Kosten neuer Dachstuhl mit Dachterrasse

Diskutiere Kosten neuer Dachstuhl mit Dachterrasse im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Community, wir führen derzeit Vorgespräche mit einem Architekten, weil wir ihn gerne beauftragen würden, unser etwa 120 Jahre altes...

  1. Fravec

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    Hallo Community,

    wir führen derzeit Vorgespräche mit einem Architekten, weil wir ihn gerne beauftragen würden, unser etwa 120 Jahre altes Satteldach (insgesamt etwa 125m² Grundfläche) abzutragen, einen Meter aufzustocken und neuaufzubauen. Es sollen dabei etwa 100m² bewohnbarer Wohnraum werden und 25m² eine Dachterrasse, die vom Dachgeschoss aus begehbar sein soll. Das Dachgeschoss soll vorwiegend im Rohbau verbleiben und noch nicht bewohnt werden, d.h. es bedarf keiner Boden-, Wand- oder Deckenbeläge, aber Dachfenster sollten schon drin sein. Der Hausstromanschluss kommt vom Dach und muss also vor dem Abriss abgeklemmt und später neu angeschlossen werden. Da die Elektrik des Hauses auch komplett erneuert werden muss, wir dies aber zum großen Teil in Eigenleistung und zeitnah nachgelagert betrachten wollen, soll ein neuer Zähler (direkt "smart"?) und ein neuer Sicherungskasten im DG installiert werden. Weitere Maßnahmen sind für die Elektrik noch nicht angedacht. Außerdem soll im Dachgeschoss in mittlerer Zukunft ein Gästebad entstehen, wofür wir gerne die Rohre direkt vorbereiten wollten und auch schon den Raum vom Rest des ansonsten offenen Dachgeschosses abtrennen wollen. Wir wünschen uns als Dacheindeckung Naturschiefer und darunter eine Aufsparrendämmung. Bei der Eindeckung können wir aber auch gerne Abstriche machen, um Kosten zu sparen, und auf Dachpappe fürs erste zurückgreifen. Das Haus ist freistehend. Eines der beiden Nachbarsgrundstücke ist unbebaut.
    Die Maßnahmen sind folgend nochmal zusammengefasst:​
    • Abriss und Entsorgung Dachstuhl 125m²
    • Abtrennung Dachständer (Elektrik)
    • Aufmauern von bis zu einem Meter des Kniestocks für 100m² Dachstuhl
    • Aufbau Dachstuhlkonstruktion 100m²
    • Konstruktion 25m² Dachterrasse mit Geländer und Ablaufsystem
    • Aufsparrendämmung für 100m²-Dachstuhl
    • Dachfenster für ausreichende Tagesbeleuchtung (vorzugsweise keine Gauben)
    • ggf. Fenster in den Giebelseiten Nord/Süd
    • Eindeckung mit Schiefer für 100m²-Dachstuhl; Alternativ zum Kostendrücken Eindeckung mittels Dachpappe
    • Einbau neuer Sicherungskasten und neuer Stromzähler ("smart"?)
    • Anschluss Dachständer (Elektrik)
    • Verlegung Rohre Gäste-WC
    • Trennung des Gäste-WCs durch Wand vom restlichen Dachgeschoss (Rohbau; keine Sanitäranlagen)
    • Installation neue Heizkörper und Anschluss an bestehendes Heizsystem (Dachstuhl war zuvor teilweise beheizt)

    Nach den ersten Gesprächen mit dem Architekten haben sich darüber hinaus folgende weitere Positionen ergeben:
    • Vermessung Haus für Baugenehmigung
    • Berechnung Statik wegen Dachterrasse und neuem Dachstuhl
    • EnEV-Nachweis wegen KfW-Förderung "Einzelmaßnahme" (Dachdämmung wo vorher KEINE Dämmung war)
    • Einverständnis der Nachbarn (RLP) wegen Dachterrasse und Aufstockung Kniestock Dachstuhl

