Kaufvertrag stimmt nicht mit Bebauungsplan

Diskutiere Kaufvertrag stimmt nicht mit Bebauungsplan im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe mir 2009 ein Reihenhaus gekauft und habe nun etliche Schwierigkeiten mit unserem Bauträger, die ich hier gerne...

  1. #1 jambalaya, 23. März 2011
    jambalaya

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    Hallo zusammen,

    ich habe mir 2009 ein Reihenhaus gekauft und habe nun etliche Schwierigkeiten mit unserem Bauträger, die ich hier gerne Schildern würde in der Hoffnung, dass ihr meine Fragen beantworten könnt.

    1. Problem:

    Nachdem unser Haus gebaut wurde, ist uns aufgefallen, dass er das Haus um 2,30m nach hinten versetzt hat ohne uns davon zu informieren. Somit habe ich jetzt mehr Vorgarten, aber dafür fehlen mir die 2,30m hinter dem Haus. Ich hatte vor eine Garage im Garten zu errichten, jedoch durch diese Hausversetzung macht es keinen Sinn, da mir sonst kaum Garten übrig bleibt. In unserem Kaufvertrag und auch in dessen Expose sind die Angaben enthalten, dass wir nur 3 Meter Vorgarten haben. (Jetzt sind es ca. 5,30 Meter) Als uns dies aufgefallen ist sind wir zum Bauamt gegangen und haben uns den Bebauungsplan zeigen lassen auf dem auch zu sehen war, dass es eigentlich nur 3 Meter Vorgarten wären. Eine Kopie dieses Bauplanes haben wir auf Anfrage nicht erhalten. Wir haben erst Monate später vom Bauamt einen Bebauungsplan erhalten, aber dieser wurde dann schon so korrigiert, dass man die 5 Meter Vorgarten sieht. Ich weiß nicht wer schuld an der Hausversetzung ist, aber ich gehe mal davon aus, dass Bauträger und Bauamt zusammenarbeiten!

    Hier nun die Fragen zum ersten Problem:

    1.) Weiß jemand, wo die Möglichkeit besteht an den ehemaligen Bebauungsplan ran zu kommen? Irgendwo müssen doch die Änderungen hinterlegt werden. Bräuchten diesen Plan zusätzlich noch als Beweismaterial, dass hier was vertuscht wird.
    2.) Welchen Wert kann man hier für die Hausversetzung fordern?

    2. Problem:

    In unserem Kaufvertrag steht, dass wir ein unterirdisches Rigolensystem (Abwassersystem) erhalten. Nachdem wir festgestellt hatten, dass dieses Rigolensystem falsch gebaut wurde haben wir unseren Bauträger darauf aufmerksam gemacht. Er hatte es in die verkehrte Richtung gebaut und zusätzlich Bauschutt reingeschüttet. Als er dies dann ausgebessert hat ist aus dem unterirdischem Rigolensystem ein Muldenrigolensystem entstanden. d.h. wir hatten in unserem Garten eine Mulde.

    Hier die Fragen dazu:

    1.) Darf der Bauträger ein Muldensystem errichten, obwohl in unserem Kaufvertrag eine unterirdisches Rigolensystem drin steht? Der Bauträger meint es wäre Vorgabe der Stadt gewesen.
    2.) Muss im Bebauungsplan schon drin stehen um welches Rigolensystem es sich handelt oder kann das im Nachhinein noch geändert werden?
    3.) Kennt sich jemand mit dem Muldenrigolensystem aus? Was darf man da drauf bepflanzen? Und weiß jemand, ob man hierfür unterschiedlichen Steinschichten hätte legen müssen, damit das Wasser richtig abfließt?
    4.) Eine Frage zum Bebauungsplan: Darf ein Bauträger mit dem Bau beginnen, wenn der Bebauungsplan noch nicht genehmigt wurde? Wenn nein, wo kann man dies nachlesen?
    Kann ich mir den Bebauungsplan inklusive allen Informationen geben lassen?

    5.) Welche Entschädigung ist hier angebracht, da man auch hier den Garten nicht so nutzen kann wie man will und eine Mulde im Garten hat, obwohl dies vertraglich nicht abgemacht war.

    3.Problem:

    In unserem Kaufvertrag wird erwähnt, dass wir im Keller eine "Weiße Wanne" haben. Nun hat sich rausgestellt bzw der Bauträger hat es selbst bestätigt, dass es sich hier um ein Pentaflexbau handelt.

    1.) Ist diese bauweise (Pentaflex) auch als Weiße Wanne anzusehen wie im Kaufvertrag erwähnt?
    2.) Der Bauträger meint, dass er sich dies alles durch Architekt und Statiker hat ausrechnen lassen. Um dies nun zu beweisen müsste ein Gutachter bestellt werden, der eine Probe entnimmt.
    3.) Hätte uns der Bauträger im Kaufvertrag auf den Pentaflexbauweise informieren müssen?
    4.) Wie kann man sonst noch feststellen ob es sich tatsächlich um eine Weiße Wanne handelt und was kostet so ein Gutachten in der Regel?

