Kosten für Garage zu Wohnraum oder Aufbau

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  1. #1 Rockabella, 25.02.2021
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    Hallo zusammen,
    Ich entschuldige mich schon mal fpr die Wall of Text :)

    Am Montag haben wir den Termin mit dem Architekten, um zu eruieren, wie wir Wohnraum gewinnen können. Wir haben natürlich auch schon eigene Ideen und da wollte ich vorab mal fragen, ihr ungefähre Hausnummern für Preise habt?

    Wir setzen an dieser Stelle voraus, dass die Statik in jedem dieset Fälle kein Problem darstellt:

    Unser EFH ist aus den 60er Jahren aus Bimsstein und es liegt kein Bebauungsplan vor. Wir müssten uns nur an den pbrigen Gebäuden in der Straße orientieren, von denen einige etwa einen Meter Höher sind, als unseres. Ansonsten ist hier ziemliches Tohuwabohu. Es gäbe also die Möglichkeit einer Dachaufstockung, aber das verschaffte uns nur wenig Zugewinn an Fläche. Andererseits muss das Dach in spätestens 5 Jahren sowieso gedämmt und neu gedeckt werden, weshalb es "ein Aufwasch" wäre.
    Idee 1 ist also eine Dachaufstockung um ca. 1 Meter bei einer Grundfläche von 7x8 Meter. Da das Dach auf einer Seite länge ist (bzw die Außenmauer kürzer), müsste wohl auch der darin befindliche Boden erweitert oder erneuert werden. Außerdem müssten zwei Zimmet im Obergeschoss neu renoviert werden (eins davon Bad), weil dort eine Gaube liegt (auf dem Bild noch nicht vorhanden), die durch die Aufstockung entfallen würde.

    Wenn man Dämmung und Deckung und evtl Reparaturen am Dachstuhl außen vor lässt, was kann man da grob rechnen?

    Die zweite Idee ist, die ans Haus angrenzende Garage zu überbauen. Raumgewinn etwa das gleiche, mit dem Unterschied, dass wenn wir den Überbau zu Wohnraum deklarieren auch gleichzeitig die Garage zu Wohnraum umbauen könnten. An einem baugleichen Haus in der Nachbarschaft wurde das schon so gemacht.

    Hier kämen aber die Kosten für die Baulastübernahme des Nachbarn und evtl. eine Entschädigung hinzu, da die Garage an der Grundstücksgrenze verläuft.
    Das Bauamt wollte ubs dazu keine Auskunft geben (zu viel zu tun), aber weiß jemand, was so eine Erklärung kostet?

    Und dann der ganze Aufbau? Die Grundmaße sind etwa 3x6 m und am liebsten würde ich ein Pultdach mit drr gleichen Dachneigung draufsetzen, die auch unser Haus hat, nur etwas tiefer (und dann an der niedrigen Seite auch wieder eine Gaube einbauen, in die man nachträglich eine Terrassentür einbauen kann(in die Zukunft denken).
    Hier würde ich dann gleich die Möglichkeit einplanen wollen, einen Durchbruch nach unten zur Garage zu planen, um diese auch irgendwann auszubauen.

    Es müsste dann außerdem ein PKW Stellplatz auf der anderen Seite des Hauses errichtet werden, was die Abtragung des Vorgartens bedeutet, aber auch das ist eigentlich sowieso geplant.


    es steht also:
    Dachaufstockung vs Garagenaufbau (Geschossaufstockung), in beiden Fällen mit einem neuen Dach.

    Habt ihr da Erfahrungen mit und komme ich da mit 80-100.000 Euro inklusive Architekt usw. hin?

    Erwähnenswert ist vielleicht noch, dass kein Raum ans Heizsystem angeschlossen werden muss, da wir das komplette Haus mit Elektroflächenspeichern heizen, die theoretisch sogar für Schukosteckdosen geeignet wären.

    Außerdem möchten wir gern, soweit möglich, auf natürliche Dämmstoffe setzen, aber das steht auf einem anderen Blatt :)


    Ich danke euch schon mal für eure Berichte und bin sehr gespannt :)
     

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  2. Alex88

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    bei den Angaben kannst du den Preis auch würfeln
     
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  3. #3 K a t j a, 26.02.2021
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    Die Garagenoption halte ich für Käse. Als Nachbar würde ich niemals zustimmen. Ob die Fundamente dafür reichen, ist auch fraglich. Aber da kannst Du ja Mal anfangen mit graben.

    Dach anheben - wie viel Fläche gewinnst Du da? Lohnt das? Was ist eigentlich der Bedarf?
     
  4. #4 Rockabella, 26.02.2021
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    Welche Angaben bräuchtest du denn für eine grobe Schätzung?


    Mit dem Nachbar ist das alles geklärt und ich schrieb ja Eingangs, dass ich darum bitte, vorauszusetzen, dass die Statik gewährleistet ist.Wie gesagt, bei einem baugleichen Haus in der Nachbarschaft wurde das ja so gemacht. (Das Haus wurde aber verkauft und die Neueigentümer wissen die Kosten nicht. Ist auch schon was her).
    Der Vorteil ist: Die Garagenoberkante ist etwa gleich hoch, wie der Fußboden des 1. OG's. Oben ist ein kleiner Balkon, der laut Plänen ganz früher mal das Bad war (also überbaut war), und der direkt an die Garage anschießt. Man würde quasi vom oberen Flur auf den kleinen Balkon (der dann der neue Zimmerflur würde) und dann eine Stufe hinunter ins neue Zimmer kommen Zuwachs ungefähr 21qm. Sie ist direkt ans Haus gebaut, massiv gemauert und mit Stahlbetondecke versehen.(3,20 hoch)

    Beim Dach ist es schwierig. Je nachdem wie und wo wir aufstocken, würden wir zwischen 15 und 40qm vollwertigen Wohnraum gewinnen. Die Treppe könnte vermutlich in das vorhandene Treppenhaus (also über die Treppe ins 1.OG gebaut werden und so hätten wir hier keinen Raumverlust.

