Konflikt Baukosten

Diskutiere Konflikt Baukosten im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forumsmitglieder! Wir haben im Pforzheimer Kreis ein Grundstück erworben. Nachdem wir vor 10 Jahren eine Wohnung von einem Bauträger...

  1. #1 ArminPeter, 19.12.2019
    ArminPeter

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    Hallo Forumsmitglieder!

    Wir haben im Pforzheimer Kreis ein Grundstück erworben.

    Nachdem wir vor 10 Jahren eine Wohnung von einem Bauträger erworben hatten, und das eher sehr einschränkend war, haben wir uns für die Arbeit mit einem Architekten entschieden. Im Architektenvertrag haben wir einen Kostenrahmen von 400.000€ netto vorgegeben. Nach ca drei Terminen kam ein für uns tragbarer Plan zustande das wir beschlossen haben den Bauantrag zu stellen. Am Termin für die Unterzeichnung des Bauantrags haben wir die erste Kostenberechnung bekommen. Diese sieht für die KG300 und KG400 eine Summe von 610.790€ netto vor.

    Die Hausdaten sind:
    Kubatur: 1000m³
    Außenmaße: 11,9m x 7,9m
    Voll unterkellert mit weißer Wanne, 2 Vollgeschosse
    Satteldach 32°
    Doppelhaus

    Jetzt kam bei uns der Punkt der Ernüchterung, da wir inklusive Mehrwertsteuer und Nebenkosten bei ca 870.000€ rauskommen.

    Besonders in KG300 fällt der Rohbau mit 237.380€ auf und das Dach mit 37.000€.

    Wir würdet Ihr mit diesen Zahlen weiter vorgehen?
    Die Berechnungen zeigen, das dieses Projekt unseren Rahmen definitiv sprengen würden.

    Viele Grüße

    Armin
     
  2. #2 driver55, 19.12.2019
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    Für 400.000€ bekommst du in 2020 maximal eine DHH, aber doch kein DH. Vor allem voll unterkellert mit WW!
    Aber für was genau sind / waren die 400.000€ denn geplant? Was wurde wie kommuniziert und schriftlich fixiert?
    Der Architekt scheint eine andere Sprache zu sprechen...

    (Wenn man hier in PF für eine 30 Jahre alte DHH, 95 qm, unterkellert, mit Garage schon 300.000€ aufruft....ist doch alles gesagt...)
     
  3. #3 ArminPeter, 19.12.2019
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    Ok, ich spezifiziere genauer, es ist eine Doppelhaushälfte geplant.

    Im Architektenvertrag wurde ein Kostenrahmen von 400.000 schriflich festgelegt.
     
  4. #4 driver55, 19.12.2019
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    Für die komplette Hütte? Baunebenkosten, Außenanlagen,....on top?

    Überschlagsrechnung: 11,9 x 7,9 x 0,75 x 3 x 3000 € je qm = 635.000€
     
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  5. #5 ArminPeter, 19.12.2019
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    Für die KG300 und KG400 sind die 400.000€ vereinbart. Die Hochrechnung auf 620.000€ war erwartet, mit einem kleinen Teil Eigenleistung. Aber nicht das wo wir jetzt rauskommen, quasi mehr als 250k drauf.:(
     
  6. #6 simon84, 19.12.2019
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    Naja ihr habt ja noch nicht gebaut. Dann jetzt abbrechen und weiter sparen. Oder eben was kleineres oder billiger bauen.

    was wollt ihr denn sonst ? Der Architekt zahlt euch nicht die Differenz wenn ihr darauf hinaus wollt
     
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  7. #7 ArminPeter, 19.12.2019
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    Unsere Fragen sind:
    - Hätte er nicht hinweisen müssen das wir weit über Budget kommen?
    - Sind die Preise wirklich so hoch?

    Ich musste den auch wirklich zu einer Kostenrechnung drängen, damit wir überhaupt mal eine bekommen haben.
     
  8. #8 jodler2014, 19.12.2019
    Zuletzt bearbeitet: 19.12.2019
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    Ich vermute mal die Unterschrift der genehmigten Pläne ist noch nicht erfolgt ?
    #6 und #2 finde ich gut .
    Da liegt irgendwo der Hase begraben.
     
  9. #9 jodler2014, 19.12.2019
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    Vielleicht war es Absicht oder er hat sich von Anfang schon verrechnet weil er es nicht besser wusste...
     
  10. #10 jodler2014, 19.12.2019
    Zuletzt bearbeitet: 19.12.2019
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    Kann je nach Beschaffenheit des GS normal sein bei der Hausgröße.
    Dach finde ich jetzt etwas zu hoch angesetzt .
    Aber auch dafür müsste man jetzt genau wissen ,was im Detail geplant wurde .
     
  11. #11 driver55, 20.12.2019
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    Aus meiner Sicht (siehe Kostenschätzung) hätte er schon vor dem ersten Bleistiftstrich sagen können (müssen), dass das bei diesen Rahmenbedingungen / Vorgaben / Wünschen, nichts wird.

    Ja. Man munkelt, jährliche Kostensteigerung von 5-7% der letzten 10 Jahre.

