Kostenabweichung

Diskutiere Kostenabweichung im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, möchten auch bauen, haben schon einige Negativerfahrungen mit GU gemacht, wobei wir mit blauem Auge davon gekommen sind. Jetzt sind...

  1. JB007

    JB007

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    Hallo,

    möchten auch bauen, haben schon einige Negativerfahrungen mit GU gemacht, wobei wir mit blauem Auge davon gekommen sind.

    Jetzt sind wir am überlegen mit einem Architekt zu arbeiten.

    Deswegen die Frage; bei einem GU bekomm ich einen Festpreiß (lassen wir mal dahingestellt daß alles seine Richtigkeit hat), wie siehts beim Architekten
    aus, wie genau kann dieser den Preiß fest setzen/kalkulieren? Was für %tuale Abweichungen muß ich eventuell hin nehmen/sind erlaubt?

    Was für Vorteile bietet es mit einem Architekten zu bauen, gibts auch Nachteile?

    Gruß Jens
     
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  3. sharky

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    Wir bauen auch mit Architekten und haben bei fast allen Gewerken mit den Firmen Festpreise bzw. Pauschalpreise ausgehandelt.

    Wie fest diese nun am Ende sind, sehen wir nächstes Jahr erst, denn da wird der Bau erst wirklich fertig sein ;)

    Aber was ich damit sagen will ist, das man auch mit den Handwerkern Festpreise aushandeln kann, wie mit einem GU oder BT auch.
     
  4. Jonny

    Jonny

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    Aber nur wenn wirklich alle Leistungen in der Baubeschreibung enthalten sind und keine Änderungen oder Sonderwünsche kommen.

    Aber wer kann das alles prüfen?

    Grüsse
    Jonny
     
  5. Thom_B

    Thom_B

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    Bei der Kostenermittlung wendet der Architekt (hoffentlich ;-) )
    die Kostenermittlungsverfahren nach DIN 276 an.

    Die DIN 276 kennt vier Ermittlungsarten:
    Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung.

    Dort ist zwar festgelegt wie die Kosten zu ermitteln sind,
    genaue prozentuale Abweichungen werden jedoch nicht genannt.(wie auch?)
    Ob die Abweichungen zu tolerieren sind entscheiden im Streitfall die Gerichte.

    Als "Hausnummer" zu den tolerierbaren Abweichungen würde ich angeben:

    Kostenschätzung 25% - 30%
    Kostenberechnung 15% - 20%
    Kostenanschlag max. 10%
    Kostenfeststellung logischerweise 0%

    Vergleiche auch hier:

    http://www.ing-buero-struck.de/architektur_toleranzen_kostenermittlung.html

    Dies gilt natürlich nur für die (ursprüngliche) Planung des Architekten,
    Sonder- und Änderungswünsche des Bauherrn gehen extra. ;-)

    Deine zweite Frage kann ich nur mit einem entschiedenen
    "kommt darauf an" beantworten. ;-)

    Sicher, ein GU ist ein profitorientiertes Unternehmen,
    und deshalb bezahlst Du in der Regel mehr als der Bau gekostet hat.
    Auch klar, daß ein Architekt durch geschickte Planung,
    Ausschreibung und Vergabe enorm Kosten sparen kann.

    Andererseits hast Du und Dein Architekt mit einem Auftragsvolumen
    von einmalig ca. 200k € sicher nicht die Marktmacht eines größeren GUs,
    was sich wiederum auf Angebotspreise und Termintreue der Baufirmen auswirken kann.

    Da es nunmal sowohl bei den Architekten als auch bei den GUs "gute" wie "schlechte"
    gibt, bleibt Dir meiner Meinung nach nur, Deinen Baupartner sorgfälltig auszuwählen.

    Hoffe das hilft irgendwie
    Thomas
     
  6. JB007

    JB007

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    Hallo,

    unser Problem ist einfach;

    wir sind mit einem GU, wie schon erwähnt, angegangen. War ein großes Unternehmen, von dem wir uns eine gute Planung und Sicherheit erhofften.War leider nix. Leider hatten wir dann dadurch aber schon bei den beiden Mittbewerbern längst abgesagt und konnten diese nicht mehr
    kontaktieren, bzw. bei dem, wo wir ebenfalls ein gutes Gefühl hatten, hatte dann (aus gekränktem Stolz -?-), kein Intersse mehr.

    Dann haben wir einen regionales Unternehmen mit 100jähriger Firmentratition
    ins Boot genommen, mit schlanken Strukturen, eigenen Rohbauern und Zimmermannsleuten. Dachten was die Einen aufgund von Ihren vielen Musterhäusern und deren Unterhalt teurer sind, bezahlen wir bei diesem dann eben an Löhnen (arbeitet mit regionalen Handwerkern und hat den Ruf fair in den Preisverhandlungen zu sein) mehr.

