Kostenermittlung durch Architekten

Diskutiere Kostenermittlung durch Architekten im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo liebe Bauexperten, wir sind derzeit am Bau unseres Einfamilienhauses. Rohbau sowie Dach sind bereits fertig. Zu Beginn unserer Planung...

  1. faz

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    Hallo liebe Bauexperten,

    wir sind derzeit am Bau unseres Einfamilienhauses. Rohbau sowie Dach sind bereits fertig.

    Zu Beginn unserer Planung haben wir dem Architekten unser Maximalbudget von 300.000€ mitgeteilt.
    Seine erste Kostenschätzung auf Grundlage eines ersten Entwurfs belief sich dann auf 298.000€ was mir als Punktlandung schon komisch vorkam. Auf Grundlage dieses Entwurfs und einer Leistungsbeschreibung, die er erst rund 7 Monate später an uns schickte, kam es zur Beauftragung der LPH 1-8. Im Architektenvertrag wird die Summe als vorläufiger grober Kostenrahmen angegeben.
    Die Pläne wurden verfeinert und zur Genehmigung eingereicht. Es gab Änderungen in der Grundfläche des Hauses, sodass am Ende die Wohnfläche des Genehmigungsplans um 10m2 größer war, als der ursprüngliche Entwurf. Die Kostenermittlung die mit der Genehmigungsplanung eingereicht wurde ergab nach wie vor 298000€. Auch auf mehrmaliges Nachfragen bestätigte der Architekt die Kosten von 298000€ lieferte aber erst Monate später eine Kostenermittlung in der die Kosten pro Gewerk aufgelistet waren.

    Hier ist klar zu sehen, dass die Kostenermittlung so ausgeführt wurde, dass die 298.000€ lediglich prozentual auf die Gewerke verteilt wurden. Sprich die Pläne haben nichts mit den dort geplanten Kosten zu tun. Das Problem ist nun, dass die Kosten explodieren und viele Gewerke bis zu 100% teurer sind als seine Kostenermittlung. Es erfolgte nie ein Hinweis vom Architekten, dass unser Budget nicht zur Errichtung des Hauses reicht und die Kosten haben sich trotz detaillierung der Pläne von der ersten Kostenschätzung bis heute nicht geändert. Das heißt auch, dass wir bis heute zum Plan unseres Hauses keine einigermaßen aussagekräftige Kostenermittlung haben. Im Architektenvertrag steht eine Satz.
    “Eine Planungsgrundlage nebst einer Kosteneinschätzung gemäß §650 p BGB ist vom AN im Rahmen dieses Vertrags nicht mehr zu erbringen“.

    Nun zu meinen Fragen.
    1. Kann der Architekt mit diesem Satz die Leistungen der HOAI zu Kostenschätzung, Kostenermittlung und Kostenanschlag (den wir bis heute nicht haben) aushebeln? Für mein Verständnis hat er bisher nur eine Kostenschätzung erbracht. Die prozentuale Verteilung dieser Kosten auf Gewerke ist für mich keine Kostenermittlung oder sehe ich das falsch?

    2. Ist diese Art der Kostenermittlung zulässig? Eine prozentuale Verteilung der Kosten ohne Berücksichtigung der Pläne haben für mich keinen Mehrwert.

    2. Da die Kosten wie gesagt explodieren und wir den Bau nicht fertigstellen können würde mich die Haftbarkeit des Architekten interessieren. Aus meiner Sicht ist er seiner Leistungspflicht mangelhaft nachgekommen?

    Über konstruktive Antworten würden wir und sehr freuen und bedanken und herzlich.
     
  2. #2 JohnBirlo, 27.12.2020
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    Habt ihr schon eine Abschlagsrechnung für die LP1-5 bekommen? Mit was für "anrechenbaren Kosten" rechnet er? Was schätzt ihr aktuel, wie teuer es tatsächlich werden wird?
     
  3. faz

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    Die Leistungsphase 1-4 wurde bereits bezahlt ich denke hier hat er die 298000€ als anrechenbare Kosten angesetzt. Ich kann es aber nicht sagen da es nur eine pauschale Summe ohne Herleitung war. Für LP 5 hat er eine Rechnung geschickt die wir nun als nicht prüffähig zurückgewiesen haben. Hier warten wir auf eine entsprechende Aufschlüsselung.
    Wir schätzen, dass der Bau derzeit rund 360.000€ kostet, aber das ist unsere private Schätzung. Vom Architekten kam auch nach der Info, dass das Haus für uns nicht mehr finanzierbar ist, keine Rückmeldung.
     