    Wir haben als Budget zunächst 40T€ Verhandlungsbasis (ohne Planungskosten) angegeben, weil wir wie folgt gerechnet haben:
    • 5T€ Abriss und Entsorgung Dachstuhl
    • 6T€ Aufbau Dachstuhl (60€/m²)
    • 12T€ Aufsparrendämmung (120€/m²)
    • 10T€ Eindeckung Schiefer (100€/m²)
    • 5T€ Dachterrasse (200€/m²)
    • 7T€ Elektrik/Installateur
    Was in der Summe 45T€ macht. Das Budget hat der Architekt als unzureichend betrachtet, was wir auch erwartet haben, wir wollten schließlich unten ansetzen. Er wies uns darauf hin, dass wir mit mindestens 72T€ (unser derzeitiges Budget bei der Bank für diese und ein paar weitere Maßnahmen) bis sogar 100T€ rechnen sollten, um diese Maßnahmen und die Planungskosten zu begleichen.
    Der Architekt wird nach Vertragsschluss Kostenvoranschläge von Firmen einholen und uns vorlegen. Ist dieses Vorgehen üblich, einen Vertrag ohne Kosten zu schließen?

    Was denkt ihr - sind 45T€ zu knapp kalkuliert? Kommen wir mit dem Budget klar? Worauf sollten wir noch achten?


    Wir danken euch vielmals im Voraus!
     
  2. Skogen

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    Ich bezweifle mal, daß die 100 reichen...
     
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  3. #3 simon84, 10.04.2020
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    Ich denke auch dass das je nach Region usw eher in Richtung 100+ geht

    wie kommt ihr denn auf diese Schätzwerte ? Irgendwo gegoogelt ? Relevant sind für euch doch nur konkrete Angebote
     
  4. #4 Blackpiazza, 10.04.2020
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    Bei 125m2 Grundfläche ist aber die Dachfläche mindestens Mal das doppelte oder hab ich nen Denkfehler?
     
  5. SIL

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    Na doch - wenn dies mal richtig spezifiert ist, natürlich fallen dann Schiefer mind Ratschek English doppelter Hieb und so Spässe wie Gauben und Giebelchen fort - --und 5T€ für 200qm Dachterrasse da reden wir mal nicht drüber oder sind es doch nur 25m²:lock

    Hast du schonmal Schiefer auf Aufsparrendämmung gesehen Skogi - ich war immer der Meinung Vollschalung mind 26 mm stark.... :hammer:
    Iwie passen die Flächen auch nicht so recht..
     
  6. #6 simon84, 10.04.2020
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    Da passt hier noch mehr nicht. Ich mach doch keine Aufstockung und komplettes Dach neu und dann Dachpappe oben drauf wie beim Gartenhaus ......

    Fenster / Türen gibts auch keine ? Kommt man dann per Leiter auf die dachterasse? Und Innenausbau ist dann nackt oder wie
     
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  7. Skogen

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    Genau deshalb hege ich den Verdacht, daß wir hier irgendwie auf den Arm genommen werden. Und Pappdach auf Aufsparrendämmung (aus Kostengründen) habe ich auch noch nicht gesehen. Gleich fehlt nur noch der Tischlermeister der uns was von Hauptsache Holzfaser und EPDM erzählt.

    Dann ist mein Tag gerettet...:biggthumpup:

    Jedenfalls, diese 6.000 für den Dachstuhl, da baut Dir - je nach Region - mancher nur aus Mitleid gerade mal das Gerüst für auf.... Also einrüsten, nicht Dachstuhlgerippe um Verwechslungen zu vermeiden...
     
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  8. Skogen

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    Doch, Dachflächenfenster, die sind besonders günstig... :shades
     
  9. #9 simon84, 10.04.2020
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    Die sind aber nicht in der Kalkulation enthalten
     
  10. #10 Andreas Teich, 10.04.2020
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    Die Kosten hängen natürlich sehr von der Region ab.
    Ich würde zuerst selbst bei Betrieben wegen der Kosten nachfragen-
    Abriß kann ja leicht kalkuliert werden, Pfannen können je nach Zustand und Alter verschenkt werden.
    Das Holz kann als Brennholz abgegeben werden.