    Das Problem ist, dass die Grundmauer an einer Seite niedriger ist, als auf der anderen. Eine Gaube (auf dem Plan nicht vorhanden) sorgt hier für Stehhöhe im 1. OG.

    Ziehen wir die Grundmauer hoch, verändert sich die Fläche des DG und man müsste aber Fußboden dazu bauen. Außerdem müsste man die beiden Räume mit der Gaube renovieren. Das sind ja dann auch locker nochmal 15.000 Euro (wegen Badezimmer). Wir kämen dann aber wohl so auf 30qm vollwertige Fläche plus anteilige Schrägenfläche.
    Bei allen anderen Variantem müsste auch der Dachstuhl erneuert werden, weil sich dann der Neigungswinkel verändern würde.

    Der Bedarf ist wie folgt: Meine Mutter zieht zu uns und bekommt ein Zimmer im EG (unser Wohnzimmer) und ein Zimmer wird zum Bad umgebaut.

    Uns fehlt dann effektiv ein Zimmer (Wohnzimmer). Besser wären sogar noch zwei, da dann der Sohn auch endlich aus seinen 9qm rauskommt und wir aus dem Raum eine kleine Küche machen könnten (Anschlüsse sind schon dort verlegt, weil meine Oma damals für Flüchtlinge geplant hat.)

    Beim aufwändigsten Dachausbau hätten wir oben 40qm mehr und könnten zwei Zimmer gestalten, aber hier würde sich die Dachneigung auf etwa 25 Grad verringern. Ist das nicht ein bisschen wenig?
     
  5. #5 derjacky, 26.02.2021
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    Warum nicht ein klassischer Anbau auf deinem eigenen (Kern-) Grundstück?
     
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  6. #6 Rockabella, 26.02.2021
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    Da wurde vor 40 Jahren schon unsere heutige Küche angebaut und ist jetzt nur noch ein kleiner Hof übrig, der zum Keller und zur Garage führt. Es würden außerdem nur 15qm dazu kommen und der Raum, von dem aus man dort hinein käme, wäre verloren, weil er kein Tageslicht mehr hätte (nur eine Außenwand)
    Außerdem kommt man nicht mit dem Bagger in unseren Garten :-)
    Und selbst wenn: Tiefer als der Küchenanbau dürfen wir laut Bauamt nicht in den Garten....
     
  7. Alex88

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    dazu braucht man Baupläne, Ausführungspläne, genaue Größenordnungen, etc.
    und ob sich dann hier einer stundenlang hinsetzt und das berechnet, glaub ich nicht.
    Selbst wenn einer ähnliches schon gemacht hat nützt dir das nichts
     
  8. #8 K a t j a, 26.02.2021
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    Ok, wenn der Nachbar da zustimmt, ändert sich die Lage für den Garagenüberbau natürlich. Dann würde ich eher dort weiter machen. Irgendwo was neues bauen ist meist sehr viel einfacher und billiger, als was altes zur Hälfte wegzunehmen und umzumodeln.
    Wir haben eine ähnliche Sachlage mit einem Anbau, wo wir ein Flachdach wegreißen werden und ein Satteldach draufsetzen, um es auszubauen. Wir haben zunächst die Fundamente frei gelegt, um die Tragfähigkeit zu prüfen. Da diese damals überdimensional ausgeführt wurden, sieht der Statiker kein Problem, wenn wir oben alles in Holzständerbauweise ausführen. Vielleicht wäre das auch für Euch eine Lösung.
    Die Kosten kann Dir vermutlich niemand vorher sagen. Das ist ja auch regional verschieden. Bei 80K hätte ich Bauchschmerzen. Mit 100K würde ich mal nen Plan machen. Unser Projekt ist etwas größer als Deines, aber der Bauing. bekommt alleine knapp über 10K für LP1-5.
     
  9. #9 Rockabella, 26.02.2021
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    Super, das ist ne Hausnummer, mit der ich was anfangen kann. Dankeschön :)
     
  10. #10 Rockabella, 27.02.2021
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    Ich wollte mich nochmal für den Gedankenanstoß bedanken, denn letztlich werden wir es wohl so machen. Nur eben nicht im Erdgeschoss, sondern auf Höhe der ersten Etage :)
     
  11. #11 derjacky, 28.02.2021
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    So habe wir es letztes Jahr auch gemacht (allerdings im kleineren Maßstab). Ein Kinderzimmer im Dachgeschoss wurde über die Dachschräge hinaus nach draußen erweitert (dritter Giebel) und dann auf 2 Stützen gestellt.
    Noch eine andere Idee wäre, die Garage, wenn sie denn nicht ganz dringend gebraucht wird und es sich nicht gerade um eine billige Fertiggarage handelt,
    zu Wohnraum für deine Mutter umzubauen, dann hätte Sie ihr eigenes "Reich", wie man so schön sagt.
     
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