  4. #4 Lexmaul, 27.12.2020
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    60k mehr hören sich aber nicht so dramatisch an, wie Du es vorher beschrieben hast bzgl. 100 Prozent Mehrkosten bei den Gewerken...

    Es ist quasi die damals gültige MwSt - ich kenne viele Architekten, die alles nur Netto darstellen....
     
  5. faz

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    Hallo Lexmaul, hättest du auch eine Einschätzung zu meinen Fragen?
     
  6. #6 Lexmaul, 27.12.2020
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    Nicht wirklich, allerdings wirst Du den Architekten mit ziemlicher Sicherheit für nix haftbar machen können.
     
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  7. #7 simon84, 27.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2020
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    Ist im Vertrag verbindlich eine kosten Obergrenze vereinbart? Falls ja mit welchem Wortlaut ?

    Die Situation gibt es ja ähnlich gelagert öfters.
    über was du dir im Klaren sein musst, dass das erreichen einer kosten Obergrenze mit nötigen Änderungen verbunden ist - in jeder leistungsphase.

    Das kann das einholen weiterer Angebote für die Gewerke beinhalten oder auch das reduzieren der Ausführung.

    überspitzt ausgedrückt zielt die Haftung des Architekten für Kosten Schätzungen nicht darauf ab, dass er deine teuren marmorfliesen zahlen muss wenn sich kein normalpreisiger Fliesen leger findet, sondern darauf, dass überhaupt irgendwas auf dem Boden liegt was finanziell machbar ist.

    Kostenschätzungen werden in den unterschiedlichen leistungsphasen auch auf Basis von verschiedenen Referenzen gebildet.
    es ist tatsächlich so, dass ganz am Anfang mit werten wie beispielsweise 2000 Euro / qm danach unter verteilt auf Gewerke in Prozent geschätzt werden kann und darf.

    vor der Vergabe sollten die Kostenermittlungen aber schon detaillierter sein.

    Es gibt aber auch die Situation dass der Architekt richtig geschätzt hat, die einzigen Firmen die auf die Ausschreibung reagieren aber nur „Abwehr“ Angebote schicken. Das müsste man im
    Einzelfall prüfen.


    Ansonsten bin ich bei @Lexmaul von 300 auf 360 hört sich an als ob einfach netto Beträge geschätzt wurden.
    Steht denn bei den Schätzwerten irgendwo brutto oder inkl mwst dabei ?
     
  8. #8 Lexmaul, 27.12.2020
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    @simon84 ;)

    Der Archi ist sowas von raus...
     
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  9. #9 Fabian Weber, 27.12.2020
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    Das ist doch der zweite Thread zum selben Thema von Dir.

    Dort hast Du ja die Aufschlüsselung gepostet.

    Es sind dort 25% für die LPH 5 angegeben. Üblicherweise beziehen sich die 25% auf die KG 300.

    Also Rechnung nach HOAI Rechnner Rückwärts wäre dann in etwa so:

    Beispiel:

    Rechnung LPH5 = 10.000€ netto

    10.000€ : 0,25% = 40.000€ Gesamthonorar

    40.000€ netto : 0,1% (10% Honorarsatz) = 400.000€ geplante Kosten für KG 300€

    Also schau mal in Deinen Vertrag und rechne vor oder liefer die Zahlen.
     
  10. #10 driver55, 27.12.2020
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    Kann zwar auch nichts direkt zu Deinen Fragen beisteuern, aber wenn ich das so lese...
    ...war doch von Anfang an klar, dass die ganze Zeit nur geschätzt, aber nicht wirklich geplant und kalkuliert wurde.

    Die Kommunikation / Zusammenarbeit mit dem Archi scheint nicht die Beste zu sein? (Rein aus Interesse. Wie oft seid ihr denn mal alle an einem Tisch gesessen, trotz Corona?)

    Hier dürfen sich nun unsere Archis und Unternehmer "austoben."
    Aber vermutlich heisst es, "Augen zu und durch" --> Nachfinanzierung.
     
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  11. #11 Fabian Weber, 27.12.2020
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    Ich glaube hier liegt schonmal ein häufiges Kommunikationsproblem zu Grunde.

    Wenn man Maximalbudget sagt, ist noch lange nicht klar, was damit tatsächlich alles gemeint ist.