    Da kann man nur spekulieren. Wir wissen ja nicht, wie die Zusammenarbeit sonst ist. (Verrechnet, vergessen oder .....“die Zahl kann / darf ich dem künftigen BH erst später sagen“....:D...)

    PS: Die „Hütte“ ist mit 11,9 x 7,9 u. KG mit WW auch weit weg von einer normalen DHH mit 10 x 6 m. Ich denke, 50 % aller EFHs sind sogar kleiner.

    Wenn du nicht mehr aus dem Archi-Vertrag rauskommst, bleibt nur kleiner / günstiger...
    Nach drei Terminen schon den Bauantrag zu stellen ist (ohne Kosten zu kennen) schon sportlich. Hattet ihr die (halbfertigen) Pläne zum ersten Termin schon in der Tasche?
     
  12. #12 simon84, 20.12.2019
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    Um 20% zu sparen musst du mindestens 30% kleiner (oder einfacher) bauen

    eine Kostengrenze bei der Planung ist gut, schützt aber nur bedingt vor unerwarteten Kosten

    es gibt beim bauen viele Risiken

    die können Grundstück getrieben sein (zb tiefbauer) oder auch einfach Markt getrieben sein, zb du findest keinen Auftragnehmer für gewisse Tätigkeiten zum geplanten Preis
     
  13. Taust

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    zu 1) ja, hätte er
    zu 2) ist schon sehr hoch bei Dir

    was hast Du denn bekommen? Eine echte Kostenberechnung nach DIN oder eine bessere Schätzung ala "Rohbau" 235k€, Dach 35k€ usw usf?

    Ich geh jetzt mal davon aus, dass Du halbwegs normalen Standard planst und keinen exorbitant teuren Extras wilst, aber 1000m³ umbauter Raum ist schon ordentlich groß.

    Als Vergleich: Ich plane hier gerade 4 rel große RH.
    Ganz konkrete Kosten bei Bau über GU (und durchaus hochwertig ausgestattet mit KWL, Parkett usw) sind 667€/m³ Brutto, aber dafür ist darin absolut alles enthalten (alle Planungs, Genehmigungs, sonstige Kosten, 70k Außenanlagen etc pp)
    Für KG 300+400 610€/m³ NETTO finde ich schon sehr weit oben (aber das Honorar des Architekt bemisst sich halt auch an den anrechenbaren Kosten ;-)).

    Die reine, sehr detaillierte Architektenberechnung aus LP3 für KG300+400 liegt hier bei 536€/m³ BRUTTO oder 451€/m³ Netto....
     
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  14. #14 ArminPeter, 02.01.2020
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    Bauantrag wurde jetzt keiner gestellt, da einfach nicht machbar.

    @Taust: Eine Kostenrechnung nach DIN.

    Wir haben mit den Plänen einen GU aufgesucht und er hat uns ein entsprechendes Angebot gemacht, das genau auf unsere Planung passt.

    Laut Vertrag ist nur eine Kündigung mit wichtigen Grund möglich.
    Eine Kostenüberschreitung um > 50%, ist das ein wichtiger Grund?
     
  15. #15 simon84, 02.01.2020
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    Welchen Vertrag willst du kündigen ? Architekt oder GU?

    Beim GU würde es mich stark wundern, ihr habt doch sicher keinen Vertrag auf Basis eines Angebots abgeschlossen das so überhaupt nicht passt.

    Beim Architekt denke ich ihr kommt raus mit einer Kündigung, aber bereits erbrachte Leistungen sind zu vergüten
     
  16. #16 driver55, 02.01.2020
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    @simon84: Den Archivertrag logischerweise.

    Nicht nachvollziehbar ist allerdings, dass er, bevor er den einen „Geldhai“ abgeschüttelt hat, dem zweiten schon die Leine ausgeworfen hat.
    Und klar muss er die erbrachten Leistungen bezahlen. Er ist auch mit den Plänen vom Archi zum GU gewandert.
    Und das AG passt jetzt vermutlich exakt: 395.000 € Netto.

    Den Archi schonmal damit konfrontiert? Eher nicht.
     
  17. #17 ArminPeter, 02.01.2020
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    Plan ist den Architektenvertrag zu kündigen oder eine Aufhebung zu vereinbaren. Klar ist uns, das er für bisherige Leistungen sein Honorar verdient.

    Das Angebot vim GU ist etwas höher, aber das in unserem kalkulierten Rahmen. Unterm Schlußstrich steht unser Budget und wir sind noch leicht drunter.
     
  18. #18 simon84, 02.01.2020
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    Warum sollte sich der Architekt nicht drauf einlassen ? Meinst du der hat zu wenig Arbeit ? Einfach mal mit den Leuten reden
     
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  19. #19 Fabian Weber, 02.01.2020
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    Na dann hat doch der Architekt alles richtig gemacht, wenn das Angebot vom GU jetzt passt.

    Warum beauftragst Du dann nicht den Architekten mit dem GU zusammenzuarbeiten?

    Der könnte alle Leitdetails planen und die Werkplanung des GU nochmal prüfen, ob diese mit seiner Planung übereinstimmt.

    Das wäre für alle doch super.

    Welcher Architekt hat schon Lust auf Einzelvergaben beim EFH?!
     
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