    Aufdachdämmung hoffentlich mit Holzfaserdämm- bzw Unterdachplatten und nicht mit PUR-/PIR-Platten?
    Für besseren Hitze- und Schallschutz ist zusätzliche Zwischensparrendämmung (Zellulose-/Holzfaserdämmplatten) sinnvoll.
    bei Schiefer hängen die Kosten sehr von Sorte, Verlegeart und Plattengröße ab.
    Auf Dachpappe unter Schiefer würde ich verzichten.

    Wir hatten als Unterlage 24 mm dicke Nut- und Federdielen verlegt und darauf eine diffusionsoffene Unterspannbahn.
    Ansonsten müßte eine hinterlüftete Konstruktion erstellt werden mit diffusionsoffenem Unterdach.
     
  11. #11 simon84, 10.04.2020
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    behandeltes Holz darf in Deutschland nicht verbrannt werden sondern muss entsorgt werden
     
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  12. #12 Andreas Teich, 10.04.2020
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    Vor 120 J wurde noch nichts behandelt
     
  13. Fravec

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    Danke schonmal soweit!

    Wir haben uns vor dem Gespräch mit dem Architekten über verschiedene Erfahrungswerte und Portale Informationen zusammengesucht. Wir haben schon erwartet, dass diese natürlich etwas gering liegen, aber dem Verlauf im Thread nach, müssen wir uns da vollkommen missinformiert haben.

    Alle Flächen sind die Grundflächen vom Boden des Dachgeschosses. Dachflächen haben wir nicht ausgerechnet.

    Ausreichend Dachfenster für einen Wohnraum sind gewünscht. Die Tür zur Dachterasse soll vom neuen Dachgeschoss aus erfolgen. In der Tat haben wir dies nicht in der Kalkulation berücksichtigt. Der Innenausbau soll noch nicht erfolgen, also ja: nackt.

    Danke für den Hinweis. Wir müssen uns, wie oben schon gesagt, offenbar schlechte Werte angelesen haben. Kannst du hier Genaueres schätzen?

    Warum nicht über einen Architekten?
     
  14. SIL

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    Nun BTW sie haben keinerlei Rohbau Kosten ausgewiesen... eine Statik liegt auch nicht vor. etc roh unausgebaut sollte diese Summe mit 100K€ schon langen, das setzt aber viel Eigenleistung, einen halbwegs intellegenten Architekt - TWP wer macht KfW mit? etc voraus, ansonsten ist das als Bruttosumme schnell 'verraucht', was dann die Auswahl und Beauftragung der Firmen betrifft - es gibt erhebliche Differenzen in Angeboten und als 'Einzelkunde', erzielen sie nie Preise wie ein AG mit AN über ein jahrelanges Verhältnis:winken
     
  15. Skogen

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    Was hab ich gesagt? Er rettet meinen Tag... :mega_lol::mega_lol::mega_lol:

    Behandeltes Holz kann auch bereits verbautes Holz sein, wir sind hier in Germany, mag sein, was ich aber nicht glaube, daß es in Österreich anders aussieht. Fakt ist, dieses Holz ist ordnungsgemäß einer Deponie zuzuführen/zu entsorgen. Dat ist Abfall! Hör endlich mal mit Deinen Basteltips auf, Herrgottsakra.
     
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  16. SIL

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    Kann sein und in den Jahren dazwischen... und übrigens Hölzer sind schon Jahrhunderte lang behandelt wurden mit diversen Stoffen - aber irgendwie stört mich dem TE seine Konstellation da auch ein wenig bleiben 80k netto für komplettes Dachgeschoss 'roh' mit Schiefer, wenn die Planer schon 15k nehmen wird das eher nix.
     
  17. #17 simon84, 10.04.2020
    simon84

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    @Fravec ich denke ihr solltet den Anspruch an euch selbst in der Vorplanung erhöhen.

    Die Dachfläche zu ermitteln sollte doch das Mindeste sein, insbesondere wenn die Eindeckung ein Kostentreiber ist.

    Und mit der HOAI solltet ihr euch auch schon mal auseinandersetzen bzw. mit dem Architekt klare Verhältnisse schaffen.
    Nicht dass ihr dann überrascht seid, dass sich sein Honorar am Bauvorhaben gesamt orientiert auch wenn er "nur" den Rohbau geplant hat etc.