    Ich würde mich freuen, wenn sich jemand mit meinen Problemen auskennt und mir hierzu Tipps geben könnten.

    Gruß

    Oliver
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 23. März 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Das
    zusammen mit dem
    Liesst sich für mict folgendermassen:
    Der erste Plan, den Sie mit den 3 m gesehen haben, war ein Entwurf für einen B-Plan, der noch nicht rechtskräftig war.
    Dann hat wer auch immer diesen Plan überarbeitet (vor Rechtskraft ganz einfach und normal) und die 5 m eingebracht.
    Auf dieser Grundlage hat der BT einen Bauantrag nach § 34 eingereicht und (da dem zukünftigen B-Plan entsprechend) genehmigt bekommen.
    Parallel ist das Genehmigungsverfahren des B-Plans betrieben und abgeschlossen worden.

    Sollte es so gelaufen sein, haben Sie zumindest auf bauplanungsrechtlichen Seite 0,00 Chance, irgendwas herzuleiten.

    Ob sich aus dem Vertrag was ergibt -> Frag den RA.

    ****

    Pentaflex erstellt Fugen- und Durchdringungssysteme für wasserdichte Bauwerke aus Beton her, keine ganzen Keller.
    Also mal klären, was da gemeint ist.
     
  4. #3 jambalaya, 23. März 2011
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    Hallo und danke für die schnelle Antwort zumindest einiger Fragen. Würed mich freuen, wenn Sie die anderen Fragen auch beantworten könnten. Wäre sicherlich hilfreich für mich.

    Zum Bebauungsplan: Es hat einer schon beim Bauamt existiert. Dieser haben wir gesehen (3m) aber wir haben keine Kopie erhalten. Erst nachdem der Bebauungsplan korrigiert wurden (auf 5m) wurde dieser uns eingereicht.

    Laut Kaufvertrag sind auch die 3 Meter zu sehen.

    Darf ein Bauträger Kaufverträge abschließen ohne einen finalen Bebauungsplan zu haben?

    Gruß

    Oliver
     
  5. #4 BoromirOfGondor, 23. März 2011
    Zuletzt bearbeitet: 23. März 2011
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    Hey!
    Wenn Du ein Reihenhaus gekauft hast, müssen doch noch andere Reihenhäuser links und rechts daneben stehen, oder? Hat die der gleiche Bauträger gebaut? Welchen Wissensstand hatten Deine Nachbarn bezüglich ihrer Vorgärten?

    Gruß Boro
     
  6. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Darf er.

    Beachten muss er allerdings die Makler-/Bauträgerverordnung § 3 Nr. 4

    Ob sich aus dem Vertrag ein Anspruch auf Einhaltung der 3m ergibt, sollte ein Anwalt prüfen.
     
  7. #6 jambalaya, 24. März 2011
    jambalaya

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    Vielen Dank für die Antworten. Mich würde auch interessieren, ob im Bebauungsplan auch schon feststehen muss welches Abwassersystem (in dem Fall Rigolensystem) verwendet wird? In unserem Kaufvertrag steht nämlich " unterirdischens Rigolensystem" und er hat uns in den Garten ein Muldenrigolensystem eingebaut.

    Desweiteren würde ich gerne wissen, ob man die Bauweiße einer Weißen Wanne mit Pentaflex durchführen kann. In unserem Vertrag steht weiße Wanne drin und gebaut wurde es mit Pentaflex. Kann man dagegen klagen?

    Auch würde mich interessieren wo ich die Bebauungspläne inklusive Beschreibung her bekomme. Und zwar den Bebauungsplan, der zuerst genehmigt wurde? Es wurde ein zweiter Bebauungsplan erstellt nachdem festgestellt wurde, dass unser Haus versezt wurde. Ich bräuchte aber den ersten Bebauungsplan als Beweismittel. Woher bekomme ich diesen? Es muss doch auf irgendeinem Amt hinterlegt sein, dass es hierzu eine Änderung gibt.

    Würde mich über weitere Hilfe freuen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Oliver Lahni
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Häng das Ganze nicht am Bebaungsplan auf.

    Der ist wohl mit Sicherheit nicht Bestandteil deines Notarvertrages mit dem BT.

    Was der BT schuldet, ergibt sich aus dem mit ihm geschlossenen Vertrag.

    Den kennt hier niemand.

    Daher nochmal der Ratschlag: Lass das einen Anwalt prüfen.

    Zu Pentaflex:

    Den letzten Satz aus Beitrag #2 noch mal lesen.
     
  9. oberh

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    Hi Oliver!

