Kombifananzierung

Es ist halt irgendwie unwahrscheinlich, dass der Unterschied so groß ist. Natürlich gibt es immer ein bestes Angebot, aber das zweibeste Angebot ist normalerweise nicht so viel schlechter. Ich persönlich misstraue der Sache mit dem Bausparvertrag, weil er die Sache verkompliziert.

 

OK, genau kann es wohl ein Banker beantworten (oder evtl auch google ;-) ) aber einfach mal ein Realitätscheck anhand meiner eigenen Daten (da war das Zinsniveau aber auch noch ein Tick höher als jetzt):
Ich habe ein Annuitätendarlehen mit 3,5% effektiv, Laufzeit 20 Jahre.
Zusätzlich habe ich einen Bausparer, bei dem 11 Jahre angespart und dann ca 15 Jahre genutzt wird. Der hat als Sollzins 2,35% und als Effektiv 2,65% (die Provisionen hauen hier gut rein). Das ist also 0,9% besser als der Annuitätendarlehenszins. Rein von diesen Zahlen kann das also alles stimmen.
Aber, beim Bausparer musst Du ja auch neben der Summe zum Ansparen auch noch die Zinsen des Darlehens, welches Du bis zur Fälligkeit des Bausparers benötigst, bedienen. Ich gehe jetzt einfach mal davon aus, dass das in Deiner 1397,20 monatlich Summe mit enthalten ist.

Im Endeffekt kannst Du am besten die Optionen vergleichen, wenn Du allen Anbietern die gleiche monatliche Belastung und Laufzeit mit fester Zinsbindung vorgibst und dann guckst in welchem Jahr Du jeweils alles getilgt hättest. Dann weißt Du es genau.

Vermutungen warum Bausparer so viel bessere %-Werte ausweisen: Die Banken können mit Deinem angesparten Geld ja einige Jahre gut arbeiten. Auch haben sie kein "Risiko", dass Du mit Sondertilgungen ihre Zinsen schmälerst. Last not least verdient irgendjemand in der Wertschöpfungskette ja auch an den sofort fälligen Provisionen, die im Endeffekt ja aus Deiner Tasche kommen.

 

Sonderzahlungen sind in dem Bausparvertrag sicher möglich (reduziert das Darlehen nach 11 Jahren!) und ein Bauspardarlehen (also nach 11 Jahren) kann jederzeit bis zu 100% getilgt werden, ohne das Gebühren fällig werden...

 

Sehe ich auch so. Allerdings ist zu beachten, dass die Sonderzahlungen auf den BSV in der Ansparphase nur einen sehr geringen Nutzen (wegen niedriger Guthabenverizinsung) bringen und eben nicht auf den Kredit getilgt wird. Es lohnt sich daher möglicherweise, die Sonderzahlung nicht auf den Bausparvertrag sondern auf ein Tagesgeldkonto zu machen und in der Kreditphase dann zur Sondertilgung einzusetzen.

 

Eine BSK wird nach der Wertschätzung den Kredit auch nicht zu 1,8% raushauen, wenn woanders 2,5% verlangt werden.

Das Vorausdarlehen soll 1,8% haben. Soweit klar, wie lautet denn der Darlehenszins beim BSV, der in ca. 11 Jahren dann zugeteilt wird? Ein paar Monate früher oder später sind zu vernachlässigen.

 

Das wäre jetzt ein Rechenexempel. Die ersten gut 10 Jahre zu 1,8% ohne Tilgung zu 2,47% mit entsprechender Tilgung.

Die Zahlen erwarten, dass der BSV günstiger sein wird, allerdings zweifle ich die 1,8% an, wenn nicht gerade 40% EK eingebracht werden.

 

Die 40% EK bezogen sich auf den Tag 0, also heute, nicht in 10 Jahren. 1,8% bei einem Beleihungswert von 100% ist unrealistisch, selbst für eine Bausparkasse.

 

Grundsätzlich gehen 1,8%, bei den Gesamtkosten und dem EK ist es auch nicht mehr ganz unrealistisch. Allerdings sind jetzt die 20 Jahre als annuitätischer Volltilger zu hoch. ;-)

 

Ich bin kein Berater, der irgendwas empfehlen kann, aber ich würde es komplett rechnen ob es stimmt, bin aber im Urlaub.