    Generell ist es sinnvoll, dass ihr zumindest für euch das gesamte Bauvorhaben durchkalkuliert, auch wenn einige Arbeiten später gemacht werden. Das gilt auch in Bezug auf Lohnanteile und Materialanteile bei Posten in Eigenleistung. Ihr könnt mal davon ausgehen, dass ihr als Laien 2-3x so lange braucht wie eine Fachfirma.

    Die Zeit um Eigenleistungen auszuführen muss man ja auch einplanen.
     
  18. #18 Andreas Teich, 10.04.2020
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    Ob behandelt oder nicht läßt sich doch leicht feststellen oder auch nach Augenschein beurteilen.
    Es hängt eh von den Umständen ab.
    Wenn das Holz oder andere Materialien in Ordnung ist sollten ohnehin Wiederverwendungsmöglichkeiten vorgezogen werden.
    Angebotseinholung würde ich zumindest als Vergleich auch parallel zum Architekt selbst vornehmen.
    Ist eine Sanierung mit Umbau nicht möglich?
    Wieweit und ob sich Eigenleistung rentiert hängt auch von genügend Freizeit, Spaß an solchen Arbeiten und den Kosten für vergleichbare Handwerksleisungen ab.
     
  19. Reifi

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    Wir sind gerade bei der Dachsanierung und haben eine Dachfläche (Satteldach) von 144 qm.
    Das Dach hat 2 Gauben in der 1. Etage (finde Gauben übrigens besser als Dachfenster, weil diese bei Schrägen eine Stehhöhe ermöglichen), und wir gönnen uns außer einem Dachüberstand mit Ortgangverkleidung (Zinkscharren und unterseitig Kunststoff weiß) und einem Traufüberstand in gleicher Ausführung keine großen Extras. Der Dachboden an sich bekommt ein Dachschrägenfenster.
    Das Ganze wird auch via KFW als Einzelmaßnahme in der Zuschussvariante gefördert und von einem Energieberater begleitet. Antrag ist an der Stelle auch schon durch und das Angebot unseres Dachdeckers erfüllte die Vorgaben.
    Der Berater war auch zu Beginn einmal da und hat geprüft, ob das gelieferte Material zum Auftrag passt und während der Bauphase auch 1 mal einen Besuch vorgenommen und aus seiner Sicht ist alles ok.

    Unser Dachstuhl kann/konnte als Basis erhalten bleiben. Sonst kommt bzw. kam alles runter vom alten Dach. Ist jetzt soweit auch alles schon wieder gedämmt und eingelattet und nach Ostern steht dann das Eindecken und die Blecharbeiten an :)

    Mit Gerüst, Autokran, Schutt, altes Holz/Dämmung entsorgen und Neuaufbau kommen wir auf einen Festpreis von 41.000 EUR. Da ist dann aber auch kein weiterer Innenausbau oder Elektrikarbeiten enthalten.

    Ich würde dann auch vermuten, dass das mit einem neuen Dachstuhl im Rahmen der vom TE genannten Maßnahme dann doch eher in die Richtung 75.000 EUR plus x geht. Zu Beginn des Beitrages wird ja auch Sanitär, Heizung, Fensterbauer, etc. aufgeführt, fehlt dann aber in der 45.000 EUR Kalkulation.

    VG
    Reifi
     
  20. Fravec

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    Herzlichen Dank, vor allem dir, @Reifi, für den Einblick. Allen anderen natürlich auch :)

    Wie hier deutlich klargestellt wird, scheinen wir tatsächlich nicht mit dem Budget, selbst dem Gesamtbudget, auszukommen. Im Grunde wollen wir nur einen neuen Dachstuhl, der aufgrund des angehobenen Kniestocks mehr Wohnfläche bietet. Bei dieser Chance wollten wir eine Dachterrasse integrieren, wegen der hervoragenden Dachform (L-förmig, Dachterrasse nach Westen gerichtet). Können wir dieses Vorhaben irgendwie weiter beschränken, um noch zu sparen?
     
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Kosten neuer Dachstuhl mit Dachterrasse

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