Kostenschätzung Architekt plausbiel?

Diskutiere Kostenschätzung Architekt plausbiel? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Forengemeinschaft, ich benötige mal Eure Hilfe bzw. Einschätzung zu unserem geplanten Bauvorhaben insbesondere zum Thema Kostenschätzung....

  1. #1 Tuennes, 21.05.2019
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    Liebe Forengemeinschaft,

    ich benötige mal Eure Hilfe bzw. Einschätzung zu unserem geplanten Bauvorhaben insbesondere zum Thema Kostenschätzung. Wir planen derzeit den Neubau eines Einfamilienhauses mit einem Architekten im Rheinland und befinden uns derzeit in den finalen Grundrissplanungen. Dabei geht es vor allem um die leidige Frage Keller ja oder nein. Wir haben jetzt einen Grundriss mit Keller und einen ohne. Mich irritiert beim Vergleich die sehr große Abweichung der beiden Kostenschätzungen, die wohl aus dem einheitlichen Kubikmeterpreis von 400 € (schlüsselfertig) sowohl für den Keller als auch für EG und OG resultiert.

    Hier die Fakten
    EFH mit Zeltdach
    Grundriss 1 (mit Keller, ca. 150m²)
    Grundriss: 9,74m x 9,74m + kleiner Erker von 1m * 6,40m
    Umbauter Raum mit Keller 983m³ * 400 €/km³ = ca. 393.000 € + gemauerter Garage (9m*3m) 21.000 € = ca. 414.000 €

    EFH mit Walmdach
    Grundriss 2 (ohne Keller, ca. 170m²)
    Berechnung umbauter Raum:
    Grundriss: 10,61m x 9,36m + Erker von 1,31m * 6,885m
    Umbauter Raum 750m³ * 400€ = ca. 300.000 € + gemauerter Garage 24.000 € = 324.000 €

    Meine Fragen:
    1) Ist der o.a. umbaute Raum realistisch?
    Wenn ich die Daten des Grundrisses in Musterformeln eingebe, komme ich auf deutlich niedrigere Werte, was an der zu Grunde gelegten Haushöhe liegt.
    2) Ist ein Kubikmeterpreis von 400 € für das gesamte Hause also inkl. Keller realistisch?
    Ich habe den Architekten auf den einheitlichen Kubikmeterpreis von 400 € für den Keller angesprochen. Er meinte es wäre eine Mischkalkulation, evtl. wäre der Kubikmeterpreis für den Keller auch geringer, aber im Durchschnitt würde es passen. Der Keller kostet also schlüsselfertig rund 100 T€ ?! Dann kann ja aber die Kostenschätzung für Grundriss 2 ohne Keller auch nicht stimmen, dann wären 400 €/ km³ zu wenig.

    Das Problem ist, dass Variante 1 mit Keller leicht über unserem Budget liegt und wir keinen Puffer mehr hätten. Ist halt die Frage, bleibt nur ein Bau ohne Keller??

    Danke vorab für Eure Hilfe/ Feedback.

    VG
     
  2. Taust

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    für eine erste Kostenschätzung sind 400€/m³ umbauter Raum schon ok. Da der Keller vermutlich ja auch in der thermischen Hülle liegt und auch eine gewisse Ausstattung hat (Beheizung, Putz, Farbe, Bodenbelag, Lichtschächte etc.), kann man da auch erst mal mit 400€/m³ rechnen.

    Als Vergleich: ich habe hier aktuell eine Kostenschätzung für ein MFH mittlerer Ausstattung mit 390€/m³ umbauter Raum für das Wohnhaus inkl. Keller, für die zusätzliche Tiefgarage wurden 250€/m³ angesetzt.
    Das Ganze übrigens Netto und gilt nur für die Kostengruppe 300+400, also ohne Grundstück, Nebenkosten, Außenanlagen, Erschließung, Baunebenkosten etc...

    Genaueres ergibt dann eine Kostenberechnung in LP3 die die benötigen Massen genauer berücksichtigt.
     
  3. #3 Leser112, 21.05.2019
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    Wer soll diese Frage extern belastbar beantworten können?
    Entweder es ist ein Keller zwingend notwendig, oder nicht! Dabei ist die beabsichtigte Nutzung des Kellers insgesamt sicherlich nicht unwesentlich.;)
    Die zusätzlichen Kosten hierfür sind je nach Baugrund nicht unerheblich!
     