    Als das Angenbot dann kam, war diese um 35t Euro teurer ohne die Optionen
    (wie Be-/Entlüftung, Solar unsw.) wie bei der Konkurenz, die diese aber schon beinhaltet hatten,-- wenn ich diese dann noch dazu rechne sind es dann insgesamt 50t Euro teurer wie der Durchschnitt.

    Hallo, bin ich im falschen Film, oder haben wir einfach nur bisher Pech gehabt?
    Wollte das Unternehmen diesen Auftrag nicht, sollen wir etwa erst im Winter anfangen zu bauen,--also in der sauren Gurkenzeit, um eine sauberen und fairen Preis zu bekommen?

    Durch diese doch recht ernüchternden Erfahrungen sind wir zwar nicht verzweifelt, aber fragen uns schon "WAS IST DENN NUN DER RICHTIGE WEG"?

    Deswegen kam uns der Gedanke mit einem Architekten zu arbeiten. Was wir am Anfang verworfen hatten, da wir dann mit jedem Handwerker Einzelverträge haben und gibts nachträglich Schwierigkeiten, gerade bei Schnittstellen, es schwierig wird Ansprüche durch zu setzen. Bei einem GU, der in erster Linie mein Ansprechpartner ist, wär mir das schnurz, auch wenn ein Handwerker in den Ruhestand, oder gar Insolvent geht.

    Da lauf ich halt mit einem Architekten dann ganz schön auf,--oder?
     
  7. #6 Thomas B, 11. Mai 2008
    Thomas B

    Thomas B

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    Duplizität der Namen....

    @ThomasB (von Thomas B):

    Mit Deinen Angaben zu den "zulässigen" Abweichungen hast Du sicher Recht, aber wenn ich einem BH erzähle "...so das sind die Kosten....+/- 20 %...", dann kriege ich aber einen gewaltigen Tritt in den Hintern! Realistisch sollten (Achtung: meine ganz persönliche Meinung!!!) max. 10 % Abweichung sein. Habe ich bis dato immer eingehalten...locker (außer BH wollte entsprechende Änderungen, die Abweichungen im Preis hervorriefen)!

    Gruß

    Thomas


    PS: Sacht mal: ver läßt denn so einen Namen zu???? Da könnte man uns sehr leicht verwechseln!!!!!
     
  8. #7 Thomas B, 11. Mai 2008
    Thomas B

    Thomas B

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    bitte zuende denken...

    Was ist denn wenn der GU pleite geht??? Dann sind alle Gewährleistungsansprüche futsch!!!!!

    Dann doch lieber etwas Risikostreuung, gelle?

    Thomas
     
  9. Thom_B

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    @ JB007

    Irgendwie wird noch nicht ganz klar was eigentlich mit Deinem GU los war?

    Daß Firmen, die im Vergabeprozess mit Schlagwörter wie
    "Traditionsbetrieb" oder "Ausbildungsbetrieb" arbeiten meist nicht
    die günstigsten Bieter sind ist auch klar. ;-)

    Es ist schwer hier irgendwelche Ratschläge zu geben, deshalb
    stelle ich einfach mal zwei Möglichkeiten zur Diskussion:

    1) Selbst (nochmals) Angebote bei GUs und Schlüsselfertigbauern einholen.
    Nicht nur 1-2 Firmen fragen, sondern flächendeckend um Umkreis
    von sagen wir mal 100 km alle in Frage kommenden Firmen anfragen,
    dann sortieren und mit den 3-4 geeignetsten sprechen.
    Vorher deren Bonität prüfen und ev. auch mal mit Bauherren
    sprechen, die schon mit der Firma gebaut haben.

    2) Architekten beauftragen.
    Wenn Du ihm die Bauüberwachung beauftragst, hast Du eigentlich mit den
    einzelnen Firmen nicht viel zu tun, das sollte er dann im Griff haben.
    Das Restrisiko, daß irgend ein Beteiligter in Insolvenz geht, bleibt allerdings.
    Aber wie schon gesagt ist das aber immer noch besser als eine Insolvenz beim GU.
    Das Problem hier ist einen passenden Architekten zu finden.
    Hierbei können Dir die Architekten im Forum aber sicher bessere Tips geben als ich.

    Hoffe das hilft irgendwie
    Thomas
     
  10. JB007

    JB007

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    Nun deswegen kamen bei uns eigendlich auch nur finanzkräftige, große Unternehmen in Frage die schon lange am Markt sind. Eines dieser Unternehmen bietet z.B. eine Baufertigstellungs-/Baugewährleistungsbürgschaft, sowie vom Wirtschaftsprüfer verwaltetes Baugeldkonto an. Bei dem nur für schon erbrachte Leistungen bezahlt wird und nicht wie oft gehört schon bis zu 80% bezahlt wurde und nur 40%Leistung erbracht wurde.

    Dies kann ein Architekt eben nicht. Auch kann ich den GU von einem unabhängigen Sachverständigen kontrollieren lassen,--mal ehrlich wer kontrolliert einen Architekten?

