Kosten - Haus im Familienbesitz plötzlich Denkmal

Diskutiere Kosten - Haus im Familienbesitz plötzlich Denkmal im "Bautenschutz" Forum im Bereich Altbau; Hallo, das Haus der Familie der Freundin wurde unter Denkmalschutz gestellt. Nun wurde die letzten 20 bis 40 Jahre nicht richtig saniert, manche...

  1. Limmo

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    Hallo,

    das Haus der Familie der Freundin wurde unter Denkmalschutz gestellt. Nun wurde die letzten 20 bis 40 Jahre nicht richtig saniert, manche Dinge, wie Gebälk unter dem Dach gar nicht. Das Haus wurde bewohnt, diente aber nie dazu anderen Menschen ein Vorzeigehaus zu bieten. Es sind auch keine Rücklagen oder sonstiges in Höhe von vermutlich 200.000€ da. Eine Bank würde keinen Kredit geben.
    Das würde nun bedeuten, dass die Familie über die Hintertür des Denkmalschutzes enteignet ist. Die Kosten für ein denkmalgeschütztes Gebäude von vor 200 Jahren wären viel zu hoch, das kann keiner der Bewohner und Eigentümer des Hauses zu Lebzeiten noch aufbringen. Da das Haus in sanierungsbedürftigem Zustand insgesamt ist, ist der Verkehrswert so niedrig, dass ein Verkauf nichts einbringt. Das Geld davon würde in maximal 6 Monaten durch Mieten aufgebraucht.
    Das Haus zu behalten und zu streichen usw., auch zu renovieren oder auch das ein oder andere mit der Zeit zu reparieren wäre vermutlich kein so großes Problem. Aber im Grunde dürfte der Eigentümer (>70 Jahre) ab sofort nichts mehr an dem Haus ohne Genehmigung machen. Alles müsste genehmigt werden und dann steigen die Kosten für die zu erledigenden Arbeiten.

    Denkmalschutz muss hier aberkannt werden, ist das möglich, hat jemand Erfahrung? Vor zwei Jahren wurden die Häuser der gesamten Straße unter Schutz gestellt, außer die, die bis dahin schon so umgebaut waren, dass sie nicht mehr schützenswert sind. Keiner weiß, was da jetzt zu tun ist.

    Danke für Eure Unterstützung!

    Freundliche Grüße
    Torsten
     
  2. #2 nordanney, 07.05.2024
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    Kannst dafür einen Antrag stellen. Aber aus wirtschaftlichen Gründen ist es ausgeschlossen. Und andere Gründe, wenn gerade erst das Haus unter Denkmalschutz gestellt wurde (und die anderen Häuser der Straße auch gerade gestellt wurden), sehe ich nicht.
    Shit happens.
    Das ist doof.
    Wo kommen die T€ 200 her?
    Nein. Das Haus darf halt nur noch in Abstimmung mit der Denkmalbehörde saniert werden. Dafür gibt es aber auch als Denkmal deutlich bessere Förderung als für normale Häuser. Und im Zweifel kostet die Instandhaltung auch nicht mehr, als ohne Denkmalschutz.
    ... also 6.000€ inkl. des Grundstücks? Was für ein Schmarrn.
    Dann ist doch alles ok. Zu mehr wird niemand gezwungen.
    Ersteres ja (mit Abstimmung), zweiteres nein (steigende Kosten) - außer die sanierst wirklich. Und damit ist kein Anstrich o.ä. gemeint.
    Also hat die Familie eine ganz schwache Bonität und die Hütte ist abrissreif?
    Was soll jetzt auch zu tun sein? Außer, dass ein Denkmalschildchen neben der Haustür hängt, ändert sich zunächst einmal gar nichts. Und solange nicht ernsthaft saniert wird (neues Dach, komplett neue Fassade, alle Fenster neu), passiert auch nichts. Im inneren kannst Du Dich noch immer frei austoben.
     