  4. arch

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    Sind deine m² werte die Nutzfläche? also die Summe aller Räume, oder die Bruttogeschossfläche, also Länge, mal Breite, außenkante Haus. Im Grunde ist das Geometrie 7te klasse. Quader, Prismen und Pyramiden berechnen. Deine Maßgebende Kante ist in den meisten fällen die Außenkante Wand. Wenn du das Haus also in einen Quader, länge, mal breite, mal höhe unterkante Dümmung unter Bodenplatte bis zu schnittkante Außenwand mit der Dachhaut, einen zweiten quader für den doch nicht soo kleinen erker, und seine entsprechende Höhe, sowie das Sattel oder Walmdach berechnest, dann hast du deinen Umbauten Raum. Wir Architekten unterteilen das gewöhnlich geschossweise, aber für deine eigene Überprüfung vielleicht zu kompliziert. Abweichungen von Standardformeln können von abweichender Gebäudeform, oder auch von der Differenz "Nettoraumfläche" zu "Bruttogeschossfläche" kommen.

    Das kommt darauf an, wo du baust, und welchen Standard das Haus hat. Es gibt regionale unterscheide, welche mit Faktoren belegt werden. 400€/m³ Ist ein Wert, für den es möglich ist, zu bauen. Dazu gehört aber auch Disziplin auf Bauherrenseite, und Aufklärungspflicht seitens des Architekten. Vollholzparket, Natursteinböden, Holz/Alu Fenster, Schreinerküche mit Premium geräten, Pfosten-riegel Fassaden, Wellnessbad, Premium Sanitärobjekte etc. gibt es für diesen Preis nicht. Vielleicht eines aus der liste, wenn man wo anders etwas spart. Deshalb halte ich es für nicht verkehrt, ein Gebäudeteil wie den Keller, welcher vielleicht etwas güstiger ist, als eine Art "Puffer" zu haben, für den Fall, das er doch weitgehend ausgebaut, oder eben doch die Holz-Alu Fenster kommen.

    Zusammenfassend würde ich dir raten, die Kostenschätzung deines Architekten nicht nach unten drücken zu wollen, da dich das später teuer zu stehen kommen kann. Wenn du dir sorgen machst, ob er damit sein Honorar hoch drücken will, kann ich dich beruhigen, das Honorar wird auf Basis der Kostenberechnung gemacht, welche später erfolgt. Hier steht bereits fest, wieviel m² Wand, mit welchem belag, in welcher qualität es geben soll. Hier hast du also die besten möglichkeit, zu sparen, in dem du nicht die teuresten Materialen nimmst. Die Phase in der ihr jetzt seit, soll lediglich zeigen, ob ihr euch euer Bauvorhaben leisten könnt. Wenn du jetzt schon den Preis runter korrigieren willst, solltest du überlegen, ob du dir ein so großes Haus leisten kannst. Vielleicht reicht kleiner ja auch. Wenn du den Preis des Kellers genauer haben willst, kannst du deinen Architekten nach einem Angebot für eine vorgezogene, vergleichende Kostenberechnung fragen. Er erstellt dann eine genauere Berechnung anstelle der Schätzung, die ihr jetzt habt.
     
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  5. #5 Tuennes, 21.05.2019
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    Erst einmal vielen Dank für die hilfreichen Antworten!

    Naja zwingend notwendig ist er bestimmt nicht, allerdings wäre er aufgrund der für ein EFH eher geringen Grundstücksgröße (385qm) zu Gunsten einer geringeren Grundfläche des Hauses und damit verbunden einem größeren Garten aus meiner Sicht sinnvoll. Der Keller würde eher als Wohnkeller dienen.

    Aber ich denke arch bringt es auf den Punkt!

    Ja genau so ist!

    Ich glaube, dass ich gerade genau das versuche! Und damit ist meine Problemstellung auch beantwortet! Die Kostenschätzung ist realistisch und mir bleibt so kein Puffer mehr! Unter diesen Umständen kann ich aber so ein Projekt nicht angehen. Von daher sollte ich so vernünftig sein und Abstand von dem Keller nehmen.
    Ich habe zwar bei einem Rohbauunternehmen wegen des Kellers nachgefragt. Er kommt für Ausschachtung inkl. Abfuhr, Rohbau, Anfüllung, Estrich und Verputz auf ca. 61 T€ nur für den Keller.
     
  6. #6 driver55, 21.05.2019
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    Deinen Überlegungen / Bedenken / Fragen kann ich irgendwie nicht folgen.
    Bei Grundriss 1 hast du ca. 220 m² mit Wohnkeller, bei G 2 sind's 170 m². Dass G 1 ca. 30% teurer ist (wenn man mit dem m³-Preis rechnet), ist doch eindeutig.
    Und obacht, wie Taust bereits anmerkte, sind das sicherlich NETTO-Preise!

