhaltspunkt, ist aber aus meiner Sicht gut brauchbar, weil sich dieser Wert aus den real bezahlten Kaufpreisen zurückliegender Verkäufe errechnet. Den Sanierungsbedarf hab ich hier durch wahl der Ausstattungsklasse "einfach" abgebildet.
     

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  6. Mouni

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    ja , das Dach ist neu eindeckt:
    2002: Dach neu eingedeckt und gedämmt

    da muss ich nochmal nachfragen .
     
  7. #27 Kriminelle, 08.03.2021
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    Was ist damit gemeint? Sind alle Fenster undicht oder sehen sie nur mistig aus?
    Türen? Kann man die nicht streichen?
     
  8. #28 K a t j a, 08.03.2021
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    Will ja nicht rumunken, aber ich fürchte, das Budget ist einfach zu klein. Würde mich wundern, wenn Ihr das Haus bekommt.
     
  9. #29 Proeter, 08.03.2021
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    Beziehst du dich damit auf den Kaufpreis oder auf die Sanierungskosten?
    Bei den Sanierungskosten gehe ich mit dir mir, dass die ursprünglich veranschlagten Kosten von 50 k€ zu niedrig sind. Diese hat Mouni aber schon auf 100 k€ erhöht, s. seinen Beitrag von heute.

    Beim Kaufpreis liegt er nicht so sehr daneben. Der Bodenrichtwert von 2020 für das genannte Grundstück liegt bei ca. 150 k€. Von 2014 bis 2020 ist dieser durchschnittlich um 1,6% pro Jahr gestiegen. Von 2019 bis 2020 sogar gar nicht. Schlagen wir großzügig 2,5% auf, dann wäre das Grundstück in diesem Jahr mit 154 k€ zu bewerten.
    Und die Hütte die da drauf steht, ist bestimmt nicht mehr als 100 k€ Wert. Dies bestätigt auch das Bewertungstool, dass ja reale Kaufpreise in dem Quartier einbezieht.
     
  10. #30 K a t j a, 08.03.2021
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    Das Problem ist, dass bei einer so hohen Nachfrage keine realen Preise gezahlt werden, sondern Mondpreise.
     
  11. #31 Proeter, 08.03.2021
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    Moment, du meinst also, dass in einem Quartier, in dem sich die (real gezahlten!) Bodenpreise langjährig um 1,6% pro Jahr erhöhen und im letzten Jahr gar nicht erhöht haben - dass da JETZT ausgerechnet (von 2020 auf 2021) die real gezahlten um so viel mehr erhöhen, weil plötzlich in diesem Jahr die Nachfrage außerordentlich steigt? Warum ausgerechnet jetzt und nicht schon in den letzten Jahren? Der "Immobilienboom" dauert schließlich schon länger an.
    Ich kann schon beitragen, dass andere Gutachterausschüsse in der Region, die die Richtwerte für den Stichtag 1.1.2021 (also aus beurkundeten Kaufpreisen des Jahres 2020 errechnet) veröffentlicht haben, keine überdurchschnittlichen Preissteigerungen ausweisen.

    Wenn du eine andere Quelle hast, dass die real gezahlten / beurkundeten Preise (in einem nicht-überhitzten Markt wie im Ruhrgebiet) in diesem Jahr gegenüber dem letzten exorbitant gestiegen sind, dann bitte her damit!
    Und diese Quelle sollte dann bitte glaubwürdiger sein, als die Gutachterausschüsse. Wichtig: Hier interessieren die real gezahlten Preise und nicht die Angebotspreise (die in der Tat seit Jahren viel schneller steigen).
     
  12. #32 klappradl, 08.03.2021
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    warum hat das Haus jetzt diese akuten Baustellen? Hat der Besitzer das selbst gemacht. Falls ja, hat der früher auch schon selbst gebaut?
     