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  3. #3 DasKleineHaus, 07.05.2024
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    Ich versteh Dein Problem nicht. Welche Baumaßnahmen will der Ü70 Besitzer denn aktuell konkret angehen, die mit dem Denkmalschutz nicht vereinbar sind? Denkmalschutz kann bei der Sanierung sogar vorteilhaft sein, da nicht so strenge Werte wie im Neubau oder der Sanierung "normaler" Altbauten erreicht werden müssen.
     
  4. #4 das ICH, 07.05.2024
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    Was steht denn überhaupt alles unter Schutz?
    Raus kommst du da nicht so einfach - mir ist es innerhalb von 14 Jahren nicht gelungen und nun sehe ich es sportlich: im Denkmal brauchst du keinen Energieausweis und von einer energetischen Sanierung kannst du getrost abstand nehmen.
     
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  5. Limmo

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    Es geht gar nicht darum, was der Besitzer will, sondern vermutlich eher, was er muss, um es zu erhalten. Dazu würde vermutlich auch ein Ausbaggern der Kellerwände gehören, weil der abgesoffen ist und eine "Tropfsteinhöhle" ist.

    Die "Vorteile" für Denkmalschutz an Gebäuden mögen sicher denjenigen helfen, die viel Geld haben, von den Abschreibungen profitieren oder gar Zuschüsse oder ähnliches erhalten, wenn sie beispielsweise 50.000€ (oder mehr) in die Hand nehmen und damit zu einer Bank gehen, die eine Finanzierung vornimmt. Bei historischen Gebäuden brauchts offenbar teilwiese Fachfirmen, die alles richtig machen. Das ist nicht kostengünstiger, als wenn man die Sachen selbst macht. Selbst bei verwendeten Anstrichen soll es angeblich teuer werden können, weil nur bestimmte Anstriche / Materialien zugelassen werden.

    Wegen dem Schmarrn: ich denke nicht, dass der Gutachter heute Schmarrn geredet hat. Er war nur sicher, dass das Gutachten keinesfalls ins Minus geht, weil das bei der Art Gebäuden so nicht gemacht wird. Es bleibt also ein geringer positiver Verkehrswert.
    Wie kommt man auf 200.000€ ? Von einer Bekannten der Sohn hat ein kleineres altes Haus komplett saniert und neu ausgebaut. Das hat etwa 120.000€ gekostet und war Jahre vor der Explosion der Baukosten.
     
  6. #6 DasKleineHaus, 07.05.2024
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    Das Denkmalamt kann Dich nicht zwingen, zu sanieren. Du musst nur Maßnahmen ergreifen, die Schaden von der Substanz abwenden. Ausbaggern zählt da nicht zu. Einfach mal einen Termin beim zuständigen Bearbeiter machen und fragen, was der Denkmalschutz konkret für dieses Gebäude bedeutet.
     
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  7. #7 nordanney, 07.05.2024
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    Die Arbeit für die Trockenlegung des Kellers hat doch nichts mit dem Denkmalschutz zu tun. Entweder sind sie notwendig, um das Haus zu erhalten oder nicht.
    Durch den Denkmalschutz wird diese Arbeit weder teurer noch billiger.
    Verstehe Deinen Gedankengang nicht...
    Also eine per se abbruchreife Immobilie, die verwahrlost ist, weil sich niemand drum gekümmert hat.
    Und?

    Jetzt sag doch mal, was eigentlich das Ziel Deines Postings ist. Soll saniert werden? Das geht ja eh nicht, weil kein Geld da ist.
    Und dann ist es am Ende egal, ob man ein Denkmal nicht saniert und noch weiter verkommen lässt oder ein Nicht-Denkmal. Du kannst für 120qm Wohnhaus nebst Keller auch T€ 450 für eine umfassende Sanierung ausgeben (Nicht-Denkmal). Das ist alles kein Problem. Aber wenn Du weder Rücklagen hast noch einen Kredit bekommst, ist die ganze Jammerei eh für die Katz. Daran ändert auch das Denkmal nichts.
     