    Zum Erker: EG+OG oder EG+Balkon im OG? 1 m Tiefe? Ausser Kosten und etwas Optik bringt diese "Warze" nicht viel.
     
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  7. #7 Tuennes, 21.05.2019
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    Wenn man mit dem m³ Preis von 400 € für alle Geschosse rechnet, ist das klar! Ich hatte jedoch häufig gelesen, dass man für den Keller einen geringeren m³ Preis zu Grunde legt. Wenn die Schätzung meines Architekten auch noch auf Netto-Preise basiert, wovon ich bisher nicht ausgegangen bin, dann war es das spätestens jetzt mit dem Keller.

    Der Erker besteht im EG und dient eigentlich fast ausschließlich aufgrund von optischen Gründen.
     
  8. #8 driver55, 21.05.2019
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    Die Frage ist bei Wohnkeller nicht unbedingt ob mit oder ohne Keller, sondern wie groß (m²?) die "Hütte" insgesamt wird und weit der Keller "verbuddelt" ist? Komplett versenkt oder ragt ein Teil aus dem Boden, wie sieht's mit dem Grundwasserspiegel aus? Zusätzliche Kosten durch Weisse Wanne u.s.w. u.s.f. --> Bodengutachten etc.
     
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    fairer Weise muss man sagen, dass es eine Bodenplatte mit Fundamenten auch nicht um sonst gibt. Vermutlich ca. 20t€, die Ersparnis beim Rohbauer wäre dann evt nur 40 T €. Aber hinzu kommen Kosten wie Elektro, Bodenabläufe ( Kanalhöhe? => evt Hebenanlage inkl. Folgekosten), Farbe und sonstige Innenaustattung wie Böden, Türen, eine zusätzliche Treppe samt Geländer, Lichtschächte samt Fenster, die dazugehörige Entwässerung. Bedingt Drainage inklusive Versickerung. Wenn dann jemandem noch so Extras wie Außentreppe, Sauna/Wellness/Hobbyraum etc. einfallen (weil man ja den Platz dazu hat) die dann doch irgendwie ausgbaut werden müssen, gehen die Kosten schnell wieder hoch.
     
  10. #10 Leser112, 22.05.2019
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    Was haben die Kosten einer BPL mit sonstigen, optionalen Bedürfnissen zu tun?;)
     
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    Verstehe deine Frage nicht. Es ging um den Vergleich der Kosten zwischen Haus mit und ohne Keller. Wenn der Keller 61T€ kostet, kostet das Haus ohne keller leider nicht 61T€ weniger, weil es trotzdem eine BPL braucht. Aber der Preisunterschied kommt nicht nur beim Rohbauer, sondern auch bei allen Folgegewerke zum tragen. Allein diese hängen von optionalen Bedürfnissen ab, aber eine Treppe, Türen und Licht braucht der Keller ja mindestens. Manche sachen wie Hebeanlage oder WU Beton sind wegen örtlichen Gegebenheiten auch nicht "optional". Und wenn man seine Wünsche(Bedürfnisse), dann nicht unter Kontrolle hat, kann man ganz schön viel Geld im Keller vergraben. Wenn man wissen will, ob man sich einen Keller leisten kann, sollte man schon alle Kosten berücksichtigen.
     
  12. #12 Leser112, 22.05.2019
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    Die statischen Kosten einer, nur der BPL, sind relativ unabhängig ob Keller oder nicht. ;) Dabei sind die thermischen Randbedigungen zu beachten. Einen lediglich Nutzkeller muß man nicht unbedingt kostenintensiv thermisch aufwerten, einen Wohnkeller dagegen deutlicher!;)
    Korrekt!
     
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    Stimmt. Aber in der Realität bietet kein Rohbauer ein Keller ohne Bodenplatte an. Die kosten sind also im Angebot für den Keller enthalten. Wenn man Den Keller weg lässt, braucht man die Bodenplatte trotzdem. Aber ich habe das Gefühl, wir reden aneinander vorbei ;)
    Stimmt auch, aber die Kosten kommen ja nicht nur aus thermischen Anforderungen. Siehe Treppe, Türen, Licht.

    Alles was ich sagen will: Nur weil der Rohbauer einen Keller für 61T€ anbietet, spart man sich nicht 61T€, wenn man keinen Keller baut. Die Kosten sind komplexer.
     