    Ich kommentiere mal der Reihe nach, während ich den Thread lese ...
    Wahrscheinlich wurde bereits geantwortet ... egal ;)

    "Wir haben erst Monate später vom Bauamt einen Bebauungsplan erhalten, aber dieser wurde dann schon so korrigiert, dass man die 5 Meter Vorgarten sieht."

    Das ist so absoluter Quatsch!
    Ein Bebauungsplan spiegelt die Daten einer Momentaufnahme ab.
    D.h. der sieht heute genau so aus, wie in 20 Jahren.
    Ist zwischenzeitlich der alte Bebauungsplan aufgehoben, ergänzt oder ein komplett neuer aufgestellt worden, dann ist das nicht "hinter Deinem Rücken" passiert.
    Der BPlan muss vor Erlangen der Rechtskraft "ortsüblich bekannt gemacht" werden.
    Wie - das steht in der Satzung der Gemeinde.
    Als Eigentümer - und das wissen leider die Wenigsten - sind im eigenen Interesse verpflichtet sich zu informieren ...

    "aber ich gehe mal davon aus, dass Bauträger und Bauamt zusammenarbeiten!"
    Quark! - Wenn ein neuer Bebauungsplan aufgestellt wird, dann wird auch das von Dir errichtete Gebäude nach seiner tatsächlichen Lage eingetragen - und die Festsetzungen des BPlanes diesen neuen Umständen angepasst.
    Ohne den Bauträger oder das Bauamt zu kennen - das ist Verleumdung!

    Sowohl den rechtskräftigen, als auch den aufgehobenen Bebaungsplan bekommst Du beim Planungsamt Deiner Kommune/Kreises.
    Wahrscheinlich warst Du bei der Bauordnung, als Deine Bitte um eine Kopie verweigert wurde ... ?
    Zur Not mal mit dem "Informationsfreiheitsgesetz" argumentieren ...

    "Darf ein Bauträger mit dem Bau beginnen, wenn der Bebauungsplan noch nicht genehmigt wurde?"
    Maßgeblich ist das Vorhandensein einer Baugenehmigung!

    "Laut Kaufvertrag sind auch die 3 Meter zu sehen.
    Maßgeblich ist das Vorhandensein einer Baugenehmigung!

    "Ich bräuchte aber den ersten Bebauungsplan als Beweismittel."
    Maßgeblich ist das Vorhandensein einer Baugenehmigung!
    Und maßgeblich sind die Forderungen der Kommune, die darin enthalten sind.
    Besorge Dir also umgehend die Baugenehmigung.
    Sollte ein BPlan-Entwurf hier zugrunde gelegt sein, so müsste dies aus der BG hervorgehen.

    Zur Rigole etc. kann ich Dir leider nichts sagen ...
     
  10. Eric

    Eric

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    Bebauungsplan interessiert nicht für die Frage, ob der Unternehmer mangelhaft gebaut hat. Es kommt alleine darauf an, was zwischen den Bauvertragsparteien vereinbart wurde.

    Hier:

    Wenn es tatsächlich so sein sollte ( was ich mir hinsichtlich der Angabe im KV schwer vorstellen kann > nachlesen ! ):


    Bau-Soll und Bau-Ist weichen voneinander ab. Nachteil ergibt sich aus der geringeren Gartenfläche hinter dem Haus bei ohnehin kleinem Grundstück.

    Der Mangel war aber offenbar vorprogrammiert, weil der Bebauungsplan offenbar 5,30 m Vorgarten vorgeschrieben hat.

    Der BT hätte sogar arglistig getäuscht, sofern er das gewußt hat.

    Mangel ist aber wegen der Festsetzung im Bebauungsplan nicht ( mehr ) zu beseitigen. Also gibts keinen Erfüllungsanspruch, sondern die Sekundäransprüche ....... ( Anwalt fragen ! ).
     
  11. Eric

    Eric

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    Wie im vorangegangenen Beitrag: Darf er nicht. Er darf auf dem Grundstück auch keinen Bauschutt verfüllen.
     
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  13. haera

    haera Gast

    klammere Dich nicht an den Bebauungsplan - die Überprüfung dessen Einhaltung ist Sache des Bauamtes. Deine Rechte ergeben sich aus dem Vertrag... Und wenn Dich Rigolen so sehr beschäftigen - einfach googeln oder hier nachlesen: http://www.baunetzwissen.de/standardartikel/Haustechnik_Rigolen-Versickerungen_160286.html

    Ob ein Minderwert entstanden ist durch etwaige Abweichungen, die nicht mehr rückgängig gemacht werden können, ist eine Frage an einen Sachverständigen
     
  14. ralf9000

    ralf9000

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    Hallo 'jambalaya',
    kann es sein dass Du einen Bebauungsplan mit dem Bauplan, d.h. dem Bauantrag Deines Hauses verwechsels? Dann würde nämlich vieles Deiner Äußerungen mehr Sinn machen ...
    Grüße, Ralf.
     
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