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  8. #8 DasKleineHaus, 07.05.2024
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    Klingt eher so, als ob die Erben sauer sind, dass sie mit dem Bau nicht machen können, was sie wollen.
     
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  9. #9 Haenger, 07.05.2024
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    Und spielt da der Denkmalschutz eine Rolle?
    Ist das schadhaft für die Substanz und der Eigentümer möchte aus Kostengründen das Gebäude zerfallen lassen ?
     
  10. Limmo

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    Kein Mensch ist sauer. Aber netter Versuch! Es geht darum, was Eingangs geschrieben wurde. Das ist ein Problem. Es soll alles bleiben, wie es ist, nur im Grunde darf der Nachfolger in der Familie nichts ohne Genehmigung und der Besitzer auch nicht mehr. Den Putz erneuern? Außenanstrich? Keller trocken legen? Eventuell Teilerneuerung Gemäuer? Es sind zwei oder drei verschiedene Fenstertypen verbaut, manche Fenster funktionieren nicht mehr (richtig), man könnte sie einfach austauschen, aber seit Denkmalschutz nicht mehr oder doch? Natürlich sind solche Sachen ein Problem, aber am Ende kann nichts gemacht werden, wofür kein Geld da ist. So wird es unter dem Strich wohl aussehen. Und da darin gewohnt wird und zukünftig werden soll, wird auch renoviert und neu ausgebaut. Denkmalschutz hin oder her.
     
  11. #11 Haenger, 07.05.2024
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    Wenn dein Wohnraum nicht unter denkmalschutz steht, spricht da auch nichts dagegen.

    Sind Fenster, Dach, Außenfassade... unter Denkmalschutz sollte man sich halt mit dem Denkmalschutz absprechen, bevor man Hand anlegt.
     
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  12. Limmo

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    Das war bei uns in der Gegend nicht unüblich. Gerade ältere Besitzer haben, als sie alleine verblieben sind, die Häuser nur noch bewohnt, bis sie starben. Es sei denn, es gab Nachfolger. Ich kenne das aus meiner Kindheit noch so. Es gab hier in der Gegend teilweise Häuser, die nicht größer als zwei heutige zusammenstehende Garagen. Einmal waren wir in so einem Haus drin, das hatte mit heutigem Wohnstandard nichts zu tun. Holztisch, Holzstühle, Abort zum Bach hin, ein Waschbecken, ein Sofa o.ä. und ein Ofen.
    Aber selbst, wenn diese kleinen alten Häuser praktisch nicht mehr existent sind, gibt es noch immer Leute, die nichts in das Haus investieren. Ein kleines Haus einer älteren Frau in der Straße fiel der Gemeinde zu. Es wurde abgerissen und ein Parkplatz angelegt.
     
  13. Limmo

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    Eben. Der Wohnraum sollte nicht unter Schutz stehen, obwohl es eigentlich nicht unüblich wäre. Aber der Wohnraum ist sowieso in der Vergangenheit bereits verbaut und umgebaut. Es sind früher viele Dinge angebaut worden, die mit Denkmalschutz heute nicht vereinbar sind (Gutachter).
     
  14. #14 DasKleineHaus, 07.05.2024
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    Wenn Du einen Gutachter hast, dann soll der halt ein Gegengutachten erstellen, in dem nachgewiesen wird, dass nicht mehr ausreichend historische Substanz vorhanden ist, um einen Denkmalwert zu begründen.
    Es scheint ja ein Ensembleschutz auf der Gegend zu liegen. Das ist oftmals wertsteigernd, da man als (zukünftiger) Besitzer sicher sein kann, dass der Nachbar nicht das Baurecht bis zum Maximum ausreizt und ein McMansion Schloss errichtet, der den Nachbarn jedes Licht nimmt. .
     
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  15. #15 VollNormal, 07.05.2024
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    Noch nicht mal dieses. Du kannst dich auch daneben stellen und zukucken, wie der Bau langsam in sich zusammen fällt. Was, solange man drin wohnen will, allerdings etwas blöd wäre.

