Konzeptfrage: KFZ-Werkstatt mit oder ohne Mitarbeiter-Wohnung bauen ?

Diskutiere Konzeptfrage: KFZ-Werkstatt mit oder ohne Mitarbeiter-Wohnung bauen ? im Gewerbe- und Industriebau Forum im Bereich Architektur; Man kann auch ein weit größeres Gebäude bauen und den Rest an einen anderen Betrieb vermieten. Handwerker suchen immer wieder neue Locations....

  1. #21 Frau Maier, 21. März 2016
    Frau Maier

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    Man kann auch ein weit größeres Gebäude bauen und den Rest an einen anderen Betrieb vermieten. Handwerker suchen immer wieder neue Locations. Damit wäre das Gelände ausgenutzt. Wohnung vermieten wird wohl nicht gehen und ist eine Sackgasse. Gewerberäume vermieten geht aber immer.

    Ihr könntet aber auch euer eigenes Wohnhaus dort bauen und das bisherige Wohnhaus vermieten.
     
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  3. MoRüBe

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    Lebensmüde. Aber billig in der Anschaffung.:D
     
  4. till63

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    Hallo MoRüBe und R.B.,

    was habt Ihr gegen eine WP? Ist Euch die Auslegung (die eh' erst noch erfolgen muss!) zu dürftig im Sinne von unterdimensioniert?

    In meinem letzten Wohnhaus, das ich gebaut habe, war die WP überdimensioniert, lief bei -22°C ziemlich genau 12 Stunden am Tag.

    In der Werkstatt bin ich daher etwas mutiger, zumal ich mit Bullerjan noch mal Reserven habe. Wenn die Berechnung 15KW ergibt, werde ich trotzdem 15KW einbauen, don't worry.

    Gruß
    Till
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Ich habe gar nichts gegen WP, ganz im Gegenteil, aber nur dann wenn auch die Rahmenbedingungen passen.

    Eine KFZ Werkstatt bei der im Winter öfter mal die Tore auf und zu gehen, und dann Betonkernaktivierung, das ist nicht gerade optimal. Wenn dann auch noch die Dämmung gering ist, Heizlast hoch, dann wird das mit der Betonkernaktivierung sowieso nichts. Soll dann auch noch eine LWP eingesetzt werden, dann macht es erst Recht keinen Spaß, schließlich ist der el. Strom nicht gerade billig.

    Eine WP verbauen nur damit eine WP verbaut ist, davon kann ich nur abraten.
     
  6. till63

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    Hallo R.B.,

    wie ich schon geschrieben habe: Das Tor geht pro Woche 3 oder 4 mal auf und zu, dann für wenige Minuten. Wir machen Motorenbau, keine normale KFZ-Werkstatt. Auch dass die Dämmung ordentlich sein soll und muss bezweifelt niemand. Die Frage ist, ob 100 oder 120mm Paneelen, ob 100 oder mehr mm Perimeterdämmung.

    Vor 6 oder 7 Jahren wäre eine LWP auch nicht in Frage gekommen, ich habe damals Grundwasser genommen. Inzwischen sind die Dinger besser geworden und so ziehe ich sie in Betracht.

    Du rätst ab - was würdest Du einbauen? Dunkelstrahler?

    Gruß
    Till

    PS: In den letzten Wintern habe ich bei 8-12 °C geschraubt, und auch da wird einem warm, wenn man arbeitet. Die 15° sehe ich als Komfortzone an.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Da ist halt rechnen angesagt. Ich vermute es wird sinnvollerweise eher in Richtung 20cm gehen. Aber wie gesagt, hinsetzen und rechnen (lassen), dann weiß man mehr.

    Selbst wenn man eine JAZ von 3,5 schaffen sollte, macht das bei 21Ct./kWh aktuell keinen Spaß. Man könnte natürlich darauf spekulieren, dass Öl und Gas schnell wieder teurer werden, und der Strompreis konstant bleibt, darauf würde ich aber nicht setzen. Wenn schon WP, dann mit Erdkollektor damit man die JAZ in Richtung 4,5 (oder gar darüber) bringen kann. Das wiederum erfordert aber eine geringe Heizlast da ansonsten der Aufwand für den Kollektor relativ hoch wird. Tiefenbohrungen sind unverhältnismäßig teuer, sollten also vermieden werden.

    Denkbar wäre auch ein Pelletkessel, der hat mit hohen Heizwassertemperaturen keine Probleme. Als Heizflächen könnte man dann über Lufterhitzer nachdenken, damit kann man schnell auf Nutzungsänderungen reagieren. Falls man Luftbewegungen zwingend vermeiden muss, könnte man auch über über andere Möglichkeiten nachdenken (Heizkörper, Dunkelstrahler o.ä.). Die Halle ist mit 300m² ja nicht so groß, die kriegt man bei entsprechender Dämmung sehr schnell auf Temperatur.
     
  8. Julius

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    Sind das Motoren für den Modellbau?
    Oder hast Du Dich bei der Fläche um eine Zehnerpotenz vertan?

