kellerumwandlung in wohnraum

Diskutiere kellerumwandlung in wohnraum im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; hallo ihr experten... brauche eure hilfe... wer kann??? in einem mehrfamilienhaus wurde ein als keller ausgewiesener bereich ( einer wohnung...

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  1. #1 lucrifactor, 23.06.2004
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    hallo ihr experten...

    brauche eure hilfe... wer kann???

    in einem mehrfamilienhaus wurde ein als keller ausgewiesener bereich ( einer wohnung zugehörig ) umgewandelt... dieser raum ist durch die wohnung ( innerhalb ) per treppe zu erreichen... eine art souterrain... ursprünglich im prospekt als keller ausgewiesen wurde hier ein estrich und eine heizung eingebracht... ein fenster ist auch vorhanden und die deckenhöhe dürfte über 2 meter liegen... im prospekt war die gesamtfläche des kellers ca. 20 qm... ursprünglich nicht durch das allgemeine treppenhaus zu erreichen wurde diese fläche mittels wand in zwei teile getrennt... ca. 6 - 7 qm reiner keller ( über allg. treppenhaus zu erreichen ( neu ) ) und ca. 13 - 14 qm neue beheizte wohnfläche im keller ( durch die wohnung mittels treppe zu erreichen ( wie gehabt ) )... da wir nun die verteilung der heizkosten per beheizte fläche vornehmen ( 30 % ) kommt dieser raum nicht zum tragen...

    frage 1. gehört diese fläche zur beheizten wohnfläche
    frage 2. könnte es sogar sein, das sich durch diese baumaßnahme der miteigentumsanteil dieser einheit vergrössert hat und dies in der teilungserklärung hätte berücksichtigung finden müssen. ( es ist ein neubau )

    vielen dank für eure hilfe

    grüße l.
     
  3. #2 Eric, 02.07.2004
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    Etwas verworren, daher zunächst folgende Annahmen zur Sachverhaltsaufklärung:

    Es geht um eine Eigentumswohnanlage. Ein Eigentümer im EG hatte unter seiner Wohnung zwei Kellerräume. Die hat er der EG-Wohnung zugeschlagen, indem er ( weiß der Teufel wie ) eine Treppe von seiner EG-Wohnung in die beiden Kellerräume eingebaut hat. Die beiden Kellerräume hat er zu einem Raum zusammengelegt und zu Wohnraum umgebaut. Dazu hat er u.a. Heizkörper an das Heizungsrohrnetz der WEG angebunden. Die übrigen Wohnungseigentümer haben dieser Maßnahme nicht, jedenfalls nicht einstimmig zugestimmt. Auch wurde keine Baugenehmigung eingeholt.

    Die Heizkosten werden von der WEG nach der HeizKVO zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach beheizter Wohnfläche umgelegt. An den Heizkörpern sind Heizkostenverteiler angebracht. Bei dem Eigentümer der Wohnung im EG + Keller natürlich nicht.

    Stimmt´s so weit?

    Nach Rückantwort kommt Teil 2.
     
  4. #3 lucrifactor, 03.07.2004
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    antwort eric

    hallo eric... guten morgen

    danke erst mal für deine mühe... leider hatte ja noch keiner etwas dazu sagen können...

    vielleicht habe ich mich etwas misverständlich ausgedrückt... sorry... wenn dem so war!!!

    hier nochmal die angaben:

    es ist ein mehrfamilienhaus, die wohnung, um die es geht, ist von vorne herein als wohnung mit eigenem zugang ( durch treppe in der wohnung ) zum keller geplant und ausgeführt worden, der unterschied zum ursprünglichen bauplan ist, es war ein ( 1 ) kellerraum... ohne heizung, estrich ... ca. 23 qm, dieser ist unterteilt worden in zwei räume 1. ca. 6 - 7 qm separater keller ( begehbar durch das allgemeine treppenhaus ) und 2. der rest ca. 16 - 17 qm... aufgewertet durch einbringung von estrich und einer heizung... ich vermute die deckenhöhe ist ca. 2,10 meter in diesem raum... ein richtiges fenster ( kein! kellerfenster aus verzinktem stahl, einfachst ) ist laut ursprünglichem plan auch vorhanden, vor diesem fenster eine böschung, so daß hier auch licht eintreten kann, die heizung ist an die anderen einheiten ( messkreislauf, jede wohnung hat nur einen zähler ) innerhalb der wohnung angeschlossen, meines wissens wird dieser raum jetzt als wohnraum bzw. arbeitszimmer genutzt, die fragen sind hoffentlich im ersten beitrag ersichtlich... mittlerweile hat ein bekannter von einem befreundeten anwalt erfahren, daß hier eine nutzungsänderung hätte erfolgen müssen ( bauantrag, evtl. eigentümerbefragung o.ä. )... mir ging es ursprünglich mal um die korrekte ermittlung und verteilung der heizkosten, da dieser raum nicht mitgezählt wurde und somit auch nicht umgelegt wurde da er ja als keller ( nicht beheizt ) im ursprünglichen plan klassifiziert wurde... meines erachtens ist es aber ganz klar eine beheizte fläche !! ??

    ich hoffe die situation ist etwas klarer rüber gekommen..

    danke für die kommentare

    schönen tag

    l.
     
