Kosten Wohn / Geschäftshauses 1780

Diskutiere Kosten Wohn / Geschäftshauses 1780 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, wir beabsichtigen ein Haus aus dem Jahr 1780 in einer Stadt in Baden Wüttenberg zu kaufen. Aktuell nutzbare QM 480 mit einem Laden und 2...

  1. detio

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    Hallo,

    wir beabsichtigen ein Haus aus dem Jahr 1780 in einer Stadt in Baden Wüttenberg zu kaufen.
    Aktuell nutzbare QM 480 mit einem Laden und 2 Wohnungen.

    Es sollen 3 Wohnungen werden und der Dachstuhl ausgebaut werden. Der Zustand ist sehr schlecht nur die Fassade der Front sieht super aus. Es muss eigentlich ALLES gemacht werden.

    Das Haus soll 590.000 Euro kosten wir schätzen mit nochmals 600.000 Euro für eine Komplette Sanierung.

    Klar eine Kristallkugel hat hier niemand aber eventuell ist hier jemand der sagen kann nein das ist viel viel zu wenig.

    Vielen Dank
     

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  2. #2 Lexmaul, 09.06.2019
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    Ganz ehrlich: Wer über 1,2 Millionen Euro in die Hand nehmen will, der fragt nicht in einem Forum ohne irgendeine Grundlage, sondern beauftragt einen Architekten mit entsprechender Erfahrung und lässt schätzen. Ja, das kostet dann gering vierstellig - oder sogar nur dreistellige, wenn der Herr nach einem ersten Besuch Dir schon sagt "Vergiss es".
     
  3. detio

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    ganz einfach weil wir uns das Haus am Freitag angeschaut haben und der Termin mit dem Fachmann erst in zwei Wochen ist und ich einfach im Vorfeld von Erfahrungen anderer hoffe. Ich finde es schade das man hier gleich so angegangen wird.... aber ok jedes Forum ist da wohl anders...
     
  4. arch

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    Allein hier ergeben sich schon gewaltige Unterschiede. Stuttgart oder Albstadt? Aber ich würde nichts kaufen in der größenordnung, ohnd es begutachten zu lassen. Wenn du eine gute Bank hast, machen die mit einem auch mal eine erste Begehung und Schätzung.
     
  5. #5 Lexmaul, 09.06.2019
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    Wieso angegangen? Es ist einfach - sorry für die Ausdrucksweise - völliger Schwachsinn, mit den paar Infos und Bildern hier eine Einschätzung zu bekommen, die auch nur im geringsten weiterhilft.

    Und was auch immer geil ist: Termin mit Gutachter schon ausgemacht, aber bloß sowas hier nicht erwähnen.
     
  6. #6 Fabian Weber, 09.06.2019
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    Wenn das Haus von 1780 ist dann kommen sicherlich erhebliche Auflagen vom Denkmalschutz auf Euch zu.
     
  7. detio

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    Ist am Bodensee - die Banken hier machen eine solche Begehung wohl nicht.
     
  8. detio

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    Das auf jedenfall - wobei es mich hier auch wundert das ein solches Haus überhaupt derart hat verfallen können ohne das hier eingeschritten wurde aber das ist ein anderes Thema.
     
  9. detio

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    es tut ja auch nichts zur Sache ob ein Termin ausgemacht wurde denn ich will ja eben eine Ein"schätzung" von Leuten die das schon gemacht haben oder eben dabei sind - das ist doch eben eine ganz andere Quellenbasis - die weder schlechter noch besser ist.
     
  10. #10 Lexmaul, 09.06.2019
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    Nur das es gar keine Quelle gibt.
     
  11. #11 Fred Astair, 09.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.06.2019
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    Wer soll denn da eingeschritten sein, wenn nicht der Besitzer selbst?
    Sowas ist, auch im Ländle, gar nicht so selten. Vorne hui und hinten pfui. Hauptsache die Kehrwoche wird gemacht und die Nachbarn haben nichts zu reden.
    Und nun sei froh, dass Du den hier einzig richtigen und möglichen Rat schon erhalten hast und such Dir einen, der wirklich Ahnung von alten Gemäuern hat, und lass den die Hütte untersuchen und ein Sanierungskonzept mit Kostenschätzung erstellen.
    Das Schlimmste, was Dir hier passieren kann, sind Antworten wie: Bei mir hat die Trockenlegung xxx gekostet und das Dach hält noch 50 Jahre. etc.
     
