Keller: wenn Wohnfläche, dann auch Vollgeschoß?

Diskutiere Keller: wenn Wohnfläche, dann auch Vollgeschoß? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wenn die Bauordnung maximal zwei Vollgeschoße vorsieht, ist damit doch idR Keller+ E+1+DG gemeint, wobei der Keller dann keine Wohnfläche...

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  1. #1 PhilippL, 19.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2019
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    Hallo,
    wenn die Bauordnung maximal zwei Vollgeschoße vorsieht, ist damit doch idR Keller+ E+1+DG gemeint, wobei der Keller dann keine Wohnfläche ist und das DG nur teilweise. Was passiert, wenn man jetzt den Keller durch entsprechende Raumhöhe und Fensterfläche als Wohnfläche auslegt? Ist dann bloß noch Keller+E+DG zulässig, weil der Keller dann als Vollgeschoß zählt?

    Danke!
     
  3. #2 Lexmaul, 19.02.2019
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    Vollgeschoss hat erstmal nichts mit Wohnraum zu tun.
     
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  4. #3 simon84, 20.02.2019
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    Gibt oft auch sonstige einschränkende Regelungen im Bebauungsplan, z.B. wie tief bzw. hoch der Keller aus der Erde ragt, dann ist die Gesamtfläche ja meist durch GFZ/GRZ sowieso begrenzt (ausser du hast ein sehr grosses Grundstück).

    Aber Prinzip hast du schon Recht, die Regelungen sind in der Regel (haha) schon so aufgestellt, dass es wenig Schlupflöcher gibt und du bist mit einem großen als Wohnraum gebauten Keller bzw. Souterrain sehr schnell "voll" dabei.

    So pauschal schwierig zu sagen, stell doch den exakten Bebauungsplan mit Inkrafttretungsdatum und den Text dazu ein. Dann können dir Leute wie @Dimeto auch Tips dazu geben wie man noch das Maximum rausholen kann.
     
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  5. #4 PhilippL, 20.02.2019
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    Danke, gibt es einen Erfahrungswert, ab wann ein Keller als Vollgeschoß zählt, oder ist das zu unterschiedlich von Gemeinde zu Gemeinde? Interessant wäre es natürlich, den Keller zwar als Wohnraum, aber nicht als Vollgeschoß zählen zu lassen. Hilft es, das Haus einfach nicht komplett zu unterkellern?

    Bebauungsplan ist 1978 in Kraft getreten. Erlaubt sind zwei Vollgeschoße. Es dürfen 203,6qm in Keller+EG+1+DG überbaut werden. Über den Keller steht nichts im Bebauungsplan, nur daß er nur maximal 0,5m über die Höhe des Grundstücks hinausragen darf. Eine maximale Höhe ist im Bebauungsplan nicht festgelegt. Steht wahrscheinlich irgendwo anders.

    Angedacht war ein Mehrfamilienhaus mit 4 -5 Einheiten.
     
  6. #5 Surfer88, 20.02.2019
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  8. #6 Kriminelle, 20.02.2019
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    Durchschnittlich/maximal 1,40 dürfen der äußeren Wandfläche des Kellers aus dem Boden herausschauen (oder so ähnlich).
    Dann wird es ein VG.
    Für Wohnraum muss es als Aufenthaltsraum definiert sein, auch das kann man nachlesen. Das wichtigste hier ist der 2te Rettungsweg.
     
  9. #7 Dimeto, 20.02.2019
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    Dann gilt die BauNVO von 1977 (eventuell sogar von 1968). Ebenso die Vollgeschossdefinition der zu dieser Zeit gültigen Landesbauordnung (LBO). Sofern aber keine Hanglage vorliegt und das Sockelmaß von 0,50m eingehalten wird, wird der Keller niemals zum Vollgeschoss, egal welche Fassung der LBO zu Grunde gelegt wird.
    Ich nehme an, Du meinst die Geschossfläche. Wie groß ist denn das Grundstück? Wie hoch ist denn die GRZ und die GFZ laut Bebauungsplan?
    Auf 203,6m²? Oder ist doch die Grundfläche gemeint? Ich sehe hier die eigentliche Problematik, da nach den älteren BauNVO die Aufenthaltsräume in nicht Vollgeschossen zur GFZ mitgerechnet werden müssen. Aber das war ja nicht Gegenstand deiner Frage.

    Solltest Du über die Vollgeschossfrage hinaus Klärungsbedarf haben,
     
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  10. #8 PhilippL, 21.02.2019
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    Sorry. Grundstücksfläche ist 1357m², GFZ ist 0,3. Es sind zwei Vollgeschoße vorgeschrieben.

    Ich hab so gerechnet: 1357m² * 0,3/2 = 203,6m²

    EG / Keller: 203,6m² * 0,7 = 142,5m² - im EG zwei Wohnungen mit jeweils ca. 70m² Wohnfläche und 20 - 30m² Nutfläche im Keller, Treppen in den Wohnungen
    1.OG: 203,6m² * 0,7 = 142,4m² - im 1.OG nochmal zwei Wohnugen mit etwa 70m² Wohnfläche
    DG: 203,6m² * 0,7 * 0,75 = 106,9m² im DG eine Wohnung

    0,7 ist für Umrechnung in die Wohnfläche, 0,75 ist für die Abzüge durch die Dachschräge. Alles nur pi mal Daumen. Ich war noch nicht beim Architekt, ich möchte erst selbst grob herausfinden, was möglich ist und was sinnvoll ist.

    Danke, meinst Du §20(2) "Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen." ?

    Zählen also nur Kellerräume wie Waschküchen oder Kellerverschläge oder Fahrradkeller nicht in die GFZ?

    Ich werde mal ausfindig machen, welche BauNVO konkret gilt und wo Dinge wie Firsthöhe festgelegt sind. Im Bebauungsplan jedenfalls nicht.
     
  11. #9 Dimeto, 21.02.2019
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    Ungewöhnliche Methode, zur groben Abschätzung aber geeignet. Allerdings teilst Du durch zwei, willst aber in insgesamt vier Geschossen Wohnungen errichten. Du setzt die 203,6 ja erstaunlicherweise auch dreimal an. Für mich nicht nachvollziebar, auf jeden Fall aber zuviel.
    Da diese Aussage
    in die richtige Richtung weist, wäre eine Teilung durch vier natürlich auch nicht richtig. Die Wahrheit liegt also irgendwo dazwischen.
    Leider folgst Du der von @simon84 formulierten und von mir wiederholten Bitte nicht, den Bebauungsplan einzustellen. Die GRZ fehlt nämlich weiterhin. Auch zweifle ich an der GFZ von 0,3. Sollte die tatsächlich so niedrig sein, gibt es vermutlich Beschränkungen zur Wohnungsanzahl. Eventuell könnte es noch weitere Formulierungen geben, die sich auf deine Fragen auswirken.
    Brauchst Du nicht, die 68er und die 77er unterscheiden sich nicht so arg, bei GRZ/GFZ gar nicht.
    Wenn nicht dort, dann gar nicht.
     
  13. #10 simon84, 21.02.2019
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    Wenn keine Firsthöhe festgelegt ist ergeben sich noch ganz andere Möglichkeiten da was schönes draus zu machen.

    Ob hingegen wirklich 4 Wohnungen sinnvoll sind sei mal dahingestellt.

    Das mit den EG Wohnungen + KG Hobbyraum finde ich aber cool.

    Haben sie in München auch vor ein paar Jahren da am Hirschgarten so hochgezogen, nettes Konzept EG Gartenwohnung + Hobby Keller als Hausersatz.
     
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