    Dewegen ist eigendlich nur eins derzeitig sicher; WIR WOLLEN BAUEN, fragt sich halt nur mit wem?

    Was ich einem Architekten zu gute halte ist dessen Flexibilität, dem vielleicht doch besseren eingehen auf pers. Wünsche, was meist bei Typenhaus-/Baukastensystem Anbietern oft schwierig und meist teuer wird.
     
  11. Thom_B

    Thom_B

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    @Thomas B
    "ver läßt denn so einen Namen zu???? Da könnte man uns sehr leicht verwechseln!!!!!"

    Na ja, der Rechner guckt nun mal nur nach dem ASCII Code und da
    unterscheiden sich unsere Namen erheblich.
    Ich habe dem Admin mal eine Mail geschickt, vielleicht läßt sich
    mein Username ja noch ändern.

    Zum Thema:

    Gefragt war nach der max. Abweichung.
    Bei +/- 20% in der Kostenberechnung kann Dich Dein BH zwar anschreien
    aber wahrscheinlich noch nicht verklagen. ;-)
    10% ist schon sehr gut, 15% würde ich immer noch für einen
    vertretbaren Wert halten, hängt aber sicher auch von regionalen Gegebenheiten,
    Marktsituation und der Art des Bauvorhabens ab.

    Ciao

    Thomas
     
  12. JB007

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    Zunächst mal danke für die Info.

    Mit unserem 1.GU war es ein Findungsprozeß, bei dem unser Haus und unsere Wünsche über mehrere Kalkulationen und Gespräche reifte, bis dann das endgültige Haus geformt war und abschliesend nochmals kalkuliert wurde (war bis dahin glaube die 8.). Als wir dann den Vertrag unterschrieben hatten, hörten wir nichts mehr, bis ich nachfragte was denn los sei,--Antwort; haben einen Kalkulationsfehler begangen, kostet 15% mehr (29T Euro).
    Sollen Mehrkosten zum grösten Teil übernehmen oder am Haus abspecken (so war im Groben die Reaktion des GU`s, in einem ander Thread hier habe ich das genauer beschrieben) Da sind wir dann verständlicheweise abgesprungen.
     
  13. lawyer

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    Alles KEIN PROBLEM, wenn Sie einen Architekten mit den Grundleistungen beauftragen, wie Sie in § 15 HOAI, Leistungsphasen 1-9 genannt sind. Bis auf handwerkliche Kleinigkeiten ist auch der Architekt immer mit in der Haftung für Baumängel als Gesamtschuldner neben den Handwerkern.

    Wenn sich ein Baumangel nicht zuordnen läßt, muß man sich eben beim Architekten schadlos halten. Geht es nur um Ausführungsfehler, wird er (bzw. seine Haftpflichtvericherung) sich das Geld vom Unternehmer zurückholen. Das Insolvenzrisiko der Unternehmer muss Sie also nicht kümmern.

    Wichtig:
    1.) Im Architektenvertrag vereinbaren, daß der Architekt seinen Versicherungsschutz und die Höhe der Deckungssumme nachweist.
    2.) Außerdem als Beschaffenheit des Architektenwerkes ein bestimmtes Baukostenlimit vereinbaren

    Es gibt also NICHTS BESSERES als einen Architekten. :biggthumpup:
    MFG
     
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  15. Thom_B

    Thom_B

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    @JB
    Das mit Deinem GU hört sich wirklich nicht gut an.
    Ohne jetzt nach dem anderen Tread zu suchen:
    Kalkulationsfehler passieren, nur solle man sich
    dann als seriöse Firma sofort beim BH melden und gemeinsam nach einer Lösung suchen.


    @lawyer

    "Das Insolvenzrisiko der Unternehmer muss Sie also nicht kümmern."

    Da wäre ich vorsichtig.

    1. Zieht eine Insolvenz einer Baufirma immer Terminverschiebungen nach sich,
    und die verursachen zusätzliche Kosten.
    Der Architekt kann nach meiner Rechtsauffassung dafür nicht haftbar gemacht werden.


    2.Nach Kündigung der insolventen Baufirma muß eine Neue beauftragt werden.
    Daß die in der Regel "richtig zulangt" dürfte klar sein.
    Die Mehrkosten hat rein rechtlich betrachtet die gekündigte Baufirma zu tragen...
    ...nur ist die eben Insolvent.
    Der Architekt haftet hier nicht, also bleibt der BH auf den Mehrkosten sitzen.

    Aber ich will auch niemanden erschrecken, wenn man einigermaßen vernünftige Firmen
    beauftragt, ist das Risiko eher gering einzuschätzen.

    Ansonste gebe ich Dir recht, die Versicherung des bauleitenden Architekten bietet
    natürlich eine zusätzliche Sicherheit.


    Hoffe das hilft irgendwie
    Thomas
     
  16. lawyer

    lawyer

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    Stimme zu, mein Beitrag zielte allein auf die Frage der Mängelhaftung ab.

    MFG
     
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