  12. #12 simon84, 09.06.2019
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    Gibt es Denkmalschutz oder nicht ? Macht einen Riesenunterschied.
     
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    Woher stammt diese Schätzung? Grundsätzlich ist es ja lobenswert alte Substanz zu erwerben und zu nutzen, wie die Vorredner schon bemerkt haben
    Denkmalschutz? Erhaltungssatzung? Was liegt da alles vor? Und vergessen sie diesen 'lächerlichen Beitrag' der Ihnen zu Gute kommt bei Denkmal...
    Bei solch Bestand und diesen Baujahr sind einige Dinge im Vorfeld zu klären:
    Umnutzung vermutlich ja
    Vorstatik TWP , Architekt, Brandschutz Konzept, Wärmeschutznachweis etc allein zur Abklärung der Machbarkeit 30 - 50 k € weg, ob dies dann Ihnen gefällt falls Auflagen vorliegen Fenster Fassade etc sei dahingestellt, desweiteren sind die Grundrisse die Ihnen vorschweben eventuell gar nicht realisierbar, bzw nur mit erheblichen Aufwand - zur derzeitigen Marktlage sehe ich diese 600k eher als 'unterschwellig' an.
    Am empfehlenswerten wäre ein Architekt vor Ort, der auch die 'Gepflogenheiten der Ämter' kennt, sollte dort wirklich Denkmalschutz bestehen, sehen Sie lieber davon ab - das Bauamt ist schon eine 'spezielle Veranstaltung' die Abteilung Denkmalschutz ist noch 'spezieller'...
     
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  14. #14 simon84, 10.06.2019
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    Ich meinte das eher je nach Denkmalschutz bzw. Erhaltungssatzung wird die Sanierung schnell mal doppelt so teuer als "Standard" geplant !!!
     
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    Ich wollte nur hinweisen, daß dieser 'Zuschuss' sehr gering ist und damit nichtmal i. d. R. gesprosste Fenster finanzell gedeckt sind und EFRE gibt es meines Wissens nach nicht in Bawü bzw andere großzügige Fördertöpfe...
     
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  16. #16 simon84, 10.06.2019
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    Genau so meine ich das auch. Wenn die Fenster das Doppelte kosten, kannst du mit knapp 10% nicht viel ausrichten
     
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  17. arch

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    Je nach dem, welches Städtchen in Bodenseenähe gemeint ist, sogar sehr speziell. In einem Dorf im Hinterland wurde ein Bauprojekt (Umbau Denkmalgeschützes altes Schulgebäude in Hotel) Fallen gelassen, da es unmöglich war, Brandschutz und Denkmalschutz unter einen Hut zu bringen. Der Investor muss nun das Erworbene denkmalgeschützte Objekt an die Gemeinde zurückveräußern, und einer neuer Investor mit einem neuen Nutzungskonzept muss gesucht werden. Alles nur, weil die Sachbearbeiterin von der Denkmalschutzbehörde keinen Millimeter nachgegeben hat. Zugegeben, man hat sie vielleicht auch nicht rechtzieitg in die Planung eingebunden, aber man darf deren "Macht" nciht unterschätzen. Wer ganze Projekte platzen lässt, hat keine Hämmung davor, dem Bauherren hohe Kosten durch die Auflagen zu verursachen. Und wie SIL schon sagt: Oft spielen Gestaltungsatzungen etc auch eine Rolle. Z.B. ist der Ausbau eines Dachgeschosses nicht möglich, wenn die vorgecshrieben Gaupenbreite in der Ansicht nur 1,3m betagen darf. Zieht man hier 2 nach ENEV gedämmte Wände sowie einen Fensterrahmen ab, ist der erforderliche zweite Rettungsweg über das Fenster mit einer Mindestbreite von 90 cm nicht möglich. Somit ist es nicht möglich, Aufenthaltsräume im Dachgeschoss zu genehmigen.

