Kosten und Stolperfallen bei Altbau

Diskutiere Kosten und Stolperfallen bei Altbau im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Zusammen! Wir sind eine 3 köpfige Familie die den Wohnort wechsel möchten. In dem Zuge möchten wir am Zielort ein Haus kaufen. In unserer...

  1. #1 Herrjeh76, 02.11.2023
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2023
    Herrjeh76

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    Hallo Zusammen!

    Wir sind eine 3 köpfige Familie die den Wohnort wechsel möchten. In dem Zuge möchten wir am Zielort ein Haus kaufen.
    In unserer Wunschregion (Westfalen) gibt es viele Objekte aus den 60-70er Jahren. Wir hätten gerne ein Reiheneckhaus oder ein freistehendes Haus.
    Einige Häuser sind bereits (teil)renoviert, andere sind bis auf z.B. eine neue Heizung oder neue Fenster im ursprünglichen Zustand.

    Aktuell haben wir ein Objekt im Auge welches auch teilweise saniert werden müsste. Baujahr 1967, 170 qm, 2 Etagen + Keller, 600qm Grundstück, Flachdach, Fernwärme, neues Bad, Dach wurde mal in den 2000er gemacht (incl. Dämmung), Rest (Fenster..) scheint noch aus dem Ursprungsbaujahr zu sein.
    Was müsste man machen, um so ein Haus auf KFW70 zu kriegen? Was ist zu beachten und welche Kosten benötige man in etwas um sowas umzusetzen?
    In dem Zuge würden wir auch eine Photovoltaik aufs Dach setzen. Frage ist nur ob es nötig ist bei Fernwärme, oder eher ein besseres Balkonkraftwerk? -> KFW Zuschuss!?
    Ansonsten wäre der Plan im EG einer neuen Raumaufteilung, bzw. die Küche zu vergrößern oder in den Wohnraum zu integrieren. Fenster neu (1 grosses Terrassen Schiebetür, 1 Terrassentür mit Fenster, 12 weitere Fenster), Wärmedämmung, neu verputzen und Außenanstrich, tw. Böden, zum Teil Elektrik (bereits in jedem Raum ausreichen Steckdosen vorhanden), Wasserleitung ist noch eine Blackbox, Haustür sieht noch ok aus, Heizkörper sind noch ätere aus Gusseisen -> Neuer look?..

    Habe ein paar Freunde an der Hand die Handwerker sind, aber einiges müsste ich auch beauftragen.

    Danke im Vorfeld für Eure Anregungen und Hilfe !! :-)
     
  2. #2 GreatScott83, 03.11.2023
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    Das sind natürlich recht vage Angaben um hier irgendwelche Abschätzungen zu machen.
    Aber vielleicht mal so eine Abschätzung: Eine Freundin hat einen Reihenbungalow gekauft mit Flachdach. 1 Stockwerk (115m²) + Keller. Raumaufteilung geändert, neue Küche, Bad und Gästeklo, Raumaufteilung geändert, neue Fenster, Bodenbeläge, Tapeten, Innentüren und Umbau vom belüfteten Kaltdach zum Warmdach. Alles mit Architekt an Bord, keinerlei Eigenleistung, alles von Fachfirmen machen lassen. Da kamen etwas über 200.000 zusammen.

    An was ich persönlich denken würde (bin aber kein Experte):
    - Wasser- und Heizungsleitungen inkl. Dämmung
    - Elektrik modernisieren, bei dem BJ könnte durchaus der Schutzleiter fehlen und FI Schutzschalter sind auch nicht zu erwarten.
    - Dämmung von Fassade, Dach, Kellerdecke
    - Neue Fenster, Balkon / Terassentüren
    - Da das Haus dann entsprechend dicht ist, an eine zentrale oder mehrere dezentrale Lüftungsanlage(n) mit Wärmerückgewinnung denke.

    Ansonsten kommt dann noch das große Thema heizen. Bei Fernwärme hab ich auch nur "gefährliches Halbwissen". Aber hier ist Fernwärme auch nicht gleich Fernwärme... wird die Fernwärme nur zum Heizen verwendet oder auch für Brauchwasser? Falls nicht für Letzteres, gibts dann Durchlauferhitzer bzw. zentrale Boiler. Welche Tarife bzw. Vorgaben gibt es seitens des Lieferanten?

    Hier gibts dann viel was die ein entsprechender Experte mal durchrechnen und beraten kann was dann sinnvoll / wirtschaftlich ist entsprechend deiner lokalen Gegebenheiten und der entsprechenden Heizlastberechnung. Hier können die unterschiedlichsten Konstellationen raus kommen mit Pufferspeichern, Solarthermieunterstützung, Solarunterstützung, ggf. Unterstützung durch Wärmepumpen usw.
    In dem Zuge dann natürlich auch noch das Thema Heizkörper bedenken. ggf. etwas effizenteres als die Gußeisernen oder sogar Boden oder Wandheizungen?
    Ach und in den Gebäuden gibts ja auch gerne mal Heizkörpernischen die auch zu Verlusten führen können und ggf. ganz zugemacht werden sollten.