  13. #33 K a t j a, 08.03.2021
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    Na klar, bitte hier:
     
  14. #34 Proeter, 08.03.2021
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    Jetzt habe ich deinen Beitrag sorgfältig gelesen und kann ihm nichts entnehmen, dass beurkundete Kaufpreise dort dieses Jahr stärker steigen, als in den letzten Jahren. Ich habe meine Aussagen sorgfältig mit Quellen und Zahlen unterlegt. Wenn du sie so massiv anzweifelst, dann sei so nett, und belege sie auch. Mich interessiert nämlich wirklich, ob es 2021 einen massiv überdurchschnittlichen Bruch in der Zahlungsbereitschaft gibt.
    Die pure Tatsache, dass es viele Interessenten bei einem Objekt gibt, sagt nämlich noch gar nicht aus, dass am Ende auch ein "Mondpreis" bezahlt wird. Selbst wenn es einen Bieter gäbe, der dazu bereit wäre, dann bekommt er den Zahn bei der Bank gezogen, die das Haus nämlich auch bewertet - und zwar (neben anderen) anhand der von mir zitierten Zahlen aus Gutachterausschüssen.
     
  15. #35 K a t j a, 08.03.2021
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    Wir werden es (hoffentlich) erfahren. Es ist völlig irrelevant, was die Banken dazu sagen, wenn eine galaktische Schlange von Käufern wartet. Nicht jeder braucht einen Bankkredit. Aber natürlich kann ich mich auch irren und die drängelnden Interessenten sind alle Möchtegernhausbesitzer ohne finanziellen Backround.
     
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  16. #36 Bauandi, 09.03.2021
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    Wenn Jäger von Spekulationsobjekten am Start sind, haben Leute die nur zum Wohnen kaufen möchten, eventuell schlechte Karten.
    Hab mein Hüttlein von der Bank gekauft ohne Makler und Bieterverfahren, auch nicht über Auktion, der Preis war fest.
     
  17. #37 driver55, 09.03.2021
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    Das ist schon länger so und wird auch künftig nicht besser.
    Zum Objekt: 270.000 + "Erwerbskosten" + Sanierungskosten => 400.000 EUR.
    Wenn ihr das Haus unbedingt haben wollt müsst ihr "die Kröte schlucken" und zuschlagen, bzw. bis zur Schmerzgrenze bieten.

    Btw: wir schweifen wieder mal vom Thema ab.
     
  18. mt1982

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    Hatte ja bereits weiter oben beschrieben, dass die Situation in Bochum jenseits von Gut und Böse ist. Ich halte den Preis nach wie vor für niedrig. Und 100-200 Interessenten, von denen sich 10-20 am Ende eine Bieterschlacht gönnen sind hier in Bochum zwischenzeitlich leider normal. Würde mich auch sehr interessieren, was am Ende bezahlt wurde. Die Situation hier in Bochum ist auch noch einmal anders als in benachbarten Städten, die teilweise mit Strukturproblemen kämpfen. Bochum hat als Unistandort immer noch eine vergleichsweise attraktive Lage. Das ist mit Gelsenkirchen und Duisburg nicht vergleichbar. Dazu kommt, dass das Angebot massiv schlecht und die Nachfrage hoch ist. Bei uns im Viertel liegen die Durchschnittspreise für Altbauwohnungen bei etwa 2000 Euro. Teils Neubauwohnungen mit 5000 Euro. Das wäre vor Jahren undenkbar gewesen.
     
  19. #39 Bauandi, 09.03.2021
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    Was am Ende bezahlt worden ist wird eventuell im Dunklen bleiben, wie der Themeneröffner schrieb, erhält das Höchstgebot den Zuschlag und die Höhe der Summe wird man wohl verschweigen.
     
  20. Mok

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    Da das Haus in Bochum steht, würde ich vorher noch einen Blick hierauf werfen: Geogefahren in NRW: Onlineauskunft GDU | Geologischer Dienst NRW.

    Wenn für das betreffende Kilometerquadrat viele Tagesöffnungen verzeichnet sind, würde ich zumindest mal Anfragen, ob zur bergbaulichen Situation Kenntnisse vorhanden sind. Wenn du dir unsicher bist, wie das zu interpretieren ist, kannst du mir auch per PN die Adresse zukommen lassen und ich guck mir das mal an.
     
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