    Ist das Maximalbudget jetzt nur für das Haus oder auch für KG 400, 500, 600 und 700?

    Da der Architekt ja normalerweise nur für die KG 300 (maximal 400) zuständig ist, kann man hier schonmal von unterschiedlichen Dingen ausgehen.

    Da der TE ja die Aufschlüsselung nach Gewerken hat, ist ja eigentlich alles soweit klar. Nur sind die Kosten für die jeweiligen Gewerke vielleicht nicht besonders gut aufgeschlüsselt. Das ändert aber erstmal nichts an der Nachvollziehbarkeit der Architektenrechnung, denn diese bezieht sich ja auf die Baukosten.

    Haftung gibt es nur, wenn im Vertrag eine genaue Kostenobergrenze festgehalten wurde.
     
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  13. faz

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    [/QUOTE]

    Danke erstmal für deine Antwort. Nein dieser wurde leider nur mündlich kommuniziert. Entschuldige, leider weis ich nicht wie ich die Zitatfunktion öfter innerhalb eines Posts verwenden kann deshalb sind deine Kommentare im weitern Post fett markiert

    Die Situation gibt es ja ähnlich gelagert öfters.
    über was du dir im Klaren sein musst, dass das erreichen einer kosten Obergrenze mit nötigen Änderungen verbunden ist - in jeder leistungsphase.
    Das kann das einholen weiterer Angebote für die Gewerke beinhalten oder auch das reduzieren der Ausführung.

    Es wird auf eine Reduzierung der Ausführung hinauslaufen müssen. Eine Verringerung der Wohnfläche ist nicht mehr möglich, da der Rohbau bereits steht. Und hier ist auch mein Hauptkritikpunkt. Der Architekt hat uns bis zum Baustart und bis heute immer noch als einzige Kostenberechnung die 298000€ genannt, die er als grobe Schätzung zur Vertragsunterschrift geschrieben hat. Nach HOAI sollte doch die Detailierung der Kosten über die Leistungphasen immer genauer werden. Uns wird aber seit 14Monaten immer die selbe Zahl in unterschiedlicher Aufbereitung präsentiert.

    Überspitzt ausgedrückt zielt die Haftung des Architekten für Kosten Schätzungen nicht darauf ab, dass er deine teuren marmorfliesen zahlen muss wenn sich kein normalpreisiger Fliesen leger findet, sondern darauf, dass überhaupt irgendwas auf dem Boden liegt was finanziell machbar ist.
    das ist auch verstanden. Wenn aber z.B. ein Fundament als Nachtrag für 9000€ berechnet wird oder das Verputzen auf einmal 20.000€ anstatt wie in seiner Kostenermittlung nach LP4 10.000€ kostet macht mich das schon stutzig. Den beides sind keine Sonderwünsche und es ist spätestens seit der Erstellung der Statik klar, dass das Haus ein entsprechendes Fundament benötigt.

    Kostenschätzungen werden in den unterschiedlichen leistungsphasen auch auf Basis von verschiedenen Referenzen gebildet.
    es ist tatsächlich so, dass ganz am Anfang mit werten wie beispielsweise 2000 Euro / qm danach unter verteilt auf Gewerke in Prozent geschätzt werden kann und darf. Vor der Vergabe sollten die Kostenermittlungen aber schon detaillierter sein
    .
    Als Grundlage der Kostenschätzung sehe ich das völlig ein, aber wenn diese Zahl trotz Anpassung der Wohnfläche etc. das ganze Bauprojekt über präsentiert wird, liegt für mich der Verdacht nahe, dass er in den LP1-4 die Kostenermittlung einfach nicht durchgeführt hat und im weiteren Verlauf natürlich auch kein Fortschreiben der Kosten durchführt. Was bringt mir aber ein Architektenplan wenn ich am Ende keine einigermaßen realistischen Kosten dafür berechnet bekomme? Nach was soll ich eine Finanzierung auslegen, wenn mir am Papier ein Haus geplant wird, dass aber mit den dafür angegeben Kosten nichts zu tun hat?

    Es gibt aber auch die Situation dass der Architekt richtig geschätzt hat, die einzigen Firmen die auf die Ausschreibung reagieren aber nur „Abwehr“ Angebote schicken. Das müsste man im
    Einzelfall prüfen.

    Deshalb habe ich ihn gebeten mehr Angebote einzuholen. Bisher hat er trotz Bitte noch für kein Gewerk mehr als zwei Angebote eingeholt.