  5. #4 Eric, 03.07.2004
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    Unter der Voraussetzung, daß der Keller tatsächlich als Wohnraum ausgebaut und genutzt wird und der Ausbau zu Wohnraum nicht schon in der Teilungserklärung gestattet worden ist, hat Ihr Bekannter recht.

    Die WEG-Gemeinschaft hat gegen den Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Auskunft und gegebenenfalls Besichtigung des " Kellers ".


    1. Die Umgestaltung von einem Kellerraum in einen Wohnraum ist eine Nutzungsänderung, die der baurechtlichen Genehmigung bedarf.

    2. Da es eine Eigentumswohnanlage ist ( entnehme ich aus der Eingangsfrage ? ), bedurften die Nutzungsänderungen und die baulichen Maßnahmen, insbesondere die Anbringung einer Heizung, der Zustimmung aller (!) Wohnungseigentümer, § 22 I WEG.

    3. Selbst wenn die Umwidmung des Kellers nach WEG und Baurecht illegal sein sollte, muß sich der Wohnungseigentümer mit 30% an den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Heizkosten ( = Anteil der nach anteiliger Wohnfläche umgelegt wird ) beteiligen. Denn anderenfalls würde er hinsichtlich des genannten Anteils auf Kosten und zu Lasten der anderen Eigentümer heizen.

    Hinsichtlich der 70% Heizkosten, die offenbar in jeder Wohnung durch einen Wärmedurchgangszähler ( keine HKV ) erfaßt werden, gehe ich davon aus, daß der Wohnungseigentümer die Heizung im Keller an seinen Heizkreislauf angeschlossen hat, der Verbrauch im Keller also über seinen Zähler gezählt wird.

    Was ist möglich:

    > Aufforderung zur Unterlassung mangels 1. und 2.
    > Duldung, dann aber gefälligst Beteiligung an den verbrauchsunabhängigen Kosten.

    Wenn man einen Keller beheizt, dann muß er von der Bausubstanz dazu auch geeignet sein. Das ist ein Keller in der Regel nicht. Dämmung und Abdichtung vorhanden? Wenn nein, können Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen.

    Weiteren Rat sollte der mit Ihnen bekannte Anwalt erteilen.
     
  6. #5 lucrifactor, 03.07.2004
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    suuuper eric...!!!!

    da bin ich ja platt... eine sehr detaillierte auskunft, darf man fragen ob du das beruflich machst??...

    ich werde diesbezüglich mal mit dem bauträger sprechen... dieser hätte sicherlich reagieren müssen und auf eine evtl. baugenehmigung o.ä. hinweisen müssen... ist mir völlig schleierhaft warum dies nicht erfolgt ist... ist ein großer bauträger!! ... ich vermute mal, da die wohnung mit 3 zimmern ca. 75 qm relativ klein ist, haben die käufer von vorne herein irgendwie auf diese souterrain umwandlung spekuliert... wir wurden jedenfalls nicht gefragt ( klar, wir kannten uns ja auch nicht, erstbezug ) und nur durch zufall habe ich um diesen umstand erfahren...

    eine frage noch: ist die deckenhöhe in diesem raum irgendwie entscheidend?? ( ob oder nicht wohnraum? )

    danke für die antwort

    schönes wochenende an alle

    gruß l.

    ps. ich werde mir mal diesen § 22 zu gemüte führen, wenn du noch einen tipp zur dokumentation hast... wäre ich sehr aufgeschlossen dafür!!??
     
  8. #6 Eric, 04.07.2004
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    Für Wohnraum sind Mindest-Deckenhöhen vorgeschrieben: Müßte man in " Deiner " Landesbauordnung nachsehen > § 48.

    Ich gehe einmal davon aus, daß die Mindestdeckenhöhen ( = lichte Höhen ) bundesweit gleich sind wie in NRW.

    Danach Grundsatz mindestens 2,40 m. Für Aufentshalträume ( = z.B. Wohnraum ), im Kellergeschoß können Ausnahmen gestattet werden, allerdings wohl nicht weniger als 2,20 m lichte Höhe.