    Denn wenn bei einer "enormen" Mindestgröße des Grundstücks von lediglich 1.000m² noch locker genug Platz für ein freistehendes ordentliches EFH übrig bleibt, kann die Werkstatt ja nicht sonderlich groß sein.
    Auf so einer Fläche baut man bei uns zwar durchaus ein EFH. Mit gewöhnlicher Doppelgarage. Aber viel Platz für Gewerbe bleibt da nicht übrig...
     
  9. till63

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    Hallo Julius,

    PKW-Motoren. Halle soll ca 15 x 20m werden. Grundstück wird - letzter Stand - 1500qm.

    Ist ja auch eine Konzeptfrage, siehe Überschrift. Nach wie vor geistert mir auch noch das Flachdach mit 150qm Dachterrassenwohnung plus 150qm Dachterrasse durch den Kopf. Das Grundstück ist das oberste an einem Hang, vom Dach aus hat man unverbaubaren 360° Blick in den Odenwald. Die Wohnung wäre - trotz Gewerbegebiet - genial, auch wenn das - wenn man das Grundstück und die Lage nicht kennt - erst mal nicht erwartet würde.

    Gruß
    Till
     
  10. SirSydom

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    Ich hab einen Kumpel, der wohnt in so einer Betriebsleiterwohnung (als betriebsfremder..)
    Für Ihn ist das ideal - nach Feierabend und am Wochende herscht da idyllische Ruhe, und wenn im Betrieb Radau ist, ist er sowieso auf der Arbeit.
    Und er kann halt auch am WE krach machen wie er will, interessiert keine Sau (nur die Kühe auf der Weide nebenan).
    Ich denke schon, dass man dafür Mieter finden kann, wenn es tatsächlich so eine attraktive Lage ist.

    Spielt denn eine eigene Nutzung der Wohnung in irgendeiner Weise eine Rolle (zukünftig), oder ist es tatsächlich nur zum Vermieten gedacht?
     
  11. Julius

    Julius

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    Kann ich mir durchaus vorstellen.
    Aber warum zieht Ihr dann keine Eigennutzung in Betracht?

    Ob das so reizvoll bleibt, oder der optische Reiz durch arge akustische Reize getrübt wird, dürfte dann von der weiteren Entwicklung des Gewerbegebiets abhängen (Nutzung Nachbargrundstücke, Verkehrsaufkommen etc.).
    Wie sieht es insoweit aus?
     
  12. R.B.

    R.B.

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    und was willst Du uns damit sagen? Dass dort jemand "illegal" eine Wohnung vermietet?

    Damit kann man sich eine Menge Ärger einhandeln. Da trudelt einem im besten Fall nur eine Nutzungsuntersagung in´s Haus.

    http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__8.html

    Wenn die Werkstatt nur ein paar m² hat, wird es schon interessant beim Thema "untergeordnet". Eine 150m² Wohnung mit 150m² Terrasse ist nicht unbedingt untergeordnet. Dann geht es weiter mit der Tätigkeit des "Mieters", der ja nur geringfügig beschäftigt werden soll. Die Vermietung ist somit nicht betrieblich notwendig.

    Auch aus steuerlicher Sicht ein heißes Eisen, und ohne Stb wäre ich vorsichtig. Wird die Wohnung dem Privatvermögen zugeordnet, wo ist die Trennung, zwischen Betrieb und privat, und dann höllisch aufpassen, dass nicht versehentlich eine Rechnung für den privaten Teil in der betrieblichen Buchhaltung landet. Bei der ersten BP kann sich der TE darauf verlassen, dass der Prüfer jeden Beleg bis auf´s letzte Komma zerpflückt.
     
  13. Baumal

    Baumal

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    betriebsleiterwohnung? gewerbegebiet?

    ich würde in soetwas nicht einziehen wollen,
    außer bei absoluter schmerzfreiheit.

    da gehts unter umständen schon morgens um 5 uhr
    los mit lärm, bis 22 uhr nachts.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Kommt auf das Gewerbegebiet an. Es gibt sicherlich ruhige Ecken, bei mir hier ist das ganze Wochenende über tote Hose, vielleicht mal am Samstag ein oder zweit Autos. Unter der Woche kann es schon früher losgehen, wenn beispielsweise um 04:00 Uhr die ersten Busse aus der Großgarage fahren. Nach 18:00 Uhr wird es dann meist wieder still.
    Ein Bekannter hat seinen Betrieb und sein Wohnhaus ca. 400m entfernt von hier, er wohnt dort seit fast 20 Jahren.
    Interessant wird es, wenn er irgendwann aus Altersgründen aufhören möchte. Betrieb verkaufen? Privat/Betrieb trennen? Das wird gar nicht so einfach, denn sobald der Betrieb einem anderen gehört, dürfte er an sich in seinem Haus nicht mehr wohnen. Ob dann der zukünftige Käufer und das Bauamt mitspielen, man wird sehen.