    [/QUOTE]
    Ansonsten bin ich bei @Lexmaul von 300 auf 360 hört sich an als ob einfach netto Beträge geschätzt wurden.
    Steht denn bei den Schätzwerten irgendwo brutto oder inkl mwst dabei ?[/QUOTE]
    Im Vertag steht hinter der Summe ein großes Brutto
     
  14. faz

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    Hallo Fabian, entschuldige ich kann deiner Antwort nicht folgen. Es geht hier nicht um das gleiche Thema oder die Kostenberechnung des Architektenhonorars.
    Meine Fragen habe ich im Anfangspost entsprechend gestellt.
     
  15. #15 faz, 27.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2020
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    Siehe Anhang laut Vertrag sind das die Kosten für KG300 KG400 und KG700

    Eventuell hast du noch Antworten /Einschätzungen auf meine Fragen?

    1. Kann der Architekt mit diesem Satz die Leistungen der HOAI zu Kostenschätzung, Kostenermittlung und Kostenanschlag (den wir bis heute nicht haben) aushebeln? Für mein Verständnis hat er bisher nur eine Kostenschätzung erbracht. Die prozentuale Verteilung dieser Kosten auf Gewerke ist für mich keine Kostenermittlung oder sehe ich das falsch?

    2. Ist diese Art der Kostenermittlung zulässig? Eine prozentuale Verteilung der Kosten ohne Berücksichtigung der Pläne haben für mich keinen Mehrwert.

    2. Da die Kosten wie gesagt explodieren und wir den Bau nicht fertigstellen können würde mich die Haftbarkeit des Architekten interessieren. Aus meiner Sicht ist er seiner Leistungspflicht mangelhaft nachgekommen?
     

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  16. #16 jodler2014, 27.12.2020
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    Wenn zwischen der Baubeschreibung und dem Vorentwurf 1 Jahr liegt kann das ja nur teurer werden.Und alles was danach kam ist einfach nur mangelhafte Kommunikation.
     
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    und in Ergänzung zu jodler: von Vorentwurf bis Ausführung noch ein weiteres Jahr...:shades Und dann lese ich : der AG schätzt...
     
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    nein wir sind im Oktober 2019 auf den Architekten zugegangen und haben damals auch entsprechend erst die Planung begonnen. Er hat aber eine Art Standardleistungsbeschreibung die er für die von ihm geplanten Häuser hernimmt. Diese hat er in 2018 erstellt. Deshalb die zeitliche Abweichung.
    Mangelhafte Kommunikation ist komplett richtig, aber wie will man mit jemanden Kommunzieren, der nie zurückruft oder auf email nur durch Fristsetzung reagiert?

    Falls du zu diesen Fragen noch etwas beitragen könntest?

    1. Kann der Architekt mit diesem Satz die Leistungen der HOAI zu Kostenschätzung, Kostenermittlung und Kostenanschlag (den wir bis heute nicht haben) aushebeln? Für mein Verständnis hat er bisher nur eine Kostenschätzung erbracht. Die prozentuale Verteilung dieser Kosten auf Gewerke ist für mich keine Kostenermittlung oder sehe ich das falsch?

    2. Ist diese Art der Kostenermittlung zulässig? Eine prozentuale Verteilung der Kosten ohne Berücksichtigung der Pläne haben für mich keinen Mehrwert.
     
  19. #19 Fabian Weber, 27.12.2020
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    Das habe ich ja schonmal geschrieben, dass ich mich sehr darüber wundere, dass da auch schon die 700er Kosten mit drin sind, bzw. die 700er honorrelevant sein sollen.

    Was soll denn das für ein einfaches Haus sein, wo man von den knapp 300.000€ noch die 700er abziehen muss.

    Da bleiben ja höchstens 250.000€ über.

    Darum würden mich ja mal die Kostenschätzung über alle Gewerke interessieren und dann die daraus gezogene Endsumme.

    Ich habe das Gefühl, dass Dir Dein Vertragsverhältnis mit dem Architekt nicht ganz klar ist.

    Darum die einfach Frage:

    Entspricht die Rechnung für die LPH 5 25% der Kostenberechnung über die Gewerke?
     
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  20. #20 jodler2014, 27.12.2020
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    1. Er " hebelt" da nichts aus!
    2. Er hätte die Mehrkosten mitteilen müssen und ihr als Bauherren seit einfach zu naiv gewesen und habt blind vertraut.
    Klingt hart , ist aber leider so.
     
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