 

Gesamtbetrag: 280.000 Euro, Sollzinsbindung 11 Jahre, effektiver Zins 1,8%.
11 Jahre werden Bauspar- und Vorrausdarlehn bedient - Phase 1. In Phase 2 nur noch das Bauspardarlehn. Die monatliche Belastung bleibt für 20 Jahre gleich, 1397,20 €.
Guthaben nach 11 Jahren 127.993,82 €.
Darlehnsbetrag Bausparer 152.006,18 €.
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Mal ein paar Denkanstösse - Rechenbeispiele:
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Forwarddarlehen: 55440€ Zinsen in 11Jahren
Danach sind 152006,18€ in 9Jahren zu tilgen mit 2,65% effektiv =18790,31€
ergibt 74230,31€ Zinsen in 20 Jahren

Anuitätendarlehen: 2,55% Zinsen: 76749,86€ bei 20Jahren (monatliche Rate: 1.487,82)
Anuitätendarlehen: 2,45% Zinsen: 73481,55€ bei 20Jahren (monatliche Rate: 1.474,20)

Der Bausparer steht hier tatsächlich nicht so schlecht da. Überschüssiges Guthaben würde nach 11Jahren direkt die benötigte Bausparkreditsumme verringern und den Gesamtkredit durch die sehr günsten 1,8% für die ersten 11Jahre nochmals verbessern.
Eine längere Ansparphase würde sogar den Kredit verbilligen, da weniger Geld zu den höheren Bausparzinsen aufgenommen werden müßte.


Eine weitere Rechnung:

Annuitätendarlehen zu 1,8% mit einer Laufzeit von 10Jahren und monatlicher Rate von 1480€:
Restschuld 140.511,78€ - gezahlte Zinsen: 38.111,78€

Anschlussfinanzierung 10Jahre bei Restschuld 140511,78€ und 1480€ montalicher Rate:
Der Zinssatz dürfte auf 4,96% steigen, um mit dem 20jährigen Kredit ungegfähr gleichzuziehen:
4,96% - Zinsen 37.088,22
= Gesamt 75200€ Zinsen

Würde der Zinssatz nur auf 3% steigen:
3,00% - Zinsen 20.095,86€ - Rückzahlung: ~9Jahre!
= Gesamt 58207,64€


Ich persönlich würde in der aktuellen Situation die Wette auf die Zukunft eingehen und nicht daran glauben, dass die Zinsen in 10Jahren bei ~5% für ein 10jähriges Darlehen mit dann günstigen Konditionen (niedrigerer Beleihungswert als jetzt)
erreichen.


Fazit: Die ersten 10Jahre sind am wichtigsten! Hier sollte der Zinssatz möglichst niedrig sein und soviel wie möglich getilgt werden. Danach dürfen die Zinsen deutlich höher sein, da der Restbetrag dann nicht mehr so stark in die Gesamtbilanz eingeht. Ich war selbst überrascht, dass die Zinsen in diesem Rechenbeispiel sogar bis auf knapp 5% steigen drüften um dann trotzdem immer noch günstiger zu bleiben, als ein 20jähriger Kredit mit 2,55% eff.


Cu KyleFL

 

Ohne die Zahlen zu prüfen, Kyles Methode gefällt mir, birgt aber, wie er ja selbst sagt ein gewisses Restrisiko falls Zins in 10 Jahren für 10 Jahre > 5%. Und selbst dann könnte man nochmal tricksen und nur 5 Jahre nehmen un der Hoffnung dass der Zins wieder fällt.

PS@Kyle: Forwarddarlehen ist der falsche Begriff. In Verbindung mit einem BSV heißt es konkret Vorfinanzierungsdarlehen, sonst allgemein einfach Endfälliges Darlehen. Ein Forwarddarlehen ist eine heutige Zinszusage für eine in der Zukunft liegende Auszahlung. Oben wird aber ja "sofort" ausgezahlt.

 

Nachtrag:
Der Bausparer kann mit 1400€ nicht in 9Jahren getilgt werden. 11+9=20 Jahre.
Die Laufzeit der Konstruktion wäre also eigentlich länger (ich habe mit 9Jahren und ~1580€ Rückzahlung beim Bausparer gerechnet).
Bei 1400€ wären die Zinsen des Bausparers dann höher und die Laufzeit länger!

Cu KyleFL

 

Sorry, Vorfinanzierungsdarlehen hatte ich natürlich gemeint.

 

Bausparkombo neu berechnet mit 1400€ Zahlungen durchgängig:

Forwarddarlehen: 55440€ Zinsen in 11Jahren = 420€ pro Monat
Bausparer: 980€ x 12 x11= 129360

Danach sind 150640€ in 10,24Jahren ! zu tilgen mit 2,65% effektiv =21.353,16€
ergibt 76793,16€ Zinsen in 21,24 Jahren
Laufzeit ist 1,24 Jahre länger bei vorgegebener monatlicher Rate!

Mit einer monatlichen Rate von 1480€ (wie bei den Annuitätendarlehen angenommen), komme ich auf 20,42 Jahre (also immernoch ca 1/2 Jahr länger als die Annuitätendarlehen) und 73666,66€ Zinsen


(warum sind eigentlich die Zinsen des Bausparers bei diesem Konstrukt so immens hoch? 2,65% eff. sind schon extrem)


Cu KyleFL

 

Macht ja nichts.;-)