    Aber wie du siehst, @detio , wirst du den Termin zur Begutachtung abwarten müssen. Und ürbigens bietet die Volksbank in Lindau solche Bewertungen an. Gehört zum Standrard, wenn man sich von denen Geld leihen will, dass sie den Bestand vorher selbst bewerten wollen.
     
  18. #18 chillig80, 11.06.2019
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    1. Das Baujahr 1780 ist erstmal egal. Wenn man ein altes Fenster rausreisst und ein neues einbaut, dann ist es idR hupe ob das alte Fenster von 1950 oder von 1890 wa, kostet immer ähnlich.

    2. Die Fotos sagen wenig bis nix. Es ist wieder das selbe Thema wie schon bei 1. Wenn man etwas komplett neu macht, dann ist es egal ob da alte oder ganz alte Fliesen waren, etc... Von „ganz altem Zeug“ auf erhöhte Sanierungskosten gegenüber „altem Zeug“ zu schließen ist da falsch.

    3. Worauf es ankommen wird ist eher der Zustand des Tragwerk, evtl. Änderungen im Grundriß, Maßnahmen Brand- und Schallschutz, etc... Das sind die Punkte die evtl zur rein „optischen“ Geschichte oben drauf kommen und das muss sich wer ankucken der sich damit auskennt, evtl. müssen dazu erstmal Verkleidungen weg, Böden raus, Decken runter, etc... sonst sieht man es noch nichtmal...

    4. Bei 600K für 480m2 bin ich erstmal skeptisch. Das sind 1.250€/m2 und ihr müsst damit den Teilrückbau/Abriß die Haustechnik, die Aussenanlage/Fassade/Dach, den kompletten Innenausbau und dann noch die Risikopunkte abdecken. Wird wohl verdammt knapp...
     
  19. 11ant

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    Nach 240 Jahren ? - nie und nimmer. Die Sanierung wird hier einen solchen Umfang annehmen, daß danach rechtlich kein Altbau mehr vorliegt und sämtlich neueste Vorschriften anzuwenden sind. Minimal 200 Tausend sehe ich weggeflossen sein, bis Du überhaupt weißt, welche Baumaterialien und -techniken da über die Jahrhunderte zusammengeschustert wurden - exklusive Entsorgungskosten für den Schutt.

    Sechshunderttausend langen locker für den Gipskarton, mit dem Du alle Raumumfassungsflächen geradeziehst, inklusive neuer Ver- und Entsorgungsleitungen, Duschkabinen und tiptop gemalerten Fassaden. Aber dann hast Du (selbst ohne Fußbodenheizung) rechtlich unvermietbar niedrige Räume, und 480 qm sind als reine Ladenfläche schon fast ein Leerstandsgarant - als Summe inklusive der jetzigen beiden Wohnungen erst recht.

    Warum wird das Objekt überhaupt verkauft - steht das Alter des Hauses dem entgegen, daß die zuständige Behörde sich die Erteilung einer Abrißgenehmigung traut ?
    Wenn das Grundstück von der Lage her sonst attraktiv wäre, ist das nicht selten der Grund, warum kein Investor anbeißen mag.
    Nach meiner Einschätzung ist das ein typisches Objekt für ein Greenhorn, zu dessen (wirtschaftlicher) Beerdigung niemand kommen wird.
     
  20. SIL

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    Dies bemerkten wir bereits wertes @ant11
    Deshalb ein Architekt vor Ort der seine 'Fühler' da ausstrecken kann.
    Ja, dies ist leider ein gerne vorgeschobenes Thema - aktuell 'würgt' ein Kollege schon fast das 2te Jahr damit im Bauamt rum, substantienzelles kommt da gar nichts vom Amt sondern nur, merkwürdige Ansichten und Bedenken obwohl dies gelinde gesagt 'ka ahnig' hat :e_smiley_brille02:
     
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