  14. #14 Leser112, 22.05.2019
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    Korrekt, insbesondere wenn es notwendigerweise auch die Anlagentechnik betrifft.:bounce:
    Diese insgesamte Notwendigkeit fehlt meist völlig ahnungslosen Architekten vollständing. Von Anlagentechnik haben diese meist absolut keine Ahnung. Der notwendige Gesamtzusammenhang zwischen Gebäude, Nutzerverhalten, Klimastandort, Anlagentechnologie etc., ist diesen vollständig ahnungslosen Architekten/Gebäudeplanern, offensichtlich, fachlich, völlig unbekannt!
    Daher sind derartige Meinungsäußerungen eigentlich völlig wertlos, es sei denn, solche Heilsverkünder übernehmen eine rechtlich verwertbare Haftung für den jeweiligen AG.;)
     
  15. arch

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    Ich gehe davon aus, dass der Architekt de TE eine Berufshaftpflichtversicherung hat, und auch Haftungen für seine in Auftrag gegeben Beratungsleistung übernimmt. Das eine Heizung für 150m² wohnfläche + Unbeheizten Keller nicht die gleiche ist wie 220m² Wohnraum (mit Wohnkeller) oder 170 m² Wohnraum ohne Keller, ist sogar uns Architekten klar.
    Solltest du dich auf meinen Post beziehen, glaube ich, das der TE damit deutlich mehr anfangen kann als mit deinem, außer du versuchst ihn natürlich zu verunsichern, dann kann er mit keinem von beiden was anfangen. :28:
    Außerdem haben selbsternannte Foren-Anlagen-Gurus häufig null Ahnung von Kostenschätzungen, und sollten mit ihren Aussagen auf Gebieten bleiben, bei denen sie sich auskennen, schließlich haften sie ja dafür. Wer weder die eigene Kostengruppe identifizieren, noch die eine Kostenschätzung von einer Kostenberechnung unterscheiden kann, sollte sich nicht auf dünnes Eis begeben.
     
  16. #16 Leser112, 22.05.2019
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    Eine Haftppflichtversicherung übernimmt wohl kaum Baupfusch, andernfalls wären die Beiträge hierfür wohl nahezu unbezahlbar!;)
    Korrekt! Allerdings, welcher Beitragsschreiber in einem Forum haftet rechtlich für seine mitunter sehr merkwürdigen Aussagen?:confused:
     
  17. arch

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    Also ich hoffe doch schon, sonst wären die Bauherren ganz schön arm dran. Weil jeder Architekt wohl Insolvent wäre ;p. Wer würde den mit einem Architekt bauen, wenn dessen Haftpflicht nicht die Schäden, die er produziert, abdeckt? Wer würde Architekt sein wollen, wenn ständig sein privates vermögen komplett auf dem spiel steht? Wer würde üebrhaupt einen Planer beauftragen, ohne einen Haftpflichtversicherungsnachweis zu verlangen? Bei öffenlichen Ausschreibungen von Planungsleistungen ist es vorgeschrieben, diesen Nachweis zu verlangen. Wir legen diesen immer, auch Privaten Bauherren, vor, und passen die Deckungssumme dem bearbeitetem Bauvolumen an. Vermutlich sind die Schäden in der Anlagenplanung nicht so Hoch, erst recht nicht im EFH/ZFH. Aber du solltest Trotzdem über eine minimal Versicherung nachdenken. Fördert das vertrauen deiner Kunden.
    Naja, ich habe mal gehört, das Fachleute auch für Aussagen haften, welche Sie ohne vertragsverhältnis treffen, wenn sie sich als Fachleute zu erkennen geben. Deswegen erteilen einem Anwälte auch selten um sosnt einen Rat. Nichtmal im Internet, die kennen das problem schon. Gilt z.B. auch für Architekten, die Bauleitung " für um sonst" als Vereinsarbeit machen. Wenn sich dort wer verletzt, was bei vielen Laien auf einer Baustelle oft vor kommt, und der Architekt das zu verschulden hat, greift die Berufshaftpflichtversicherung des Architekten, in der Kategorie "Personenschaden". Z.B. hier: https://www.iww.de/vk/archiv/baurecht-in-diesen-faellen-haftet-der-architekt-f32604
    ganz unten "Unentgeltiche Tätigkeit".
    Aber Haftung im Forum wäre durchaus übertrieben, da stimme ich dir zu.
     
  18. #18 Fabian Weber, 22.05.2019
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    Kenne ich überhaupt keine von dieser Sorte! Im Gegenteil haben die meisten Architekten genug Ausbildung in diesem Bereich.

    Hier im Forum sind die Architekten ja auch ganz fit in dem Bereich, was Du natürlich abstreiten wirst.
     
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