    Allerdings gibt es in § 48 sowie anderen §§ der Landesbauordnungen noch weiter Anforderungen für Aufenthaltsraum im Kellergeschoß: Anforderungen an ausreichende Belüftung und Belichtung, 2. Fluchtweg ( Kellerfenster?), Brandschutz, Wärmeschutz usw.

    Demnach dürfte klar sein, warum der BT den Keller als Keller verkauft hat.

    Das Geschilderte hört sich nach der üblichen Bauträgermasche an: Normalerweise ist es der Spitzboden, bei Ihnen der von vornherein mit der Wohnung verbundene Keller ( den Fall kannte ich bislang noch nicht; ist aber trickreich ), der dem Erwerber bei der Wohnungsbesichtigung zum späteren Selbstausbau angepriesen wird oder aber zum Verkauf so präsentiert wird, daß sich dem Erwerber auch ohne Worte der ( scheinbar ) mögliche spätere Ausbau aufdrängt.

    In der Regel weiß der Erwerber nicht, daß er gar nicht ausbauen darf. Woher auch: Kaum ein Erwerber weiß, was eine Eigentumswohnung überhaupt ist und welche Rechte ( wenig ) und Pflichten ( viele ) er als Wohnungseigentümer hat.

    Was ist mit " Dokumentation " gemeint ?
     
  9. #7 lucrifactor, 04.07.2004
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    hallo eric...

    guten morgen

    danke, danke für die ausführung...

    ?dokumentation... nur wo ich evtl. noch etwas zu meinem speziellen fall nachlesen könnte...

    wir, die eigentümer, haben alle die kaufverträge vor fertigstellung/baubeginn des objektes unterschrieben, jeder eigentümer war in der lage vor oder während der bauphase innerhalb des sondereigentums veränderungen vornehmen zu lassen... wir selbst haben z.b. unseren eingang zur wohnung ca. 2 meter nach aussen verschoben... somit sogar das gemeinschaftseigentum ( treppenhaus ) verkleinert... dies wurde aber ordnungsgemäß befragt und in der teilungserklärung notariell geändert...

    ansonsten sind eben nur wände usw. innerhalb der wohnungen verändert/verschoben worden... wie üblich...

    wir haben noch so einen fall ( bei uns ist keine wohnung wie die andere ), es ist ein sogenanntes haus im haus... auch mit eigenem treppenhaus innerhalb der wohnung... eingang im eg,.. 1. og und keller ausschließlich durch die eigenen 4 wände zu begehen... dieser kellerraum ist noch ein wenig größer... hier ist aber nur ein verzinktes fensterchen ( üblich ), keine heizung oder spezieller estrich eingebracht worden...

    na ja... ich denke kaum, daß der strittige eigentümer den zustand verändern will/kann ( rückbau o.ä. ) ,
    kann oder muß er sich nachträglich eine genehmigung dafür einholen ( bauamt ), natürlich ist eine konfrontation in dieser sache sicherlich nicht zu vermeiden... ich bin gespannt wie das ausgeht... zumindest sollte er an diesen heizkosten beteiligt werden... auf der eigentümerversammlung, wo das thema ( 1. abrechnung der weg ) auch zum ersten mal besprochen wurde, hat sich der eigentümer meines erachten ein wenig dumm gestellt... vielleicht weiß er ja auch um die umstände genau bescheid und auch was ihm evtl. blüht, kann auch sein, daß er bei der änderung vom bauleiter/bauträger darüber informiert wurde aber so nach dem motto " wo kein kläger, da kein richter " die sache still geschwiegen wurde... wer weiß, in jedem fall habe ich das gefühl, daß er sensibel auf das thema reagiert hat... somit sollte er zumindest etwas ahnen..



    wir werden sehen wie das ausgeht...

    danke nochmal, seeeehr nett

    vielleicht kann ich mich mal revanchieren ( thema finanzmärkte )

    schönen sonntag

    gruß l.
     
  10. #8 Eric, 04.07.2004
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    Nachlesen?

    Zu Veränderungen in einer ETW: In einem guten Kommentar zum WEG, dort zu § 22 I WEG.

    Zum Baurecht: In einem Kommentar zur Landesbauordnung, § 48 BauO.

    Zur Abrechnung der Heizkosten: In einem Kommentar zur Heizkostenverordnung.

    Laß es besser Deinen befreundeten Anwalt machen! Der hat`s studiert.
     
  12. #9 lucrifactor, 09.07.2004
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    danke eric...!!!

    ich habs dem bauträger untergejubelt... der ist sicher in der pflicht hier klare verhältnisse zu schaffen...

    schönes wochenende

    grüße an alle experten

    l.
     
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