    Bei einem ganzen Straßenzug ist es oftmals ein sogenannter Ensembleschutz. Das heißt, das äußere Erscheinungsbild soll erhalten bleiben, manchmal auch nur straßenseitig. Es kommt also darauf an, welche Auflagen die Denkmalbehörde gemacht hat. Ansonsten arbeiten dort auch Menschen, mit denen man reden kann. Für vieles lässt sich ein denkmalgerechter und bezahlbarer Weg finden.
     
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  16. #16 Fabian Weber, 07.05.2024
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    Doch gegen welche, die der Denkmalschutz genehmigt.

    Meistens gibt es dafür dann sogar Förderungen, die ein normaler Bauherr nicht bekommen würde, was dann sogar gar keine Mehrkosten erzeugt.

    Außerdem sind die energetischen Auflagen nicht so hoch.

    Die billigsten 3-fach Kunststofffenster wird man nicht reinbauen dürfen, aber das würde ja auch kein halbwegs klar denkender Mensch tun.

    Im Allgemeinen wertet die Unter-Schutz-Stellung solch ein Haus und erst recht solch ein ganzes Ensemble auf.
     
  17. #17 WilderSueden, 07.05.2024
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    Ich verstehe den Gedankengang schon. Man hat das Haus zerfallen lassen und keine Rücklagen gemacht. Jetzt ist kein Geld für die notwendigen Arbeiten da und es wird ein Sündenbock gesucht. Da kommt der Denkmalschutz gerade recht.
     
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  18. #18 hansmeier, 07.05.2024
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    Das ist Stuss, siehe z. B. BayDSchG: „Die Eigentümer und die sonst dinglich Verfügungsberechtigten von Baudenkmälern haben ihre Baudenkmäler instandzuhalten, instandzusetzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen“.

    Der Schutz eines Denkmals kommt nicht durch Auflagen einer Behörde (und in den meisten Bundesländern übrigens auch nicht durch die formale Erklärung zum Denkmal — deklaratorisches Prinzip) zustande, sondern ergibt sich aus der Eigenschaft, dass „deren Erhaltung … im Interesse der Allgemeinheit liegt“.
    Auflagen kann es im Rahmen der Erlaubnis zur Veränderung eines Denkmals geben, aber davon ist der Fragesteller in seiner Empörung, daß der Erhalt von Kulturgut auch die Allgemeinheit etwas angeht, momentan noch weit entfernt.

    Bitte im Bau„experten“forum nicht Ratschläge auf Basis von Hörensagen und „gesundem Volksempfinden“ vom Stammtisch erteilen.
     
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  19. #19 C. Schwarze, 07.05.2024
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    Das ist ne Mutmaßung. Weiter nichts.
    Es gibt genügend Häuser an denen was gemacht werden müsste oder könnte.
    Und sei es nur neue Farbe.

    Das kann halt nicht jeder.
    Das will halt auch nicht jeder.

    Aber wenn man man beim Denkmalschutz oft den 3fachen Preis (Fenster) bezahlen muss, hilft die mickrige Förderung auch nicht.

    Es gibt genügend Beispiele in D wo Denkmalschutz die Nutzung einfach verhindert, da zu teuer und es schlicht nicht rechnet.
     
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  20. #20 hansmeier, 07.05.2024
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    Dann sollte man keine Immobilie halten, weder mit Denkmalschutz noch ohne.

    Es will auch nicht jeder vor einem Kindergarten 30 fahren, korrekt Steuern bezahlen oder Nachts um 3 im Treppenhaus eines Mietshauses aufs Singen verzichten.
    S‘ist schon hart, in einer sogenannten Gesellschaft zu leben — und keiner hat einen vorher gefragt, ob man da hineingeboren werden will!

    Und es gibt für jedes Deiner Beispiele zehn Beispiele in D, wo Denkmalschutz den Abriss verhindert, da die hirnlosesten Zeitgenossen nichts anderes als „rechnet sich“ kennen.
     
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