    Auch beim Dach bzw. der Dachdämmung kommts natürlich auf die Gegebenheiten an was du da hast bzw. wie gut das gedämmt ist. Wenn du KFW70 willst, ich meine gelesen zu haben, dass du da einen 0,14er U-Wert brauchst. Und wenn du Solarunterstützung planst kommt hier natürlich auch noch die Statik bzw. die Dachbeschaffenheit zum Tragen. Und noch beachten, dass NRW wohl auch ab 2026 eine Solarpflicht einführt bei "grundlegender Dachsanierung" von Wohngebäuden.

    Generell empfiehlt sich, auch um die Förderungen zu erhöhen, wenn du so ein Gebäude hast dann einen ISFP durch einen Energieberater erstellen zu lassen.

    Ansonsten vielleicht hier und da noch ein paar versteckte Kosten für die Entsorgung von Asbest oder KFM.

    So und nun überlass ich den Experten die Bühne die meine Antwort evtl. auch wieder in der Luft zerreissen ;-)
     
  3. #3 Fred Astair, 04.11.2023
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    Ich bin sofort über die 170 m2 gestolpert. Wieviele Kinder sind denn noch geplant?
     
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  4. #4 GreatScott83, 04.11.2023
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    Naja, wir kennen ja die Lebensumstände noch weniger als die konkreten Angaben zum Haus, deshalb mal die Glasklugel:
    - Homeoffice oder Selbstständig, ggf. 2 Büroräume benötigt für beide Elternteile.
    - Da die Region gewechselt wird, ggf. Gästezimmer für die Familie
    - Hobbyräume für Werkstatt / Modelleisenbahn
    - Mehr Kinder geplant
    - Einliegerwohnung dabei die zur Vermietung / Airbnb vorgesehen ist um Finanzierung zu stämmen

    Tut aber glaube ich auch nicht so viel zur Sache oder? In Ostfriesland kenne ich einige Leute die zu zweit / dritt auf deutlich mehr Fläche wohnen ;-)
     
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  5. #5 simon84, 04.11.2023
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    doch da sehr viele Kosten wie zB Sanierung in der Regel pro qm überschlagen werden

    sprich es kostet ungefähr doppelt so viel 200qm zu sanieren wie 100qm zu sanieren

    und als stolperfalle sehe ich auch sowas hier:

    das ist eine Rechnung die nicht immer auf geht und sehr gefährlich ist

    lieber ein 120 qm Haus was ihr euch leisten könnt und keine Modellbahn als ein 170 qm Haus bei dem ihr einen Untermieter braucht um überhaupt die Finanzierung zu bedienen

    altes Haus kaufen und dann alles komplett ändern inkl. Grundriss ? Naja kann man machen wenn man zu viel Geld hat

    Für eine so umfassende Sanierung kannst du locker 1500 Euro pro qm ansetzen

    dann ist das Haus vermutlich doch nicht mehr so günstig
     
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  6. #6 Herrjeh76, 05.11.2023
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    Vielen Dank für die zahlreichen Antworten.
    Also umfassend muss es glaube ich nicht sein.
    Fernwärme ist sowohl für die Heizung, als auch für das Warmwasser. Daher würde ich aktuell nicht auf eine andere Heizart umstellen.
    Das Dach wurde ca. 2008 mit einer Dämmung neu gemacht. Daher sehe ich da auch keinen Handlungsdruck, würde das Dach aber vorher prüfen lassen.
    Was gemacht werden muss sind die Fenster und in dem Zuge gfls. eine Außendämmung, Dämmung Kellerdecke, Lüftungskonzept... Dann natürlich innen Elektrik und gfls. Wasserleitung. Da das Bad aber erst kürzlich neu saniert wurde (ebenerdige Dusche für die Senioren die dort wohnten), ist in dem Bereich alles neu gemacht worden. Es sind t Kupferleitungen verbaut.
    Elektrik hat bereits einen FI und auch reichlich Steckdosen, sollte sich aber natürlich noch mal angesehen werden das gemacht werden sollte.
    Böden, Wände, Raumaufteilung sehe ich unkritisch, da ich genug Leute hätte die mich unterstützen und vom Fach sind.

    Wegen der Größe hat GreatScott fast alles genannt. Ich brauche ein Homeoffice (Dienstsitz ist Wohnsitz), Wir möchten einen Gästebereich haben für den Teil der Familie die dann 400km weit weg wohnt und wären gerne flexibel in der Aufteilung wenn unsere Tochter größer wird. Aber wenn es 20-30qm weniger wären, wäre es auch ok, aber das Angebot ist jetzt halt so wie es ist.

    Danke und schönen Sonntag
     
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