    Ich hatte mich vor 10 Jahren mit dem Thema befasst, weil es Überlegungen gab, dass ich hier auf den Büroteil noch eine Etage drauf setze. Nutzung als Büros oder als Wohnung, doch das wäre nicht so einfach gewesen wie ich ursprünglich gedacht hatte.

    Es hat schon seinen Grund warum die Grundstückspreise in Gewerbegebieiten weit unter denen von Wohngebieten liegen.
     
  15. SirSydom

    SirSydom

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    kommt runter, das ist in der Schweiz..
    Die Wohnung hat der Sohn des Eigentümers bewohnt, bis der Betrieb verkauft wurde, dann wurde vermietet..
     
  16. till63

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    Ich habe gelernt, dass - zumindestens in meinem Leben - Planungen größer 5 Jahre bis her immer über den Haufen geworden sind. Meine Frau hat schon signalisiert: "Vielleicht wohnen wir da mal irgendwann selbst mal drin, so schön wie das sein könnte."....
     
  17. R.B.

    R.B.

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    und was hilft das jetzt dem TE? Der läuft, wenn er solchen Ratschläge folgt, in ein offenes Messer. Das kann verdammt teuer werden. Nur darum ging es mir. Deswegen hatte ich ja empfohlen, zuerst mal die Fakten zu klären, bevor Luftschlösser gebaut werden. Denkbar wäre beispielsweise, dass es sich gar nicht um ein Gewerbegebiet handelt, sondern um ein Mischgebiet. Man müsste also schauen, was dort schon gebaut wurde. Vielleicht hat das Bauamt schon selbst die Nutzung als Gewerbegebiet ausgehebelt.

    Es wäre doch sinnlos jetzt schon etwas zu planen, das später niemals realisiert werden kann. Viel wichtiger wäre es, sich über die Lage vor Ort Klarheit zu verschaffen, damit man sich schon einmal die richtigen Argumente bereitlegen kann, oder man arrangiert sich gleich mit den Vorgaben und plant in eine andere Richtung. Wer weiß, vielleicht genügt es ja, wenn man ein Grundstück ein paar Meter rechts oder links vom Wunschgrundstück kauft, beispielsweise direkt an ein Wohngebiet angrenzend.

    Auf jeden Fall sollte man sich gut überlegen, ob man gleich von vornherein mit dem Bauamt auf Konfrontationskurs geht. Deren Vorgaben sind üblicherweise in Stein gemeiselt, wer da mit dem Abbruchhammer kommt, könnte Schiffbruch erleiden. Stattdessen vielleicht lieber den Handmeisel auspacken und schön Stück für Stück..... ;)
     
  18. SirSydom

    SirSydom

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    dass er jetzt weiß, dass es grundsätzlich Mieter gibt, die sowas mögen..

    Der TE hat doch gar nicht nach der Zulässigkeit gefragt, sondern ob so ein Konzept, die Zulässigkeit vorrausgesetzt, Sinn machen kann. So zumindest habe ICH den TE verstanden und glaubte etwas hilfreiches beitragen zu können.
     
  19. till63

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    Auch Dir danke, es geht mir um Beides -

    1.) macht es technisch und kaufmännisch Sinn
    2.) ist es genehmigungstechnisch korrekt oder angreifbar

    Ich habe jetzt lange gegoogelt und viel gelesen. Ob ein geringfügig beschäftigter Hausmeister eine Aufsichtsperson gemäß

    Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) § 8 Gewerbegebiete

    ist oder nicht - ich weiß es nicht. Im § steht

    "Ausnahmsweise können zugelassen werden 1.
    Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,"

    Das Grundstück grenzt an den Wald, in der Halle werden Kundenfahrzeuge mit 6- und z.T. siebenstelligen Wert aufbewahrt. Da ist es nicht verkehrt, wenn das Grundstück vom Hausmeister bewohnt wird.

    Man könnte ihn ja auch "Chief Executive Security" nennen und zum "Mitglied der Geschäftsleitung" machen. In Teilzeit mit 3 Stunden/Woche. ???

    Kreativ wäre ich ja ;-)
     
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  21. till63

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    danke für den Input, ich werde das mit RA und STB besprechen und ggf. Gutachten Schwarz auf weiss beauftragen. Es geht um zu viel Kohle!
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Jepp, aber die Jungs und Mädels auf den Bauämtern sind auch nicht auf den Kopf gefallen. :D

    Bei 3h/Woche wäre der Hausmeister nicht notwendig. Jetzt könnte das Finanzamt kreativ werden und behaupten, dass Du die Wohnung zu billig vermietet hast, und setzt dann die Mieteinnahmen gleich mal doppelt so hoch an. und weil wir gerade dabei sind, fehlen dann noch die Sozialabgaben dazu. ;)
    Kommt das nach der ersten BP, nach vielleicht 2 oder 3 oder 4 Jahren an´s Tageslicht, dann solltest Du über ein dickes Konto verfügen, denn das wird bestimmt nicht billig.

    Das beste ist, Probleme gleich im Vorfeld zu vermeiden. Es lebt sich danach viel entspannter. ;)
     
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